Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Профи»обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Коммерческому акционерному банку «Банк Сосьете Женераль Восток» (далее – банк) о взыскании 1366800 руб. штрафа за нарушение договора.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

16 июля 2008 между банком и Обществом с ограниченной ответственностью «Карьер» был заключен договор аренды нежилых помещений №09/08 (по тексту – договор), согласно которому банку по акту приема-передачи от 16 июля 2008 в аренду были переданы нежилые помещения по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. В связи со сменой собственника и технической инвентаризацией переданных в аренду помещений, между истцом, ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью «Карьер» было подписано дополнительное соглашение № 2. Согласно дополнительному соглашению №2 к договору, стороной в договоре вместо Общества с ограниченной ответственностью «Карьер» стал истец, собственник спорных помещений. 21 мая 2009 истцом получено уведомление ответчика о расторжении договора по инициативе последнего на основании пункта 9.4 договора с приложением варианта расторжения договора. В силу пункта 8.5 договора арендодатель вправе потребовать выплатить штраф в размере двухмесячной арендной платы при нарушении арендатором порядка проведения перепланировки помещений, установленного договором. Ответчиком в нарушение пунктов 6.2.7, 6.2.16 произведены работы по сносу всех перегородок и коммуникаций: систем отопления, электропроводки, освещения, подвесных потолков «Армстронг», пола «Керамогранит», охранной сигнализации, разобраны туалетные комнаты с кафельной плиткой. Указанные работы выполнены ответчиком без согласия истца, что нарушает его права, поскольку банк выразил намерение расторгнуть договор и вернуть помещение без восстановления его в первоначальное положение. Сумма штрафа, исчисленная по правилам пункта 8.5 договора за невыполнение пунктов 6.2.7, 6.2.16, составляет 1366800 руб. Направленное ответчику требование о приведении помещения в первоначальное положение, не освобождает его от уплаты штрафа, что явилось причиной обращения в арбитражный суд.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик отклонил исковые требования как необоснованные, ссылаясь на отсутствие оснований для взыскания штрафа, ссылаясь на то, что:

-арендатором не нарушен порядок перепланировки помещений;

-ответчик располагает сведениями, что с согласия истца часть работ по ремонту, частичному демонтажу некапитальных перегородок выполнена ООО «МИАСТ» в период с 11 марта 2009 по 23 апреля 2009, то есть до вступления в силу договора аренды нежилых помещений, в связи с чем с ответчика не может быть взыскан штраф, предусмотренный пунктом 8.5 договора;

-договор аренды считается незаключенным, поскольку в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в силу того, что в договоре площадь помещений указана ориентировочно, такого объекта аренды на момент подписания договора не существовало;

-истец сам ликвидировал приобретенный им объект и разделил помещения на два, что в свою очередь, также является перепланировкой путем установления дополнительной стены в помещении, ранее имевшим номера 14, 17, 18),

-дополнительным соглашением №2, вступившим в силу 25 мая 2009 с момента государственной регистрации договора, уточнен предмет аренды: помещения площадью 228,5 кв.м., но акт приема-передачи по дополнительному соглашению подписан не был и вновь образованные помещения №№33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47, согласно техническому паспорту по состоянию на 20 января 2009, не передавались ООО «Профи» ответчику по акту приема-передачи;

-пункт 8.5 договора действует с 25 мая 2009, а с указанного момента арендодатель не передавал арендатору никаких помещений, а арендатор, в свою очередь, никаких перепланировок в рамках действия договора не осуществлял.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 10 декабря 2009 до 16 декабря 2009.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Основанием возникновения правоотношений сторон является договор аренды нежилых помещений №09/08 от 16 июля 2008, с дополнительным соглашением №1 от 7 декабря 2008 между Обществом с ограниченной ответственностью «Карьер» (Арендодатель) и Коммерческим акционерным банком «Банк Сосьете Женераль Восток», дополнительным соглашением № 2 от 5 марта 2009, заключенным сторонами договора и Обществом с ограниченной ответственностью «Профи».

Согласно статьям 1, 2 (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.6) договора, арендодатель обязуется передать арендатору помещения, составляющие объект аренды, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3 (далее – здание), состоящие из помещений: №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 18, часть помещения № 14 площадью 96, 90 кв.м., часть помещения № 17 площадью 3,10 кв.м., согласно экспликации к поэтажному плану, выданной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 2 сентября 2005, отмеченных красным цветом на поэтажном плане здания, прилагаемом к договору (Приложение №1). Общая площадь помещений составляет 227,80 кв.м. Помещения передаются арендатору для использования в качестве офисных помещений для банковской деятельности/размещения подразделений банка. Помещения передаются арендодателем арендатору не позднее 7 рабочих дней с даты подписания настоящего договора сторонами на основании акта приема-передачи помещений, составленного по форме Приложения №2.

