Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Селезневой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пословой Ю.А. 04.04.2013),секретарем судебного заседания Стрункиным А.Д. ( 11.04.2013) рассмотрел в открытом судебном заседании 04.04.2013-11.04.2013 ( с перерывом) в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, кабинет № 316, дело по заявлению Товарищества собственников жилья «Городок» к Мэрии города Новосибирска, третье лицо: ФИО1

о признании недействительным постановления Мэрии города Новосибирска от 09.04.2012 № 3405.

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от заявителя: ФИО2 ,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности ,

от третьего лица: ФИО4 по доверенности .

Товарищество собственников жилья «Городок» ( далее – заявитель, ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Мэрии города Новосибирска от 09.04.2012 № 3405.

Мэрия г.Новосибирска( далее - мэрия, заинтересованное лицо) против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на законность оспариваемого акта.

Третье лицо ФИО1 против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на законность оспариваемого акта.

Рассмотрев материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л :

Согласно договору купли-продажи от 03.06.2006 ( том1, л.д. 44) ФИО1, являющаяся третьим лицом по делу, приобрела у ФИО5 нежилые помещения площадью 323,6 кв.м. , расположенные на мансардном этаже в жилом доме №35 по ул.Золотодолинская,35.Право собственности ФИО1 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2006 ( том 1, л.д. 7, 43).

02.03.2012 ФИО1 обратилась в мэрию города Новосибирска с заявлением о переводе нежилого помещения площадью 266,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, мансардный этаж, в жилое помещение.

К заявлению о переводе были приложены предусмотренные законом документы, в т. ч. Проектная документация на переустройство и перепланировку нежилого помещения (мастерская художника) в жилом доме по ул. Золотодолинской, д. №35 в Советском районе г. Новосибирска в жилое помещение для использования в качестве квартиры (Шифр 09/03), подготовленная ООО «Консультант-Строй-Сервис».1

14.03.2012 на заседании Комиссии по результатам рассмотрения заявления ФИО1 и приложенных документов было принято решение перевести нежилое помещение в жилое (протокол № 7) .

На основании протокола Комиссии от 14.03.2012 № 7 было принято постановление № 3405 от 09.04.2012г. «О переводе нежилого помещения (мастерская художника) в жилом доме № 35 по ул.Золотолинской в Советском районе в жилое помещение для использования в качестве квартиры».

Согласно указанному постановлению мэрия города Новосибирска решила перевести указанное выше помещение из нежилого в жилое при условии проведения переустройства, иных работ, предусмотренных представленным проектом. После завершения работ ФИО1 необходимо было обратиться в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлением на ввод объекта в эксплуатацию и сдать помещение в эксплуатацию в установленном порядке.

ТСЖ «Городок», являющийся согласно Устава ( том 1, л.д.11-13) некоммерческой организацией собственников жилых и нежилых помещений жилого дома по адресу: Золотодолинская, 35 в г.Новосибирске, оспаривает данное постановление мэрии г.Новосибирска, ссылаясь на следующее.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, в том числе, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Право собственности ФИО1 на мастерскую художника (далее -спорное помещение ) обременено правами третьих лиц, а именно: правами собственников остальных квартир дома № 35 по ул. Золотодолинская на общее имущество в виде крыши.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши ( п.3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Учитывая вышеприведенные нормы права, собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме также на праве общей долевой собственности являются собственниками крыши указанного жилого дома, которая , по утверждению заявителя ,была разобрана собственником нежилого помещения, расположенного на мансардном этаже, ФИО1

При таких обстоятельствах, право собственности ФИО1 на спорное помещение, как указывает заявитель, «в части выполнения работ по разрушению крыши мансардного этажа», следует считать обремененным правами третьих лиц, что в силу требований ч. 4 ст. 22 ЖК РФ делает невозможным перевод указанного помещения в жилой фонд.

Заявитель также ссылается на то, что в результате произведенных работ крыша дома № 35 по ул.Золотодолинская во время дождей начала протекать, что причиняет неудобства другим собственникам квартир в указанном доме, поскольку вода проникает и в принадлежащие им жилые помещения.

ТСЖ полагает, что мэрией г.Новосибирска нарушены следующие нормы права. Согласно п. 3.2.2. Порядка подготовки документов по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 20.07.2010 г. № 234, Комитет по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска осуществляет проверку представленных заявителем документов и выносит их на рассмотрение комиссии, которая в течение восьми рабочих дней рассматривает представленные документы.

Заявитель считает, что мэрии необходимо было обратить внимание на то, что ФИО1 не были представлены документы, на основании которых ею была произведена реконструкция принадлежащего ей нежилого помещения.

ТСЖ утверждает, что прежде , чем в спорном помещении должны были быть выполнены работы , указанные в проектной документации, в помещении были фактически проведены иные работы, необходимые для смены статуса помещения , в том числе , сделаны световые проемы (окна), произведено устройство кухни, за счет разрушения кровли изменена высота помещений, установлен балкон над входом в многоквартирный дом и другие работы.

В связи с изложенным заявитель полагает, что Постановлением Мэрии г.Новосибирска от 09.04.2012 г. №3405 были фактически «узаконены» не только работы, указанные в проектной документации, подготовленной ООО «Консультант-Строй-Сервис» (шифр 09/03), но и все остальные работы по реконструкции спорного нежилого помещения (мастерской художника), выполненные до вынесения оспариваемого постановления.

Мэрия г.Новосибирска против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на то, что ФИО1 были представлены в мэрию все необходимые документы , предусмотренные п. 2.3 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по принятию документов, а также выдаче решений о переводу или об отказе в переводе нежилого помещения в жилое помещение , утвержденного Постановлением мэрии города Новосибирска от 21.09.2011 № 8686 (далее - Административный регламент) , в связи с чем отсутствовали основания для отказа в ее заявлении о переводе помещения из нежилого в жилое.

ФИО1 была представлена в мэрию также проектная документация на переустройство и перепланировку нежилого помещения (мастерская художника) в жилом доме по ул. Золотодолинской, д. №35 в Советском районе г. Новосибирска в жилое помещение для использования в качестве квартиры (Шифр 09/03), подготовленная ООО «Консультант-Строй-Сервис». Согласно представленной Проектной документации на переустройство (раздел 2 Конструктивные решения) при реализации проекта сохраняются все ранее выполненные технические решения и несущие конструкции. Работы по разбору крыши, ее реконструкции проектом не предусмотрены. Следовательно,по мнению мэрии г.Новосибирска оспариваемое постановление мэрии предусматривает перевод помещения без проведения работ по изменению конфигурации крыши многоквартирного дома.С учетом этого, мэрия полагает, что факт обременения переводимого помещения правами третьих лиц не доказан заявителем.

Третье лицо по делу ФИО1 против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на то, что ТСЖ «Городок» не указывает, за защитой каких нарушенных прав оно обратилось в суд, каким образом будут восстановлены его права в случае удовлетворения заявления и какие последствия для него влечет признание оспариваемого ненормативного акта незаконным. Учитывая, что согласно ч.1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, заявителем не были представлены доказательства того, что его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности были нарушены оспариваемыми постановлением.

Третье лицо , также ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ отраженной в Постановлении от 15.12.2009г. №12537/09, полагает, что для того, чтобы товарищество участвовало в арбитражном суде в качестве законного представителя собственников помещений в доме, указанные собственники должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным заявлением.

Третье лицо полагает, что ТСЖ «Городок» не представило в материалы доказательств, подтверждающих наделение его необходимыми полномочиями со стороны собственников помещений, в связи с чем третье лицо считает, что настоящее заявление подано лицом, не имеющим право на защиту интересов собственников дома №35 по ул. Золотодолинская.

Представитель третьего лица в ходе судебного разбирательства пояснил, что фактически помещение было приобретено ФИО1 уже с измененной конфигурацией крыши и встроенным балконом по договору купли-продажи у ФИО5( том 1, л.д. 44).

При рассмотрении дела суд руководствовался следующими нормами права.

В силу ч.1 ст. 198 АПК РФ решение государственного органа может быть признано арбитражным судом незаконным (недействительным) при одновременном наличии двух условий: несоответствие такого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением , а орган, вынесший оспариваемый акт, доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Суд отклонил доводы третьего лица о том, что у ТСЖ «Городок» отсутствует право на обращение в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением , при этом суд исходил из следующего.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.2009г. №12537/09, на которое ссылается ФИО1, прямо не отрицает возможность включения полномочий ТСЖ на участие в арбитражном суде в качестве законного представителя собственников помещений в доме в Устав соответствующего товарищества.

Полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в суде, могут быть предусмотрены уставом товарищества. Наличие в Уставе ТСЖ условия о праве Товарищества на представление интересов собственников в суде достаточно для предъявления ТСЖ исков и заявлений в суд без получения согласия собственников на подачу конкретного иска или заявления.

При вынесении решения суд, руководствуясь принципом единообразия в толковании и применении законодательства, принял во внимание ссылку заявителя на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ по делу № А65-8418/2009

ТСЖ образуется с целью осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению общего недвижимого имущества, для обеспечения его надлежащего санитарного и технического состояния, ТСЖ также обязано пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом.

Уставом ТСЖ «Городок» ( том 1, л.д. 11-13) предусмотрено, что предметом деятельности ТСЖ является представительство и защита прав и законных интересов собственников в государственных органах власти и управления , органах местного самоуправления , в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами..

Следовательно, ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в указанном доме, в отношении общего имущества в многоквартирном доме и по данному спору вправе выступать заявителем.

Вследствие чего суд находит несостоятельным довод третьего лица о том, что третьего лица о том, что ТСЖ не вправе было обращаться с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, суд заявление ТСЖ «Городок» признал подлежащим удовлетворению, при этом суд исходил из следующего.

Согласно выписки из технического паспорта жилого дома №35 по ул. Золотодолинской 35, составленной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» по состоянию на 17.12.2004 (том 1, л.д.63-82) все помещения , расположенные на мансардном этаже , в том числе помещения №1 и №2 общей площадью 323, 6 кв.м. ( том1 , л.д. 66) не имеют балконов. Помещение №2 не имеет окон .

Согласно договора купли-продажи от 03.07.2006 ( том 1 ,л.д. 44) ФИО1 приобрела у ФИО5 нежилые помещения №1 и №2 общей площадью 323, 6 кв.м. на мансардном этаже в доме №35 по ул.Золотодолинской в г. Новосибирске .ФИО1 не представила в материалы дела технический паспорт на приобретаемые помещения.

В материалах дела имеются технический паспорт дома №35 по ул. Золотодолинской в г.Новосибирске ( том1 , л.д. 45- 48), который был представлен ФИО1 в мэрию г.Новосибирска при обращении с заявлением о переводе помещения из нежилого в жилое.

Указанный технический паспорт составлен 13.04.2011 иным учреждением, чем ранее названный техпаспорт от 17.12.2004 , а именно: Областным ГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности по обеспечению сделок с недвижимостью по Новосибирской области».

Согласно данного техпаспорта , выкопировки из поэтажного плана помещений «Нежилые помещения» дома №35 по ул. Золотодолинской в г.Новосибирске ( том1 , л.д. 48) мансардный этаж имеет балкон в помещении , которое в техпаспорте от 17.12.2004 обозначено под №1.

Кроме того, на данном поэтажном плане в помещении, которое ранее было обозначено под №2, указано четыре оконных проема.

Изображение проектного решения фасада дома №35 по ул. Золотодолинской, 35 в г.Новосибирске содержится на л.д. 8 ( том 1) Указанный индивидуальный проект шифр 08.2003 разработан ОАО «АПМ-Центр» и согласован ЗАО СК «Город»

По ходатайству ТСЖ «Городок» в материалы дела также приобщены постановление Мэрии г. Новосибирска от 31.12.2004 г. № 1547 «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию трехэтажного кирпичного жилого дома с мансардным этажом для размещения мастерских художников и строенной подземной автостоянкой по ул. Золотодолинской, 35 в Советском районе г. Новосибирска» и Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 24.12.2004 ( том 2 , л.д. 76-82) Данные документы доказывают, что до дня сдачи дома 35 по ул. Золотодолинской изменений в проект не вносилось в силу следующих положений законодательства.

Согласно п. 5.1. ТСН 12-327-2004 «Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Новосибирской области», утв.Приказом комитета архитектуры и градостроительства Новосибирской области от 15.07.2004 г. № 14, все реализованные в натуре архитектурные, конструктивные, технологические и иные решения должны соответствовать проекту.

В соответствии с п.п. 6.9., 7.9. данных ТСН приемка объектов приемочными комиссиями оформляется актом, который должен быть подписан председателем комиссии и всеми членами комиссии. Основанием для отрицательного решения и неподписания акта приемки может явиться исключительно установленный факт несоответствия объекта требованиям нормативных документов, проекту, договору.

В силу п. 7.12. вышеуказанных ТСН утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям.

Из Постановления Мэрии г. Новосибирска от 31.12.2004 № 1547 «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию трехэтажного кирпичного жилого дома с мансардным этажом для размещения мастерских художников и строенной подземной автостоянкой по ул. Золото долинской, 35 в Советском районе г. Новосибирска», а также Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию , следует, что:

- строительство осуществлялось ЗАО СК «Город» (п. 3 акта),

- проектно-сметная документация на строительство разработана ОАО «АПМ-Центр» (п. 4 акта),

- строительство объекта осуществлялось по индивидуальному проекту шифр 08.2003 (п. 6 акта).

Представленные третьим лицом в материалы дела "Проектное решение кровли мансарды жилого дома ( в осях В-Д/12-15, В-Д/2-5) по адресу ул.Золотодолинская , 33 ( стр) г.Новосибирск ( том 2, стр.134-148) , судом во внимание не принимаются , поскольку выпиской из технического паспорта жилого дома №35 по ул. Золотодолинской 35, составленной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» по состоянию на 17.12.2004 ( том 1, л.д.63-82) , подтверждается факт строительства дома и сдачи его в эксплуатацию без учета указанного проектного решения.

Ссылка третьего лица на "Рабочий проект на реконструкцию части мансардного этажа ( студия мастерская №2) в жилом доме №35 по ул. Золотодолинская в Советском районе г.Новосибирска под жилые помещения (квартиру)" (том 3, л.д.1-35) судом также не принимается, т.к. третье лицо не представило доказательств осуществления данной реконструкции в установленном законом порядке.

Таким образом , материалами дела бесспорно подтверждается факт незаконной реконструкции, произведенной в помещениях, собственником которых является ФИО1.

В результате реконструкции произошло изменение площади и конфигурации помещений ФИО1, в том числе, за счет изменения профиля кровли, разбора (демонтажа) наружной стены, ограждающих конструкций, которые являются общим имуществом всех собственников в многоквартирном доме.

При вынесении решения суд не принимает во внимание довод третьего лица о том, что реконструкция была проведена продавцом помещения ФИО5, поскольку данный довод противоречит имеющимся в деле доказательствам. Согласно п. 2 Договора купли-продажи от 03.07.2006 г. ( том 1 ,л.д. 44) ФИО1 приобрела нежилые помещения, площадью 323.6 кв.м., в 2006 году. Обмер же помещения, сделанный в 2011 году ( том 1, л.д. 48.) показывает площадь помещения уже как 266,30 кв.м.

Согласно выписки из технического паспорта жилого дома №35 по ул. Золотодолинской 35, составленной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» по состоянию на 17.12.2004 ( том 1, л.д.63-82) все помещения , расположенные на мансардном этаже , в том числе помещения №1 и №2 общей площадью 323, 6 кв.м. ( том1 , л.д. 66) не имеют балконов. Помещение №2 не имеет окон .

Третье лицо не представило в материалы дела доказательств того, что по состоянию на день заключения договора купли-продажи помещений приобретаемые помещения не соответствовали сведениям , содержащимся в указанной выписки из технического паспорта жилого дома №35 по ул. Золотодолинской 35, составленной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» по состоянию на 17.12.2004 ( том 1, л.д.63-82).

Суд признал обоснованным довод ТСЖ о том, что даже если на момент приобретения ФИО1, права собственности на нежилое помещение указанное помещение было самовольно реконструировано (перепланировано), и ФИО1 не предъявила к продавцу каких-либо претензий, тем самым она выразила согласие на приобретение данного объекта недвижимости в измененном состоянии и приняла на себя бремя согласования производства этих незаконных изменений.

При вынесении решения суд признал также обоснованной правовую позицию заявителя , состоящую в следующем.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в частности, в случае несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. При этом перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, в том числе, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Право собственности ФИО1 на мастерскую художника обременено правами третьих лиц, а именно: правами собственников остальных квартир дома № 35 по ул.Золотодолинская на общее имущество в виде крыши и стен дома.

Из анализа документов, имевшихся у Мэрии г.Новосибирска на момент принятия оспариваемого постановления, следует, что изменение площади и конфигурации помещения ФИО1 произошло, в том числе, за счет изменения профиля кровли, разбора (демонтажа) наружной стены, ограждающих конструкций, которые являются общим имуществом всех собственников в многоквартирном доме. Использование указанного имущества кем-либо из собственников помещений, связанное с действиями, изменяющими объем общего имущества предусматривает в силу норм действующего жилищного законодательства согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перевод нежилого помещения в жилое (п. 3 ст.36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 представила в мэрию вместе с заявлением о разрешении на перевод помещения из нежилого в жилое доказательства получения только собственников тех квартир в доме, которые располагались рядом с принадлежащими ФИО1 помещениями.

В Административном регламенте предоставления муниципальной услуги по принятию документов, а также выдаче решений о переводе или об отказе в переводе нежилого помещения в жилое помещение, утв. Постановлением мэрии города Новосибирска от 21.09.2011 г. № 8686, в пункте 2.7.2. указано, что если в результате перевода нежилого помещения в жилое помещение будет использоваться общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, перечень которого определен ст. 36 ЖК РФ, заявитель представляет решение собственников помещений в многоквартирном доме, в котором находится переводимое помещение, оформленное в соответствии с требованиями ЖК РФ, выражающее согласие собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ, затрагивающих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд признал обоснованным довод ТСЖ «Городок» о том , что мэрия г.Новосибирска нарушила Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170. Согласно п. 1.7. указанного нормативного акта Правила устанавливают условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.

Пункт 4.2.4.9. Правил содержит запрет на самовольную установку балконов и лоджий.

В соответствии с п. 4.6.1.15. Правил производство конструктивных изменений крыш допускается только при наличии проектного решения или технического условия по согласованию с соответствующими органами.

При вынесении Постановления Мэрия г. Новосибирска нарушила указанные нормы , в результате вынесения постановления стала законной самовольная установка балкона.

Суд отклонил доводы Мэрии г. Новосибирска о том , что в плане помещения, выполненном ОГУП «Техцентр» 13.04.2011 г. (л.д. 48), не имелось отметки о том, что помещение было самовольно реконструировано (перепланировано), при этом суд принял во внимание , что согласно ответу ОГУП Техцентр НСО на запрос суда 21.03.2011 ( том 2, л.д.67) данной организацией была проведена первичная техническая инвентаризация помещения ФИО1 Ранее обследование данного помещения указанной организацией не осуществлялось, поэтому данные о его предыдущем состоянии (до 2011 года) у ОГУП Техцентр НСО отсутствуют.

Таким образом , если бы ФИО1 обратилась с заявлением о проведении технической инвентаризации спорных помещений в организацию, ранее, по состоянию на 17.12.2004 ( том 1, л.д.63-82) уже выполнявшую инвентаризацию данных помещений, т.е. в Новосибирский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ», то на плане помещения имела бы место отметка о самовольной реконструкции.

В связи с изложенным суд признал обоснованным довод заявителя о том, что при рассмотрении документов, представленных ФИО1, Мэрия г. Новосибирска не должна была ограничиваться формальной констатацией факта отсутствия отметки о самовольной реконструкции (перепланировке) на плане помещения, а обязана была изучить документы на предмет соответствия произведенных работ действующему законодательству.

В соответствии с п. 3.2.2. Порядка подготовки документов по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, утв.постановлением мэрии города Новосибирска от 20.07.2010 г. № 234, Комитет по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска осуществляет проверку представленных заявителем документов и выносит их на рассмотрение комиссии, которая в течение восьми рабочих дней рассматривает представленные документы.

Мэрия г. Новосибирска не выполнила должным образом вышеуказанную обязанность, и проверка документов, представленных ФИО1 носила формальный характер, поскольку при вынесении оспариваемого Постановления должностные лица Мэрии г.Новосибирска не обратили внимание на существенные отличия, имеющиеся между площадью и конфигурацией помещения ФИО1 на дату его приобретения и на дату подачи документов для смены статуса помещения с нежилого на жилое, и не предприняли меры к выяснению причин и законности наличия данных отличий.

Так, в материалах дела имеется Договор купли-продажи от 03.07.2006 между ФИО5 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), по которому ФИО1 приобрела спорное помещение. В п. 2 данного Договора (л.д. 44) указана площадь данного помещения: 323,6 кв.м. В то же время в техническом паспорте на помещение ( том 1, л.д. 46), повторном свидетельстве о государственной регистрации права собственности № 54АД 341704, дата выдачи 08.06.2011 г. ( том 1 ,л.д. 43), указана общая площадь помещения, равная 266,30 кв.м.

При этом , согласно первоначальному свидетельству о государственной регистрации права собственности на данное нежилое помещение ФИО1 № 54АВ 813669, дата выдачи 25.07.2006 ( том 1 , л.д. 7) площадь помещения 323,6 кв.м. Однако Мэрия г. Новосибирска не приняла необходимых мер для выяснения оснований существенного уменьшения площади нежилого помещения.

Кроме того, в п. 6.2. проектной документации ( том 1 ,л.д. 104) указано, что стенами мансарды служит кровля здания. Перечислены материалы, из которых состоит кровля здания: гипсокартон и др. Среди этих материалов кирпич не упоминается. В этой же проектной документации ( том 1, л.д. 47) указано, что наружные стены мансарды – кирпичные. Указанное противоречие в Мэрии г. Новосибирска также неправомерно не было принято во внимание, тогда как данное обстоятельство объясняется тем, что была произведена реконструкция мансарды, в ходе которой кровля здания была частично разрушена, и была выполнена надстройка наружных стен из кирпича.

В материалах дела имеются поэтажный план мансардного этажа (принадлежащего ФИО1 нежилого помещения), выполненный по замерам ФГУП «Ростехинвентаризация по НСО» от 17.12.2004 г. ( том1, л.д. 66, л.д. 82), а также план помещения, выполненный ОГУП «Техцентр» 13.04.2011 ( том 1 , л.д. 48). При сравнении данных документов видно, что ФИО1 была произведена реконструкция помещений: установлены перегородки, произведено устройство балкона, оконных проемов и т.д. Из двух помещений образовалось двадцать.

Мэрия г. Новосибирска при анализе документов, представленных ФИО1 на проверку, должна была запросить дополнительные документы для выяснения причин имеющихся противоречий и законности работ, уже проведенных в помещении, в результате которых вместо двух помещений у ФИО1 появилось двадцать, стены мансарды стали кирпичными, была разобрана часть наружной стены и сделан балкон.

При вынесении решения суд , руководствуясь принципом единообразия в толковании и применении законодательства, принял во внимание ссылку заявителя на Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 . В ответе на вопрос № 4 ВС РФ разъяснил, если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, то положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.

На основании ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В связи с принятием Мэрией г. Новосибирска Постановления от 09.04.2012 №3405 стали законными не только изменения помещения и работы, указанные в проектной документации, подготовленной ООО «Консультант-Строй-Сервис» (шифр 09/03), но и все остальные работы по реконструкции нежилого помещения (мастерской художника), выполненные до вынесения оспариваемого постановления. В связи с этим ТСЖ «Городок» правомерно полагает, что в ходе проведения проверки документов, представленных ФИО1, мэрия г. Новосибирска должна была запросить у нее документы, разрешающие ей проведение подобных работ, согласие всех собственников на реконструкцию помещения, связанную с проведением работ по разрушению крыши и части стены, а в случае их непредоставления – отказать в переводе нежилого помещения в жилое.

При рассмотрении дела суд отклонил доводы заинтересованного лица и третьего лица о том, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы ТСЖ по следующим основаниям.

На основании п.п. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно разделу 1 Устава ТСЖ «Городок» осуществляет представительство и защиту интересов прав и законных интересов собственников помещений в судах, а также во взаимоотношениях с юридическими и физическими лицами.

В соответствии с п. 6.1.8. ТСЖ обязано пресекать действия третьих лиц, затрудняющих, либо препятствующих реализации права владения, пользования и в установленных пределах распоряжения владельцами жилых и нежилых помещений общим имуществом.

Таким образом, Постановление Мэрии г. Новосибирска № 3405 от 09.04.2012 нарушает право собственности на крышу и стены собственников помещения в доме № 35 по ул. Золотодолинская в г. Новосибирске, представителем которых выступает ТСЖ «Городок».

Суд принял также во внимание доводы ТСЖ «Городок» о том, что в результате произведенных работ крыша дома № 35 по ул. Золотодолинская во время дождей и снега начала протекать, что причиняет неудобства другим собственникам квартир в указанном доме, поскольку вода проникает и в принадлежащие им жилые помещения.

В связи с изложенным суд признал , что постановление мэрии города Новосибирска от 09.04.2012 № 3405 «О переводе нежилого помещения ( мастерская художника) в жилом доме №35 по ул. Золотодолинской в Советском районе в жилое помещение для использования в качестве квартиры» противоречит всем вышеназванным нормам права , нарушает установленный гражданским законодательством принцип добросовестности участников гражданских правоотношений , в связи с чем заявление ТСЖ «Городок» подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.167-170 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным постановление мэрии города Новосибирска от 09.04.2012 № 3405 «О переводе нежилого помещения ( мастерская художника0 в жилом доме №35 по ул. Золотодолинской в Советском районе в жилое помещение для использования в качестве квартиры».

Взыскать с мэрии г.Новосибирска в пользу ТСЖ «Городок» г.Новосибирск расходы по госпошлине 2 000рублей.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения , в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд 634050 <...> Ушайки,24.

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу , в кассационную инстанцию -Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа ,625010 <...>, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Селезнева М.М.