Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арещенко О.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, город Новосибирск, улица Нижегородская, дом 6, зал № 508, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), г. Новосибирск,

к Государственному автономному учреждению культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» (ОГРН 1025403223450), г. Новосибирск,

о взыскании убытков в размере 6 667 319 руб. 00 коп. по возмещению расходов на устранение недостатков арендованного имущества; 538 774 руб. 14 коп. процентов за период с 22.08.2017 по 27.09.2018, с 28.09.2018 по день фактической уплаты суммы задолженности,

по иску Государственного автономного учреждения культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» (ОГРН 1025403223450), г. Новосибирск к ООО "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), г. Новосибирск, об обязании ООО "Эдельвейс" освободить помещения, занимаемые по договору аренды № 1 от 21.07.2015,

по встречному иску ООО"Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), к Государственному автономному учреждению культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» о признании договора аренды нежилых помещений № 1 от 21.07.2015 действующим,

при участии в деле в качестве третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Пегас» (ОГРН: 1145476001109), г. Новосибирск,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - Горожанкина И.И., доверенность от 18.09.2017, паспорт,

ответчика - Адылова М.Ф., доверенность от 10.01.2018 № 56, паспорт; Савочкина А.М., доверенность от 01.02.2019 № 62, паспорт, Бунякина С.В., доверенность от 03.09.2019, паспорт,
третьего лица - не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее- ООО «Эдельвейс, истец) обратилось с иском к Государственному автономному учреждению культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» (далее- ГАУК НСО КТЦ «Евразия», ответчик) о взыскании 6 667 319 руб. 00 коп. по возмещению расходов на устранение недостатков арендованного имущества; 538 774 руб. 14 коп. процентов за период с 22.08.2017 по 27.09.2018, с 28.09.2018 по день фактической уплаты суммы задолженности (дело № А45-36012/2018).

Государственное автономное учреждение культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» обратилось с иском к ООО "Эдельвейс" об обязании ООО "Эдельвейс" освободить помещения, занимаемые по договору аренды № 1 от 21.07.2015. ООО"Эдельвейс" обратилось со встречным иском к Государственному автономному учреждению культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» о признании договора аренды нежилых помещений № 1 от 21.07.2015 действующим (дело № А45-42428/2018).

Определением суда от 25.12.2019 года дела объединены в одно производство.

К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Пегас».

Третье лицо отзыва по делу не представило, дело рассматривается в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований о взысканииубытков в размере 6 667 319 руб. 00 коп. по возмещению расходов на устранение недостатков арендованного имущества по основаниям, изложенным отзыве на иск, истец просит отказать в удовлетворении требования ответчика освободить помещения, занимаемые по договору аренды № 1 от 21.07.2015, полагая данный договор аренды действующим.

Как следует из материалов дела, между учреждением (арендодателем) и обществом (арендатором) по итогам проведения открытого конкурса был заключен договор аренды нежилых помещений № 1 от 21.07.2015, в соответствии с которым учреждение по акту приема-передачи от 21.07.2015 учреждение передало обществу в аренду сроком по 20.07.2020 для организации общественного питания нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане №№ 31-36 и 40-52, общей площадью 199 кв.м., расположенные на первом этаже здания концертно-театрального зала «Евразия» по адресу: город Новосибирск, улица Селезнева, 46. Указанные помещения предоставляются в аренду для использования для организации общественного питания.

По условиям договора аренды общество обязано было ежемесячно вносить арендную плату в размере 86 881 руб. 41 коп. в срок до 10-го числа отчетного месяца.

Из пункта 2.2.3 договора следует, что арендатор за свой счет обязан производить текущий ремонт, неотделимые улучшения объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады объекта, производить благоустройство территории.

Также согласно п.2.2.3 арендатор обязан производить работы строго в соответствии с согласованной арендодателем проектно-сметной документацией, разрешение на начало производства работ арендатор обязан получить в установленном порядке. Все работы производить под техническим надзором арендодателя.

Согласно п.2.2.5 договора арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и иного переоборудования капитального характера.

В силу п.2.2.7 договора арендатор обязуется освободить помещения в связи с аварийным состоянием конструкций здания (или его части), постановкой здания на капитальный ремонт в срок, определенный уведомлением арендодателя.

Согласно акту приема-передачи помещений в аренду от 21.07.2015 года арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение. Передаваемые помещения находятся в технически исправном и пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

Таким образом, арендодатель передал помещения в технически исправном и пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

Истец в обоснование иска ссылается на то, что в арендованном помещении истцом был обнаружен ряд существенных недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению, а именно для размещения объекта общественного питания, который должен соответствовать специальным санитарным и техническим нормам.

Истец обратился к обществу с ограниченной ответственностью «РосБизнесКонсалтинг» (далее- ООО «РБК») для проведения обследования технического состояния помещения. Согласно указанному заключению от 17.08.2015 техническое состояние характеризуется как ограниченно-работоспособное, выявлены нарушения строительных норм и правил; электрические сети, отопительные и сантехнические системы, внутреннее состояние помещения, а также прилегающая территория не соответствуют требованиям строительных норм и правил государственных стандартов, состояние здания в целом оценивается как удовлетворительное. С выявленными дефектами помещение не может эксплуатироваться для организации общественного питания пока не будет произведен значительный капитальный ремонт с большими финансовыми затратами и не доведены помещения до требований действующих норм.

Истец вручил представителю ответчика Дрыгину М.В. уведомление от 18.08.2015 о наличии вышеуказанных недостатков с приложением внесудебного заключения эксперта от 17.08.2015, где сообщил о наличии существенных недостатков помещения, которые препятствуют его использованию по назначению, и сообщил о намерении устранить такие недостатки.

Поскольку от ответчика не последовало возражений относительно наличия названных недостатков, ответчик указанные недостатки не устранил, то с целью приведения помещений в состояние, пригодное для целевого использования, истец заключил договор с ООО «Пегас» от 08.09.2015 № 248/012/2015, согласно которому последний обязался провести строительные работы по реконструкции помещения и благоустройству прилегающей территории 100 кв.м.

К договору был представлен локальный сметный расчет № 02-01-01 от 08.09.2015. ООО «Пегас» все работы в рамках договора № 248/012/2015 от 08.09.2015 выполнило в полном объеме, что подтверждается подписанным сторонами от 22.12.2015 актом выполненных работ. Согласно акту КС-2 произведены работы на усилению фундаментов здания и ремонту фасада, демонтажу отмостки, устройству асфальтовой отмостки на щебеночном основании толщиной 20 см, ремонту подпорной стенки, установка блоков дверных проемов, устройство потолков из ГВЛВ, устройство перегородок, разборки полов, устройство покрытий из плиток керамических для пола, гидроизоляция кровли тамбура, демонтаж оконных коробок, установки оконных блоков, работы по водоснабжению и канализации, вентиляции, электропроводки, установки пожарной сигнализации. Всего на сумму 5 650 270 руб. Согласно справке о стоимости выполненных работ стоимость выполненных работ с учетом НДС составила 6 667 319 руб.

Согласно договору уступки прав требования (цессии) от 28.07.2015 года,заключенному между ООО «Байкал-Групп» и ООО «Эдельвейс», соглашению № 2 между ООО «Байкал-Групп» и ООО «Эдельвейс» от 25.09.2015 года, о проведении сверки расчетов между сторонами на сумму 7 031 269 руб., писем ООО «Эдельвейс» в адрес ООО «Байкал-Групп» об оплате сумм задолженности, а также платежным поручениям от 28.09.2015 года, от 05.11.2015, от 23.12.2015 сумма в размере 7 054 864 руб. перечислена на расчетный счет ООО «Пегас». В связи с чем истцом перечислена сумма с превышением обязательств на 387 545 руб. истец пояснений не представил.

Истец 21.08.2017 года обратился к ответчику с заявлением о зачете суммы скрытых недостатков по усилению фундамента здания (трещины в фундаменте, отслоение отмостки от фундамента, негодность материала заделки стыка окна с наружной стеной, непригодностью перегородок, повреждением бетонной стяжки пола, отсутствие гидроизоляции окон, недостатков вентиляции, непригодностью электропроводки, неисправности прибора и датчиков задымленности, частичного разрушения бетонного основания и осадка песчаного основания прилегающей территории) размере 5 576 892 руб. 40 коп. в счет уплаты арендной платы.

Ответчик письмом от 24.08.2017 года отказал в зачете встречных однородных требований в части погашения задолженности и просил незамедлительно погасить задолженность по арендной плате в размере 1 573 721 руб. 64 коп. и принять меры к освобождению указанного помещения.

Также истец обратился к истцу с претензией от 24.08.2018 года о возмещении арендодателем расходов в размере 6 667 319 руб. Ответчик данную претензию отклонил, ссылаясь на то, что данные расходы истцом не осуществлялись, о проводимых работах в соответствии со статьей 612 ГК РФ ответчик не уведомлялся.

В связи с тем, что ответчик добровольно требование истца по возмещению расходов, связанных с недостатками помещения не оплатил, истец, ссылаясь на положения статьи 612 ГК РФ, обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно п. 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арбитражный суд, рассмотрев возражения ответчика и материалы дела, полагает, что часть видимых недостатков, на которые ссылается истец, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, ведь данный договор заключался по итогам проведения открытого конкурса. Таким образом, истец не вправе ссылаться на указанные недостатки, которые могли быть обнаружены при осмотре объекта недвижимости. Следовательно, ответчик за указанные недостатки ответственность не несет (в части отсутствия отмостки, состояния пола, дверей, окон, перегородок, и пр.).

Согласно отчету о рыночной стоимости размера арендной платы от 02.06.2015 года № 15302-ОР, выполненного ООО «Экспертиза собственности-Сибирь», который был получен ответчиком перед проведением открытого аукциона, стоимость арендной платы была определена с учетом того, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, все коммуникации находятся в исправном состоянии, в связи с чем рыночная стоимость арендной платы была определена в размере 56 004 руб.57 коп. и на дату проведения осмотра было установлено, что помещение используется для размещения универсальных помещений (организация общественного питания).

Таким образом, размер рыночной стоимости арендной платы был уже определен с учетом состояния помещения, о чем истец, заключая данный договор, не мог не знать.

Согласно заключению эксперта ООО экспертно-оценочной компании «Центрэкс» Носенко Д.Х., выполненному по делу № А45-25470/2017, ранее рассмотренному с участием тех же лиц, удовлетворительное состояние объекта означает – конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого текущего ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии (стр. 15 заключения).

Подписывая акт приема-передачи имущества в аренду, истец также не указал о каких-либо недостатках помещения или необходимости капитального ремонта помещения.

Проводя осмотр помещения 17.08.2015 года, истец также ответчика о проведении осмотра не уведомил, осмотр произведен в отсутствие ответчика, дефектовочную ведомость не составлял, что лишило ответчика права произвести осмотр указанных истцом скрытых недостатков, о которых он заявляет, удостовериться в их наличии и безвозмездно их устранить.

Приступив к подготовке помещения с целью использования его для общественного питания, произведя как следует из дизайн-проекта кафе «Сопрано», представленного истцом, перепланировку, истец не согласовал с ответчиком в соответствии с п.2.2.3 и п.2.2.5 договора аренды ни проектно-сметную документацию, ни разрешение на начало производства работ, работы под техническим надзором арендодателя не производил, письменного разрешения арендодателя на прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и иного переоборудования капитального характера, не получал.

Фактически истцом не устранялись недостатки имущества, а осуществлены работы по реконструкции помещения, как следует из заключения эксперта Носенко Д.Х., полученного при рассмотрении дела № А45-25490/2017, поэтому суд пришел к выводу, что истец не мог использовать данное имущество по назначению не в связи с недостатками имущества, а в связи с проведением им реконструкции арендованного помещения.

Довод ответчика о том, что уведомление от 18.08.2015 года он не получал, поскольку оно не зарегистрировано в журнале регистрации входящей корреспонденции, суд не может принять во внимание как обоснованный, поскольку факт вручения уведомления сотруднику ответчика подтвержден документально. Согласно статье 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Следовательно, истец не может отвечать за бездействие работника ответчика по невручению указанного уведомления уполномоченному лицу ответчика.

Однако также ответчик ссылается на то, что за период с 18.08.2015 года по 21.08.2017 года от арендатора не поступало никаких заявлений, в ходе рассмотрения спора о взыскании задолженности по делу № А45-21708/2016 истец также об этих обстоятельствах не заявлял, задолженность по арендной плате частично погашал, что также заслуживает внимания.

Правомерны доводы ответчика о том, что в тексте письма ООО «Эдельвейс» от 18.08.2015г. в обоснование наличия недостатков указано на заключение, выполненное ООО «Строительно-Экспертное Предприятие (ООО «СЭП») от 17.08.2015 года, тогда какв ходе судебного разбирательства по делу № А45-25490/2017, рассмотренному Арбитражным судом Новосибирской области между теми же лицами, данное доказательство было исключено истцом из числа доказательств.

Истец представил заключение ООО «РБК» от 17.08.2015, однако как пояснил ответчик, и данное утверждение не опровергнуто истцом, приложенные к заключению фотографии полностью идентичны фотографиям из заключения ООО «СЭП», которое было исключено из числа доказательств по ранее рассмотренному делу. Следовательно, заключение ООО «РБК», которое содержит фотографии объекта, полученного из неустановленного источника, не является достоверным доказательством.

Во-вторых, как следует из этих фотографий, они были сделаны уже во время демонтажа строительных конструкций. Таким образом, заключение не содержит достоверных и убедительных доказательств, фиксирующих факт ненадлежащего состояния той или иной строительной конструкции или инженерной системы, которые препятствуют или делают невозможным осуществление деятельности в нем.

При проведении судебной экспертизы по данному делу эксперт Лаврентьев А.А. также пришел к выводу о том, что указанные фотографии малоинформативны, на тех фотографиях, на которых возможно различить какие-то детали повреждений, они не соответствуют описанию технического состояния помещения.

Следовательно, достоверность указанного заключения вызывает у суда и лиц, участвующих в деле, обоснованные сомнения.

ГАУК НСО КТЦ «Евразия» неоднократно, в том числе предписанием № 18 от 11.12.2015г. и письмом № 27 от 08.02.2016г. просило предоставить истца техническую документацию в связи с изменениями без согласования с арендодателем планировки помещения и изменения схем энергоснабжения. Однако истцом документы ответчику представлены не были. О существовании указанных документов стало известно только в ходе рассмотрения дела № А45-25490/2017. Документы были направлены ответчику 21.08.2017 года.

Также в материалы дела истцом и третьим лицом не были представлены акты освидетельствования скрытых работ или дефектные ведомости, из которых можно было бы установить, какие скрытые недостатки были обнаружены арендатором и как они были устранены в ходе подрядных работ, а также доказательств того, что указанные недостатки полностью или частично препятствовали пользованию арендованным имуществом. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств того, что переданное ответчиком помещение имело недостатки, которые полностью или частично препятствовали пользованию указанным имуществом. Отсутствуют соответствующие предписания контролирующих органов, отсутствуют акты осмотра специалистов, в том числе с участием арендодателя, отсутствуют сообщения о поломках или авариях.

Фотографии, приложенные к отчету, не подтверждают наличие дефектов, так как они сделаны уже в процессе ремонта и удостовериться по ним о наличии существенных недостатков помещения невозможно.

Согласно имеющимся экспертным исследованиям, представленным в материалы дела (заключение эксперта Носенко Д.Х. от 26.03.2018 года по делу № А45-25490/2017, отчет о рыночной стоимости), помещение было передано истцу в удовлетворительном состоянии. До момента передачи истцу в аренду данное помещение также передавалось в аренду другим лицам, которое использовалось по назначению иными арендаторами, а именно: ООО «Фортуна» по договору аренды № 314 от 20.12.2011г., ООО «Фаетон» по договору аренды № 26 от 01.01.2015г.

Из толкования условий договора аренды также следует, что обязанность по приведению помещений, в состояние, пригодное для деятельности арендатора, с целью оказания услуг общественного питания, у арендодателя отсутствовала.

При рассмотрении спора было установлено, что по акту приема-передачи от 21.07.2015 арендодателем было передано истцу спорное помещение без разногласий. При этом каких-либо надлежащих доказательств наличия выявленных позднее недостатков истец в материалы дела не представил.

Само по себе наличие трещин в стенах или фундаменте, или отсутствие отмостки на момент начала арендных отношений не влечет вывод о наличии недостатков, выявленных арендатором при проведении ремонта помещений, поскольку указанные недостатки могли быть известны арендатору при проведении визуального осмотра. Осведомленность об этом может свидетельствовать об отсутствии должной степени заботливости и осмотрительности истца при заключении договора аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем, истец не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи помещения без разногласий. Арендатор, взяв в аренду помещение, на условиях заключенного договора без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает применение в статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта Носенко Д.Х., предметом договора с ООО «Пегас» являются работы по изменению производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения помещения № 31-36, № 40-52. В материалах дела имеется акт гидравлических испытаний от 15.09.2015 года, представленный ответчиком, согласно которому замечаний к инженерно-техническому оборудованию в ходе испытаний не выявлено.

Таким образом, указанные работы к скрытым недостаткам, препятствующим использованию помещения, не относятся.

То обстоятельство, что истец, производя соответствующие строительные работы, не получив разрешения арендодателя и не согласовав с ним стоимость и объем работ, осуществляя работы самостоятельно, без технического надзора арендодателя, дает основание ответчику ссылаться на то, что произведенные ООО «Пегас» строительные работы, в отсутствие соответствующего свидетельства саморегулируемой организации о допуске к таким видам работ, как реконструкция и капитальный ремонт нежилых помещений, в отсутствие лицензии для осуществления работ по монтажу средств пожарной сигнализации, предусмотренной пп. 15 п. 1 ст. 12. Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", не могут являться расходами арендатора по устранению недостатков.

Кроме того, работы по устройству пожарной сигнализации ответчиком фактически были выполнены в 2016г. по договору подряда с ООО «Алтис Инжиниринг», заключенному с ГАУК НСО КТЦ «Евразия» в рамках государственной закупки № 31603704153 и заключенного контракта № 179 от 01.07.2016г.

Доводы истца о том, что не подлежат переоценке доводы, изложенные в постановлении суда апелляционной инстанции по делу № А45-25490/2017 в части выводов о проведении ремонтных работ, о проведении работ для использования имущества в соответствии с его договорным назначением, о наличии между сторонами спора о стоимости и объеме работ, о совершении обществом действий, направленных на реализацию права на удержание суммы понесенных расходов, в данном случае действительно иной оценке не подлежат, но предметом рассмотрения указанного спора по существу они не являлись.

Доводы ответчика о том, что отсутствуют документы, подтверждающие оплату работ, опровергаются представленными истцом доказательствами – договором уступки прав требования, платёжными поручениями ООО «Байкал Групп», при этом ответчиком не представлено доказательств того, что указанные денежные средства были оплачены ООО «Байкал Групп» по иному обязательству, не связанному с письмами ООО «Эдельвейс» о перечислении денежных сумм в адрес третьего лица – ООО «Пегас».

Также по ходатайству ответчика судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению эксперта Лаврентьева А.А. от 09.07.2019 года № 705/9-3, ремонтно-строительные работы на доступных для осмотра конструктивных элементов исследуемого нежилого помещения выполнялись. Работы, имеющие скрытый характер могли быть выполнены. Объемы их выполнения на день проведения экспертизы определить не представляется возможным.

Стоимость выполненных работ, определенная на основании расценок акта о приемке выполненных работ и справки стоимости работ КС-2 и справке о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 от 22.12.2015, а именно с учетом НДС составляет 6 667 319, 00 руб.

Необходимость выполнения перечисленных в акте о приемке выполненных работ КС-2 и справке о стоимости работ и затрат КС-3 в указанных в них объемах и стоимости определить на день проведения экспертизы невозможно.

В ходе проведения экспертного осмотра определить имело ли помещение кафе, арендуемое по договору аренды от 21.07.2015 №1 существенные, в том числе скрытые недостатки, которые препятствовали бы использованию помещения на момент его передачи арендатору на 21.07.2015, невозможно. Имеющиеся сведения в представленных на исследование материалах дела позволяют предположить, что на день передачи арендатору помещения на 21.07.2015 конструктивные элементы помещения имели удовлетворительное состояние, при котором они требовали некоторого капитального ремонта.

Определить объем и стоимость фактически выполненных работ в помещении кафе, произведенных ООО "Эдельвейс", для устранения недостатков, которые препятствовали использованию помещения на момент его передачи арендатору на 21.07.2015, не представляется возможным. Выполненные ООО «Эдельвейс» работы соответствуют обязательным строительным нормам и правилам.

В справке о стоимости выполненных работ и затрат от 22.12.2015 года указана только стоимость выполненных работ, объемы работ в справке отсутствуют. Примененные в акте о приемке выполненных работ расценки относятся к разряду договорных, которые невозможно сравнить со сметно-нормативной базой, действующей в период выполнения работ.

Также эксперт указал, что необходимость выполнения перечисленных в акте о приемке выполненных работ и справке о стоимости работ и затрат в указанных в них объемах и стоимости документально не подтверждены. Строительные работы на доступных для осмотра конструктивных элементах в объемах и стоимости акта о приемке выполненных работ и справке о стоимости работ и затрат выполнялись.

Согласно заключению эксперта Носенко Д.Х. по делу № А45-25470/2017 часть скрытых работ выполнена (стр.7 –11 заключения), но в связи с отсутствием дефектных ведомостей на демонтажные работы, актов освидетельствования скрытых работ, общего журнала работ, определить виды и объемы не представляется возможным.

Правомерны доводы истца о том, что данное экспертное заключение применительно к данному делу является иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Таким образом, в результате экспертных исследований установить, имело ли помещение кафе, арендуемое по договору аренды от 21.07.2015 №1 существенные, в том числе скрытые недостатки, которые препятствовали бы использованию помещения на момент его передачи арендатору на 21.07.2015, невозможно.

В данном случае, оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку в материалах дела имеются иные доказательства, достаточные для установления обстоятельств спора.

Также суд полагает, что доводы ответчика о несоответствии объема работ по договору подряда реально выполненным работам, в данном случае правовой значимости не имеет, поскольку факт наличия скрытых недостатков истцом не доказан.

На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения искового требования истца о взыскании суммы расходов в размере 6 667 319 руб. не имеется.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2017г. по делу № А45-21708/2016 с ответчика взыскана задолженность по договору аренды в размере 559 170,29 рублей. Также сторонами заключено соглашение от 17.10.2017 № 27 о порядке погашения указанной задолженности.

Однако по состоянию на 30.09.2018г. задолженность арендатора по оплате арендной платы по договору составляет 2 197 007 рублей 69 копеек. Арендатор не исполняет надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы более чем в течение 12 месяцев.

Согласно п. 5.4.1. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору в случае не внесения арендной платы в полной сумме два раза по истечении установленного договором срока платежа с уведомлением арендатора о расторжении в письменном виде за 10 дней до даты расторжения Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства. связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В соответствии с п.1 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 5.4.1. договора аренды в случаях такого отказа (п.5.4.1.. п. 5.4.2.. п. 5.4.3.) договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора (ч.3 ст.450 ГК РФ). Согласно п. 5.4 договора аренды арендатор обязуется освободить помещения объекта в течение 5 (пять) дней со дня расторжения договора.

Уведомлением от 10.10.2018 № 275 в связи с наличием задолженности по оплате арендных платежей в размере 2 197 007, 69 руб., истец отказался от договора в одностороннем порядке и просил принять меры к освобождению помещения. Уведомление было получено Ответчиком 11.10.2018г.

В соответствии с п.2 ст. 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Доводы истца во встречном иске о признании договора аренды действующим, основаны на том, что односторонний отказ учреждения от договора, заявленный по мотиву наличия у общества задолженности по арендной плате, не соответствует критериям разумного и добросовестного поведения, учитывающего права и законные интересы другой стороны, поскольку уведомлением от 18.08.2015 года арендодатель был извещен о наличии недостатков и необходимости их устранения либо о совершении этих действий арендатором за свой счет, и против проведения ремонтных работ арендодатель не возражал, с 2015 года не воспользовался мерами охранительного характера, предоставленными договором аренды.

Поскольку основания для возмещения расходов арендатора на устранение недостатков имущества за счет арендодателя отсутствуют, как и основания для соразмерного уменьшения суммы задолженности по арендной плате на сумму понесенных арендатором расходов, доказательств своевременной уплаты арендной платы по состоянию на 10.10.2018 года также не представлено, суд полагает, что доводы ООО «Эдельвейс» о не соответствии одностороннего отказа арендодателя от заключения договора аренды критериям разумного и добросовестного поведения, и ничтожности одностороннего отказа от исполнения договора в ходе судебного разбирательства своего доказательственного подтверждения не нашли.

Суд не может согласиться с утверждениями истца о том, что арендодатель не возражал с 2015 года против проведения ремонтных работ. Об этом свидетельствуют ответ арендодателя на претензию истца,предписание № 18 от 11.12.2015г., письмо № 27 от 08.02.2016г.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о прекращении договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от договора аренды с 22.10.2018 года, являются обоснованными и правомерными.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, требование учреждения об обязании ООО «Эдельвейс» освободить спорные помещения подлежит удовлетворению.

Требование ООО «Эдельвейс» о признании договора действующим вследствие установления судом факта прекращения арендных отношений удовлетворению не подлежит.

В связи с предоставленной ООО «Эдельвейс» отсрочкой в уплате государственной пошлины по иску о возмещении расходов в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, в части требования об освобождении спорного помещения – с ООО «Эдельвейс» в пользу ГАУК НСО КТЦ «Евразия».

Ответчик внес на депозитный счет арбитражного суда 140 000 рублей в счет оплаты услуг эксперта, что подтверждается платежным поручением от 14.01.2019 № 2.

Стоимость проведения экспертизы составила 127 650, 00 руб.

Денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.

Учитывая, что судебный эксперт провел исследование не в полном объеме, в частности, не проведено исследование скрытых работ и недостатков, не определен вид и стоимость этих работ с достоверностью, при том, что большая часть выполненных работ является скрытыми, несмотря на то, что стороны не возражали против вскрытия конструкций, и данные обстоятельства имели существенное значение для дела в отсутствие дефектных ведомостей, актов освидетельствования скрытых работ, общего журнала работ, проведенное экспертное исследование суд не может считать полным и достаточным. При этом возможность выполнить экспертное исследование более полно и качественно у эксперта была в связи с неоднократным продлением судом срока производства экспертизы.

Так, из имеющегося в материалах дела другого заключения эксперта экспертно-оценочной компании «Центрэкс» Носенко Д.Х.(л.д. 1-27, т.3), следует, что эксперт подробно исследовал все виды произведенных работ согласно актам КС-2 с указанием вида работ, объем по которым определить невозможно. Описание всех исследуемых работ проведено на 8 страницах указанного заключения, в то время как судебный эксперт ограничился в экспертном исследовании только на стр. 4 кратким перечнем ремонтных работ, которые доступны для осмотра.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о снижении стоимости экспертных услуг до 63 825 руб.(127 650, 00 руб.:2), полагая указанный размер вознаграждения эксперта достаточным и разумным, в связи с чем данная сумма подлежит перечислению с депозитного счета арбитражного суда в пользу федерального бюджетного учреждения.

Расходы по оплате услуг эксперта в сумме 63 825 руб. в соответствии со статьей 109, 110 АПК РФ подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, в оставшейся части – возврату ответчику с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования о взыскании 6 667 319 руб. 00 коп. по возмещению расходов на устранение недостатков арендованного имущества; 538 774 руб. 14 коп. процентов за период с 22.08.2017 по 27.09.2018, с 28.09.2018 по день фактической уплаты суммы задолженности, обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), в доход федерального бюджета 46029 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), в пользу Государственного автономного учреждения культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» (ОГРН 1025403223450), 63 825 руб.00 коп. расходов за оплату стоимости экспертных услуг.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области в пользу Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 63 825 руб. 00 коп. за оплату стоимости услуг эксперта.

Возвратить Государственному автономному учреждению культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» (ОГРН 1025403223450), 63 825 руб.00 коп. с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области.

По первоначальному иску.

Исковые требования Государственного автономного учреждения культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), освободить нежилые помещения, общей площадью 199, 0 кв.м., расположенные на первом этаже здания концертно-театрального зала «Евразия» по адресу: г. Новосибирск, ул. Селезнева, 46 (номера но поэтажном плане № 31-36, 40 -52), занимаемые по договору аренды № 1 от 21.07.2015.

Взыскать с ООО "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136) в пользу Государственного автономного учреждения культуры Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия»(ОГРН 1025403223450) 6 000 руб. государственной пошлины.

По встречному иску.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И.Айдарова