Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Новосибирскому филиалу ОАО АКБ «Банк Москвы» и закрытому акционерному обществу «Урал Регион Недвижимость», изложив требования в следующем виде:

1) об определении и выделении в натуре доли индивидуального предпринимателя ФИО1 в объекте общей долевой собственности в размере 162 кв.м. полезной площади, расположенных на третьем этаже здания (помещения № 2,3, 7, 14-21), расположенного по ул. Каменская, 30 в городе Новосибирске;

2) об определении и выделении в натуре доли индивидуального предпринимателя ФИО2 в объекте общей долевой собственности в размере 160, 2 кв.м. полезной площади, расположенных на третьем этаже здания (помещения № 4-6, 8-9, 12, 13), расположенного по ул. Каменская, 30 в городе Новосибирске;

3) об определении порядка пользования долевой собственностью в следующем порядке:

- стороны вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в пределах выделенных долей;
- содержание мест общего пользования (общее имущество) осуществляется сторонами совместно, расходы по содержанию общего имущества определяются сторонами пропорционально их доле в общем имуществе, виды и перечень работ определяются соглашением;
- юридически значимые действия по содержанию здания (обеспечение коммунальными услугами) осуществляется одним из участников по соглашению сторон, с возмещением остальными участниками расходов пропорционально их доле в объекте долевой собственности.
В предварительном судебном заседании истцами заявлено ходатайство о частичном отказе от третьего требования по иску в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в предварительном судебном заседании заявила ходатайство об изменении предмета иска, просит:

1) определить и выделить в натуре долю индивидуального предпринимателя ФИО1 в объекте общей долевой собственности в размере 162,7 кв.м. полезной площади, расположенных на 3 этаже здания (помещения № 7-9, 14-21), расположенного по ул. Каменская, 30 в городе Новосибирске;

2) определить и выделить в натуре долю индивидуального предпринимателя ФИО2 в объекте общей долевой собственности в размере 159,5 кв.м. полезной площади, расположенных на третьем этаже здания (помещения № 2-6, 10, 12, 13), расположенного по ул. Каменская, 30 в городе Новосибирске.

Вышеуказанное ходатайство судом было рассмотрено и удовлетворено в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства по делу стороны настаивают на своих правовых позициях по делу, возможностью закончить дело заключением мирового соглашения стороны не воспользовались.

Представитель истцов просит исковые требования удовлетворить, при этом ссылается на следующие обстоятельства.

Истцами заявлено исковое требование о выделе доли в объекте общей долевой собственности – здании по адресу: <...> с учетом фактически сложившегося между участниками общей долевой собственности порядка пользования, которое, по мнению истца, подтверждается договором купли-продажи нежилых помещений от 27.12.2001, в котором указывается, что покупатели, пришли к соглашению о таком порядке пользования, согласно которому в пользование ФИО2 и ФИО1 передаются помещения 3 этажа площадью 329,9 кв.м. - по 164,95 кв.м. каждому; соглашением от 07.02.2002, согласно которому в пользование ФИО2 и ФИО1 передаются помещения третьего этажа площадью 164,95 кв.м. каждому; письмом ОАО АКБ «Банк Москвы» № 14-Ю-05/1298 от 27.03.09, согласно которому за ФИО2 фактически закрепляются помещения № 4-9,12,13, а за ФИО1 фактически закреплены помещения № 2,3,10,14-21, расположенные на третьем этаже здания по ул. Каменская. 30.. По утверждению истцов, все помещения третьего этажа находятся в фактическом пользовании и распоряжении ФИО2 и ФИО1, передавших указанные помещения по договору аренды ООО «Сабрина», которое, в свою очередь, передало данные помещения ОАО АКБ «Банк Москвы» по договору субаренды, что так же подтверждает факт согласия ОАО АКБ «Банк Москвы» со сложившимся порядком использования этих помещений.

ЗАО «Урал регион Недвижимость» приобрело долю в объекте недвижимости, ранее принадлежавшую ООО «Лизингоофис», и в настоящее время пользуется помещениями, на которые истцы не претендуют.

Участники общей долевой собственности – ФИО2 и ФИО1, с учетом требований об изолированности помещений и возможности их самостоятельного использования, просят определить тот перечень помещений, которые они бы хотели закрепить (выделить) за собой в качестве самостоятельного объекта права собственности, что не затрагивает интересы других участников, за которыми фактически закреплены помещения иных этажей.

Приобретая долю в объекте недвижимости и заключая соглашение о порядке его использования, истцы исходят из данных технического паспорта от 24.12.1997, согласно которым объем здания составляет 1682,6 кв.м.

Истцы не могли располагать данными о соответствии либо о несоответствии фактических технических характеристик помещений, находящихся в фактическом использовании ОАО АКБ «Банк Москвы» и ООО «Лизингоофис», где без согласования с истцами были произведены значительные изменения технических параметров здания. Исходя из представленных ОАО АКБ «Банк Москвы» документов, подвальные помещения здания по ул. Каменская, 30 переоборудованы в банковское хранилище, куда, в соответствии с установленными правилами безопасности истцы не могут иметь доступа. Истцами представлены сведения о перепланировке для того, чтобы мотивировать свои требования о выделении доли в размере, исходя из изменившихся технических характеристик, и объяснить различия в данных об объекте недвижимости в свидетельствах о праве долевой собственности и в заявленных исковых требованиях.

Представитель ответчиков в удовлетворении иска просит отказать полностью, при этом ссылается на то, что удовлетворение иска нарушит существующий баланс интересов сособственников и ущемит их права; выделяющиеся сособственники (ФИО2 и ФИО1) просят выделить в натуре имущество, несоразмерное их долям, что возможно устранить выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией; истцами заявлены требования о выделе каждому помещений по размеру, превышающему приходящиеся на их доли размеры площадей; выделение доли истцов в виде помещений, расположенных на 3-м этаже здания по ул. Каменская. 30, повлечет за собой нарушение права ЗАО «Урал Регион Недвижимость», поскольку его доля не будет иметь реального выражения в полезной площади, так как подвал, определенный в фактическое пользование этому лицу, является общим имуществом (техническим подвалом); заявляя требование о выделе доли в праве общей долевой собственности, истцы не представили доказательств того, что вариант выдела, ими предложенный, возможен технически (в частности, наличие отдельного входа (выхода), запасного выхода и др.); выдел помещений 3-го этажа сопряжен с проведением работ по созданию изолированности выделяемых помещений, истцы же обязательств по оплате этих работ на себя не берут

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителей истцов и ответчиков, проверив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства спора, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных ИП ФИО2 и ИП ФИО1 требований, при этом арбитражный суд исходит из следующего.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, Новосибирскому филиалу ОАО АКБ «Банк Москвы» и ЗАО «Урал регион Недвижимость» на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание, площадью 1640,2 кв. м., расположенное в г. Новосибирске, Центральном районе, на улице Каменская, дом 30, кадастровый номер 54:35:10:1406:10-01.

В установленном законом порядке в 2002 году были зарегистрированы в Учреждении юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

следующие доли каждого из участников общей долевой собственности: доля ИП ФИО1 - 98/1000; доля Е.А. ФИО2 - 98/1000; доля ООО «Лизингофис» - 249/1000; доля ОАО АКБ «Банк Москвы» - 555/1000.

В последующем доля ООО «Лизингоофис» по договору купли-продажи была отчуждена в пользу ЗАО «Урал Регион Недвижимость».

Размер долей подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.09.2009.

Площадь здания при регистрации права составляла 1682,6 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 24.12.1997.

В дальнейшем одним из ответчиков (ОАО АКБ «Банк Москвы») была осуществлена перепланировка и переустройство помещений.

Объем здания по данным нового технического паспорта от 26.01.2005 уменьшился и составил 1640,2 кв.м.

Изменение параметров общей площади здания, которое произошло вследствие осуществления Новосибирским филиалом ОАО АКБ «Банк Москвы» строительно-монтажных работ, носящих капитальный характер, а именно: возведение дополнительных перегородок, стен, а так же перепланировка существующих помещений, привело к тому, что реальное выражение доли истцов уменьшилось.

Указанные работы капитального характера произведены с нарушением порядка, установленного п.1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть при отсутствии согласия всех участников общей долевой собственности.

В период с 07.02.2002 и по настоящее время порядок пользования зданием по ул. Каменская,30 определяется сособственниками помещений в соответствии с заключенным соглашением № 4/2-01.

Указанным соглашением за участниками общей долевой собственности были закреплены (то есть формально выделены) площади и помещения в объекте недвижимости.

Истцы имели право пользования помещениями, расположенными на 3 этаже здания, в объеме по 164,95 кв.м. каждому, исходя из расположения помещений, размера долей и общей площади здания:

На момент обращения истцов с настоящим иском в арбитражный суд участники общей долевой собственности фактически пользуются объектом недвижимости в следующем порядке:

• ИП ФИО1 - помещения 3 этажа № 2,3,7,14-21 полезной площадью 162 кв.м.;

• ФИО2 - помещения 3 этажа № 4-6, 8-9,12,13 полезной площадью 160,2 кв.м.;

• ОАО АКБ «Банк Москвы» - помещения подвала № 2, 3,5, 7 -11, 12,14-18 полезной площадью 194,4 кв.м.; помещения 1 этажа № 1-9,11,13-23 полезной площадью 288,6 кв.м.; помещения 2 этажа № 2-10,12-21 полезной площадью 319,0 кв.м., всего 802 кв.м.;

• ЗАО «Урал Регион Недвижимость» - помещения подвала № 4,6 полезной площадью 135,3 кв.м.; помещения 4 этажа № 2-14 полезной площадью 236,3 кв.м., всего 371,6 кв.м.

Помещения, относящиеся к местам общего пользования, используются участниками общей долевой собственности совместно.

В связи с изменением технических характеристик параметров здания, а также в связи со сменой одного из участников общей долевой собственности, возникла необходимость подписания нового соглашения о порядке пользования объектом.

При обсуждении условий нового соглашения участники общей долевой собственности не пришли к единому решению в связи с наличием спора относительно определения размера долей участников.

Учитывая, что уменьшение общей площади здания повлекло уменьшение реального выражения долей истцов в объекте общей долевой собственности, истцы предложили пересмотреть размер долей участников с учетом имеющегося объема здания, а так же с учетом фактически сложившегося права пользования и закрепления площадей.

Данное предложение было направлено участником общей долевой собственности, однако согласия всех участников общей долевой собственности достигнуто не было, что послужило для истцов основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Рассмотрение вопроса о выделе в натуре доли допускается при соблюдении условия об отсутствии ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

С учетом того, что помещения истцов фактически занимают третий этаж, того, что между истцами существует предварительная договоренность по использованию имущества (обеспечение прохода через помещения другого собственника), а так же как и того факта, что доступ к помещениям может быть обеспечен использованием отдельного входа (через помещение №10 первого этажа и № 1 второго этажа, т. е. через места общего пользования), арбитражный суд приходит к выводу о том, что выделение долей истцов в натуре возможно, и это выделение не причинит ущерб общему имуществу, не нарушит баланс интересов других сособственников здания, не повлечет неоправданного ущемления прав ответчиков. Заявленные истцами требования касаются выделения в натуре доли истцов в объекте недвижимости, исходя из фактически сложившегося между участниками общей долевой собственности порядка пользования и не затрагивают площади, фактически используемые другими участниками общей долевой собственности, ранее закрепленные за ними.

Порядок пользования нежилыми помещения в здании был определен исходя из условий договора купли-продажи нежилого помещения от 27.01.2001, которым были закреплены помещения, приобретаемые каждым из участников общей долевой собственности. Данные помещения обозначены в приложениях № 1 и № 2. Указанное распределение помещений, передаваемых во владение и пользование новым собственникам, в соответствии с п. 2.1. договора, было вызвано установленным к тому моменту порядком пользования.

Участники общей долевой собственности, при заключении договора купли-продажи (п.2.2.), определили порядок пользования долями в отдельно стоящем здании по адресу <...>, а именно: граждане ФИО2 и ФИО1 используют по 164,95 кв.м. помещений, расположенных на третьем этаже здания, общей площадью 329,9 кв.м.

На момент заключения данного договора, исходя из данных технического паспорта от 24.12.1997, площадь помещений 3 этажа, без учета лестничных площадок, составляла практически 329,9 кв.м. (325,5 кв. м. + часть лестничной клетки № 4).

Впоследствии, достигнутое при заключении договора купли-продажи соглашение, было подтверждено сторонами при подписании соглашения № 4/2-01 от 27.02.2002 и течение всего периода пользования - с 2001 по 2010 годы фактическое закрепление используемых помещений оставалось неизменным.

Ответчик указывает, что изменение технических параметров произошло вследствие изменения методик технических обмеров помещений, однако данные выводы не основаны на допустимых доказательствах.

Согласно выписке № 3928 от 03.03.2005 (к техническому паспорту от 26.01.2005) из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданной Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по НСО, изменение площади на 42,4 кв.м. произошло за счет внутренней перепланировки комнат.

Данная перепланировка осуществлена одним из ответчиков - ОАО АКБ «Банк Москвы», без согласия всех участников долевой собственности, в частности, без согласия истцов.

Доводы ответчика, о том, что перепланировка была произведена до возникновения права общей долевой собственности на здание у истцов, то есть до 07.02.2002, не соответствуют договору купли-продажи нежилого помещения от 27.12.2001, в котором указываются параметры здания и размер долей участников; приложениям № 1 и №2 к договору купли-продажи от 27.12.2001, в которых указаны помещения в соответствии с техническим паспортом 1997 года; соглашению № 4/2-01 от 27.02.2002, в котором так же указана общая площадь здания 1682,6 кв.м.

Таким образом, при определении и выделении в натуре доли истцов в праве собственности на здание, истцы правомерно руководствовались не только числовым дробным выражением доли, определенным в правоустанавливающих документах участников, но и техническими характеристиками здания, подвергшимся изменениям уже после регистрации прав участников, проведенной по инициативе одного из них, без наличия письменного согласия истцов.

Не может арбитражный суд согласиться и с доводом ответчиков о незначительности доли истцов, так как, во - первых, выделяемые в натуре помещения представляют собой один из этажей всего 4-х этажного здания, то есть почти 1/4, а во- вторых, это этаж, с предусмотренным отдельным выходом, что обуславливает его значительность и представляет интерес в использовании этих помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При этом ответчик неосновательно ссылается на то, что сохранение созданной системы безопасности банка, технологии обслуживания клиентов, сопряженное с обязательным согласованием режима использования общих помещений, в том числе, с такими моментами, как проход к помещениям третьего этажа здания, может являться основанием к отказу в выделе доли, в варианте, предложенном истцами по настоящему делу.

Доводы ответчика о необходимости производить расчет выделяемой доли исходя из размера полезной площади здания, противоречит ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Общим имуществом в соответствии с правоустанавливающими документами (свидетельства о регистрации права общей долевой собственности) является здание, расположенное по ул. Каменская, 30. Площадь здания в соответствии с техническим паспортом от 26.01.2005 составляет 1640,2 кв.м. Таким образом, истцы, в соответствии с нормами действующего законодательства вправе требовать выдела доли в размере 98/1000 и 98/1000 из общего имущества здания площадью 1640,2 кв.м., что составляет в натуральном выражении по 160,7 кв.м. на каждого из истцов и 321,5 кв. в совокупности. Площадь третьего этажа, которую истцы просят выделить из состава общего имущества и которой они фактически пользуются в течение 8 лет, составляет 322,2 кв.м., что соответствует размеру их доли.

В настоящее время для нежилых зданий общественного использования применяются различные нормы, определяющие состав и правила подсчета площадей зданий. Для общественных зданий административного назначения следует определять только общую площадь здания по правилам, установленным в соответствии с п.1 приложения В к СНиП 31-05-2003 (приняты и введены в действие с 01.09. 2003 постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 108).

Согласно приложению Е к СНиП 31-05-2003 к общественным зданиям административного значения относятся здания учреждений государственных и муниципальных органов управления, административных учреждений различных предприятий, в том числе промышленных, контор, офисов, научно-исследовательских, проектных и конструкторских организаций, кредитно-финансовых учреждений и банков, судебно-юридических учреждений и прокуратур, редакционно-издательских организаций (за исключением типографий), других учреждений непроизводственной сферы деятельности.

Полезная и расчетная площади нежилого здания (сооружения, помещения) общественного использования, определяются только для зданий (сооружений, помещений), указанных в приложении 1 к СНиП 2.08.02-89.

Учитывая изложенное, доводы ответчиков о необходимости определять в целях выделения доли полезную площадь, противоречат не только требованиям ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, но требованиям строительных норм и правил, которые регулируют порядок определения назначения площадей в административных зданиях.

Доводы ЗАО «Урал Регион Недвижимость» о том, что выделение доли истцов в виде помещений третьего этажа повлечет нарушение его прав, поскольку доля, принадлежащая этому лицу, не будет иметь реального выражения, так как подвал является общим имуществом (техническим подвалом), не соответствуют действительности.

В соответствии с п. п. 2 - 4 Постановления ВАС Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и др.

Подвальное помещение, находящееся во владении и пользовании ЗАО «Урал Регион Недвижимость», используется, как нежилое помещение, предназначенное для предпринимательской деятельности ответчика и не используется для обслуживания иных помещений. Экспликация к техническому паспорту от 26.01.2005 подтверждает то, что подвал является полезной площадью здания, в котором располагаются кладовые, складские, архивные помещения и хранилища.

При имеющихся обстоятельствах, арбитражный суд полагает, что настоящий иск о выделении доли из общего имущества заявлен истцами с учетом требования действующего законодательства об изолированности помещений и возможности их самостоятельного использования (помещения оборудованы отдельным выходом из здания), а также с учетом фактического использования помещений в объекте долевой собственности.

Судебные расходы, понесенные по иску в размере 6 000 рублей 00 копеек, подлежат отнесению на ответчиков в порядке ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, ч. 1 п. 4 ст. 150, ст. ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л:

Определить и выделить в натуре долю индивидуального предпринимателя ФИО1 в объекте общей долевой собственности в размере площади 162,7 кв. м. – помещения № 7-9, 14-21, расположенные на 3-м этаже здания по ул. Каменская, 30 в городе Новосибирске.

Определить и выделить в натуре долю индивидуального предпринимателя ФИО2 в объекте общей долевой собственности в размере площади 159,5 кв.м. – помещения № 2-6, 10, 12, 13, расположенные на 3-м этаже здания по ул. Каменская, 30 в городе Новосибирске.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с открытого акционерного общества АКБ «Банк Москвы» в лице Новосибирского филиала (город Новосибирск) и закрытого акционерного общества «Урал Регион Недвижимость» (город Новосибирск) судебные расходы по иску в размере 4000 рублей 00 копеек с каждого в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (город Новосибирск).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск) в течение месяца с момента вынесения решения.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) в течение двух месяцев со дня вступления решения в силу.

СУДЬЯ И.В. ЛУЗАРЕВА