Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербининой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску жилищно-строительного кооператива «Сокол-2»

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд»

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «С2», ФИО1, ФИО2,

об обязании прекратить использование земельного участка путем демонтажа пристроя к дому,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 20.09.2017, представителя ответчика ФИО4 по доверенности № 437-17 от 10.07.2017, представителя ООО «С2» ФИО5 по доверенности от 09.02.2018, представителя ФИО1 ФИО5 по доверенности от 12.02.2018, представителя ФИО2 ФИО5 по доверенности от 13.02.2018,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Сокол-2» (далее – ЖСК «Сокол-2») обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ООО «Элемент-Трейд») об обязании в течение одного месяца с момента вступления решения в законную числу прекратить использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 54:35:032690:6, а именно демонтировать: пристрой к дому (дебаркадер) возведенный ответчиком из металлических листов со стороны улицы Дачной, прилегающей к зданию магазина и стене дома № 38, размерами, указанными в приложении № 1 к акту осмотра от 28.02.2018, подписанному сторонами, участвующими в процессе, (от стены магазина до угла дебаркадера 2,90 м., от угла дебаркадера вниз 3,40 м. + 5,00 м. = 8,40 и от угла пристроя вправо к стене дома 5,74 м.); систему кондиционирования, возведенную ответчиком со стороны улицы Дачной, прилегающую к зданию магазина, размерами 3,13 х 1,38 м., указанными приложении № 1 к акту осмотра от 28.02.2018, подписанному сторонами, участвующими в процессе; навес на выше указанными объектами высотой 2,9 метров, согласно экспертному заключению ООО «ИнжПроект», с учетом изменения исковых требований по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принятого судом.

Исковые требования ЖСК «Сокол-2» обоснованы ссылками на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 12, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы размещением ответчиком дебаркадера, кондиционерных установок и навеса над ними на земельном участке многоквартирного дома по ул. Дачная, 38 / ул. ФИО6, 9, без согласования собственников помещений и без заключения договора на использование общего имущества многоквартирного дома, что нарушает права собственников помещений многоквартирного дома.

В обоснование иска ЖСК «Сокол-2» ссылается на нарушение прав собственников помещений в многоквартирном доме занятием ответчиком части придомовой территории размещением спорных конструкций, что привело к уменьшению свободной части земельного участка, которая может быть использована собственниками общего имущества многоквартирного дома по своему усмотрению, к невозможности использования соответствующей части земельного участка способами, определенными по соглашению собственников общего имущества. Истец утверждает, что осуществление ответчиком деятельности магазина возможно с применением иных способов организации разгрузочных работ, устройством необходимых конструкций иной конфигурации и с иным расположением на земельном участке, определяемым по соглашению с собственниками общего имущества.

Ответчик, не согласившись с исковыми требованиями, представил отзыв, дополнение к отзыву, ссылается на отсутствие у ЖСК «Сокол-2» защищаемого права, считает его ненадлежащим истцом; недоказанность нарушения ответчиком прав истца; указывает на ничтожность решения о порядке пользования общим имуществом ввиду отсутствия кворума, невозможность определить границы земельного участка в отсутствие определения его границ на местности. Ответчик полагает, что объекты размещены с соблюдением требований законодательства и во исполнение предписаний контролирующих органов, что исключает нарушение прав истца; ссылается на недобросовестное поведение истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по ходатайству ответчика привлечены общество с ограниченной ответственностью «С2» (далее – ООО «С2»), ФИО1, ФИО2, обладающие вещными правами в отношении нежилых помещений, занимаемых ответчиком.

Представитель третьих лиц, выражая их консолидированную позицию, против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв на исковое заявление, считает требования истца направленными на запрет обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к магазину, располагающему в нежилых помещениях; указывает, что ранее на месте дебаркадера размещалось металлическое сооружение (склад), который был преобразован в дебаркадер, однако возражений у истца эти объекты не вызывали; ссылается на недоказанность нарушения прав истца, возведения спорной пристройки с нарушением строительных норм и правил; полагает, что исковые требования заявлены ЖСК «Сокол-2» исключительно с намерением воспрепятствовать производственной деятельности ответчика. Кроме того, представитель третьих лиц считает, что исковое заявление подписано представителем по доверенности, выданной председателем кооператива в отсутствие у него соответствующих полномочий, что влечет оставление иска без рассмотрения.

В судебном заседании 26.03.2018 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 30.03.2018 с целью предоставления истцу возможности уточнения исковых требований, а также для обеспечения явки представителя третьего лица ООО «С2» в судебное заседание. Протокольное определение о перерыве в судебном заседании с указанием времени и места продолжения судебного заседания размещено на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 30.03.2018 с участием представителей всех лиц, участвующих в деле.

Исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ЖСК «Сокол-2» является некоммерческой организацией, созданной в форме потребительского кооператива 30 мая 1968 года с целью строительства многоквартирного дома, а с момента окончания строительства – обеспечения надлежащего технического противопожарного и санитарного содержания общего имущества в МКД, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД (пункты 1.1, 1.5, 2.2 устава кооператива).

Управление многоквартирным домом по адресу: <...>, расположенным на пересечении с улицей ФИО6, 9, осуществляет ЖСК «Сокол-2» с момента возведения дома и ввода его в эксплуатацию в 1968 году.

ООО «Элемент-Трейд» занимает нежилые помещения общей площадью 430,5 кв. м., расположенные на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. ФИО6, д. 9 (Дачная, 38), на основании договора аренды от 23.03.2011 № 33-ТМК, заключенного с закрытым акционерным обществом «С2». Нежилые помещения, предоставленные во владение и пользование ответчику, идентифицированы путем выделения на поэтажном плане здания (пункт 1.2 договора аренды) и указания их характеристик в акте приема-передачи (пункт 1.3 договора аренды).

В период действия договора закрытое акционерное общество «С2» преобразовано в общество с ограниченной ответственностью «С2», в связи с чем в договор аренды внесены изменения путем заключения его сторонами дополнительного соглашения от 14.08.2014, с указанием на владение арендодателем нежилым помещением на основании договора безвозмездного пользования, заключенного между ООО «С2» и собственниками помещения (пункт 1.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения). Указанный договор безвозмездного пользования нежилым помещением заключен между ООО «С2» и собственниками помещения ФИО2 и ФИО1 01.03.2013 с указанием на обременение нежилого помещения в виде аренды по договору № 33-ТМК от 23.03.2011 (пункт 1.5 договора от 01.03.2013). Дополнительным соглашением от 24.05.2017 действие договора № 33-ТМК от 23.03.2011 продлено на период до 23.03.2025.

Нежилые помещения, занимаемые ООО «Элемент-Трейд» на основании договора аренды от 23.03.2011, входят в состав помещений общей площадью 528,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:32685:3467, расположенных по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, улица М. ФИО6, до 9 / улица Дачная, дом 38, и принадлежат на праве общей долевой собственности в долях в праве по ? ФИО2 и ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 18.01.2018 (т. 3 л.д. 34-40).

ООО «Элемент-Трейд» нежилые помещения используются для организации торговли, в том числе продуктами питания, алкогольными напитками (магазин «Монетка») согласно пункту 1.1 договора аренды от 23.03.2011.

В связи с осуществлением в 2017 году перепланировки нежилых помещений на основании проекта № Т-17.127.092-АС, ООО «Элемент-Трейд» разместило на земельном участке многоквартирного дома по ул. Дачная, 38 / ФИО6, 9, навес из стального каркаса, обшитого металлическими листами (дебаркадер), с примыканием данного объекта одновременно к стене жилого дома и стене магазина со стороны улицы Дачной, и кондиционерные установки со стороны улицы Дачной, навес над ними. Размещение объектов, их конфигурация, размещение относительно конструктивных элементов здания и расположение на земельном участке подтверждаются приложением «Д» к рабочей документации «Проект перепланировки помещения № Т-17.127.092-АС» (представлен ответчиком в электронном виде приложением к отзыву, поступившему в арбитражный суд 19.01.2018), схемой размещения дебаркадера (поступила в электронном виде приложением к отзыву от 19.01.2018), экспертным заключением ООО «ИнжПроект» № 17-178 (т. 1 л.д. 18-26).

В ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами проведен совместный осмотр спорных объектов с составлением акта осмотра от 28.02.2018 и фотофиксацией результатов осмотра, представленных в материалы дела.

Обстоятельства размещения спорных объектов, и их расположение на земельном участке многоквартирного дома сторонами не оспариваются.

03.11.2017 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома ЖСК «Сокол-2» принято решение, оформленное протоколом № 36 (т. 3 л.д. 55-59) об использовании общего имущества собственников помещений многковартирного дома иным лицам, земельного участка, нежилых помещений многоквартирного дома, в том числе для кондиционеров, только при заключении договоров.

Протоколом собрания членов правления ЖСК «Сокол-2» от 25.08.2017 № 42 (т. 3 л.д. 55-56) оформлено решение об обращении за судебной защитой в связи с занятием ответчиком придомовой территории пристройкой для разгрузки машин и площадки на придомовой территории.

15.11.2017 собственниками помещений многоквартирного дома проведено голосование по вопросу об обращении в арбитражный суд с исковым заявлением к магазину «Монетка», который арендует помещения в данном доме, по поводу сноса пристроя к дому, системы кондиционирования и приведения в первоначальное состояние фасада дома. По результатам голосования оформлено поручение правлению ЖСК «Сокол-2» (т. 3 л.д. 26-27).

Полагая, что размещение металлической конструкции (дебаркадера), кондиционерных установок, навеса над ними на земельном участке многоквартирного дома, нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, ЖСК «Сокол-2» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ правом на судебную защиту обладает лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены либо оспорены.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу приведенных выше норм права способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Право на обращение в суд за судебной защитой - это установленная законом возможность всякого заинтересованного лица обратиться в суд для возбуждения производства судебной деятельности в целях защиты нарушенного или оспоренного (действительного или предполагаемого) права или охраняемого законом интереса. Заинтересованное лицо, обратившись в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом, должно доказать суду, в чем заключается нарушение его прав и каким образом, в случае удовлетворении иска, это приведет к восстановлению его нарушенного права.

Статьями 9, 65 АПК РФ закреплен принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статья 110 ЖК РФ определяет жилищный или жилищно-строительный кооператив как добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (пункт 1). Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (пункт 3). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами (пункт 4).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ управлением многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом является один из способов управления многоквартирным домом, реализуемым собственниками помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению.

В соответствии с пунктами 1, 1.1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать, помимо прочего, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовое положение жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива регулируется нормами главы 11 ЖК РФ, предусматривающими определение порядка деятельности кооператива положениями его устава (статья 113 ЖК РФ).

Уставом ЖСК «Сокол-2» (пункты 2.1, 2.2) определены цели создания и деятельности кооператива, включающие строительство многоквартирного дома, а с момент окончания строительства – обеспечение надлежащего содержания общего имущества в МКД; обеспечение выполнения собственниками правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией. В обязанности кооператива, наряду с иными обязанностями, входит управление многоквартирным домом, обеспечивающее благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом; обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав собственников помещений владеть, пользоваться и в установленных законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в МКД; представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, включая органы государственной власти и управления (пункты 5.2.1, 5.2.3, 5.2.5, 5.2.6 устава кооператива).

Из материалов дела усматривается наличие неоднократных обращений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу об устранении нарушений их прав размещением ответчиком на придомовой территории спорных объектов, в том числе путем дачи ЖСК «Сокол-2» поручения от 15.11.2017 обратиться за судебной защитой нарушенных действиями ответчика прав.

Таким образом, исходя из положений статей 110, 113, 161 ЖК РФ, устава кооператива он в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества наделен правом на обращение в суд с настоящим иском и является надлежащим истцом по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.

Данный вывод согласуется с правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 № 19488/13.

Довод ответчика о том, что для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу необходимо согласие собственников помещений со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, является необоснованным, поскольку в рамках этого дела рассматривались требования товарищества, направленные на признание (установление) права общей собственности на помещения в доме и оспаривание наличия права индивидуальной собственности у другого лица.

Довод ответчика о недействительности протокола от 03.11.2017 не имеет при рассмотрении данного спора решающего значения, поскольку в материалы дела представлены достаточные доказательства воли собственников помещений в многоквартирном доме на обращение за судебной защитой принадлежащего им права.

Довод представителя третьих лиц о выдаче доверенности представителю в отсутствие соответствующих полномочий у доверителя опровергается материалами дела.

Согласно пункту 3 статьи 115, пункту 3 статьи 118, пункту 2 части 2 статьи 119 ЖК РФ правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива являются органами управления жилищного кооператива; правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива; председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Уставом ЖСК «Сокол-2» (раздел 12) к полномочиям председателя правления кооператива отнесены полномочия без доверенности выступать от имени кооператива, обеспечить выполнение решений правления; без доверенности осуществлять иные юридические действия от имени кооператива на основании решений общего собрания и правления кооператива.

Исковое заявление, поступившее в арбитражный суд 28.11.2017, подписано представителем ЖСК «Сокол-2» ФИО3, в подтверждение полномочий которой представлена доверенность от 20.09.2017, выданная председателем ЖСК «Сокол-2» ФИО7, и содержащая указание на передачу представителю полномочий на подписание искового заявления.

Согласно протоколу заседания правления ЖСК «Сокол-2» от 16.10.2015 (т. 1 л.д. 32) ФИО7 избрана председателем правления ЖСК «Сокол-2» из числа членов правления кооператива большинством в четыре голоса из пяти.

Соответственно, истцом представлены надлежащие доказательства наличия у него полномочий на обращение в арбитражный суд с рассматриваемым иском, что, вопреки доводу представителя третьих лиц, исключает оставление иска без рассмотрения на основании подпункта 6 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Статьей 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, к общему имуществу многоквартирного дома отнесены ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 ЖК РФ).

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как видно из материалов дела, ответчик владеет нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже многоквартирного дома по ул. Дачная, 38 / ул. ФИО6, 9, на основании договора аренды нежилого помещения, заключенного с ООО «С2», владеющего данным помещением по договору безвозмездного пользования нежилым помещением, заключенным с собственниками помещений ФИО1 и ФИО2, в свою очередь являющимися участниками ООО «С2», что следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.01.2018 (т. 3 л.д. 16-21). Согласно пояснениям представителей сторон, нежилые помещения используются для организации деятельности магазина «Монетка», осуществляющего розничную торговлю, в том числе продуктами питания.

Спорные конструкции – дебаркадер из металлического каркаса, обшитого металлическими листами, кондиционерные установки, навес над ними, размещены ответчиком в 2017 году в связи с осуществлением перепланировки нежилых помещений на основании проекта перепланировки № Т-17.127.092-АС, что следует из представленной рабочей документации по проекту перепланировки помещения (приложение «Д»), схемы размещения дебаркадера, и не оспаривалось ответчиком и третьими лицами в ходе судебного разбирательства.

Дебаркадер, навес, кондиционерные установки размещены на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032690:6, с общей площадью 1 990 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: <...>. Данный земельный участок сформирован 07.08.1997 года с видом разрешенного использования: занимаемый административно-жилым зданием и принадлежит на праве общей долевой собственности участникам общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> / ФИО6, 9, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 1608.2017 (т. 3 л.д. 40-42).

Размещение ответчиком конструкций дебаркадера, кондиционерных установок на земельном участке многоквартирного дома с примыканием к фасадной части несущих конструкций соответствующего дома, являющихся объектами общей долевой собственности, представляет собой действие по использованию такого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 16 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, земельный участок, на котором размещены самовольно возведенные ответчиком конструкции, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Указанное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспорено.

В силу статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Следовательно, размещение спорных конструкций (дебаркадера, кондиционерных установок, навеса на ними) на земельном участке, на котором расположен жилой дом и который необходим для его эксплуатации, возможно только с согласия всех собственников помещений и на условиях, определенных соответствующим соглашением.

Из материалов дела следует, что ответчиком такое согласие получено не было. Направление ответчиком 30.01.2018 проекта договора на использование части земельного участка не может свидетельствовать о принятии ответчиком мер к согласованию использования общего имущества, поскольку проект договора был направлен в адрес истца после обращения за судебной защитой и не был согласован с собственниками помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно части 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Таким образом, право собственников общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок по ул. ФИО6, 9, нарушенное размещением ответчиком спорных конструкций, повлекшим занятие земельного участка в отсутствие законных оснований, может быть восстановлено путем возложения на последнего обязанности по демонтажу соответствующих конструкций.

Возражая против иска, ответчик ссылается на размещение спорных конструкций вместо ранее установленного металлического сооружения; использование конструкций для обеспечения доступа других лиц к магазину; организацию дебаркадера во исполнение предписаний контролирующих органов.

Нежилые помещения, в связи с использованием которых размещены спорные конструкции, предоставлены во владение ответчика лицами, получившими право собственности на эти помещения в результате ряда сделок. Первоначально данные помещения находились в муниципальной собственности города Новосибирска и были предоставлены на основании договора аренды арендному предприятию ТОО «Парус» на основании договора аренды от 05.12.1994 для размещения предприятия торговли. На основании договора от 27.09.1995 № 468 ТОО Парус» приобретены в собственность данные помещения с киоском площадью 49,96 кв. м. По договору купли-продажи от 01.12.1995 № 2/79 ТОО «Парус» передало ТОО «Единство» часть нежилых помещений с металлическими складами площадью 52,8 кв. м. и 33,1 кв. м., что отражено в акте приема-передачи от 13.12.1995. Впоследствии ТОО «Единство» передало в уставный капитал ЗАО «С2» нежилые помещения площадью 528,7 кв. м. на основании договора от 09.09.1996. Последнее передало ФИО2 и ФИО1 нежилые помещения в собственность по договору купли-продажи от 23.01.2013 № 1, одновременно передав металлический склад площадью 99,6 кв. м., что отражено в акте приема-передачи от 23.01.2013.

Указанные выше документы не свидетельствуют о преобразовании ранее существовавшего металлического склада в спорные конструкции. В течение всего периода эксплуатации помещений различными собственниками были размещены металлические сооружения, имевшие различные размеры, и использовавшиеся такими собственниками как склады.

Вместе с тем конструкции дебаркадера, кондиционерных установок, навеса над ними размещены именно ответчиком в 2017 году, что также подтверждается представленной в материалы дела рабочей документацией по проекту реконструкции нежилых помещений.

25.05.2016 мэрией города Новосибирска выдано предписание № 306/40/56 о демонтаже нестационарного объекта (металлической конструкции – склада) и освобождении самовольно занятого земельного участка ориентировочной площадью 15 кв. м. и местоположением: <...>, Дачная, 38 с приведением его в первоначальное состояние.

23.01.2017 управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новосибирской области в адрес ответчика выдано предписание № 4885 на основании акта проверки от 23.01.2017 об устранении нарушений СанПиН 2.1.2.2645-10 и СП 2.3.6.1066-01, выявленных в связи с загрузкой продуктов питания для организации торговли магазина «Монетка» ООО «Элемент-Трейд» со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры.

Между тем устранение ответчиком выявленных контрольными органами нарушений не предоставляет ему права на занятие земельного участка принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Согласование проектной документации на перепланировку помещения собственником используемых ответчиком нежилых помещений ФИО1 также не исключает необходимость согласования использования общего имущества, включая земельный участок, несущие конструкции многоквартирного дома, с собственниками такого имущества.

Демонтаж таких конструкций, вопреки доводу представителей ответчика и третьих лиц, не приведет к ограничению доступа других лиц к магазину, поскольку нежилые помещения имеют несколько входов (согласно схеме расположения дебаркадера, проекту реконструкции), доступ к помещениям по территории многоквартирного дома не ограничен, а организация деятельности магазина, в том числе с учетом проведенной реконструкции, находится полностью в сфере контроля ответчика, что допускает организацию им производственного процесса таким образом, который обеспечит выполнение действующих санитарных норм в отсутствие нарушений прав собственников общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что соблюдение санитарных норм при осуществлении деятельности магазина возможно, в том числе, путем изменения конфигурации и расположения конструкций и кондиционерных установок способами, не создающими препятствий для использования земельного участка собственниками помещений в многоквартирном доме, что достигается согласованием с собственниками общего имущества в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Ссылка представителя третьих лиц на часть 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации судом отклонена, поскольку в данном случае сведения об установлении в пользу ответчика права ограниченного пользования земельным участком суду не предоставлены. Установление такого обременения не подтверждается и выпиской из ЕГРН от 16.08.2017.

Кроме того, по смыслу указанной нормы права обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Наличие у ответчика правовых оснований на использование нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, не предполагает возможность использования общего имущества (земельного участка) любым способом и в любом объеме. Возможность такого использования ограничена использованием общего имущества способами, не допускающими нарушения прав других участников общей долевой собственности.

Использование ответчиком единолично общего имущества в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона.

По смыслу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики за четвёртый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013, реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

По смыслу статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 ГК РФ, определение режима пользования общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельным участком, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение о порядке использования ответчиком соответствующих конструкций собственниками помещений в многоквартирном доме не заключалось, судом такой порядок на момент рассмотрения дела не установлен. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований в рассматриваемом деле, принимая во внимание предъявление требований жилищно-строительным кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, определение порядка использования общего имущества не входит в предмет спора по данному делу, истцом такие требования не заявлены.

При наличии очевидной направленности исковых требований ЖСК «Сокол-2» на устранение препятствий в осуществлении прав собственников многоквартирного дома, создаваемых размещением металлических конструкций дебаркадера, кондиционерных установок, навеса над ними, учитывая объективную возможность устранения таких препятствий путем демонтажа соответствующих конструкций и наружных блоков кондиционеров, арбитражный суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ЖСК «Сокол-2», возложив на ответчика обязанность по демонтажу пристроя к дому (дебаркадера) из металлических листов со стороны улицы Дачной, прилегающего к зданию магазина и стене дома № 38, (размерами от стены магазина до угла дебаркадера 2,90 м., от угла дебаркадера вниз 3,40 м. + 5,00 м. = 8,4 м. и от угла пристроя вправо к стене дома 5,74 м.), систему кондиционирования со стороны улицы Дачной, прилегающую к зданию магазина, (размерами 3,13 м. х 1,38 м.), навес над указанными объектами высотой 2,9 м., с определением размеров демонтируемых объектов согласно акту осмотра от 28.02.2018, составленному участвующими в деле лицами совместно.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Исследовав доводы участвующих в деле лиц, с учетом обстоятельств размещения спорных конструкций, арбитражный суд полагает достаточным для устранения ответчиком нарушений прав собственников общего имущества многоквартирного дома заявленный истцом срок, продолжительностью в один календарный месяц.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении за судебной защитой, подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования жилищно-строительного кооператива «Сокол-2» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» прекратить использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 54:35:032690:6, путем демонтажа пристроя к дому (дебаркадера) из металлических листов со стороны улицы Дачной, прилегающего к зданию магазина и стене дома № 38, (размерами от стены магазина до угла дебаркадера 2,90 м., от угла дебаркадера вниз 3,40 м. + 5,00 м. = 8,4 м. и от угла пристроя вправо к стене дома 5,74 м.), систему кондиционирования со стороны улицы Дачной, прилегающую к зданию магазина, (размерами 3,13 м. х 1,38 м.), навес над указанными объектами высотой 2,9 м., в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН <***>) в пользу жилищно-строительного кооператива «Сокол-2» (ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Я.А. Смеречинская