Пунктом 3.1 договора стороны определили срок аренды 6 лет, который исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Актом приема-передачи, подписанным 16 июля 2008, являющимся приложением к договору аренды нежилых помещений №09/08 от 16 июля 2008, Общество с ограниченной ответственностью «Карьер» передало, а банк принял помещения, перечисленные в пункте 2.1 договора. В акте приема-передачи нашло отражение состояние передаваемых помещений, осмотренных визуально арендатором.

Согласно заключенному дополнительному соглашению № 2 к договору от 16 июля 2008, в связи с переходом права собственности на предмет аренды по договору аренды от прежнего арендодателя к новому арендодателю Обществу с ограниченной ответственностью «Профи» на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2008 и акта приема-передачи от 15 декабря 2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 марта 2009 сделана запись регистрации №54-54-01/031/2009-496, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54АГ 553248, стороны пришли к соглашению, что все права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят от прежнего арендодателя к новому арендодателю (пункт 1 дополнительного соглашения).

В силу пунктов 2, 4 дополнительного соглашения, в соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору помещения, составляющие объект аренды, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3, состоящие из помещений: №№ помещение №№33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47, согласно экспликации к поэтажному плану, выданной Областным государственным унитарным предприятием «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по новосибирской области» по состоянию на 20 января 2009, прилагаемой к договору. Общая площадь помещений составляет 228,50 кв.м.

25 мая 2009 осуществлена государственная регистрация договора.

До возникновения рассматриваемого спора договор не был изменен, расторгнут, признан недействительным в установленном законом порядке.

С учетом положений норм статьи 425 (пункт 2), пункта 3.1 договора об исчислении шестилетнего срока аренды с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений, что имело место 16 июля 2008, принимая во внимание установление в ходе судебного разбирательства исполнения сторонами условий договора до его регистрации, суд не может не согласиться с доводами ответчика, что имущество считается арендованным ответчиком с 16 июля 2008 со всеми последствиями, вытекающими из договора аренды, а довод ответчика о возникновении правоотношений сторон в рамках договора аренды только с 25 мая 2009 - юридически ничтожен.

Мнение ответчика о недостижении сторонами согласования существенного условия о предмете аренды, ввиду его неопределенности в договоре, со ссылкой на причастность самого истца к изменению площади помещений в период с декабря 2008 по март 2009, освобождающему ответчика от уплаты штрафа, не основано на материалах дела, не соответствует действительности, является ошибочным.

Ответчиком указано и иное не доказано в ходе судебного разбирательства, что изменение было вызвано необходимостью нового технического паспорта БТИ в связи с разделением помещения на две части до подписания договора аренды от 16 июля 2008; ответчик дал согласие на аренду одной части, заштрихованной в приложении № 1 к договору.

С учетом требований статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное и принятое в аренду. Об этом бесспорно свидетельствует отсутствие у сторон сомнения касательно объекта аренды в период аренды.

Согласно доводам истца, не опровергнутым в ходе исследования обстоятельств дела, по факту формального изменения площади (без изменения конфигурации частей и назначения помещения) стороны подписали дополнительное соглашение № 2 ото 5 марта 2009, в котором пунктом 3 определили предмет аренды, с учетом произведенного изменения площади и нумерации частей помещения в соответствии с новой экспликацией к поэтажному плану по состоянию на 20 января 2009 и приложением данного плана с экспликацией, что не вызывало необходимость составления и оформления нового акта приема-передачи.

Таким образом, ответчиком не подтверждены доводы об отсутствии оснований для оценки его действий в рамках договора аренды, а судом не установлены обстоятельства, освобождающие ответчика от соблюдения условий договора аренды, с 16 июля 2008 года.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Стороны пунктами 6.2.7, 6.2.16, договора предусмотрели следующие обязательства арендатора:

-не производить никаких перепланировок помещений без письменного разрешения арендодателя, в котором не должно быть безосновательно отказано;

-не проводить реконструкции помещений, переоборудования сантехники, перепланировки, и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. При наличии письменного согласия арендодателя на проведение вышеуказанных работ арендатор осуществляет получение всех необходимых разрешений и согласований за свой счет, а также обязуется внести все согласованные изменения в паспорт Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» и предоставить надлежащим образом заверенные копии документов арендодателю до завершения срока действия настоящего договора. Арендодатель, в свою очередь, обязан выдать арендатору целевую доверенность для совершения действий, направленных на согласование перепланировки, переоборудование помещения.

