Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевчуком С.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МЕТА-БИЛЗ» (630004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ХЕДЖ» (630009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта в размере 206 814 рублей по договору аренды №80ФЛ14 от 15.08.2014,

при участии представителей:

истца – ФИО1 – доверенность №3 от 20.02.2019, паспорт,

ответчика - ФИО2 – доверенность от 01.11.2018, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТЦ Флагман 4» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ХЕДЖ» (далее – ООО «ХЕДЖ», ответчик) о взыскании 206 814 рублей задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды №80ФЛ14 от 15.08.2014.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2019 произведена замена истца общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Флагман 4» его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью «МЕТА-БИЛЗ» (далее – ООО «МЕТА-БИЛЗ», истец).

ООО «ХЕДЖ» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца как необоснованные в части пункта первого дефектной ведомости (по всему периметру помещения грязные стены), ссылаясь на то, что грязные стены предполагают промывку стен, а не их покраску, как указано в локальном сметном расчете истца. Указанный недостаток является следствием нормального износа, который помещение претерпело бы при его обычном использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. В отношении остальных пунктов дефектной ведомости ответчик возражений не высказал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Доказательства, согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представляются лицами, участвующими в деле.

Судопроизводство в арбитражном суде в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется на основе состязательности, в результате чего лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий.

В развитие указанного принципа в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.

В судебном акте суд в соответствии с пунктом 7 статьи 71 и пунктом 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен отразить результаты оценки представленных в дело доказательств по правилам, закрепленным в данной статье по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТЦ Флагман 4» (арендодатель) и ООО «ХЕДЖ» (арендатор) заключен договор аренды № 80ФЛ14 от 15.08.2014 с протоколом разногласий, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату помещение общей площадью 246,4 кв.м., расположенное на 1 (первом) и промежуточном этажах здания по адресу: <...>.

Срок действия договора - до «31» июля 2015 года (пункт 7.1 договора аренды).

01.09.2014 помещение было передано ответчику по акту приема - передачи № 1.

15.07.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение № ПР-1-07-15 к договору, в соответствии с которым договор продлен на новый срок с 01.08.2015 по 30.06.2016 включительно.

15.06.2016 сторонами подписано Дополнительное соглашение № ПР-2-06-16 к договору, в соответствии с которым договор продлен на новый срок с 01.07.2016 по 31.05.2017 включительно.

15.05.2017 сторонами подписано Дополнительное соглашение № ПР-3-05-17 к договору, в соответствии с которым договор продлен на новый срок с 01.06.2017 по 30.04.2018 включительно.

12.12.2017 от ООО «ХЕДЖ» поступило уведомление от 11.12.2017 о досрочном расторжении договора № 80ФЛ14 от 15.08.2014.

11.02.2018 сторонами был подписан Акт приема - передачи № 2, в соответствии с которым арендатор (ответчик) возвратил, а арендодатель (истец) принял помещения общей площадью 246,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 4.4 договора арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящегося там имущества и передать его арендодателю свободным в пригодном для использовании состоянии с учетом нормального износа. При этом составляется акт приема - передачи № 2, подписываемый полномочными представителями обеих сторон.

В соответствии с пунктом 4.5 договора при наличии замечаний к состоянию помещения, лицами, подписывающими Акт приема - передачи № 2, составляется и подписывается Дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления помещения сумма затрат.

Арендатор оплачивает сумму затрат, необходимую для восстановления помещения, а также выплачивает арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за весь период восстановительных работ, считая со дня, следующего за днем прекращения договора аренды. Такая выплата производится арендатором в течение 3 (трех) банковских дней с даты выставления арендодателем требования об их оплате.

Также пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан полностью компенсировать затраты арендодателя по восстановлению помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое помещение, или арендуемому помещению в результате любых действий или бездействий арендатора (непринятие им необходимых и несвоевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного помещения (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется арендодателем.

По результатам проверки состояния спорного помещения при его возврате в порядке статьей 624, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю, сторонами составлена дефектная ведомость от 11.02.2018, в которой указано, что комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора, обнаружены следующие дефекты:

- по всему периметру помещения грязные стены (S=740 кв.м.);

- отсутствие одинарных розеток (3 шт.);

- на стене не снят плакат на липкой основе (2м.*2,7 м.);

- отсутствие настенного светильника на лестничном марше (1 шт);

- не демонтирована полка в туалетной комнате (5 шурупов диметром 10 мм.);

- не демонтированы металлические штанги в количестве 5 шт. (22 шурупа диаметром 10 мм.);

- не демонтированы металлические профили в количестве 10 шт. (30 шурупов диаметром 10 мм.);

- не демонтированы эконом панели 2 шт. (12 шурупов диаметром 10 мм.);

- не демонтирован деревянный короб над отопительными батареями размером 10,2*0,2**0,54;

- отсутствие мраморного плинтусного бордюра 0,6*0,1 (5 шт.);

- на стене наклейки, скотч;

- не демонтированы настенные светильники от пола 30 см. (2 шт.);

- по всему помещению свисающие провода (интернет, телефония) (демонтаж проводов и кабель 50 м.).

