Гражданский кодекс часть 1

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ 1 128 251 рубля 92 копеек неустойки по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 23.08.2011 № 107845 за период с 02.09.2016 по 02.12.2019.

В качестве правового обоснования иска указана статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание мэрия города Новосибирска явку своего представителя не обеспечила, письменным ходатайством просила рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Представитель общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, полагает, что арендная плата и соответственно неустойка подлежат начислению пропорционально площади используемого застройщиком земельного участка, с учётом фактически внесённых денежных средств по договору задолженность отсутствует, имеется переплата.

Общество с ограниченной ответственностью РЕКА явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о процессе надлежащим образом.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ 23.08.2011 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 107845.

По условиям договора ответчику в аренду был передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:074562:0008, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3 634 кв. м для строительства торгово-общественного комплекса с устройством пешеходного перехода по улице Большевистской.

Согласно пункту 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (внесения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор (пункт 2.2 договора).

Расчёт размера арендной платы неоднократно менялся, что отражено в дополнительных соглашениях.

Уведомлением от 26.02.2019 № 20-4095 мэрия города Новосибирска сообщила арендатору об изменении расчёта размера арендной платы в соответствии с пунктом 8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п. Годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 23.08.2011 № 107845 с 01.01.2019 составил 2 180 959 рублей 20 копеек (181 746 рублей 60 копеек в месяц).

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем (пункт 2.4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.08.2013 № 1).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 2.4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.08.2013 № 1).

Как утверждает мэрия города Новосибирска, обязанность по внесению арендных платежей арендатором исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем на основании пункта 2.4.3 договора начислена неустойка, размер которой за период с 02.09.2016 по 02.12.2019 составил 1 128 251 рубль 92 копейки.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, при нарушении обязательств по своевременному внесению арендных платежей к лицу, нарушившему обязательство, подлежит применению санкция в виде договорной неустойки.

Вместе с тем в процессе судебного разбирательства судом установлено, что в сентябре 2018 года собственником всех нежилых помещений в возведённом на арендуемом земельном участке здании стало общество с ограниченной ответственностью РЕКА.

Помещения с КН 54:35:074562:29 дата регистрации права 19.09.2018, КН 54:35:074562:28 дата регистрации права 21.09.2018, КН 54:35:074562:27 дата регистрации права 21.09.2018, КН 54:35:074562:21 дата регистрации права 19.09.2018, КН 54:35:074562:22 дата регистрации права 19.09.2018.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из единого государственного реестра недвижимости, представленными в материалы дела.

Остальные помещения, обозначенные в выписке из единого государственного реестра недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 54:35:074562:15, как пояснили в процессе судебного разбирательства представители общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ и общества с ограниченной ответственностью РЕКА, являются помещениями общего пользования, в связи с чем права собственности на них не зарегистрированы.

Таким образом, с 21.09.2018 все помещения в объекте «Торгово-общественный комплекс, блок А, первый этап строительства торгово-общественного комплекса с устройством пешеходного перехода» являются собственностью общества с ограниченной ответственностью РЕКА, что этим обществом в процессе судебного разбирательства не оспаривалось.

В этой связи в аренде у застройщика с 21.09.2018 оставалась площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:074562:0008, необходимая для завершения строительства пешеходного перехода через улицу Большевистская.

В соответствии с пунктом 7.9 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2014 № 2 при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, арендатор обязан заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с новым правообладателем объекта недвижимого имущества

С момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору прекращаются.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью РЕКА на помещения в построенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074562:0008 здании у этого общества возникло право на оформление правоотношений по использованию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания (помещений в здании), а право аренды общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ в этой части прекратилось.

Фактически в период с 21.09.2018 по 05.11.2019 у общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ в аренде оставалась часть земельного участка, необходимая для строительства пешеходного перехода, расположенного над земельным участком (выделено цветом на публичной кадастровой карте, приложенной к отзыву общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ от 20.05.2020).

Масштаб публичной кадастровой карты составляет 2, 1 сантиметров на карте, 20 метров на местности, следовательно, в 1 сантиметре на карте 9, 5 метров на местности.

В этой связи площадь земельного участка, используемого обществом с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ в период с 21.09.2018 по 05.11.2019 в целях строительства надземного перехода, составляет: 0, 4 сантиметра на 0, 9 сантиметров, что с учётом масштаба публичной кадастровой карты составляет: 3, 8 метра (0, 4 х 9, 5) на 8, 1 метр (0, 9 х 9, 5).

Следовательно, площадь земельного участка, оставшаяся в пользовании общества с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ с 21.09.2018 по 05.11.2019, составляет: 3, 8 метра х 8, 1 метра = 30, 78 метров квадратных.

Размер арендной платы за земельный участок по договору аренды от 23.08.2011 № 107845 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составил 174 253 рубля 69 копеек в месяц, размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 06.11.2019 составил 181 746 рублей 60 копеек в месяц. При этом площадь всего земельного участка 3 634 кв. метров.

Следовательно, размер арендной платы за земельный участок площадью 30, 78 кв. м составит 1 475 рублей 92 копейки в месяц за период с 22.09.2018 по 31.12.2018, 1 539 рублей 39 копеек в месяц за период с 01.01.2019 по 05.11.2019.

При таких условиях сумма арендных платежей, подлежащих оплате арендатором – обществом с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ, за период с апреля 2018 года по 06.11.2019 составляет 1 008 991 рубль 68 копеек, а начисленная на просроченные платежи неустойка - 723 276 рублей 86 копеек.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что общество с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ (фактически общество с ограниченной ответственностью РЕКА за общество с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ) произвело оплату имевшейся за арендатором задолженности по арендным платежам в сумме 4 000 160 рублей 55 копеек (платёжные поручения от 05.11.2019 № 413, от 02.12.2019 № 489).

Таким образом, задолженность по договору аренды, в том числе по неустойке, с учётом изменения площади фактически используемого земельного участка ответчиком полностью погашена, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Расчёт арендных платежей и неустойки с учётом уменьшения площади земельного участка, фактически оставшегося у ответчика в пользовании в целях завершения строительства надземного пешеходного перехода над улицей Большевистской, представленный обществом с ограниченной ответственностью ИНТЕРИНВЕСТ, судом проверен, признан верным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова