Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Рубекиной И.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коряковцевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "ВИРА-СТРОЙ-Н" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Новосибирск

к Прокуратуре Дзержинского района города Новосибирска, г. Новосибирск

третьи лица: Прокуратура Новосибирской области, г.Новосибирск; ФИО1

о признании недействительным в оспариваемой части представление об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства № 7-10-2020/4543 от 15.07.2021

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя: ФИО2, доверенность от 19.10.2021, паспорт, диплом
заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 26.10.2021, служебное удостоверение, диплом

третьих лиц: 1) ФИО4, доверенность от 11.05.2021, удостоверение, диплом; 2) ФИО1, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "ВИРА-СТРОЙ-Н" (по тексту - заявитель, общество, ООО СЗ «ВИРА-Строй-Н») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, кПрокуратуре Дзержинского района города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, прокуратура) о признании недействительным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства № 7-10-2020/4543 от 15.07.2021 в части выявленных нарушений по п.3.3.8, п.3.3.9, п.3.3.9.1, п.2.5.13, п.3.3.21, п.3.3.22, п.3.3.11, п.3.5.1.договора участия долевого строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Прокуратура Новосибирской области, ФИО1.

Представитель заявителя, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, с учетом уточнения заявленных требований, возражений на отзыв.

Представитель заинтересованного лица, требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснениях

Прокуратура Новосибирской области поддержала позицию заинтересованного лица по основаниям, изложенным в отзыве

ФИО1 поддержал позицию заинтересованного лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Дзержинского района города Новосибирска проведена проверка соблюдения Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВИРА-Строй-Н» законодательства в сфере долевого строительства при строительстве многоквартирного жилого дома №13 (по генплану) - VII этап строительства многоквартирных малоэтажных домов с помещениями общественного назначения, трансформаторных подстанций по строительному адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Дзержинский район, улица Заслонова.

Установлено, что строительство указанного объекта осуществляется ООО СЗ «ВИРА-Строй-Н».

В ходе проверки договора № 33-13-13-20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. Заслонова в Дзержинском районе города Новосибирска от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ «ВИРА-Строй-Н» с ФИО1 и зарегистрированного 16.02.2021 (далее по тексту - дольщик) установлено, что договор содержит условия, не соответствующие законодательству, в связи с чем 15.07.2021 Прокуратурой было вынесено представление № 7-10-2020/4543 об устранении нарушений законодательства о долевом участии в строительстве (далее по тексту - Представление), согласно которогоООО СЗ «ВИРА-Строй-Н» совершило нарушение законодательства, выразившееся во включении в договор участия в долевом строительстве № 33-13-13-20 от 11.02.2021 между Обществом и ФИО1 (далее - договор) условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Общество, не согласившись с представлением в части, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.1 2.2004 № 2 14-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик)обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О чащиiс прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными,

В соответствии с пунктом 3.3.8. договора «строительные недостатки (в т.ч. явные недостатки), которые могли быть и должны были быть выявлены в ходе обычного осмотра Участником долевого строительства, но не были указаны в Акте осмотра, а равно были указаны в качестве отсутствующих на момент осмотра Жилого помещения, застройщиком устраняться не будут».

В силу статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,
установленным законом и иными правовыми актами (императивным
нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК
РФ). .'

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Таким образом, Закон № 214-ФЗ не исключают возможности участника долевого строительства предъявить в течение гарантийного срока требования в отношении любых недостатков, не заявленных им при подписании акта приема-передачи.

Однако указанный пункт договора ограничивает право потребителя на предъявление претензий, если недостатки могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения во время его принятия по акту приема-передачи жилого помещения.

Указанное положение договора направлено на освобождение застройщика от ответственности в период гарантийных обязательств.

Кроме того, данное условие договора ограничивает срок, отведенный участнику строительства для выявления недостатков, относительно срока, предусмотренного ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем, противоречит требованиям законодательства, и в силу ч. 4 ст. ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ является ничтожным,

Пунктом 3.3.9 договора долевого участия предусмотрено, что «строительные несоответствия, недостатки (устранимые дефекты), выявленные при передаче и/или осмотре жилого помещения, не являются основанием для отказа от принятия жилого помещения. Под несоответствиями в настоящем пункте договора понимаются допущенные отступления в отношении качества и видов работ, произведенных в Жилом помещении, от проекта, градостроительных регламентов и иных требований, а также условий настоящего договора и Приложения №1 к нему, наличие которых не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания».

Данные положения ущемляют права граждан, участников долевого строительства.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказатьсяот подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12,2004 № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Часть 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Таким образом, закрепление в договоре участия в долевом строительстве условия, лишающие участника долевого строительства права отказаться от принятия жилого помещения, а также возложение на дольщика обязанности предъявления застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства - влечет ущемление прав дольщика.

