Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности в сумме 10 147 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 966 982 рублей 80 копеек и неустойки в сумме 252 998 рублей 53 копеек

и встречный иск о взыскании оплаты за увеличение фактической площади квартиры в сумме 43 800 рублей и пени в размере 12 рублей 05 копеек от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.04.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 03.05.2017, паспорт,

у с т а н о в и л:

Первоначальный иск предъявлен о взыскании задолженности в сумме 10 147 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме

2 966 982 рублей 80 копеек и неустойки в сумме 252 998 рублей 53 копеек по договору участия в долевом строительстве № Дн 06-51/Офис 5 юл.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, Гражданского кодекса Российской Федерации и положениях Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и мотивированы тем, что ответчик свои обязательства по договору не исполнил, в установленный договором срок объект долевого строительства истцу не передал, в связи с чем, договор расторгнут в одностороннем порядке по инициативе истца.

Отказ ответчика возвращать истцу денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, послужил основанием для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки и обращения с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказался от требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи нежилого помещения в сумме 252 998 рублей 53 копеек.

Отказ от иска в указанной части принят.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Доводы ответчика сводятся к тому, что срок завершения строительства был перенесен, о чем истец был своевременно уведомлен, однако от заключения дополнительного соглашения о продлении сроков истец отказался. Между тем, задержка строительства объекта была связана с рядом объективных причин, одна из которых - замена генерального подрядчика на объекте строительства. В период смены генерального подрядчика строительство дома осуществлялось собственными силами истца без остановки производства некоторых видов работ.

Ответчик, действуя в интересах участников долевого строительства, предпринял все зависящие от него меры по передаче участникам долевого строительства объекта по ДДУ. После устранения выявленных недостатков строительства ответчик уведомил истца о готовности передачи Объекта долевого участия, однако истец получать объект отказался. По мнению ответчика, тем самым, истец злоупотребляет своими правами.

Организуя защиту, ответчик предъявил встречный иск о взыскании оплаты за увеличение фактической площади квартиры в сумме 43 800 рублей и пени в размере 12 рублей 05 копеек от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности, заслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к следующему.

Материалами дела установлено, что 05.12.2014 года между истцом (Участником) и ответчиком (Застройщиком) в лице филиала ЗАО «Желдорипотека» в г. Новосибирске заключен договор № Дн 06-51/Офис 5 Юл участия в долевом строительстве (далее по тексту — «Договор участия в долевом строительстве»), согласно которому истец - участник долевого строительства - обязался принять участие в долевом строительстве объекта «Жилой дом № 1 со встроенными помещениями общественного и административного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по строительному адресу: <...> стр.», а ответчик в лице своего филиала в г. Новосибирске - застройщик - обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность находящееся в объекте нежилое помещение в соответствии с характеристиками, указанными в приложении № 1 к настоящему договору (пункт 1.1 договора).

Государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 12.12.2014 года за номером 54-01/495/2014-542.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора участия в долевом строительстве ответчик обязался:

•использовать денежные средства, полученные от истца — участника долевого строительства — по целевому назначению - для строительства объекта (п.п. 4.1.1 договора)

•обеспечить ввод объекта в эксплуатацию не позднее IV квартала 2016 года (п.п. 4.1.2 договора);

•не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения истцом — участником долевого строительства — обязательств по оплате, передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи. При этом ответчик — застройщик — не менее чем за месяц до момента передачи нежилого помещения обязался направить истцу — участнику долевого строительства — сообщение о завершении строительства (создании) объекта и о готовности нежилого помещения к передаче по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в договоре почтовому адресу или вручено истцу лично под расписку, (п.п. 4.1.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 Договора участия в долевом строительстве истец должен был принять участие в долевом строительстве объекта и произвести оплату в размере 10 147 000 рублей, перечислив указанную сумму на расчетный счет филиала ответчика в г. Новосибирске не ранее даты государственной регистрации настоящего договора, но в срок не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Свои обязательства по оплате истец исполнил надлежащим образом в полном объеме, перечислив на расчетный счет филиала ответчика в г. Новосибирске 10 147 000 рублей 29.12.2014 года платежным поручением № 779 от 29.12.2014 года.

Как следует из материалов дела, строительство объекта в течение срока действия Договора участия в долевом строительстве ответчиком велось неритмично, сроки строительства нарушались, в связи с чем в IV квартале 20216 года объект долевого строительства в эксплуатацию введен не был.

О невозможности соблюдения срока передачи объекта долевого строительства ответчик уведомил истца своим письмом исх. № 823/5ю от 26.09.2016 года, в котором, сославшись на невыполнение генеральным подрядчиком в срок обязательств по строительству объекта и на необходимость смены генерального подрядчика, предложил внести в Договор участия в долевом строительстве изменения о продлении срока ввода объекта в эксплуатацию на 9 месяцев - до III квартала 2017 года и срока передачи нежилого помещения на 6 месяцев - до 31.12.2017 года.

Исходя из признанной ответчиком невозможности ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства и передачи нежилых помещений истцу в установленные сроки, истец направил ответчику претензию исх. № З/Юр от 15.11.2016 года, в которой предложил расторгнуть Договор участия в долевом строительстве по основаниям, установленным ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Письмом исх. № 1147 от 13.12.2016 года ответчик сообщил об отказе от заключения предложенного истцом соглашения о расторжении Договора участия в долевом строительстве, приложенного к претензии исх. № З/Юр от 15.11.2016 года, указав при этом на то, что обязательство по передаче нежилого помещения истцу будет исполнено им в срок - не позднее 30.06.2017 года.

По состоянию на 30.06.2017 года ответчик также не исполнил обязательство по передаче истцу нежилого помещения, являющегося объектом долевого участия по Договору участия в долевом строительстве.

26.09.2017 года истец совместно с ответчиком произвели осмотр нежилого помещения и установили невозможность его передачи, в связи с наличием существенных недостатков.

Согласно п. 1.1 Договора участия в долевом строительстве нежилое помещение должно передаваться ответчиком истцу в соответствии с характеристиками, указанными в приложении № 1 к Договору долевого участия, а именно с выполнением следующих отделочных работ (раздел 3 приложения № 1):

• 1. Отделочные работы:

а) полы — подготовка под чистовые полы (цементно-песчаная стяжка);

б) стены, перегородки, откосы — подготовка под чистовую отделку (штукатурка);

в) потолки — затирка.

• 2. Общестроительные работы:

а) оконные и балконные дверные блоки — ПВХ;

б) входная группа в нежилое помещение;

в) межкомнатные двери — не устанавливаются.

• 3. Специализированные работы:

а) системы отопления: магистральные стояки, приборы отопления — согласно проекту;

б) система горячего и холодного водоснабжения, канализации — выполняется трубная разводка без установки сантехнических приборов;

в) электромонтажные работы с установкой розеток и выключателей;

г) телефонизация, пожарная сигнализация, радиофикация, вентиляция — согласно проекта.

Как установлено актом осмотра помещения от 26.09.2017 года, составленным совместно истцом и ответчиком, актом осмотра № 1053/2017 от 26.09.2017 года, составленным привлеченной истцом специализированной организацией ООО «Мэлвуд», и зафиксировано фотографиями, сделанными 26.09.2017 года при осмотре помещения, нежилое помещение, являющееся объектом долевого участия по Договору участия в долевом строительстве, на момент его осмотра истцом и ответчиком имело следующие недостатки:

•в кабинете № 1, санузлах № 6, № 8, коридоре № 11 выявлены дефекты в перегородках из ГКЛ, неровности плавного очертания на 4 кв. м от 8 до 13 мм. Локально выявлены отсутствия затирки швов и крепежных элементов перегородок из ГКЛ;

•в кабинетах №№ 2, 4 выявлены дефекты в конструкциях капитальных стен, неровности плавного очертания на 4 кв. м от 4 до 12 мм, разводы, раковины и следы от затирочного инструмента;

•в кабинетах №№ 1,2,3 радиаторы отопления смонтированы некачественно с отклонениями от плоскостей;

•в комнате уборочного инвентаря № 5 выявлены инженерные системы водоснабжения и водоотведения, относящиеся к общедомовому имуществу и не предназначенные для обслуживания нежилых помещений;

•повсеместно во всех помещениях выявлены отклонения конструкций цементно-песчаной стяжки от горизонтальной плоскости от 5 до 13 мм, неровности поверхности стяжки, трещины, наплывы;

•повсеместно во всех помещениях установлено отсутствие отделочного слоя — штукатурки -на монолитных элементах конструкций здания;

•повсеместно во всех помещениях установлено отсутствие требуемого отделочного слоя на откосах (штукатурка), согласно Приложению № 1 к договору № Ди 06-51/Офис 5юл участия в долевом строительстве от 05 декабря 2014 г., фактически откосы покрыты гипсокартонными листами;

•повсеместно в помещениях санузлов отсутствует трубная разводка систем горячего и холодного водоснабжения, канализации;

•повсеместно на потолках выявлена разводка сетей освещения, установлены светильники 0,6x0,6 м.

В связи с установленной невозможностью передачи ответчиком нежилого помещения, являющегося объектом долевого участия по Договору участия в долевом строительстве, истец направил ответчику уведомление исх. № 9/Юр от 26.09.2017 года об отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным п.п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и потребовал возвратить денежные средства, внесенные в качестве вклада по Договору участия в долевом строительстве, уплатить проценты за пользование денежными средствами, уплата которых ответчиком предусмотрена ч. 2 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку в срок, установленный в уведомлении исх. № 9/Юр от 26.09.2017 года, денежные средства ответчиком истцу уплачены не были, 25.10.2017 года истец направил ответчику претензию исх. № 11/Юр с требованием возвратить незаконно удерживаемые денежные средства в сумме 10 147 000 рублей, полученные от ООО «ЕКАТЕРИНА» в качестве цены по договору № Дн 06-51/Офис 5 Юл участия в долевом строительстве от 05.12.2014 года, уплатить предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проценты за пользование денежными средствами в сумме 2 966 982 рублей 80 копеек (1/300 от 8,5%, начисленные за период с 29.12.2014 года по 25.10.2017 года (1032 дней) на сумму 10 147 000 рублей), и неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи нежилых помещений в сумме 252 998 (двести пятьдесят две тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 53 копейки (1/300 от 8,5%, начисленные за период с 01.07.2017 года по 26.09.2017 года (88 дней) на сумму 10 147 000 рублей).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в соответствии с ч. 1 ст. 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Ответчиком обязательства по строительству объекта «Жилой дом № 1 со встроенными помещениями общественного и административного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по строительному адресу: <...> стр.» и по передаче нежилого помещения в указанном доме истцу исполнены не были.

В соответствии с п.п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

При этом согласно ч. 2 названной статьи застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора ... обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года (в действующей редакции) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При указанных обстоятельствах денежная сумма в размере 10 147 000 рублей, уплаченная в счет оплаты по Договору, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом за период с даты перечисления денежных средств по Договору - 29.12.2014 по 25.10.2017, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства.

По расчету истца сумма процентов составила 2 966 982 рубля 80 копеек. Расчет процентов судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика суд отклоняет по следующим основаниям.

Реализуя право на расторжение Договора, в связи с односторонним отказом от его исполнения, истец действовал в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к совершению данных действий, и в соответствии с фактическими обстоятельствами, дающими для этого основания.

При этом, закон не связывает право истца на отказ от исполнения договора с его обязанностью по регистрации такого отказа в ЕГРП.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Тем самым, в пункте 4 указанного Пленума речь идет о последствиях расторжения договора в виде обратного перехода права собственности на недвижимое имущество, для чего требуется проведение соответствующих регистрационных действий.

Однако к рассматриваемой ситуации, а именно при предъявлении требования о возврате уплаченных денежных средств, пункт 4 указанного Пленума никакого отношения не имеет.

В силу положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, участия второй стороны в процедуре регистрации расторжения договора не требуется.

Условиями Договора стороны также согласовали, что решение Участника долевого строительства об одностороннем отказе от исполнения Контракта вступает в силу и Договор считается расторгнутым через 7 (семь) календарных дней с даты надлежащего уведомления участником долевого строительства Застройщика об одностороннем отказе от исполнения Договора.

Таким образом, если договор расторгнут вследствие отказа одной из сторон от его исполнения, обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения другой стороной договора уведомления о его расторжении, а не с момента государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. При этом пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ представление в орган по государственной регистрации заявления о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве является правом сторон договора, а не обязанностью.

Довод ответчика о том, что он исполнил условия Договора надлежащим образом и передал истцу нежилое помещение в одностороннем порядке также отклоняется судом, поскольку из материалов дела следует, что к моменту устранения недостатков в указанном жилом помещении разумные сроки строительства истекли и договор был расторгнут в одностороннем порядке, следовательно, истец не обязан принимать от ответчика данный объект.

При указанных обстоятельствах первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

По встречному иску.

Из содержания встречного искового заявления усматривается, что АО "Желдорипотека" полагает, что ООО "Екатерина" обязано внести доплату в размере 43 800 рублей в течение 10 рабочих дней со дня направления уведомления от 07.10.2017, то есть в срок до 23.10.2017 года.

Однако на момент направления уведомления - 07.10.2017 Договор уже был расторгнут (дата расторжения - 26.09.2017), следовательно, обязательство по внесению платы за увеличение площади объекта долевого участия, равно как и обязательство по приемке объекта долевого строительства, были прекращены.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

По первоначальному иску.

Взыскать с акционерного общества "Желдорипотека" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Екатерина" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 10 147 000 рублей долга, 2 966 982 рубля 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на период: с 29.12.2014 по 25.10.2017.

Взыскать с акционерного общества "Желдорипотека" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 88 570 рублей.

В удовлетворении встречного иска - отказать.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г.Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г.Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Ю.А. Печурина