Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Селезневой М.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрункиным А.Д. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, кабинет № 316, дело по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия Производственное объединение «Север» г.Новосибирск , заинтересованное лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Новосибирской области о признании недействительным отказа от 30.07.2012 №01/174/2012-54, №01/174/2012-55, №01/174/2012-56 в государственной регистрации изменений в ЕГРП и договоров аренды

при участии представителей сторон:

от заявителя- ФИО1 по доверенности от 17.12.2009,

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 28.04.2012.

Федеральное государственное унитарное предприятие Производственное объединение «Север» г.Новосибирск ( далее –заявитель, ФГУП ПО «Север», предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа от 30.07.2012 №01/174/2012-54, №01/174/2012-55, №01/174/2012-56 в государственной регистрации изменений в ЕГРП и договоров аренды .

Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Новосибирской области ( Управление Росреестра ,заинтересованное лицо, государственный регистратор ) против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на законность оспариваемых актов.

Рассмотрев материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л :

Между ФГУП ПО «Север» и ООО Торговый Дом «Фаворит», ООО «Торгтехсервис» заключены договоры аренды недвижимого имущества от 01.07.2011 № 197-64-19/622 от 01.07.2011 № 197-64-19/623 соответственно.

Предприятие передало, а ООО Торговый Дом «Фаворит» приняло во временное владение и пользование недвижимое имущество (инструментальный склад), помещения площадью 423,8 кв.м.

Предприятие передало, а ООО «Торгтехсервис» приняло во временное владение и пользование недвижимое имущество - Здание (инструментальный склад), помещения №№ 21, 22, 24, 25 общей площадью 851,5 кв.м.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП - увеличение площади здания (инструментальный склад) на 37,2 кв.м.,а также вышеуказанных договоров аренды.

10.04.2012 заинтересованное лицо направило заявителю уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании того, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации.

30.07.2012 заинтересованное лицо направило заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации с указанием следующих оснований:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из оспариваемого сообщения об отказе усматривается , что при проведении правовой экспертизы Управлением Росреестра было установлено, что имеются
противоречия между техническими документами в отношении технических характеристик объекта недвижимого имущества - здания (Инструментальный склад), расположенного по адресу: <...>: изменилась площадь объекта, возведена антресоль.

В связи с вышеизложенным регистрирующим органом был направлен запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска о том, являются ли вышеуказанные противоречия признаками реконструкции объекта, и выдавалось ли разрешение на проведение таковой и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

На данный запрос получен ответ, содержащий следующие сведения: работы по устройству антресольного этажа в здании инструментального склада, расположенного по адресу: <...>, являются реконструкцией; разрешение на реконструкцию вышеуказанного объекта и ввод его в эксплуатацию не выдавались.

В связи с изложенным Управление Росреестра пришло к выводу о том, что предприятием не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 «122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с представленным на государственную регистрацию договором аренды № 197-64-19/623 от 01.07.2011 года, предметом данного договора является здание (инструментальный склад), этаж 1, помещение № 21,22,24, 25, площадь 851,5 кв.м.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о праве хозяйственного ведения Федерального государственного унитарного -предприятия Производственное объединение «Север» на здание (инструментальный склад) общей площадью 1386,5 кв.м, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В представленных приложениях к указанным выше договорам аренды отсутствуют указания размера арендуемых площадей.

Таким образом, из представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов заинтересованному лицу не представилось возможным установить объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче арендаторам, т.к. , по мнению государственного регистратора , не определены предметы договоров аренды, в связи с чем , полагает регистратор, необходимо было составить дополнительные соглашения к договорам аренды с уточнением предметов договоров.

Доказательств заключения дополнительного соглашения , заключенного в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ на государственную регистрацию представлены не были.

На основании изложенного Управление Росреестра пришло к выводу о том, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Заявитель, оспаривая решения Управления Росреестра , ссылается на следующее.

Предприятие с согласия собственника имущества - Госкорпорации «Росатом», передало в аренду помещения в Здании (инструментальный склад).

Площадь данного склада составляла 1386,5 кв. м. В настоящее время за счёт возведения антресоли и внутренней перепланировки произошло изменение (увеличение) площади на 37,2 кв. м. до 1423,7 кв. м., что подтверждается техническим и кадастровым паспортами . Предприятие полагает, что на указанные виды работ разрешение на реконструкцию не требуется по следующим основаниям.

При проведении государственной регистрации регистратором Управления был направлен запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска о наличии признаков реконструкции и разрешения у предприятия на её проведение и ввод в эксплуатацию. Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска подтвердило наличие факта реконструкции объекта и отсутствие разрешения на её проведение .

Предприятие считает, что государственным регистратором Управления не поставлен вопрос в запросе о необходимости получения разрешения. В связи с этим предприятием направлено письмо в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска . Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска ответило письмом от 01.08.2012 №1747 ( том 1 ,л.д.46) что в случае, если при проведении работ не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта капитального строительства, то в соответствии с ч. 17 ст. 15 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на их выполнение не требуется .

Предприятие представило в материалы дела заключение экспертной организации ( том 1,л.д. 84-103). которым подтверждается, что при проведении работ не затрагивались конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта капитального строительства , а значит, по мнению заявителя, разрешение на реконструкцию не требовалось.

Оспаривая выводы Управления о том, что договоры аренды не заключены, (не определено существенное условие договора - предмет договора), т. к. отсутствуют указания на размеры арендуемых площадей, заявитель ссылается на следующее.

Предприятием и арендаторами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договоров. Так в пунктах 1.1 договоров указаны наименование здания, номера помещений в здании, подлежащих передаче, общая площадь помещений. В приложениях 1, 2 к данным договорам определен состав, передаваемого в аренду недвижимого имущества, приложена выкопировка из технического паспорта здания.

Кадастровый паспорт объекта предоставлялся для государственной регистрации договоров.

Указанные договоры прошли процедуру согласования с собственником имущества - Госкорпорацией «Росатом».

На основании сказанного заявитель полагает, что представленные на государственную регистрацию документы, в том числе и договоры, по своему содержанию соответствуют действующему законодательству РФ, а отказ регистрирующего органа в государственной регистрации, является необоснованным и нарушает права заявителя.

При рассмотрении дела суд руководствовался следующими нормами права.

В силу ч.1 ст. 198 АПК РФ решение государственного органа может быть признано арбитражным судом незаконным (недействительным) при одновременном наличии двух условий: несоответствие такого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением , а орган, вынесший оспариваемый акт, доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Исследовав обстоятельства дела, суд признал правомерными доводы заинтересованного лица, а также его правовую позицию, состоящую в следующем.

ФГУП ПО «Север» обратился в Управление 15.03.2012 с заявлениями о внесении изменений в ЕГРП в части увеличения площади объекта и с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды №197-64-19/622 от 01.07.2011, №197-64-19/623 от 01.07.2011.

На государственную регистрацию были представлены документы согласно расписок №01/174/2012-54, №01/174/2012-55, №01/174/2012-56 от 15.03.2012.

После приостановления государственной регистрации 10.04.2012 сроком на один месяц дополнительно заявителем были представлены документы согласно расписок №01/188/2012-474, №01/188/2012-475 от 10.04.2012.

26.04.2012 представителем ФГУП ПО «Север» подано заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на два месяца до 26.06.2012.

В связи с тем, что согласно представленных технических документов и технических документов, имеющихся в деле правоустанавливающих документов, произошло увеличение площади объекта недвижимости, государственным регистратором 10.04.2012 был сделан запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска (далее - Инспекция) о том, следует ли рассматривать произведенные работы по увеличению площади здания в качестве реконструкции и выдавалось ли разрешение на проведение таковой.

23.04.2012 Управлением был получен ответ, что данные работы согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) являются реконструкцией. Разрешения на нее не выдавалось. Собственник здания за таким разрешением не обращался.( том 2, л.д. 1)

Ответ, данный самому заявителю с противоположным содержанием от 01.08.2012 №1747, и представленный им в материалы дела ( том 1 ,л.д.46) Управлению для проведения регистрационных действий не предоставлялся. В имеющемся в Управлении Росреестра деле правоустанавливающих документов такое письмо отсутствует, так же как и заключение экспертизы , проведенной ООО «НГПИ» ( том 1,л.д. 84-103). Указанные обстоятельства не оспариваются заявителем.

При рассмотрении дела суд проверяет правомерность акта , вынесенного заинтересованным лицом. Суд пришел к выводу, что исходя из представленных для проведения регистрации документов Управление Росреестра правомерно пришло к выводу об отсутствии законных оснований для государственной регистрации изменений в ЕГРП и договоров аренды.

При вынесении решения суд принял во внимание как правомерные и обоснованные также следующие доводы заинтересованного лица. Нормы ст. 51 ГрК Рф обращены не к застройщикам, а непосредственно к органу, осуществляющему выдачу разрешений на строительство.

Вывод о необходимости выдачи разрешения или отсутствии такой необходимости Инспекция должна делать на основании документов, представляемых застройщиком и указанных в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Необходимость выдачи разрешения презюмируется законом, случаи, когда этого не требуется -исключение из правила. В рассматриваемом случае у регистрирующего органа имелась информация о том, что застройщик не обращался за выдачей разрешения, следовательно, нарушил процедуру, предусмотренную законом.

Управление правомерно заявляет, что не имело оснований ставить под сомнение ответ компетентного органа Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска, на основании которого государственным регистратором сделан вывод о самовольности реконструкции и невозможности внесения изменений в ЕГРП.

Заявитель не оспаривает тот факт, что в представленных на государственную регистрацию в Управление Росреестра приложениях к договорам аренды недвижимого имущества от 01.07.2011 № 197-64-19/622 от 01.07.2011 № 197-64-19/623 , заключенных с ООО «Фаворит» иООО «Торгтехсервис» соответственно., отсутствуют указания размера арендуемых площадей.

В соответствии с представленным на государственную регистрацию договором аренды № 197-64-19/622 от 01.07.2011 года, предметом данного договора является объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>: здание (инструментальный склад), этаж 1, помещение № 15,16,17, площадь 423,8 кв.м., которая является общей площадью.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В представленных предприятием приложениях к указанным выше договорам аренды отсутствуют указания размера арендуемых площадей. Таким образом, из представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов не представляется возможным установить объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче арендаторам, следовательно, государственный регистратор обоснованно пришел к выводу о том, что предприятием не определены предметы договоров аренды

В связи с изложенным суд пришел к выводу , что Управление Росреестра должным образом доказало правомерность оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации изменений в ЕГРП и договоров аренды , в связи с чем заявление ФГУП ПО «Север» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.167-170 , АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения , в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд 634050 <...> Ушайки,24.

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу , в кассационную инстанцию -Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа ,625010 <...>, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Селезнева М.М. .