Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скакуновой А.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Ипподромская, 22/2», г.Новосибирск
к открытому акционерному обществу «Новосибхлеб», г.Новосибирск; при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, г.Новосибирск; 2) общества с ограниченной ответственностью «А-мета», г.Новосибирск;

об обязании передать в управление многоквартирный дом № 22/2 по ул. Ипподромской (строительный адрес) в Центральном районе г.Новосибирска, в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу путем подписания акта приема-передачи управления жилым домом; об обязании в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать необходимые для управления многоквартирным домом № 22/2 по ул.Ипподромской (строительный адрес) в Центральном районе г.Новосибирска документы,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

истца – ФИО1, доверенность от 12.01.2011, паспорт; ФИО2, доверенность от 12.01.2011, паспорт; председатель ФИО3, протокол от 13.07.2010 № 1, паспорт;

ответчика - ФИО4, доверенность от 12.01.2011 № 7, паспорт; ФИО5, доверенность от 12.01.2011 № 6, паспорт; ФИО6, доверенность от 10.02.2011 № 15, паспорт;

третьих лиц: 1) ФИО7, доверенность от 24.03.2011, удостоверение № 0100 от 07.04.2011, 2) ФИО2, приказ о назначении, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Ипподромская, 22/2» (далее по тексту –ТСЖ «Ипподромская, 22/2») обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Новосибхлеб» (далее по тексту – ОАО «Новосибхлеб») при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее по тексту – ТУ ФАУГИ в НСО) и общества с ограниченной ответственностью «А-мета» (далее по тексту – ООО «А-мета») об обязании передать в управление многоквартирный дом № 22/2 по ул. Ипподромской (строительный адрес) в Центральном районе г.Новосибирска и необходимые для управления многоквартирным домом документы, указанные в 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Исковые требования мотивированы тем, для осуществления функций управления комплексом недвижимого имущества в будущем многоквартирном жилом доме № 22/2 по ул.Ипподромской в Центральном районе города Новосибирска, в том числе контроля за проводимой в настоящее время реконструкцией, решением заочного голосования будущих собственников помещений многоквартирного жилого дома № 22/2 (стр.) по ул.Ипподромской, будущими собственниками жилья в качестве способа управления многоквартирным жилым домом было избрано товарищество собственников жилья. Несмотря на отсутствие каких-либо прав ОАО «Новосибхлеб» в лице структурного подразделения ПРЖЭУ незаконно осуществляет управление, начисление и сбор коммунальных платежей и платежей за содержание жилья. Поскольку в досудебном порядке требования ТСЖ о передаче в течение 10 календарных дней в управление созданного ТСЖ жилого дома № 22/2 по ул.Ипподромской, а также передаче технической и бухгалтерской документации по акту приема-передачи ОАО «Новосибхлеб» удовлетворены не были, истец обратился с иском с требованием обязать совершить вышеуказанные действия со ссылкой на статьи 139, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).

Ответчик в отзыве на иск исковые требования не признал, ссылаясь на то, что такого объекта, как многоквартирный жилой дом № 22/2 по ул.Ипподромской еще не существует, как объекта прав, ответчик является застройщиком-заказчиком реконструкции двух блок-секций общежития по ул.Ипподромская, 22/1 в Центральном районе под жилой дом с административными помещениями и встроенно-пристроенным кафе. В настоящее время реконструкция объекта еще не завершена, объект в эксплуатацию не введен, следовательно, обращение истца с требованием в отношении передачи объекта, который еще находится в стадии реконструкции, не введен в эксплуатацию, преждевременно. Кроме того, ответчик ссылается на то, что управляющей компанией не является, а получение и передача тех документов, которые истец просит обязать передать товариществу собственников жилья, возможны только после создания многоквартирного жилого дома, то есть после введения объекта в установленном законом порядке в эксплуатацию. Доказательств того, что спорная документация находится у ОАО «Новосибхлеб» товарищество не представило.

ТУ ФАУГИ в НСО в отзыве на иск полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что общежитие по ул.Ипподромской 22/1, находящееся в стадии реконструкции, является собственностью Российской Федерации и после принятия в эксплуатацию реконструированного объекта подлежит передаче в муниципальную собственность. Территориальное управление заинтересовано в том, чтобы спорный объект обслуживался и эксплуатировался управляющей компанией на законных основаниях. В настоящее время ОАО «Новосибхлеб» производит начисление и сбор коммунальных платежей и платежей за содержание жилья незаконно. Помимо этого указывает в отзыве, что на ответчике лежит обязанность за сохранность федерального имущества и вложенных в него инвестиций в рамках договора об инвестиционной деятельности от 21.09.2004 года.

