Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бычковой О.Г. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмаковой А.О., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, кабинет № 616 дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Акрополь» к обществу с ограниченной ответственностью «ПЭЛК-Сервис» о взыскании 101 966 рублей, при участии представителей истца и ответчика, установил:

общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимость Акрополь (ОГРН<***>, ИНН <***> (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ПЭЛК-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ответчик) 100 000 рублей долга, 1 966 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2012 по 24.12.2012 на основании статей 309,310, 395,779,781, пункта 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с допущенной арифметической ошибкой в днях просрочки (не 87, а 88 дней) истец уточнил размер процентов, просил взыскать 2 016 рублей 67 копеек. Заявление удовлетворено, уточнения приняты судом к рассмотрению.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что ответчик в период действия договора в одностороннем порядке лишил агентство возможности исполнить принятые на себя обязательства путем продажи квартиры с помощью привлечения иного агентства. Невозможность исполнения обязательств возникла по вине заказчика, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика возникла обязанность по уплате денежных средств.

Ответчик возражал по заявленным требованиям, просил в удовлетворении требований отказать, поскольку государственная регистрация права собственности покупателя была произведена после истечения срока договора, ответчик заявил отказ от исполнения договора в связи с нарушением сроков оказания услуг.

Исследовав представленные в установленном порядке доказательства по делу, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

В соответствии с процессуальными правилами доказывания истец обязан доказать допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств. При этом указанные фактические обстоятельства должны быть подтверждены со стороны истца доказательствами, отвечающими правилам об относимости и допустимости, а также правилам, предъявляемым арбитражно-процессуальным законодательством к письменным доказательствам и порядку их представления в арбитражный суд, как это установлено статьями 66, 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.01.2012 года между истцом и ответчиком был заключен договора на оказание риэлторских услуг № 2011/26-01 (далее – договор), согласно которому, ответчик поручал истцу быть его представителем и действовать в интересах и за счет ответчика, с целью поиска физических/юридических лиц, заинтересованных в приобретении прав на объект недвижимости, принадлежащих заказчику на основании договора участия в долевом строительстве № ДДУ 69-нк от 17.08.2010, зарегистрированного надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и подготовки пакета документов, необходимых для совершения сделки отчуждения права (переуступки прав требования по вышеуказанному договору) на объект недвижимости – 2хкомнатную квартиру № 493, общей площадью 80,82 кв.м. в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения по улице Дуси Ковальчук в Заельцовском районе города Новосибирска. Заказчик в свою очередь обязался оплатить оказанные услуги в предусмотренном договором порядке.

Пунктом 3.1 договора размер вознаграждения истца установлен 100 000 рублей.

В соответствии с пунктами 2.3.7,2.3.8 ответчик принял на себя обязательства уведомить агентство в течение двух дней обо всех случаях обращения к нему каких-либо Клиентов (или посредников) с предложением о совершении сделки отчуждения прав на объект (переуступки прав требования), минуя агентство.

На период действия договора ответчик обязался не заключать договоров и соглашения с иными юридическими или физическими лицами, предмет которых полностью или частично совпадает с предметом договора.

Первоначальный срок действия договора (до 30.04.2012) был продлен до 31.10.2012.

Соглашением № 1 от 27.04.2012 стороны изменили стоимость объекта, установив ее в размере 3 900 000 рублей.

21.08.2012 оформлено право собственности на объект недвижимости за ответчиком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 54АД 774666.

До окончания действия договора (31.10.2012) ответчик обратился в иное агентство – агентство недвижимости «Жилфонд», которое осуществило поиск покупателя на спорный объект недвижимости, заключен договор от 21.09.2012 со значительным понижением ответчиком стоимости квартиры (до 3 500 000 рублей), право собственности зарегистрировано 07.11.2012.

Поскольку отказа от договора от заказчика не поступало, истец обратился к ответчику с претензией, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с заявлением о взыскании вознаграждения.

Как следует из материалов дела, в целях надлежащего исполнения принятых на себя обязательства по договору, истцом объект недвижимости был выставлена в рекламу (сайт НГС, дополнительно производилась рассылка по другим агентствам недвижимости), активно проводились показы указанной квартиры потенциальным Покупателям.

Из буквального толкования пункта 2.3.7,2.3.8 договора следует, что стороны предусмотрели, что истцу принадлежит исключительное право осуществления поиска покупателя объекта недвижимости.

Факт обращения в иное агентство в период действия договора, заключение договора 21.09.2012 по значительно сниженной стоимости квартиры, сдача его на регистрацию 21.09.2012, ответчиком не оспаривается.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела ответчиком не представлены доказательства соблюдения порядка расторжения, уведомления истца о расторжении договора и прекращении его действия, отказа от договора.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик - оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре.

Исходя из диспозитивных положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе определять условия договора возмездного оказания услуг по своему усмотрению, включая в перечень обязанностей исполнителя не только совершение определенных действий (деятельности), но и представление заказчику результата своих действий.

Исследовав условия договора в порядке, предусмотренном статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает довод истца о закрепленной в договоре презумпции исключительности права поиска покупателя, поскольку из условий договора усматривается запрет действий заказчика по самостоятельному поиску покупателей и продаже принадлежащих ему объектов недвижимости.

Ответчиком не оспаривается, что до окончания срока договора заказчику предоставлялась информация о потенциальных покупателях, исполнителем осуществлялись показы.

Поскольку исполнитель представил надлежащие доказательства того, что в результате действий ответчика, а именно обращения к другому агентству, заключение договора и сдача документов на регистрацию до окончания срока действия договора, то истцом доказаны виновные действия со стороны заказчика, требования подлежат удовлетворению на основании пункта 2 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9, 41, 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на неприменение судом статей 401, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению.

В пункте 2 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен случай, когда невозможность исполнения обязательства по оказанию услуг возникла по вине заказчика. В этом случае именно на заказчика возлагаются все последствия такой невозможности, которые состоят в обязанности заказчика оплатить услуги в полном объеме.

В данном случае к отношениям сторон могут быть применены положения статьи 401 и пункта 2 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они регулируют случаи, когда заказчик, не отказываясь от договора и выражая волю к принятию услуг, совершает действия, которые исключают возможность оказания ему надлежащих услуг, то есть договорные правоотношения сторон по поводу возмездного оказания услуг продолжают действовать, а заказчик препятствует выполнению исполнителем обязанности по оказанию услуг и не выполняет возложенные на него договором возмездного оказания услуг обязанности. Ответчик в нарушение пунктом 2.3.7,2.3.8 не уведомил истца о случаях обращения с предложением о совершении сделки отчуждения прав на объект, минуя агентство, заключил соглашения с иными агентством, предоставив возможность заключения договора со значительно меньшей стоимостью объекта недвижимости.

В данном же случае договор не был расторгнут по инициативе заказчика в связи с его отказом от исполнения данного договора.

Согласно пункту 2 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации. К РФ заказчик обязан оплатить в полном объеме услуги, которые не были ему оказаны ввиду невозможности исполнения по его вине, а в случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, в силу п. 3 названной статьи возмещает исполнителю фактически понесенные расходы.

Все иные случаи удержания исполнителем с заказчика каких-либо денежных средств в связи с оказанием услуг по договору возмездного оказания услуг не имеют правовых оснований и являются неосновательным обогащением исполнителя.

Исполнитель, являющийся профессиональным участником рынка недвижимости, изучив конъюктуру рынка недвижимости, выгодно позиционировал объект недвижимости в рамках заключенного договора, размещал рекламу, осуществлял показы квартиры, тем самым обеспечивал исполнение принятых на себя обязательств, заказчик является виновным в невозможности исполнения договора оказания услуг. Включение в условия договора исключительное прав истца на поиск заинтересованных в приобретении прав на объект лиц, направлено на обеспечение экономических интересов исполнителя. Исполнитель в этом случае действовал незаконно и неразумно, заключив договор с иным агентством, не отказавшись от услуг истца, не по его вине и вместо извлечения выгоды от услуг оно понесло убытки, связанные с устранением последствий недобросовестного поведения исполнителя.

Доказательств того, что невозможность оказания им услуг возникла по вине истца, ответчиком - представлено не было. Само по себе поиск покупателя с привлечением иного агентства и заключение договора купли-продажи именно этого объекта является подтверждением невозможности оказания услуг по вине заказчика.

Следовательно, пункт 2 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации об оплате услуг в полном объеме при невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, подлежит применению поскольку в данном случае общество было лишено возможности заключить заменяющую сделку с третьими лицами, чем снизить возникшие у него убытки согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса. Невозможность исполнения в данном случае носила объективный характер. Положения данной статьи регулируют случаи, когда заказчик, не отказываясь от договора и выражая волю к принятию услуг, совершает действия, которые исключают возможность оказания ему надлежащих услуг.

В силу данной нормы в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Ответчик не оформил в установленном порядке отказа от исполнения договора, не расторг договору, тем самым лишив истца возможности оказать услуги и получить о, на что рассчитывал истец при заключении договора.

Истец правомерно обратился в суд с заявлением о взыскании долга.

Арбитражный суд, изучив спорные правоотношения, проверив доказательства возникновения задолженности и применения мер ответственности на основе положений норм материального права, установил фактические обстоятельства, оценил доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и пришел к выводу, что требования подлежат удовлетворению на основании статей 309, 310, 330, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в соответствии с процессуальными правилами доказывания доказал допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из невозможности исполнения договора оказания услуг по вине, ответчик не опроверг доводы, изложенные в заявлении, ответчик не представил доказательств неразумности понесенных судебных издержек, фактические обстоятельства подтверждены со стороны истца доказательствами, отвечающими правилам об относимости и допустимости, а также правилам, предъявляемым арбитражно-процессуальным законодательством к письменным доказательствам и порядку их представления в арбитражный суд, как это установлено статьями 66, 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, проверив требования на предмет обоснованности и правомерности, суд признает требования истца обоснованными и документально подтвержденными.

Судебные расходы (расходы по госпошлине) суд относит на ответчика в порядке пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПЭЛК-Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Акрополь» 100 000 рублей задолженности по договору, 2 016 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 4 058 рублей 98 копеек государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПЭЛК-Сервис» в доход федерального бюджета 1 рубль 52 копейки государственной пошлины.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Г.Бычкова