Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хлоповой А.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кодиловой А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КОМФОРТ» (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ФЛЕЧ» (ОГРН <***>) о взыскании 240 195,74 руб. неосновательного обогащения,

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ФЛЕЧ» к обществу с ограниченной ответственностью «КОМФОРТ» о взыскании неосновательного обогащения в размере 228 231 руб.,

при участии представителя ООО «КОМФОРТ» ФИО1 (доверенность от 12.04.2018 №1),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КОМФОРТ» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФЛЕЧ» о взыскании 240195,74 руб. неосновательного обогащения, составляющего задолженность по оплате содержания общего имущества здания, расположенного по адресу <...>, за период с 01.06.2016 по 20.09.2017.

До рассмотрения спора по существу истец увеличил размер иска до 309197,76 руб. за период с 01.06.2016 по 20.09.2017.

В обоснование иска истец приводит свой статус управляющей организации указанного здания и принадлежность в период с 01.06.2016 по 20.09.2017 ООО «ФЛЕЧ» на праве собственности нежилых помещений в здании по адресу <...>, общей площадью 294,8 кв.м.

ООО «КОМФОРТ» осуществляет обслуживание общего имущества здания, оказывает эксплуатационные услуги собственникам помещений в здании, обслуживает инфраструктуру, в том числе сетевого хозяйства.

Полагая, что в нарушение действующего законодательства ООО «ФЛЕЧ», являющееся собственником нежилых помещений, не возмещает расходы по содержанию общего имущества, ООО «КОМФОРТ» обратилось с настоящим иском, приведя в качестве правового обоснования нормы статей 210, 249, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал, указав, что акт сверки, который приведен истцом, не является достаточным доказательством, подтверждающим задолженность ответчика, истцом не представлены первичные документы, необоснованно включены в сумму возмещения расходы на оплату заработной платы сотрудникам ООО «КОМФОРТ» и аренды под собственный офис.

До рассмотрения спора по существу ООО «ФЛЕЧ» предъявило встречный иск к ООО «КОМФОРТ» о взыскании неосновательного обогащения в размере 228 231 руб., составляющего затраты ООО «ФЛЕЧ» на ремонт кровли здания вследствие его неудовлетворительного состояния.

Встречные исковые требования ответчик не признал, считает, что он является ненадлежащим ответчиком, его полномочия в качестве управляющей организации ограничены договором с собственниками помещений, ООО «КОМФОРТ» не является собственником помещений в здании, решения о проведении капитального и текущего ремонта здания принимают собственники (подробно возражения изложены в отзыве (пояснениях) – т.1, л.д.146-148)

В судебном заседании представитель ООО «КОМФОРТ» заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлениях об уточнении исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствие ООО «ФЛЕЧ», при наличии доказательств его извещения о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя ООО «КОМФОРТ», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, при этом исходит из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

Из представленных доказательств, в том числе протокола общего собрания собственников здания по ул.Красина, 74, от 25.03.2015, договора управления нежилыми помещениями в здании от 21.12.2015, свидетельства о государственной регистрации права и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д.18-23, 83-85, 150) следует, что здание, расположенное по адресу: <...>, является нежилым, ООО «КОМФОРТ» обслуживает указанное здание в качестве управляющей организации, ООО «ФЛЕЧ» принадлежали в период с 01.06.2016 по 20.09.2017 на праве собственности нежилые помещения в здании общей площадью 294,8 кв.м.

Договор управления нежилыми помещениями в здании, которым большинством собственников ООО «КОМФОРТ» наделено функцией управляющей компании здания, заключен 21.12.2015, ООО «ФЛЕЧ» договор не подписан.

Предметом указанного договора является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту имущества в здании, организация предоставления коммунальных услуг собственникам помещений. В пункте 2.2. договора подробно определен перечень оказываемых услуг, при этом в пункте 2.2.3.3. согласовано, что текущий и капитальный ремонт здания, его инженерных систем и оборудования осуществляется в соответствии с утвержденным планом, перечень видов работ по текущему и капитальному ремонту принимается и утверждается отдельным документом. В пункте 2.4. договора содержится перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет управляющая компания. Определены виды работ, которые оплачиваются отдельно и не входят в затраты на содержание помещений, выставляемых ежемесячно управляющей компанией (пункт 2.4.2).

Для исполнения своих обязательств перед собственниками помещений ООО «КОМФОРТ» заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и прием сточных вод (договор теплоснабжения с ОАО «СИБЭКО», договор энергоснабжения с ОАО «Новосибирскэнергосбыт», единый договор холодного водоснабжения и водоотведения с МУП г.Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ»). ООО «КОМФОРТ» также представило договор с ООО «Экологическая компания» по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов, договор с ООО «Керамик» об оказании услуг по уборке прилегающей к зданию территории, с ООО «Экосистема» - о гидравлической промывке системы отопления здания, опрессовке отопления и запуске системы отопления здания, уборке и вывозе снега, с ОАО «Новосибирскэнергосбыт» - о поверке и ремонте приборов учета тепловой энергии, с ООО «Центр Строительных Услуг» - об уборке и вывозе снега). К указанным договорам представлены акты оказанных услуг, акты сверки взаимных расчетов, товарные накладные на поставку комплектующих изделий, необходимых при оказании услуг ООО «Экосистема», платежные поручения об оплате электроэнергии, задолженности по теплоснабжению, за воду и стоки, счета поставщиков услуг (т.1 - л.д. 29 -59, 64 - 69, 76-79, т.2 – л.д. 4-40).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Следуя разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 2 Постановления № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Учитывая изложенное, ООО «ФЛЕЧ» обязано нести бремя содержания не только своих нежилых помещений, но и нести расходы на содержание общего имущества.

Истец произвел расчет задолженности, исходя из общей площади нежилых помещений 1884,10 кв.м., принадлежности ООО «ФЛЕЧ» в спорном периоде 294,80 кв.м, что составляет 15,65%.

С учетом указанных пропорций, произведя расчет фактических затрат (т.2, л.д.3) с исключением стоимости работ, выполненных ООО «ФЛЕЧ» по очистке кровли от снега (акт от 25.02.2016 – 18 000 руб.), ООО «КОМФОРТ» предъявило к взысканию 309 197,76 руб.

В числе затрат истцом указаны расходы на аренду помещения для директора и бухгалтера и предъявление этих затрат обосновано следующим.

ООО «КОМФОРТ» создано собственниками помещений, расположенных в здании по ул.Красина, дом 74, для осуществления функций управления зданием, фактически ООО «КОМФОРТ» осуществляет только указанную экономическую деятельность, исключительно связанную с управлением спорным зданием. Для осуществления этой деятельности необходимы помещения, что и повлекло заключение договора аренды и субаренды (т.1, л.д. 60-63, 70-75) при наличии в штате общества двух штатных единиц (директор и главный бухгалтер – приказ от 28.12.2015 и штатное расписание, т.1, л.д. 81-82). Указанные доводы судом принимаются, поскольку истец документально подтвердил, в том числе уведомлениями в Фонд социального страхования Российской Федерации, сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц и решениями собственников помещений от 25.03.2015 (протокол №9 – т.1, л.д. 150) создание общества именно в целях управления спорным зданием. Соответственно, обоснованно истцом заявлены для возмещения и затраты на управленческие расходы (пункт 9 расчета), поскольку директор и бухгалтер – это минимально необходимое количество сотрудников для исполнения функций управляющей компании. Распределение расходов на аренду помещений управляющей компании в обслуживаемом здании принято также собственниками, что следует из протокола №9 от 25.03.2015. При этом не усматривается, что истцом взяты в аренду излишние помещения (10 кв.м и 17 кв.м.), а размер арендной платы завышен, с учетом включения в него расходов по содержанию помещения, мест общего пользования, на коммунальные услуги.

Истец обоснованно квалифицирует задолженность ответчика как неосновательное обогащение, поскольку договор управления нежилыми помещениями в здании от 21.12.2015 ООО «ФЛЕЧ» не подписан. Такой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2009 № 7349/09 по делу №А60-15186/2008-С3.

Установив отсутствие между сторонами спора письменного договора о возмещении понесенных истцом издержек на содержание имущества, суд приходит к выводу о применении к отношениям сторон положений о неосновательном обогащении и об обязанности ООО «ФЛЕЧ» возвратить ООО «КОМФОРТ» неосновательно сбереженные денежные средства в сумме 309 197,76 руб. (статьи 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении встречного иска судом установлено, что в обязанности управляющей компании не входит осуществление (организация) капитального или текущего ремонта здания. Этот вывод следует из условий договора управления нежилыми помещениями в здании от 21.12.2015 - текущий и капитальный ремонт здания, его инженерных систем и оборудования осуществляется в соответствии с утвержденным планом, перечень видов работ по текущему и капитальному ремонту принимается и утверждается отдельным документом (пункт 2.2.3.3. договора). В пункте 2.4. содержится перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет управляющая компания. Определены виды работ, которые оплачиваются отдельно и не входят в затраты на содержание помещений, выставляемых ежемесячно управляющей компанией (пункт 2.4.2).

Из указанных условий договора и фактической деятельности ООО «КОМФОРТ» следует, что управляющая компания не наделена полномочиями самостоятельного принятия решения о капитальном или текущем ремонте здания. Соответственно, из положений статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию имущества и его сохранению, следует, что обязанность по ремонту общего имущества (кровли) в равной степени со всеми иными собственниками, пропорционально своей доле несет ООО «ФЛЕЧ». Кроме того, в протоколе №9 от 25.03.2015 отражено решение собственников относительно ремонта крыши – «вопрос ремонта крыши сделать первоочередным в весенне-летний период. Ответственный - ООО «ФЛЕЧ».

Истец по встречному иску не представил доказательства, подтверждающие, что собственники отнесли этот вопрос к ведению управляющей компании, соответственно, понесенные ООО «ФЛЕЧ» расходы на ремонт кровли не может нести ООО «КОМФОРТ», не являющийся собственником помещений в здании.

Обстоятельства продажи ООО «ФЛЕЧ» принадлежащих ему помещений другому лицу не влияют на выводы, как по первоначальному, так и по встречному искам.

Из установленного следует вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Распределение судебных расходов производится по правилам статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации – расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на ответчика в размере 4172,35 рублей, в связи с увеличением размера иска с ООО «ФЛЕЧ» в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в размере 5011,65 руб. По встречному иску расходы несет истец.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить - взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФЛЕЧ» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «КОМФОРТ» (ОГРН <***>) сумму неосновательного обогащения, составляющую 309 197,76 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4172,35 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФЛЕЧ» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5011,65 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.Г. Хлопова