Указанный вывод соответствует позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019.

В соответствии с п. 3.3.9.1. договора «Участник долевого строительства обязан предъявить застройщику в письменной форме требование об устранении недостатков в связи с ненадлежащим качеством жилого помещения с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, если такие недостатки/дефекты выявлены в течение гарантийного срока».

Поскольку в силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в рассматриваемом случае подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный частью 2 статьи 7 указанного закона.

Ограничения предусмотренных законом способов восстановления нарушенных прав потребителя, создаваемые условием пункта 3.3.8. договоров, а также права на обращение дольщика с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении любых недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи (пункт 3.3.9.L), недопустимы.

Доводы Общества о том, что норма части 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому включение в договор рассматриваемого условий не ущемляет права потребителей, правового значения не имеет, поскольку диспозитивный характер нормы не является основанием для включения в договор условий, ухудшающих положение потребителей по сравнению с установленными в ней условиями, диспозитивность принадлежит применению в сторону улучшения положения потребителей, а не в сторону ограничения объема защиты, установленного федеральным законодательством

Согласно п. 2.5.13. договора участия в долевом строительстве № 33-13-13-20 от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ «ВИРА-Строй-Н» с ФИО1, установлено, что «Участник долевого строительства подтверждает и соглашается с тем, что уступка прав требований по данному договору третьему лицу (далее по тексту также - «новый Участник долевого строительства») и заключение с таким лицом соответствующего соглашения об уступке прав требований, допускается только при соблюдении, в том числе, следующего условия: (с) после получения Застройщиком, предварительного письменного уведомления от Участника долевого строительства, о намерении уступить свои права требования по договору новому Участнику долевого строительства; (d) по истечению срока, указанного в п. 3.2.6 настоящего договора, в течение которого Застройщик, вправе воспользоваться преимущественным правом перевода на себя, прав требований Участника долевого строительства по данному Договору».

Порядок уступки прав требования по договору регулируется ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ, которым предварительный порядок уведомления застройщика о намерении совершить уступку и преимущественное право перевода на себя прав требования участника долевого строительства не предусмотрено.

Установление в договоре дополнительных обязанностей для участника долевого строительства противоречит диспозитивности специальных норм, направленных прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, а именно физического лица - участника долевого строительства.

Пунктом 3.3.21. договора установлено, что «Участник долевого строительства, намеренный уступить свои права требования по договору новому Участнику долевого строительства обязан предварительно, в письменной форме, уведомить об этом Застройщика».

Уведомление о намерении совершить уступку, в обязательном порядке должно содержать сведения о новом участнике долевого строительства (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контактные данные), а также указание цены и других условий уступки прав требований по договору, что противоречит требованиям п.1. ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Пунктом 3.3.22 Договора установлен порядок заключения Соглашения об уступке права требования и обязательные условия такого соглашения, по мнению Застройщика.

Пункт 3.3.22 договора возлагает на участника долевого строительства, принявшему решение самостоятельно совершить все необходимые для подготовки и оформлению Соглашения об уступке, без обращения за оказанием данной услуги к официальным представителям застройщика, обязанность по включению в Соглашение об уступке ряд положений, в том числе об объеме передаваемых прав, об обязанности передать новому участнику долевого строительства оригинал договора со всеми приложениями, об обязанности нового участника долевого строительства не позднее 7 (семи) дней с даты регистрации Соглашения об уступке в Регистрирующем органе направить в адрес застройщика уведомление о состоявшейся уступке, о праве нового участника долевого строительства передать права по новому договору иным лицам, об обязанности сторон Соглашения совершить необходимые юридические и фактические действия, сдать документы, оформляющие уступку права требования в Регистрирующий орган, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента (даты) их подписания.

Сама необходимость предварительного уведомления о намерении совершить сделку с изложением ее конкретных условий, а также контрагентов свидетельствует о том, что сделка фактически согласовывается с Застройщиком.

В данном случае фактически в спорных пунктах договора предусмотрено не просто уведомление застройщика о состоявшемся Соглашении об уступке, а именно согласование, в том числе условий самого Соглашения на условиях, указанных Застройщиком.

При этом в соответствии с ч. 4 ст. 382 ГК РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

Законодательством не урегулирован вопрос о том, кто из сторон Соглашения должен уведомить кредитора о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, следовательно, этот вопрос разрешается сторонами Соглашения.

Вместе с тем, исходя из положений ч. 4 ст. 382 ГК РФ неблагоприятные последствия в случае ненадлежащего уведомления несет покупатель.

Данные положения ущемляют права граждан, участников долевого строительства по сравнению с правилами, установленными статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в соответствии с которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору может быть произведена одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и не требует согласия иных участников данного договора.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Кроме этого, условия п. 3.3.21 и п.3.3.22 договора об обязательном уведомлении застройщика о переходе права требования исключает возможность участника долевого строительства осуществить срочную продажу объекта при такой необходимости.

Пунктом 3.3.11 договора участия в долевом строительстве установлено, что «В целях сохранения единства проектного решения Многоквартирного дома не производить изменений его фасадов, изменений окраски, формы и материала окон и лоджий, не производить без письменного согласования с Застройщиком установку систем кондиционирования и прочих приборов и систем на фасадах многоквартирного дома, до оформления Участником долевого строительства права собственности на жилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».

Пунктом 3.5.1. договора установлено, что участник долевого строительства не вправе выполнять перепроектирование и/или перепланировку и/или переустройство и/или переоборудование, реконструкцию жилого помещения, до оформления участником долевого строительства права собственности на указанное жилое помещение в регистрирующем органе, без разрешения и согласования с застройщиком.

Между тем ч. 1 и ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.

В связи с этим дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры, а также размещения систем кондиционирования при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями договора участия в долевом строительстве.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.

Рассматриваемые пункты договора возлагают на участника ничем не обусловленные ограничения, что ухудшает положение потребителя, что запрещено ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Ссылки заявителя на процедуру выдачи паспорта фасадов и административную ответственность за нарушение требований к содержанию фасадов не свидетельствуют о правомерности и необходимости указания указанных условий в ДДУ. Ответственность применяется к введенным в эксплуатацию зданиям при нарушении условий содержания фасадов и элементов здания. Правила благоустройства территории города Новосибирска не являются также основанием для включения указанного условия в ДДУ.

Договор участия в долевом строительстве по своей природе является публичным договором, его условия не могут быть изменены отдельным потребителем, изъявившим желание приобрести объект долевого строительства у данного застройщика. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Таким образом, противоречащие требованиям гражданского законодательства положения договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей и подлежат исключению из условий договоров участия в долевом строительстве.

Условие договора об уступке права требований по договору участия в долевом строительстве, после полной оплаты всех оговоренных договором платежей и при условии согласования с застройщиком противоречит нормам статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

Российской Федерации», статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации , что ухудшает положение участников долевого строительства (п.п. 2.5.13. 3.3.21 договора участия в долевом строительстве № 33-13-13-20 от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ «ВИРА-Строй-Н» с ФИО1).

Так как договор участия в долевом строительстве является публичным договором, его условия не могут быть изменены отдельным потребителем, изъявившим желание приобрести объект долевого строительства у данного застройщика. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (часть 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Как лицо, не обладающее познаниями в сфере юриспруденции, потребитель, ознакомившись со спорными условиями заключенного с Обществом договора, будет ошибочно полагать, что других вариантов поведения, кроме изложенных в подписанном им договоре, у него нет.

Таким образом, довод общества о свободе договора и соответствии его условий требованиям действующего законодательства о долевом строительстве является несостоятельным.

Указание общества на отсутствие ущемления прав потребителей условиями договора, в который могут вноситься изменения, а также на возможность потребителя в случае нарушения условий договора застройщиком использовать возможности защищать свои права и законные интересы иными способами, отличными от положений договора, подлежит отклонению, поскольку речь идет о договорных обязательствах.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, при заключении договора с гражданином - потребителем, вопреки позиции заявителя ,изложенной в заявлении и дополнениях, не допускается включение в такие договоры условий, ухудшающих права потребителя по сравнению с действующим законодательством.

Следовательно, условия договоров об участии в долевом строительстве граждан-потребителей должны соответствовать как требованием Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Закона о защите прав потребителей.

Противоречащие требованиям гражданского законодательства положения договора участия в долевом строительстве, выявленные в ходе проверки, вопреки доводам заявителя, по мнению суда, ущемляют права потребителей и подлежат исключению заявителем из условий договоров участия в долевом строительстве.

В силу п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17 января 1992 года № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон № 2202-1) в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Пунктом 1 ст. 24 Закона № 2202-1 установлено, что представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежат безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих; о результатах принятых мер должно быть сообщено прокурору в письменной форме.

В силу ст.ст. 1,21,22 Закона № 2202-1 представление об устранении нарушений закона является мерой прокурорского реагирования в рамках реализации прокурором полномочий по осуществлению надзора за исполнением законов, в том числе руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

При таких обстоятельствах, доводы общества о незаконности являются необоснованными , оспариваемое представление соответствует законодательству, не нарушает прав и интересов заявителя. Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на заявителя.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

И.А. Рубекина