В соответствии с пунктом 8.5 договора при нарушении арендатором порядка проведения перепланировки помещений, установленного настоящим договором, арендатор по выбору арендодателя привести помещения в состояние, в котором они были переданы арендатору, в течение срока, установленного арендодателем в письменном требовании, либо возместить арендодателю убытки, связанные с приведением помещений в состояние, в котором они были переданы арендатору, в течение 15 календарных дней с даты получения соответствующего требования арендодателя, и выплатить арендодателю штраф в двукратном размере месячной арендной платы.

Актом возврата помещений от 21 октября 2009, последовавшим за намерением ответчика расторгнуть договор, не подписанным истцом по причине отсутствия первоначального состояния помещений, стороны зафиксировали изменения арендованного помещения: снос перегородок, возведение новых стен, с изменением состояния и места расположения, не соответствующему плану БТИ от 20 января 2009, демонтаж покрытия пола, замену окон в количестве 7 штук, отсутствие подоконников, отсутствие раковины, подвесных потолков и светильников, конвекторов, демонтаж чугунных и металлических радиаторов и установление новых девяти радиаторов и другие изменения. Доверенное лицо банка ФИО3, отрицая формулировку истца о самовольном сносе перегородок, заявил о факте установки новых перегородок по согласованию с собственником помещений, что не нашло документального подтверждения.

Давая оценку собранным по делу доказательствам, суд находит их взаимно дополняющими друг друга и объективно подтверждающими достоверность доводов истца о произведенной ответчиком перепланировке без согласования с арендодателем.

Статьей 25 (пункт 2) Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что планировкой является изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.

Из поэтажного плана и экспликации к нему, являющемуся приложением № 1А к договору, состав арендованного помещения включал в себя 15 частей помещения (номера по плану с 33 по 47 включительно) общей площадью 228,5 кв.м.

Согласно поэтажному плану и экспликации к нему по состоянию на 8 декабря 2009, представленных ответчиком, арендованное помещения состоит из 9 частей помещения (номера по плану с 18 по 26 включительно) общей площадью 231,1 кв.м.

При сравнении указанных поэтажных планов усматривается, что все некапитальные перегородки частей помещения по приложению № 1А снесены и возведены новые перегородки с другими размерами и иной конфигурацией по плану от 8 декабря 2009. Сменился состав, количество, площади и наименования частей помещения, что повлекло изменение общей площади помещения (вместо 228,5 кв. м. стало 231,1 кв.м.).

Доводы ответчика о доказанности согласовании прежним собственником эскизного проекта ввиду несоответствия выполненной перепланировки указанному эскизному проекту, документально не аргументированы, что, в свою очередь, не лишает доказательственной силы утверждений истца об отсутствии согласия его и бывшего собственника на перепланировку в таком виде, в каком перепланированное помещение находится в настоящее время.

При этом, суд принимает доводы истца, что из письма директора ООО «Карьер» ФИО4 следует, что арендодатель обусловил свое согласие предоставлением ему ответчиком рабочего проекта, заключения лицензированной организации и согласования перепланировки в разрешительных органах, что не было выполнено ответчиком.

Изменение ответчиком конфигурации и площади арендованного помещения, обозначенных в техническом паспорте БТИ по состоянию на 8 декабря 2009, не было согласовано ответчиком с истцом, что является нарушением последним порядка проведения перепланировки, установленного пунктами 6.2.7, 6.2.16 договора.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора, касающихся перепланировки помещений, установлен в ходе судебного разбирательства, привлечение ответчика к ответственности на основании пункта 8.5 договора является правомерным.

Истцом предъявлен и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца штраф в размере 1366800 руб., исчисленный по правилам пункта 8.5 договора. Расчет проверен судом, признан правильным.

Обсуждая вопрос об объеме ответственности банка с учетом компенсационного характера неустойки, арбитражный суд не находит обстоятельств, смягчающих ответственность банка, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения взыскиваемой неустойки в виде штрафа.

Суд принимает во внимание непризнание ответчиком факта самовольной перепланировки; уклонение банка от исполнения указаний суда о совместном с истцом осмотре помещений на предмет установления фактического состояния предмета аренды; отсутствие заявления ответчика и непредставление им доказательств несоразмерности взыскиваемого штрафа последствиям нарушения договорных обязательств, выразившихся в самовольной перепланировке помещений.

По правилам распределения судебных расходов при удовлетворении исковых требований (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), государственная пошлина по иску относится на ответчика.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дата изготовления решения в полном объеме 24 декабря 2009 считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Коммерческого акционерного банка «Банк Сосьете Женераль Восток» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Профи» 1 366 800 руб. 00 коп. штрафа, 18 334 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску, всего 1 385 134 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.

Судья Г.Л. Амелешина