Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "СК Монтаж Строй" (далее –Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0710:105, категория земель: земли поселений, площадью 4783 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, д. 201/1. Также заявитель просил обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0710:105, категория земель: земли поселений, площадью 4783 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, д. 201/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бакаев Александр Сергеевич и Польшина Елена Владимировна.

Заявленные требования Общество мотивирует тем, что 01.04.2005 года между ООО «НовосибирскМонтажСтрой» (правопреемником которого является ООО СК Монтаж Строй») и Войсковой частью № 83440 был заключен договор на выполнение функций заказчика-застройщика. Разрешение на строительство было выдано войсковой части 31.03.2005 года. Согласно выписке из единого государственного реестра прав от 05.10.2012 года земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования за войсковой частью №83440, собственником земельного участка является Российская Федерация. С 01.06.2008 года войсковая часть № 83440 расформирована и исключена из единого государственного реестра юридических лиц. Правопреемник войсковой части не определен. 23.07.2012 года в отношении заявителя принято решение о признании должника банкротом и введена процедура конкурсного производства. При таких обстоятельствах заявитель полагает, что во исполнение требований статьи 201.10 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)», статей 29, 30 Земельного кодекса РФ в связи с не завершением строительства и наличием требований участников строительства (дольщиков) необходимо переоформление прав на земельный участок на ООО «СК Монтаж Строй» как застройщика, что требует заключения договора аренды земельного участка. Учитывая, что собственником является Российская Федерация, Общество обратилось с соответствующим требованием в надлежащий орган, осуществляющий функции по распоряжению государственным имуществом на территории Новосибирской области, однако, заинтересованное лицо отказало в заключении договора аренды, указав, что право собственности Российской Федерации прекращено и прав на распоряжение земельным участком не имеется. Прекращение права собственности Российской Федерации было вызвано регистрацией прав отдельных физических лиц на долю в праве на земельный участок, однако, это не влечет за собой фактического прекращения права собственности Российской Федерации. В такой ситуации Управление, как полагает заявитель, имело возможность принять решение о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя или в отношении своей доли. Отказ в заключении договора аренды нарушает не только права заявителя, но и участников долевого строительства.

Заинтересованное лицо возразило против удовлетворения заявленных требований, при этом указывает на то, что распоряжение возможно только в отношении земельного участка, на которое зарегистрированы права Российской Федерации. На момент обращения Общества в Управление с заявлением права Российской Федерации зарегистрированы не были, в настоящее время зарегистрированы права собственности на долю в земельном участке, сособственниками являются физические лица Бакаев А.С. и Польшина Е.В. Возможность заключения договора аренды Управлением на долю в земельном участке действующее законодательство не предусматривает. Вопросы о возможности заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя заявителем не ставились, в рамках настоящего дела предметом спора не являются.

Бакаев А.С. принципиальных возражений против удовлетворения требования не высказал, выразил согласие на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Польшина Е.В. указала на наличие согласия на продажу своей доли в земельном участке, намерения на заключение договора аренды не имеет. Также отмечено, что Общество не имело право привлекать инвесторов и осуществлять строительство.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ООО «СК Монтаж Строй» 21.01.2013 года обратилось в Управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0710:105.

Письмом 21.02.2013 № НК-2479/05 Управление указало на то, что право собственности Российской Федерации прекращено в отношении данного земельного участка, что в силу части 2 статьи 9 Земельного кодекса РФ исключает возможность заключения договора аренды земельного участка с ТУ Росимущество.

Общество не согласилось с указанным решением по мотивам, указанным выше, что явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в суд (разногласий о предмете спора у лиц, участвующих в деле, не имеется).

Суд, исследовав доказательства по делу в их совокупности, считает требования не обоснованными.

В соответствии с правилами статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 200 АПК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявления о признании оспариваемого решения незаконным необходимо наличие в совокупности двух условий: они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель в обоснование своих требований ссылается на правила статьи 201.10 Федерального закона РФ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (по тексту Закон о банкротстве) и статей 29, 30 Земельного кодекса РФ.

Суд, оценив в совокупности названные нормы и представленные в дело доказательства, приходит к выводу о необоснованности требований. Отказ в заключении договора аренды является правомерным и не нарушает прав и интересов заявителя.

Так, в соответствии с правилами статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство было выдано 31.03.2005 года № 127 Войсковой части 83440. Земельный участок предоставлен войсковой части № 83440 постановлением Мэрии города Новосибирска от 10.01.2003 № 36 на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства жилого дома.

Между ООО «Новосибирск Строй Монтаж» и войсковой частью 83440 был заключен договор на выполнение функций застройщика от 30.03.2005, согласно которому Общество (правопреемник ООО «Новосибирск Строй Монтаж») обязалось выполнить комплекс работ по строительству объекта в соответствии с проектной документацией в срок до 31.12.2007 года. При этом в соответствии с названным договором Общество имело право осуществлять финансирование строительства с привлечением инвесторов, обязано было оформить всю необходимую документацию и выполнять иные функции.

На земельный участок зарегистрировано по состоянию на 05.10.2012 года право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части № 83440.

Войсковая часть № 83440 исключена из ЕГРЮЛ, правопреемник не определен, правопритязаний на земельный участок со стороны Министерства обороны РФ не установлено.

Общество при этом, выполняя функции застройщика, не переоформило на себя разрешения на строительство и права на земельный участок.

Из пункта 1 статьи 45 и статьи 53 Земельного кодекса следует, что при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем отказа землепользователя от этого права правообладатель подает соответствующее заявление в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком от имени собственника, который принимает решение о прекращении права и обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права.

Земельный кодекс не содержит норм, обязывающих заинтересованное лицо обратиться к землепользователю за истребованием у него отказа от права. Кроме того, землепользователь как субъект гражданских правоотношений в настоящее время не существует.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Однако из материалов дела не усматривается права собственности Общества на строение, расположенное на исстребуемом земельном участке. Доказательств того, что данное строение зарегистрировано как незавершенное строительство, не представлено. При этом доказательств образования дольщиками строительного кооператива и намерения у участников долевого строительства взять на себя функции застройщика не представлено.

Формальное отсутствие зарегистрированного права собственности Российской Федерации в едином государственном реестре прав на спорный земельный участок по состоянию на 21.01.2013 года, действительно не является свидетельством того, что такое право у Российской Федерации отсутствовало на указанный момент. Отсутствие данных о регистрации права Российской Федерации явилось технической ошибкой вследствие регистрации прав физических лиц во исполнение решения суда Октябрьского района города Новосибирска от 03.02.2012 года.

Однако то, что основанием отказа в заключении договора аренды в оспариваемом решении указано отсутствие зарегистрированного права за Российской Федерацией, а не наличие сособственников в отношении земельного участка, не является безусловным основанием для признания решения недействительным, поскольку на момент его принятия Управление в любом случае не имело возможности приять положительное решение в отсутствии других участников долевой собственности.

Так, на момент обращения с заявлением от 21.01.2013 года Российская Федерация не являлась единственным собственником в отношении спорного земельного участка.

По состоянию на 18.01.2013 года зарегистрировано право собственности на долю в данном земельном участке в размере 5633/1021260 за Бакаевым А.С.

По состоянию на 24.04.2013 года зарегистрировано право долевой собственности за Российской Федерацией в размере доли 1012077/1021260, при этом в качестве иного участника долевой собственности также указана Польшина Е.В. (доля в размере 355/1021260).

В силу правил ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Указанное правило безусловно действует в отношении земельного участка в части возможности заключения договора аренды, поскольку действующее гражданское законодательство устанавливает в силу правил ст. 11.1, 29, 30, 37 Земельного кодекса РФ, ст. 130, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, что объектом договора аренды может быть земельный участок, а не доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок.

Ответчиками по настоящему спору Бакаев А.С. и Польшина Е.В. не являются, к ним с предложением о заключении договора аренды спорного земельного участка Общество не обращалось.

Восстановление прав заявителя возможно путем заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, однако, такие требования не заявлялись и подлежат рассмотрению в общем исковом порядке, а не путем оспаривания решения государственного органа в порядке главы 24 АПК РФ. Таким образом, Обществом выбран неверный способ защиты.

На основании изложенного, требования Общества не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина относится на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 167-176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова