Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.Л. Амелешиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи помощником судьи Е.В. Цилковской, рассмотрев в судебном заседании в здании арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, улица Нижегородская, 6, помещение №535, дело по первоначальномуиску общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Домашний очаг» (ОГРН <***>), г. Новосибирск, к открытому акционерному обществу «Тарный завод» (ОГРН <***>) г. Новосибирск, о взыскании 729 535 руб. 43 коп. убытков и по встречному иску открытого акционерного общества "Тарный завод", г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Домашний очаг", г. Новосибирск, о взыскании 270000 руб., при участии в судебном заседании представителей: ООО Группа Компаний «Домашний очаг»: ФИО1, директора, выписка из ЕГРЮЛ; ФИО2, доверенность от 14.08.2012; ОАО «Тарный завод»: ФИО3, генерального директора, протокол №42 от 24.06.2011; Гамаля В.А., доверенность № 51 от 20.06.2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Домашний очаг» (далее – ООО ГК «Домашний очаг», истец) обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Тарный завод» (далее – ОАО «Тарный завод», ответчик) о взыскании возникших в связи с расторжением ответчиком в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 убытков в общей сумме 729 535 рублей 43 копеек, состоящих из расходов на ремонт помещения в сумме 561181 рубль 10 копеек (в том числе: стоимость расходных материалов – 260536 рублей 10 копеек, стоимость выполненных работ – 300645 рублей) и упущенной выгоды в сумме 168354 рубля 33 копейки из расчета 30% от стоимости затрат на ремонт помещения.

Решением от 29.12.2012 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 06.05.2013 решение суда первой инстанции от 29.12.2012 отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела ОАО «Тарный завод» предъявило встречный иск, принятый судом с учетом последующих изменений со следующими требованиями: о взыскании с ООО ГК «Домашний очаг» на основании договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 долга по постоянной части арендной платы в сумме 212244 рублей за период с января по ноябрь 2012 года и пени за просрочку внесения постоянной части арендной платы в сумме 21490 рублей из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 06.08.2012 по 18.07.2013.

Первоначальный иск мотивирован истцом следующими обстоятельствами. 10.01.2012 между ОАО «Тарный завод» (арендодатель) и ООО ГК «Домашний очаг» (арендатор) заключен договор № 01/01 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал по акту приема-передачи от 10.01.2012, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 214,9 кв. м, находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего арендодателю на праве собственности для использования его в качестве торговой точки, с учетом дополнительного соглашения (далее – договор). Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 09.01.2013.

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора за пользование помещением арендатор уплачивает арендную плату в размере 42980 рублей – постоянную составляющую, переменную составляющую, в которую входит электроэнергия. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, либо наличными в кассу арендодателя, не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

Пунктом 2.1.6 договора предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору 100 процентов затрат на реконструкцию арендуемого помещения: за расходные материалы – после завершения ремонта и предоставления чеков и накладных, компенсируется с января 2012 года в зачет «постоянной» составляющей арендной платы; за произведенные работы арендодатель возмещает их стоимость арендатору за следующие виды работ: подготовка, выравнивание и заливка пола и укладка на него керамогранита; монтаж подвесного потолка; ошкуривание, пропитка, штукатурка, покраска стен; демонтаж вентиляции, электротехнические работы, пробивка дверного проема, итого на сумму 300645 рублей.

Возмещение арендатору производится в зачет постоянной составляющей арендной платы, с момента окончания зачисления денежных средств в зачет постоянной составляющей арендной платы за расходные материалы и переменной составляющей за весь срок арендной платы с января 2012 года. Если сумма денежных средств, подлежащая возмещению, превышает сумму арендной платы по договору, то разница, в случае перезаключения договора, автоматически переносится в счет арендной платы нового договора аренды, если договор не будет перезаключен - возвращается арендатору на расчетный счет.

Согласно пункту 4.3 договора, арендатор вправе расторгнуть договор аренды в случае, когда арендодатель не исполняет пункт 2.1 договора, или препятствует нормальной финансово-хозяйственной деятельности арендатора.

На основании пункта 4.2 договора в случае досрочного расторжения договора любой из сторон арендодатель выплачивает арендатору всю сумму затрат на ремонт и реконструкцию арендуемого помещения (пункт 2.1.6 договора) независимо от того, сколько прошло времени с момента подписания договора, а также упущенную выгоду в размере 30% от всей суммы затрат на ремонт и реконструкцию арендуемого помещения. Оплата производится в течение 15 рабочих дней после расторжения договора.

В нарушение пункта 2.1 договора аренды ответчик препятствовал истцу в пользовании помещением путем отключения электроэнергии и прекращении доступа на территорию предприятия.

03.05.2012 арендодатель направил в адрес истца уведомления № 56 от 16.04.2012 с требованием освободить арендуемое помещение, предупреждением об отключении электроэнергии и запрете доступа на территорию предприятия.

14.05.2012 арендатор направил ответчику претензию об устранении им нарушений условий договора.

28.05.2012 арендодатель направил в адрес арендатора письмо № 62, в котором указал, что договор аренды сфальсифицирован, поскольку в полученной им копии договора аренды его редакцией является только последняя страница, а также указал о необходимости произвести оплату арендных платежей и освободить занимаемое помещение 01.06.2012.

18.06.2012 истцом в адрес ответчика направлен ответ, согласно которому арендатор, расценивая письма арендодателя как односторонний отказ от исполнения договора аренды, заявляет о своей готовности освободить помещение после исполнения ответчиком пункта 4.2 договора – оплаты понесенных истцом расходов по ремонту и реконструкции помещения в размере 581181 рублей 10 копеек, и упущенной выгоды в размере 30 процентов, что составляет 168 354 рублей 33 копеек.

Письмом № 125 от 01.08.2012 ответчик вновь потребовал освобождения арендованных помещений, что по мнению истца является ясным отказом от исполнения обязательств по оплате убытков вследствие досрочного расторжения договора аренды.

Неисполнение ответчиком требования о возмещении убытков по письму истца от 18.06.2012 послужило основанием для обращения ООО ГК «Домашний очаг» в суд с настоящим иском.

Истцом в подтверждение затрат на осуществление ремонта арендованного помещения представлены: реестр документов на приобретение материалов для ремонта арендованного помещения на сумму 260536 рублей 10 копеек; договор подряда от 10.01.2012 № 5, заключенный между истцом и ООО «Благоустройство»; локальный сметный расчет; акт № 1 от 15.02.2012 о приемке выполненных работ на сумму 302 645 рублей; акт взаимозачета от 06.04.2012 к договору от 10.01.2012 № 5, согласно которому зачетом встречных однородных требований ООО ГК «Домашний очаг» к ООО «Благоустройство» по счету-фактуре № 48 от 05.04.2012, выписанной на товар, были прекращены обязательства ООО ГК «Домашний очаг» перед ООО «Благоустройство» по оплате ремонта и отделки нежилого помещения по ул. Смоленской, 6 в размере 302 645 рублей.

Истцом в подтверждение доводов о чинении ответчиком препятствий в пользовании имуществом в материалы дела представлено письмо от 14.05.2012, в котором истец указывает на то, что ответчик препятствовал использованию истцом арендованного помещения путем отключения электроэнергии 12.05.2012, запирания на замок двери и отказа во въезде на территорию завода 02.05.2012, фотоматериал (т.2, л.д.106) и письмо без исходящего номера и даты и указания ответчика в качестве получателя корреспонденции (т.1, л.д.43).

Ответчик иск не признал, исковые требования отклонил как необоснованные, его возражения сводятся к следующему. Представленный истцом текст договора № 01/01 от 10.01.2012 не соответствует направлявшемуся ему проекту договора ответчиком. Ответчик направлял истцу для подписания проект договора № 01/01 от 10.01.2012 на трех листах, уже подписанный со стороны самого ответчика на последнем листе. Истец длительное время не возвращал ответчику проект договора аренды, о чем ответчик указывал истцу в письмах от 16.04.2012, 19.04.2012 и от 03.05.2012. После длительной задержки 15.05.2012 истец представил ответчику только копию договора уже с большим количеством листов (всего четыре листа) со своей подписью на последнем листе, использованном от исходящего от ответчика проекта, однако, первые три листа договора по количеству, форме и содержанию не соответствовали исходящему проекту и не были согласованы с ответчиком, о чем был составлен акт от 15.05.2012 и уведомлен истец письмом от 28.05.2012 №62. В проекте договора аренды, составленном ответчиком, не было условий о парковке автомобиля истца на территории ответчика, сдаче помещений в субаренду, 100% возмещении затрат на ремонт, предоставлении фасада здания для размещения рекламы, изменены срок аренды, цель использования помещения и существенные условия по арендной плате. Проект договора предусматривал возмещение истцу только стоимости материалов на ремонт помещения и только за счет постоянной составляющей арендной платы. Таким образом, по мнению ответчика договор аренды между сторонами не был заключен ввиду отсутствия согласия между сторонами по всем условиям договора. Кроме этого, истец не доказал размер убытков, поскольку не представил доказательства своих действительных расходов на ремонт помещения. Отключение электроэнергии 12.05.2012 было произведено ответчиком ввиду невозвращения истцом в течении пяти месяцев подписанного договора аренды, однако, истец самовольно произвел подключение электроэнергии. Истец также самовольно парковал автомобиль на территории ответчика. Ответчик не направлял истцу требования о досрочном расторжении договора аренды. Помещения также использовались истцом на протяжении всего срока аренды, предусматривавшегося проектом договора, и при этом отапливались, освещались и охранялись ответчиком без возмещения коммунальных расходов со стороны истца. Истец освободил арендованные помещения и передал их ответчику по акту приема-передачи от 04.12.2012.

В подтверждение своих возражений ответчик также представил проект договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 на трех листах, переписку с истцом, включая письма от 19.04.2012 № 120 и от 26.10.2012 № 132, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении директора истца, акт о проверке использования арендованного помещения от 28.11.2012 с приложением фотоматериалов, письменные заявления работников ответчика (главного инженера и главного бухгалтера).

Кроме этого, ответчик в порядке статьи 161 АПК РФ заявил о фальсификации экземпляра договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012, представленного истцом

Суд, проверив заявление ответчика о фальсификации доказательства -договора №01/01 аренды нежилого помещения от 10 января 2012 г. между ОАО «Тарный завод» (Арендодатель) и ООО Группа компаний «Домашний очаг» (Арендатор), представленного ООО Группа компаний «Домашний очаг», способом, установленным определением протокольной формы от 22.07.2013, исследовав доказательства по делу в их совокупности, сопоставив оценку обстоятельств, заявленных ответчиком, заявившим о фальсификации, с оценкой доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении заявления открытого акционерного общества «Тарный завод» о фальсификация доказательства; при этом, признал не соответствующими: -по содержанию и оформлению текст представленного ООО Группа компаний «Домашний очаг» подписанного сторонами договора №01/01 аренды нежилого помещения от 10 января 2012 г. на четырех листах, не пронумерованных, не прошнурованных (листы дела 92-95 Т.1), и представленного ОАО «Тарный завод» подписанного в одностороннем порядке договора №01/01 аренды нежилого помещения от 10 января 2012 г. на трех листах, не пронумерованных, не прошнурованных (листы дела 108-110 Т.2), -текст на листе 4 с текстом на других листах договора, представленного ООО Группа компаний «Домашний очаг» по интервалу между строками, шрифту курсиву, в связи с чем не усматривается, что договор является единым документом; признал обоснованными доводы ОАО «Тарный завод» об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, бесспорно свидетельствующих о создании им договора аренды, представленного ООО Группа компаний «Домашний очаг»; указал на возможность правовой оценки представленных сторонами договоров аренды и сложившихся между сторонами спорных правоотношений при принятии решения по делу, поскольку, с учетом положений норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в стадии разрешения заявления о фальсификации не допустимы выводы суда относительно обстоятельств и доказательств, заявленных и представленных каждой из сторон в подтверждение спорных правоотношений.

Встречный иск мотивирован тем, что истец, фактически занимая помещения, не уплатил полностью арендную плату за период пользования помещением с января по ноябрь 2012 года, вследствие чего должен уплатить долг (за вычетом принятой ответчиком к зачету стоимости материалов на ремонт в сумме 260536 рублей) и пени за просрочку платежей, предусмотренные проектом договора арендынежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012.

Истец встречный иск не признал за необоснованностью, со ссылкой на то, что встречный иск не подлежит удовлетворению по основаниям, изложенным в первоначальном иске, представленный истцом экземпляр договора аренды является действительным, фактически использованная по договору арендная плата (постоянная составляющая) за период с января по ноябрь 2012 года составляет сумму 458915 рублей 48 копеек, которая перекрывается стоимостью ремонта и материалов в размере 561181 рубль 10 копеек, пользование арендованным помещением прекращено с декабря 2012 года в результате одностороннего отказа ответчика от исполнения договора, отключения электроэнергии и блокирования входа в арендуемое помещение.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, выполняя указания кассационной инстанции, суд установил, что первоначальный иск предъявлен необоснованно, а встречный иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Между сторонами имеется спор о факте заключения договора аренды на условиях, содержащихся в экземпляре договора, представленного истцом, и его расторжении.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды нежилого помещения готовил и направлял истцу для подписания ответчик.

Представленные сторонами экземпляры договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 отличатся между собой по форме и содержанию.

Представленный ответчиком экземпляр договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012, который по утверждению ответчика был направлен истцу для подписания, составлен на трех непронумерованных и непрошнурованных листах, подписан только со стороны ответчика на последнем (третьем по счету) листе, начинающимся с пункта 5.2, имеет указание на срок аренды по 30 ноября 2012 года, использование помещения для производственных целей и реализации продукции, 5-дневный срок внесения арендной платы с момента получения счета, пени в размере 0,1% за каждый день просрочки перечисления арендной платы, условия отказа сторон от договора в одностороннем порядке и их обязанностях на этот случай.

Представленный истцом экземпляр договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 составлен на четырех непронумерованных и непрошнурованных листах, содержит подписи истца и ответчика на последнем (четвертом по счету) листе, в отличие от экземпляра договора ответчика содержит иное назначение помещения - для использования в качестве торговой точки, иной срок внесения арендной платы, иной срок действия договора - до 09.01.2013, меньший размер пени - 0,01%, новые условия расторжения договора и последствия его расторжения для арендодателя (пункты 4.2 – 4.4), дополнительное условие о продлении срока договора (пункт 5.1), дополнительные условия (пункты 2.1.2 – 2.1.9) об обязанностях арендодателя (ответчика), в частности: о предоставлении арендатору свободного въезда на территорию ответчика в любое время суток, праве на сдачу помещений в субаренду, возмещении затрат на ремонт помещения, предоставлении фасада здания для размещения рекламы,- также в тексте отсутствует условие о праве сторон на односторонний отказ от договора.

При визуальном исследовании текстов суд также установил, что количество листов экземпляра договора истца отличается от экземпляра договора ответчика за счет увеличенных пробелов между разделами договора и дополнительных пунктов с новыми условиями на первых трех листах, что содержание текста на последних листах обоих экземпляров договора является одинаковым, при этом, нумерация и наименование разделов в экземпляре договора истца на первых трех листах выполнена вертикальным шрифтом, а нумерация и наименование шестого раздела на последнем листе выполнена наклонным шрифтом, тогда как нумерация и наименование разделов в экземпляре договора ответчика на всех листах выполнена наклонным шрифтом.

Истец не доказал, что им для подписания был получен от ответчика экземпляр договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 именно в том виде, в каком он представил его суду, не представил и доказательства ведения с ответчиком переговоров об изменении редакции договора, составленного ответчиком, не представил доказательства подписания договора аренды спорного помещения в разумные сроки и передачи подлинника подписанного договора аренды ответчику.

В исковом заявлении истец указал, что на момент подписания договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 все расходные материалы для ремонта были им приобретены в полном объеме.

В то же время, согласно реестру документов на приобретение материалов для ремонта арендованного помещения (т.1, л.д.19-20), материалы на сумму 260536 рублей 10 копеек приобретались истцом на протяжении всего января и в феврале вплоть по 22.02.2012.

Эти же расходы на материалы в сумме 260536 рублей указаны в подписанном сторонами дополнительном соглашении (без даты его подписания) к договору аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012.

Из этого следует, что договор аренды и дополнительное соглашение к договору аренды не могли быть подписаны истцом до 22.02.2012.

Ответчик письмами от 16.04.2012, 19.04.2012, 03.05.2012 указывал истцу на неподписание и невозвращение истцом договора аренды, а в последнем письме потребовал освободить занимаемое помещение в связи с отказом возвратить подписанный истцом договор аренды.

Согласно составленному ответчиком акту о получении почтовой корреспонденции от 15.05.2012, ответчик получил 15.05.2012 отправленные истцом 12.05.2012 копии экземпляра договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012, составленного на четырех листах, акта приема-передачи нежилого помещения и дополнительного соглашения к договору аренды; в акте также указано, что только последняя страница копии договора аренды является копией с подлинника, что вариант договора, отправленного истцу, был составлен на трех листах с другим содержанием. Указанный акт был вручен истцу 21.05.2012, что подтверждается письмом истца без исходящего номера и даты (т.1, л.д.43).

Таким образом, договор аренды в представленной истцом редакции мог быть подписан им в период с 22.02.2012 (дата завершения приобретения материалов) до 12.05.2012 (дата отправки ответчику копии договора). Точную дату подписания истцом представленной им редакции договора аренды по материалам дела установить невозможно.

Письмом №62 от 28.05.2012 ответчик в разумный срок уведомил истца, что тот представил ответчику копию сфальсифицированного договора, в которой редакцией ответчика является только последняя страница, что, согласно дополнительному соглашению, ответчик принял на себя расходы на ремонт только в сумме 260536 рублей расходов и эта сумма подлежала зачету только в счет постоянной составляющей арендной платы, что ответчик не признает и считает недействительной полученную копию договора аренды, что ответчик не имеет подписанного истцом надлежащего договора аренды, на основании чего предложил истцу освободить занимаемое помещение 01.06.2012. В последующем письмами №125 от 01.08.2012 и №132 от 26.10.2012 ответчик также требовал от истца освободить занимаемое помещение.

Из указанного следует, что ответчик, действуя последовательно, своевременно и в разумные сроки, сначала требовал от истца возвратить подлинник подписанного сторонами договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012, составленного на трех листах, затем ввиду невозвращения подписанного договора требовал освобождения занимаемого помещения, а по получении от истца копии договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012, составленного на четырех листах, уведомил истца о своем непризнании этого договора ввиду его фальсификации и на протяжении всего последующего периода отношений с истцом по поводу занимаемого помещения не признавал указанный договор.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, наличие между сторонами спора о факте заключения договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 на условиях, содержащихся в представленном истцом экземпляре договора на четырех листах, имеющиеся различия в форме и содержании представленных сторонами экземпляров договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012, действия сторон по заключению договора аренды, поведение сторон после передачи помещения в пользование истца и то обстоятельство, что представленные сторонами экземпляры договора оформлены на отдельных листах в разном количестве, непронумерованных и непрошнурованных между собой, суд приходит к следующим выводам:

-представленный истцом экземпляр договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 на четырех листах не исходил от ответчика за исключением последнего листа, начинающегося с пункта 5.2, и не является единым документом; редакция этого договора, изложенная на первых трех листах, не была согласована с ответчиком с указанными в ней условиями и не одобрена ответчиком в последующем; в соответствии со статьей 432 ГК РФ в представленной истцом редакции договор аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 является незаключенным;

-составленный и представленный ответчиком экземпляр договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 на трех листах не был согласован и подписан истцом в представленном виде; в соответствии со статьей 432 ГК РФ в представленной ответчиком редакции договор аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 является незаключенным.

Поэтому являются несостоятельными ссылки истца в обоснование своего иска на условия из пункта 4.2 договора в редакции, составленной на четырех листах, в соответствии с которыми в случае досрочного расторжения договора любой из сторон арендодатель выплачивает арендатору всю сумму затрат на ремонт и реконструкцию арендуемого помещения, а также упущенную выгоду в размере 30 процентов от всей суммы затрат на ремонт и реконструкцию арендуемого помещения, выплата которых производится в течение 15 рабочих дней после расторжения договора, и также являются несостоятельными ссылки ответчика в обоснование встречного иска на условия договора в редакции, составленной им на трех листах. В экземпляре договора аренды, составленном на трех листах такие условия отсутствуют.

Необоснованными являются доводы истца о расторжении ответчиком в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 в представленной истцом редакции на четырех листах, т.к. данная редакция договора не содержит условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке.

Необоснованными являются доводы истца о досрочном расторжении договора аренды ответчиком, т.к. между сторонами отсутствует письменный договор аренды с указанием срока аренды.

С учетом положений норм пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 620 ГК РФ, факт чинения арендолателем препятствий арендатору в пользовании арендованным помещением, может явиться основанием для расторжения договора аренды. Однако, договор аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 в представленной истцом редакции на четырех листах не содержит условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке, вследствие чего его расторжение в соответствии со статьей 450 ГК РФ возможно было бы только в судебном порядке. Ни истец, ни ответчик с таким требованием в суд не обращались.

Ответчик письмом от 03.05.2012 требовал от истца освободить занимаемое помещение, предупреждал об отключении электроэнергии и запрете доступа на территорию предприятия, ссылаясь на отказ истца возвратить подписанный договор аренды, а письмом №62 от 28.05.2012 уведомил истца о непризнании возвращенного истцом договора по причине его фальсификации и требовал освободить занятое помещение 01.06.2012. Истец, в свою очередь, письмом от 14.05.2012 требовал устранения нарушений договора ответчиком (арендодателем), выражающихся в запирании двери на замок и отказе во въезде на территорию завода, а письмом от 18.06.2012 уведомил, что рассматривает письмо ответчика от 28.05.2012 как расторжение договора и готов освободить помещение после исполнения пункта 4.2 договора аренды.

Обмен указанными письмами от 03.05.2012, 28.05.2012 и 18.06.2012 не является соглашением о расторжении договора в соответствии со статьей 450 ГК РФ, т.к. в письмах и истца и ответчика нет прямого требования о расторжении договора аренды, а требование об освобождении помещений не является требованием о расторжении договора, заявление истца о готовности освободить помещение сделано под условием предварительного возмещения ответчиком затрат на ремонт, согласно пункту 4.2 договора аренды (п.3 письма от 18.06.2012), а учитывая, что ответчик заявлял о фальсификации договора и его непризнании, то очевидно недостижение сторонами соглашения о расторжении договора и его условиях.

Кроме этого, на момент предъявления иска 26.10.2012 истец продолжал пользоваться арендованным помещением. Арендованное помещение истец освободил, согласно акту приема-передачи, только 04.12.2012, в котором нет указаний на то, что освобождение помещения явилось следствием досрочного расторжения договора по инициативе или вине какой-либо из сторон. Акт приема-передачи от 04.12.2012 со стороны истца подписан с замечаниями, а со стороны ответчика не подписан, но ответчик не оспаривает факт освобождения помещения в указанную дату.

Рассматривая указанные истцом спорные правоотношения, как возникшие из договора аренды в редакции, изложенной на четырех листах, суд в ходе судебного разбирательства установил отсутствие факта заключения между сторонами указанного договора и его расторжения либо досрочного расторжения.

При этом, ввиду недоказанности досрочного расторжения договора аренды, у истца не имелось правовых оснований требовать от ответчика возмещения убытков в виде упущенной выгоды и понесенных расходов на ремонт помещения в соответствии с пунктом 4.2 договора. В этом случае расходы на ремонт убытками не являются и для возмещения понесенных расходов следовало руководствоваться порядком, изложенном в пункте 2.1.6 договора, согласно которому эти расходы подлежали зачету в счет оплаты постоянной и переменной составляющих арендной платы, а в недостающей сумме – перечислению на расчетный счет истца.

Истцом также не доказан размер взыскиваемых сумм в части расходов на ремонт помещения.

В подтверждение осуществления ремонта арендованного помещения и размера своих расходов на ремонт истцом представлены: реестр документов на приобретение материалов для ремонта арендованного помещения на сумму 260536 рублей 10 копеек; договор подряда от 10.01.2012 № 5, заключенный между истцом и ООО «Благоустройство»; локальный сметный расчет; акт № 1 от 15.02.2012 о приемке выполненных работ на сумму 302 645 рублей; акт взаимозачета от 06.04.2012 к договору от 10.01.2012 № 5, согласно которому зачетом встречных однородных требований ООО ГК «Домашний очаг» к ООО «Благоустройство» по счету-фактуре № 48 от 05.04.2012, выписанной на отпуск товара, были прекращены обязательства ООО ГК «Домашний очаг» перед ООО «Благоустройство» по оплате ремонта и отделки нежилого помещения по ул. Смоленской, 6, в размере 302 645 рублей.

Истцом не учтено, что в соответствии со статьей 410 ГК РФ на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды и писем ответчика от 28.05.2012 №62 и от 01.08.2012 №125 ответчик возместил затраты на ремонт на основании реестра документов на приобретение материалов в сумме 260536 рублей путем зачета на постоянную составляющую арендной платы, согласно графику с января по июль месяц 2012 года. Поэтому расходы на приобретение материалов в указанной сумме в цену иска включены необоснованно.

Согласно акту взаимозачета от 06.04.2012 к договору от 10.01.2012 № 5, зачтены встречные требования ООО ГК «Домашний очаг» к ООО «Благоустройство» по счету-фактуре № 48 от 05.04.2012, выписанной на отпуск товара, в погашение обязательства ООО ГК «Домашний очаг» перед ООО «Благоустройство» по оплате ремонта и отделки нежилого помещения по ул. Смоленской, 6, в размере 302 645 рублей.

Однако, счет-фактура не является документом, подтверждающим отпуск товара и возникновение у ООО «Благоустройство» обязательства перед ООО ГК «Домашний очаг» по оплате отпущенного товара. Таким образом, указанный в акте взаимозачета от 06.04.2012 к договору от 10.01.2012 № 5 документ (счет-фактура) не подтверждает надлежащим образом наличие у истца встречного требования к исполнителю ремонтных работ - ООО «Благоустройство». При таких условиях следует признать, что истец надлежащим образом в соответствии со статьей 410 ГК РФ не доказал факт оплаты выполненных ремонтных работ и, соответственно, наличие у него соответствующих расходов, вследствие чего у него не имеется правовых оснований требовать от ответчика их возмещения, согласно пункту 2.1.6 договора.

Ввиду изложенного, первоначальный иск о взыскании убытков в общей сумме 729 535 рублей 43 копеек, состоящих из расходов на ремонт помещения в сумме 561181 рубль 10 копеек (в том числе: стоимость расходных материалов – 260536 рублей 10 копеек, стоимость выполненных работ – 300645 рублей) и упущенной выгоды в сумме 168354 рубля 33 копейки по заявленным в нем основаниям не подлежит удовлетворению в соответствии со статьей 15, пунктом 5 статьи 453 ГК РФ.

Установив, что в представленной истцом редакции договор аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 на четырех листах является незаключенным, и в представленной ответчиком редакции договор аренды нежилого помещения № 01/01 от 10.01.2012 на трех листах также является незаключенным, суд с учетом установленных по делу фактических обстоятельств приходит к следующим выводам.

Согласно акту приема-передачи от 10.01.2012, подписанному обеими сторонами, ответчик как арендодатель передал в пользование истцу как арендатору нежилое помещение № 28 площадью 214,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Истец фактически занимает указанное помещение с 10.01.2012, что сторонами признается и не оспаривается.

В отсутствие письменного договора аренды в виде отдельного документа, подписанного сторонами, указанный акт приема-передачи подтверждает заключение между сторонами договора аренды указанного в нем нежилого помещения в соответствии с пунктом 1 статьи 162, статьей 606 ГК РФ. Ввиду отсутствия в акте приема-передачи сведений о сроке аренды и размере арендной платы, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, арендная плата подлежит внесению в размере, который при сравнимых обстоятельствах обычно устанавливается за аналогичные помещения в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ. В данном случае, учитывая, что истец и ответчик предлагали платить арендную плату за спорное помещение в размере 42980 рублей в месяц, что подтверждается представленными ими в материалы дела двумя разными экземплярами договора аренды, арендная плата подлежит внесению в сумме 42980 рублей в месяц.

Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению к договору аренды, ответчик принял на себя обязанность возместить истцу затраты на ремонт на основании реестра документов на приобретение материалов для ремонта в сумме 260536 рублей путем зачета на постоянную составляющую арендной платы (42980 рублей), согласно графику с января по июль месяц 2012 года. Данное дополнительное соглашение, в частности, подтверждает установление сторонами срока действия договора аренды по 31 июля 2012 года.

Поскольку по окончании установленного срока договора аренды истец в нарушение статьи 622 ГК РФ не возвратил ответчику арендованное имущество и продолжил им пользоваться до 04.12.2012, что подтверждается подписанным истцом актом приема-передачи нежилого помещения от 04.12.2012, актом проверки использования помещения от 28.11.2012 с прилагаемыми фотоматериалами, не смотря на возражения ответчика (письма с требованием освободить помещение от 01.08.2012 № 125, от 26.10.2012 № 132), то в соответствии со статьей 622 ГК РФ ответчик вправе требовать с истца внесения арендной платы за все время просрочки.

Предъявляя встречный иск о взыскании долга по постоянной части арендной платы в сумме 212244 рублей за период с января по ноябрь 2012 года (за вычетом принятой ответчиком к зачету стоимости материалов на ремонт помещения в сумме 260536 рублей в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды) и пени за просрочку внесения постоянной части арендной платы в сумме 21490 рублей из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 06.08.2012 по 18.07.2013, ответчик неправильно определил начало периода пользования помещением с 01.01.2012, тогда как следовало с 10.01.2012, на что также указал истец в контррасчёте по встречному иску.

Согласно собственному расчету суда, долг по постоянной части арендной платы за спорный период с 10 января по 31 ноября 2012 года (за вычетом принятой ответчиком к зачету стоимости материалов на ремонт помещения в сумме 260536 рублей в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды) составляет сумму 198379 рублей 48 копеек, которая подлежит взысканию с истца по встречному иску в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614, 622 ГК РФ.

Требование о взыскании с истца пени за просрочку внесения постоянной части арендной платы в сумме 21490 рублей по встречному иску не подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ ввиду отсутствия между сторонами письменного соглашения о неустойке.

Проверив заявления истца о том, что ответчик препятствовал использованию истцом арендованного помещения путем отключения электроэнергии, перегораживания входа или запирания на замок двери в арендованное помещение и отказа во въезде на территорию завода, суд установил следующее.

Оснований для уменьшения взыскиваемой суммы задолженности по арендной плате в связи с заявлением истца о чинении ему ответчиком препятствий в пользовании помещением судом не усматривается.

Между сторонами отсутствует письменное соглашение об использовании истцом территории завода для въезда машин и истец не обосновал невозможность пользования арендованным помещением при отсутствии возможности въезда машин на территорию завода. Истец не представил доказательства, подтверждающие факт запирания ответчиком на замок двери в арендованное помещение и период отсутствия доступа в помещение вследствие этого. Истец не указал период и не представил доказательства, подтверждающие период времени, на который была отключена электроэнергия в арендуемом помещении, не указал наступившие конкретные последствия в результате отключения электроэнергии и документально не подтвердил их наступление. Доводы истца о неоднократном перекрытии входа в помещение бетонными блоками документально не подтверждаются. В отношении произошедшего 05.07.2012 случая постановки двух бетонных блоков со стороны улицы, где размещен вход в арендуемое помещение, в материалах дела не имеется схемы установки блоков или детального её описания, что не позволяет сделать вывод о наличии или отсутствии препятствия в пользовании арендованным помещением. По имеющейся в деле фотографии с пояснительной запиской (т.2, л.д.106) невозможно определить адрес и дату установки бетонных блоков, при этом на фотографии рядом с блоками не усматривается наличие входа в арендуемое помещение, напротив, видно только, что блоки установлены около рекламного щита, размещенного на кирпичной стене.

В рассматриваемых правоотношениях, возникших из договора аренды нежилого помещения сроком с 10.01.2012 по 31.07.2012, расходы на ремонт арендуемого помещения убытками не являются; истец не доказал, что у него имеются убытки, связанные с осуществлением ремонта арендуемого помещения и прекращением этого договора, включая упущенную выгоду, в общей сумме 729535 рублей 43 копейки, возникшие по вине ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор (истец) обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, а арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Истец не указал и не обосновал, что все выполненные в арендуемом помещении ремонтные работы в соответствии с договором подряда от 10.01.2012 № 5, заключенным между истцом и ООО «Благоустройство», являются неотделимыми улучшениями.

При этом, в пункте 1.1 договора подряда прямо указано, что предметом договора является текущий ремонт и отделка, и истец обратного не доказал.

По смыслу заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды с учетом положений пункта 2 статьи 616 и пункта 2 статьи 623 ГК РФ стороны предусмотрели, что на арендодателя (ответчика) относится только часть расходов на ремонт помещения: расходы на основании реестра документов на приобретение материалов в сумме 260536 рублей.

Указанная сумма расходов 260536 рублей на основании дополнительного соглашения к договору аренды и писем ответчика от 28.05.2012 №62 и от 01.08.2012 №125 возмещена истцу путем зачета на постоянную составляющую арендной платы согласно графику с января по июль месяц 2012 года в соответствии со статьей 410 ГК РФ.

Расходы в оставшейся части (стоимость ремонтных работ) в сумме 300645 рублей подлежат отнесению на истца на основании пункта 2 статьи 616 и пункта 2 статьи 623 ГК РФ. Кроме этого, в решении выше было установлено отсутствие надлежащих доказательств оплаты истцом подрядчику выполненных работ.

Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 и пунктом 2 статьи 623 ГК РФ также не имеется правовых оснований для возложения на ответчика обязанности возмещения расходов на ремонт в остальной части (стоимости выполненных работ) в сумме 300645 рублей.

По правилам распределения судебных расходов (статьи 110 АПК РФ) по первоначальному иску, оставленному без удовлетворения, на истца относится и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, не уплаченная при обращении в арбитражный суд в связи с предоставленной отсрочкой. По встречному иску государственная пошлина относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований ответчика.

В соответствии со статьей 104 АПК РФ и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с уменьшением размера встречных исковых требований подлежит возврату из федерального бюджета ОАО «Тарный завод» 725 руб. 32 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по встречному иску.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 104, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Домашний очаг» в доход федерального бюджета: -17 590 руб. 70 коп. государственной пошлины по первоначальному иску.

По встречному иску

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Домашний очаг" в пользу открытого акционерного общества "Тарный завод": -198370 руб. 48 коп. долга; 6513 руб. 79 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску, всего 204 893 руб. 27 коп.

В удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.

Возвратить открытому акционерному обществу «Тарный завод» 725 руб. 32 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по встречному иску.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия.

Судья Г.Л. Амелешина