Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: 1) Администрация Новосибирской области; 2) Администрация Новосибирского района Новосибирской области; 3) Кислов Денис Владимирович; 4) Жеребчиков Евгений Александрович

о признании незаконными действий по погашению регистрационной записи об ипотеке № 54-54-01/242/2012-318 от 16.05.2012 и признании решения № 11496 от 24.07.2015 недействительным

при участии в судебном заседании представителей

заявителя – Кирилловская А.И., доверенность от 19.11.2015,

заинтересованного лица - Чупикова Ю.Б., доверенность от 21.09.2015,

третьих лиц: 1) не явился, уведомлен, 2) Титовская И.И., доверенность от 21.04.2016, 3) не явился, уведомлен, 4) Еремеева Л.В., доверенность от 11.04.2016.

В арбитражный суд Новосибирской области обратился Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (публичное акционерное общество) (далее – заявитель, Банк) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра), в котором просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области по погашению регистрационной записи об ипотеке № 54-54-01/242/2012-318 от 16.05.2012г. и восстановить запись об ипотеке в пользу Банка «Левобережный» (ПАО) на земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18, кадастровый номер: 54:19:012602:349.

Заявление мотивировано следующим.

24.04.2012 г. между Банком и Кисловым Денисом Владимировичем в рамках обеспечения исполнения обязательств ООО «Прадо» по кредитному договору № 403-12 от 24.04.2012 г. был заключен договор об ипотеке № 403-12-3-2 от 24.04.2012 г., в соответствии с которым Кислов Д.В. предоставил в залог Банку следующее недвижимое имущество:

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания индивидуального жилого дома. Площадь: 1 500 кв.м. Адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, п. Приобский, ул. Олимпийская, участок 18. Кадастровый (или условный) номер: 54:19:012602:349.

Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Росреестра по Новосибирской области на основании Договора купли-продажи от 14.12.2011г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.02.2012 г. сделана запись регистрации №54-54-01/010/2012-471, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 54АД 592828 от 10 февраля 2012г. Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области 16.05.2012 г.

Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 10.10.2014г. по делу № 2-4823/2014 по иску Банка к ООО «Прадо», Коврижных М.В., Кислову Д.В. о взыскании задолженности по кредитному договору № 403-12 от 24.04.2012 г. для погашения задолженности по кредитному договору обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, путем реализации с публичных торгов.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18, кадастровый номер: 54:19:012602:349 за №388 от 31.12.2010 г., заключенного между администрацией Новосибирского района и Назаровой (Нищаковой) Анастасией Игоревной - незаключенным. Признать недействительными договоры купли-продажи вышеуказанного земельного участка, заключенные 16 мая 2011 года между Назаровой Анастасией Игоревной и Шишигиным Евгением Васильевичем и 14 декабря 2011 года между Шишигиным Евгением Васильевичем и Кисловым Денисом Владимировичем, признать отсутствующим право собственности Назаровой А.И., Шишигина Г.В., Кислова Д.В. на спорный земельный участок.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 14.10.2013 года исковые требования Администрации Новосибирского района Новосибирской области удовлетворены частично. Признан не заключенным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18, кадастровый номер: 54:19:012602:349 за №388 от 31.12.2010 г. между администрацией Новосибирского района и Назаровой (Нищаковой) Анастасией Игоревной. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Назаровой А.И. и Шишигиным Е.В. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка между Шишигиным Е.В. и Кисловым Д.В. Признано отсутствующим право собственности Кислова Д.В. на земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18, кадастровый номер: 54:19:012602:349.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации Новосибирского района Новосибирской области отказано.

Письмом от 27.10.2015 г. №54/001/859/2015/450 Управления Росреестра по Новосибирской области Банк был уведомлен о прекращении ипотеки на основании решения Новосибирского районного суда Новосибирской области от 14.10.2013 г. и Апелляционного определения от 30.01.2014 г. на земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 54:19:012602:349.

Банк считает действия Управления Росреестра по регистрации прекращения ипотеки в пользу Банка в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18, кадастровый номер: 54:19:012602:349., на основании решения Новосибирского районного суда Новосибирской области от 14.10.2013 г. незаконными и необоснованными, нарушающими права и законные интересы истца по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 25. Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашаетсяв течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной,содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В решении Новосибирского районного суда Новосибирской области от 14.10.2013г. по делу № 2-455/13 (далее - Решение суда) отсутствует указание на прекращение ипотеки; данный вопрос в рамках гражданского дела № 2-455/13 не рассматривался, заявления Банк как залогодержатель о прекращении ипотеки не подавал, закладная по данному договору об ипотеке не оформлялась, таким образом, в Управление Росрестра не было представлено ни одного документа, являющегося основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Заявитель считает не применимой к отношениям сторон нормы пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ, на которые в обоснование своих действий сослалось Управление Росреестра в письме от 27.10.2015г., так как данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ, который вступил в силу только с 1 июля 2014 года, и согласно п. 3 ст. 3 указанного Закона положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Указывает, что Решение суда вступило в силу 30.01.2014г., то есть, до изменений в ГК РФ, в связи с чем данные положения к правоотношениям Сторон не применимы.

По мнению Заявителя указанный пункт применяется к случаям изъятия объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд и корреспондирует с п. 4 ст. 25.7. Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация прекращения залога изъятого земельного участка и (или) изъятого объекта недвижимости осуществляется без соответствующего заявления одновременно с возникновением, прекращением или переходом прав на недвижимое имущество на основании документов, указанных в пункте 2 данной статьи, при этом в рассматриваемом случае земельный участок не изымался для государственных или муниципальных нужд.

Заявитель указывает, что залог не прекращается в случае если собственник, у которого изымается объект залога, реализовал данный объект, а в данном случае произошло именно это - Назарова (Нищакова) А.И. (первоначальный собственник, чье право оспорено) продала земельный участок Шишигину Е.В., а тот в свою очередь продал его Кислову Д.В., который предоставил земельный участок в залог Банку.

Указывает, что ипотека в пользу Банка сохраняется при признании сделки купли-продажи недействительной. Так, статья 335 ГК РФ закрепляет, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Просит обратить внимание на то обстоятельство, что имущество было передано Кисловым Д.В. Банку в залог, когда Кислов Д.В. являлся собственником имущества, чье право собственности в надлежащем порядке было зарегистрировано в ЕГРП, поэтому следует считать залог в отношении этого имущества в пользу Банка возникшим.

Заявитель считает, что даже при признании договора купли-продажи имущества недействительным договор залога продолжает свое действие, тем более, если отсутствуют какие-либо сведения о недобросовестности Банка.

В подтверждение своих доводов заявитель ссылается на сложившуюся судебную практику, например, на постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 2763/11, п. 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Управление Росреестра требования заявителя не признает, просит в их удовлетворении отказать.

Третье лицо - Администрация Новосибирской области (Правительство Новосибирской области) полагает, что решение по настоящему делу не может повлиять на его права и обязанности.

Третьи лица - Администрация Новосибирского района Новосибирской области; Жеребчиков Евгений Александрович полагают требования заявителя необоснованными, а оспариваемые действия регистрирующего органа – соответствующими закону.

Третье лицо - Кислов Денис Владимирович явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило; отзыва не представлено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд установил следующее.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как пояснил представитель заинтересованного лица, представив соответствующие документы,29.09.2015 в управление обратился представитель администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее - Администрация) с заявлением о прекращении права собственности Кислова Д.В. на земельный участок с кадастровым номером 54:19:012602:349.

На момент подачи заявления раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытый на данный земельный участок, содержал записи о праве собственности Кислова Д. В. и об ипотеке в силу договора в пользу Банка.

В качестве документального обоснования Администрацией представлены: решение Новосибирского районного суда от 14.10.2013 и апелляционное определение Новосибирского областного суда от 30.01.2014.

Данными судебными актами признано отсутствующим право собственности Кислова Д. В. в связи с признанием недействительной сделки купли-продажи, являвшейся правоустанавливающим документом.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

На основании данной нормы 27.10.2015 запись об ипотеке Управлением прекращена одновременно с прекращением записи о праве собственности.

Довод Заявителя о том, что исходя из положений ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Управление не имело оснований для прекращения ипотеки, судом не принимается.

Так, пунктом 1 данной статьи установлен открытый перечень оснований для прекращения ипотеки с указанием на то, что иные случаи могут быть предусмотрены федеральным законом. Такой случай и предусмотрен положениями ст. 352 ГК РФ - прекращение залога в связи с изъятием имущества при признании сделки недействительной в порядке ст. 167 ГК РФ.

Не обосновано и мнение заявителя о том, что ст. 352 ГК РФ должна была применяться Управлением в редакции, действовавшей на момент вступления решения суда в законную силу.

Названная статья регулирует правоотношения, связанные с прекращением залога. При наличии ипотеки в данных правоотношениях обязательно участвует регистрирующий орган, так как возникновение и прекращение ипотеки подлежит государственной регистрации. Правоотношения одной из сторон залога с регистрирующим органом возникают с момента подачи какого-либо заявления относительно данного залога и регулируются законодательством, действующим на момент подачи такого заявления.

По состоянию на 29.09.2015 действующее законодательство указывало на решение суда о признании сделки недействительной с применением последствий такой недействительности как на одно из оснований для прекращения залога.

Утверждение заявителя о том, что подп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ применяется к случаям изъятия объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд противоречит содержанию данного пункта, в котором четко указано, что изъятие имущества должно происходить в порядке ст. 167 ГК РФ - недействительность сделок или 327 ГК РФ - исполнение обязательства внесением долга в депозит, за исключением случая перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства.

Заявитель считает, что «залог не прекращается в случае если собственник, у которого изымается предмет залога, реализовал данный объект», основываясь на п. 1 ст. 353 ГК РФ. Залог сохраняется при отчуждении уже заложенного имущества. В данном случае собственник - Кислов Д. В. заложил свое имущество и никому его не передавал. Его право собственности на уже заложенный объект было оспорено в судебном порядке и признано отсутствующим.

Исковое заявление подавалось администрацией Новосибирского района Новосибирской области, как субъектом, имеющим право на тот момент на распоряжение неразграниченными земельными участками. В результате рассмотрения данного иска был признан незаключенным договор купли-продажи между администрацией Новосибирского района и первоначальным собственником земельного участка, далее признаны недействительными две сделки купли-продажи и отсутствующим право собственности залогодателя.

Пунктами 34, 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22, Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (виндикация).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Администрация Новосибирского района не имела с последующими собственниками (в том числе и с Кисловым Д. В.) договорных отношений, следовательно, удовлетворение ее требований к собственнику имущества о признании сделки недействительной и права собственности отсутствующим следует расценивать как виндикацию.

Статьей 42 Закона об ипотеке прямо предусмотрено, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Банк привлекался к участию в деле в качестве третьего лица, суд располагал сведениями о существующей ипотеке. О судебных заседаниях Банк извещался, но в судебное заседание представителя не направил. Согласно ст. 214 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения решения суда) лицам, участвующим в деле, но не присутствующим в судебном заседании, копии решения суда высылаются не позднее чем через пять дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение Банк не обжаловал, более того, зная о состоявшемся в октябре 2013 решении, Банк заявлял требования о реализации заложенного имущества в октябре 2014 года.

Представитель третьего лица – Жеребчикова Е.А., возражая против доводов заявителя, пояснила также, что 20.11.2015 г. в Кудряшовском бюллетене было опубликовано Извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв.м. по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18.

Поскольку никто не подал заявления на участие в аукционе кроме Жеребчикова Е.А., то 17.12.2015 г. администрацией Кудряшовского сельсовета было издано постановление № 654 о предоставлении ему за плату земельного участка с кадастровым номером 54:19:012602:349 для индивидуального строительства площадью 1500 кв.м. по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, п. Приобский, ул. Олимпийская, 18.

Какие-либо обременения на данный земельный участок отсутствовали.

Между Жеребчиковым Е.А. и администрацией Кудряшовского сельсовета был заключен договор купли-продажи указанного участка, по которому Жеребчиков Е.А. оплатил денежные средства и принял земельный участок. 01.03.2016 г. Жеребчиков Е.А. произвел государственную регистрацию перехода права собственности на данный земельный участок и зарегистрировал на него право собственности.

Представитель Жеребчикова Е.А. также настаивает на том, и суд с этим согласен, что ссылка заявителя на нормы ст. 41 Закона об ипотеке не обоснована, так как право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращено не в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд, его реквизицией или национализацией, а в связи с признанием договора купли-продажи ничтожным и приведением сторон в первоначальное положение.

Суд не принимает ссылку заявителя на судебную практику 2011 года, так как оспариваемое решение принято на основании нормы права, начавшей свое действие в 2014 году и устанавливающей иные правила. Также суд обращает внимание на то, что в судебной практике, приведенной заявителем, речь идет о применении последствий недействительности сделки, тогда как в рассматриваемом деле признание права отсутствующим произведено по правилам виндикации.

При таких условиях требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Шашкова