ООО «А-мета» в отзыве на иск полагает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования, ссылаясь на то, что ОАО «Новосибхлеб» и ООО «А-мета» обладают равными правами и обязанностями по осуществлению функций заказчика по реконструкции спорного объекта, с момента заключения договора от 21.09.2004 года об инвестиционной деятельности ООО «А-мета» осуществляло и финансировало реконструкцию общежития, ОАО «Новосибхлеб» финансирования в части строительства не принимало и не производило. Кроме того, указывает в отзыве на то, что ОАО «Новосибхлеб» совершало незаконные действия в виде ограничения доступа инвесторам в свои квартиры, представителям ООО «А-мета» на реконструированный объект и в нежилые помещения, принадлежащие ООО «А-мета» по результатам реконструкции указанного объекта в соответствии с заключенными дополнительными соглашениями к договору об инвестиционной деятельности.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, общежитие по адресу ул. Ипподромская, 22/1, в Центральном районе, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 16.04.2010 года № 9283/04.Указанный объект, как не вошедший в план приватизации при преобразовании государственной производственно-коммерческой фирмы «Новосибирскхлеб» в акционерное общество открытого типа «Производственно-коммерческая фирма «Новосибхлеб», в соответствии с договором от 05.03.2001 года № 806-А о передаче акционерному обществу объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения находился и находится во временном пользовании у ОАО «Производственно-коммерческая фирма «Новосибхлеб». В 2002 году было принято решение о реконструкции здания общежития двух блок-секций 3, 4, под 64-квартирный жилой дом с помещениями общественного назначения на первом этаже (административные помещения, кафе) с пристройкой кафе, которое было согласовано с департаментом имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области и Территориальным управлением Мингосимущества РФ по Новосибирской области, что подтверждается письмом департаментом имущества и земельных отношений от 06.05.2002 года № 2843-12/2-06 и письмом Территориального управления Мингосимущества РФ по Новосибирской области от 01.03.2004 года № ВА-1709/06.

В соответствии с распоряжением мэрии города Новосибирска от 27.04.2004 года № 2508-р на основании письма-заявки открытого акционерного общества «Производственно-коммерческая фирма «Новосибхлеб» открытому акционерному обществу «Производственно-коммерческая фирма «Новосибхлеб» (ОАО «Новосибхлеб») разрешена реконструкция двух блок-секций общежития под жилой дом с административными помещениями и встроенно-пристроенным кафе. С целью осуществления инвестиционной деятельности, направленной на реконструкцию двух блок-секций здания общежития между Территориальным управлением Мингосимущества РФ, ОАО «Новосибхлеб» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Олимп» был заключен договор об инвестиционной деятельности от 21.09.2004 года. Впоследствии на основании соглашения об уступке прав требования от 16.06.2005 года общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Олимп» передало свои права по договору об инвестиционной деятельности от 21 сентября 2004 года ООО «А-мета».

В силу условий заключенного договора ОАО «Новосибхлеб» организовывает за счет собственных средств и средств, привлеченных управляющей компанией реконструкцию указанного объекта, сдачу его государственной приемочной комиссии и ввода в эксплуатацию (п.1.3 договора).

ОАО «Новосибхлеб» обязано предоставить земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании общества, в установленные сроки совместно с управляющей компанией произвести реконструкцию объекта и его ввод в эксплуатацию, осуществить согласование технической документации в органах государственного надзора, организовать передачу объекта и инженерных сетей в целях эксплуатации и обслуживания специализированным муниципальным или иным предприятиям, при необходимости создать товарищество собственников жилья, заключить договор с проектной организацией и организовать разработку проектно-сметной документации по реконструкции объекта, заключить договоры с подрядными организациями, с поставщиками строительных материалов и оборудования, производить приемку выполненных работ, в том числе скрытых работ, по окончании реконструкции объекта совместно с управляющей компанией организовать сдачу объекта государственной приемочной комиссии и его передачу эксплуатирующей организации и др. обязанности (п.2.1 договора).

В соответствии с условиями договора об инвестиционной деятельности общество с ограниченной ответственностью «А-мета», именуемое в договоре «управляющая компания», осуществляет объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов, для использования по целевому назначению на финансирование реконструкции объекта и его ввода в эксплуатацию. Управляющая компания в течение 30 дней после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию передает в собственность Российской Федерации помещения в жилой части объекта соразмерно стоимости, указанной в пункте 1.2 договора, остальные помещения остаются в собственности управляющей компании и ОАО «Новосибхлеб». Обязанности управляющей компании указаны в п.2.3 договора, в том числе управляющая компания обязана принять участие в организации работ по подключению объекта к действующим инженерным сетям, в организации передачи завершенного реконструкцией объекта и инженерных сетей эксплуатирующим организациям и оформить соответствующие документы, по окончании реконструкции объекта совместно с ОАО «Новосибхлеб» принять участие в организации сдачи объекта Государственной приемочной комиссии и его передачу эксплуатирующей организации, принять участие в заключении договора с подрядными организациями, с поставщиками строительных материалов и оборудования, организовать расчеты по выполненным работам и поставкам и пр.

В силу пункта 1.5 договора реконструкция объекта должна быть произведена в течение 24 месяцев исходя из нормативных сроков строительства и исполнительной документации. Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств по нему.

Распределение долей стороны согласовали в дополнительном соглашении от 16.06.2005 года, в соответствии с которым инвестиционные права, составляющие доли сторон, распределяются по окончании реконструкции объекта и ввода его в эксплуатацию между собственником имущества, Российской Федерацией в лице уполномоченного органа, ОАО «Новосибхлеб» и ООО «А-мета». В дополнительном соглашении от 27.10.2008 года, заключенным без участия собственника имущества, Российской Федерации в лице уполномоченного органа, ОАО «Новосибхлеб» и ООО «А-мета» распределили конкретные помещения, составляющие доли сторон, в объекте.

Во исполнение заключенного договора и в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ОАО «Новосибхлеб» получило разрешение на реконструкцию, действие которого продлено до 26.01.2012 года на основании разрешения на строительство (внесение изменений в разрешение на строительство от 26.05.2010 года № Ru 54303000-172/1-и) № Ru 54303000-172/1-41 от 17.03.2004 года. Земельный участок для реконструкции двух блок-секций общежития под жилой дом с административными помещениями и встроенно-пристроенным кафе по ул.Ипподромская, д.22/1 согласно договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.10.2010 года № 1026222 был передан в аренду ОАО «Производственно-коммерческая фирма «Новосибхлеб». Согласно представленному на обозрение суду проекту реконструкции, выполненному ООО «Арки» в 2004 году, заказчиком проектной документации выступило ОАО «Новосибхлеб». Получено положительное заключение управления Главгосэкспертизы РФ по Новосибирской области от 10.11.2005 года по рабочему проекту «Реконструкция 2-хблок-секций общежития по ул.Ипподромской, 22/1 в Центральном районе г.Новосибирска под жилой дом с административными помещениями и встроенно-пристроенным кафе». Представлена корректирующая пояснительная записка к рабочему проекту, утвержденная 16.04.2010 года Управлением архитектуры и градостроительства мэрии.

В материалы дела ответчиком представлен договор генерального подряда от 21.07.2010 года № 188, в соответствии с которым застройщик-заказчик, ОАО «Новосибхлеб» поручает, а генеральный подрядчик «Общество с ограниченной ответственностью «СибЖилСтрой» принимает на себя обязательства выполнить собственными силами и (или) привлеченными силами реконструкцию двух блок-секций общежития в соответствии с проектом и утвержденными сторонами: графиком производства работ, техническим заданием, объектной сметой, указанных в приложениях к договору генерального подряда.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Следовательно, в силу градостроительного законодательства и условий заключенного договора об инвестиционной деятельности ОАО «Новосибхлеб» выступает застройщиком спорного объекта. Реконструкция спорного объекта на момент рассмотрения спора не завершена, следовательно, доводы ответчика о том, многоквартирный жилой дома как объект имущественных прав еще не создан, правомерен.

В силу статьи 139 ЖК РФв строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, решением общего собрания от 13.07.2010 года будущих собственников помещений многоквартирного жилого дома № 22/2 по ул.Ипподромской путем заочного голосования принято решение о выборе способа управления многоквартирным жилым – управление товариществом собственников жилья, утвержден устав товарищества собственников жилья «Ипподромская, 22/2». Указанное юридическое лицо зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица от 06.08.2010 года.

Действительно, законом предусмотрено право будущих собственников жилых помещений на создание ТСЖ, но законодательно не закреплен порядок передачи управления многоквартирным жилым домом в управление ТСЖ в случае, если реконструкция (строительство) дома не завершена.

Следовательно, в силу норм действующего законодательства передача управления домом, в том числе технической и иной документации товариществу собственников жилья возможно в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома - создания самого объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома в результате исполнения застройщиком обязанностей по инвестиционным договорам на строительство (реконструкцию) объекта, либо в случае незавершенного строительства в результате прекращения действия инвестиционных договоров в результате неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству объекта или в связи с расторжением договоров об инвестиционной деятельности.

До завершения строительства или реконструкции жилой дом является объектом действующего договора строительного подряда или инвестиционного договора, следовательно, объектом вещных прав будущих собственников помещений в указанной правовой ситуации являться не может.

В силу статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции от 23.07.2010 года) инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Следовательно, доводы ответчика о том, что отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договорами, в результате исполнения обязательств по которым у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект, правомерны. Согласно статьям 131, 218 и 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Гражданским законодательством установлено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Инвесторы, являющиеся только будущими собственниками, собственниками помещений в порядке, предусмотренном статьями 218 и 219 ГК РФ, не стали. А в силу статьи 39 ЖК РФ именно собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, состав общего имущества до завершения строительства (реконструкции) объекта и ввода объекта в эксплуатацию в установленном нормативными правовыми актами порядке не определен (раздел 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Данный довод подтверждается и тем, что та техническая документация, передачи которой требует истец, еще не создана и не изготовлена, так как сведения о составе и состоянии общего имущества отражается в технической документации на многоквартирный жилой дом, в том числе таких, как акты приемки и ввода объекта в эксплуатацию, которые на момент разрешения спора отсутствуют.

В силу пункта 25 Правил содержания застройщик обязан передать в течение 1 месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации жилого дома. Указанные в пункте 26 Правил иные документы могут быть предоставлены только после ввода объекта в эксплуатацию, что вытекает из пункта 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Следовательно, указанные истцом документы могут быть переданы застройщиком объекта ТСЖ или иной управляющей компании только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу, что возникшие разногласия должны разрешаться как инвесторами, так и участниками договора об инвестиционной деятельности в рамках действующих инвестиционных договоров с применением обязательственно-правовых способов защиты нарушенных прав, в том числе в целях контроля за проводимой реконструкцией, ее порядком и сроками.

Доводы истца о том, что структурное подразделение ПРЖЭУ незаконно начисляет плату за пользование и сборы опровергается представленными в материалы дела письмами ТУ ФАУГИ в НСО от 25.06.2010 года № ГМ-18662/03, в отзыве на иск, поскольку представителем собственника указано на то, что по условиям инвестиционного договора на ОАО «Новосибхлеб» лежит ответственность и за сохранность федерального объекта и вложенных в него инвестиций. Кроме того, представитель собственника настаивает на исполнении принятых ОАО «Новосибхлеб» обязательств, как следует из письма от 03.11.2010 года № Ч-25944/03, и не ставит вопрос о расторжении или прекращении договора об инвестиционной деятельности ввиду ненадлежащего исполнения принятых ОАО «Новосибхлеб» обязательств или передаче иному лицу в пользование объекта федеральной собственности – здания общежития, которое на момент рассмотрения спора находится в пользовании ОАО «Новосибхлеб», которое продолжает содержание и обслуживание всего здания в целом, осуществляя его нормальное функционирование.

Нарушение прав инвесторов и третьего лица, ООО «А-мета», указанные им в отзыве, на момент рассмотрения спора отсутствуют, препятствия в пользовании помещениями не имеется, что подтвердили представители истца и третьего лица в судебном заседании. Злоупотребления правом со стороны застройщика арбитражным судом при рассмотрении дела в порядке статьи 10 ГК РФ не установлено, в соответствии с представленными в материалы дела документами застройщиком осуществляются работы по завершению реконструкции здания общежития, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела договоры и платежные документы об оплате выполненных работ.

При таких обстоятельствах требования ТСЖ являются преждевременными, поскольку обязанность по передаче технической документации, связанной с эксплуатацией и содержанием многоквартирного жилого дома, возникает у застройщика с момента завершения реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию. А передача указанной документации фактически повлечет прекращение функций застройщика – заказчика в нарушение принятых обязательств по договору об инвестиционной деятельности от 21.09.2004 года, что также не соответствует требованиям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 23.07.2010)
"Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которая также защищает права заказчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180- 182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Айдарова А.И.