Комиссией в составе арендодателя, арендатора и представителя обслуживающей организации установлено, что зафиксированные в Дефектной ведомости недостатки (дефекты) возникли по вине арендатора в процессе использования помещения арендатором и не являются следствием естественного износа. В осмотренном помещении необходимо проведение восстановительных работ для устранения выявленных дефектов.

На основании Дефектной ведомости был составлен Локальный сметный расчет, согласно которому стоимость восстановительного ремонта составила 318 359 рублей 28 копеек.

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора аренды арендодатель имеет право при прекращении действия договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение, задолженность по оплате аренды (в т.ч. задолженность по оплате стоимости потребленных арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пени, штрафы) за нарушение обязательств, предусмотренных договором.

Согласно пункту 4 Приложения № 1/ от 15.05.2017 размер обеспечительного взноса на дату расторжения договора составлял 104 720 рублей. Ответчик оплатил обеспечительный взнос полностью.

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора аренды арендодатель из оплаченного арендатором по договору обеспечительного взноса в размере 104 720 рублей удержал задолженность по оплате стоимости восстановительного ремонта в части суммы 104 720 рублей.

Кроме того, по данным бухгалтерского учета ООО «МЕТА-БИЛЗ» у ответчика имелась переплата по договору по арендным платежам в размере 6 819 рублей 27 копеек и переплата платежей по возмещению стоимости электроэнергии в размере 6 рублей 01 копейка.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В связи с наличием встречных однородных требований - требования ответчика (арендатора) по возврату излишне уплаченной арендной платы и переплаты платежей по возмещению стоимости электроэнергии с одной стороны, и требования истца (арендодателя) по уплате стоимости восстановительного ремонта, с другой стороны, истец (арендодатель) подготовил и направил в адрес ответчика Уведомление о зачете, в соответствии с которым суммы переплат по арендным платежам и возмещению стоимости электроэнергии зачтены в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта.

Зачет однородных требований проведен ответчиком на сумму 6 825 рублей 28 копеек.

Письмо с уведомлением истца о проведении зачета было направлено в адрес ответчика ценным письмом с описью и уведомлением (исх. № 243/8-37 от 04.04.2018), что подтверждается описью от 05.04.2018 и кассовым чеком № 00069 от 05.04.2018.

Остаток задолженности ООО ХЕДЖ» по оплате стоимости восстановительного ремонта после удержания истцом суммы обеспечительного платежа и после проведения зачета, составил 206 814 рублей.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность по договору в размере 206 814 рублей, которая оставлена ООО «ХЕДЖ» без удовлетворения.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ООО «МЕТА-БИЛЗ» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд при взыскании убытков руководствуется положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая является общей нормой, регламентирующей институт возмещения убытков в качестве универсальной формы (общего правила) гражданско-правовой ответственности и согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Специальными нормами, регламентирующими ответственность, являются статьи 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорная ответственность регламентируется статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, внедоговорная (из причинения вреда) - статьей 1064 Гражданского кодекса российской Федерации.

Правоотношения сторон носят договорной характер, предъявленные убытки имеют реальный характер, исходя из размера предъявленных расходов, которые арендодатель должен будет понести для приведения возвращенного ответчиком после использования помещения в исправное состояние, позволяемого использовать его по назначению.

В соответствии с названными положениями статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 49 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для взыскания договорных убытков необходимо установить наличие сложившегося правоприменительной практикой четырехэлементного состава правонарушения, за которое истцом предъявлено требование, а именно: факт нарушения ответчиком обязательства, исходя из избранного способа защиты по обязательственным между сторонами по договору аренды нежилых помещений от 28.08.2017 № 145БЦ47, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, размер убытков.

Суд констатирует, что истцом доказаны все требуемые элементы.

В соответствии со статьями 615, 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор (ответчик) обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями заключенного договора и его целевым использованием, поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить в нем текущий ремонт и нести расходы на содержание имущество.

Данные положения Гражданского Кодекса Российской Федерации соответствуют условиям заключенного между сторонами договора.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 акта приема - передачи № 1 от 01.09.2014 «Состояние помещения соответствует требованиям арендатора и пригодно для использования по назначению. Текущий и капитальный ремонт не требуется. Претензий к состоянию помещения арендатор не имеет».

Таким образом, отсутствие претензий со стороны арендатора и отсутствие необходимости осуществления текущего ремонта свидетельствуют о том, что помещение, передаваемое по договору ответчику, соответствовало предъявляемым требованиям к состоянию помещения, подлежащего передаче в аренду.

При возврате помещений совместно истцом и ответчиком, с целью установления состояния возвращаемых помещений оформлен акт приема-передачи №2 от 11.02.2018. В Дефектной ведомости от 11.02.2018 к данному акту зафиксирован перечень совместно выявленных недостатков.

ООО «ХЕДЖ» в материалы дела представлена Локальная смета, составленная ООО «ЗСЦЦС».

Исходя из содержания данной сметы и пояснений ответчика, суд пришел к выводу, что ответчик не оспаривает необходимость выполнения указанных работ в заявленной истцом сумме.

Основные разногласия возникли между сторонами относительно выполнения работ по покраске стен.

Так, ответчик предлагает вместо работ по покраске стен произвести работы по помывке поверхности стен, окрашенных масляными красками, стоимостью 6 633 рубля. В отношении демонтажа, при котором возможно повреждение штукатурки, ООО «ХЕДЖ» предлагает выполнить работы по оштукатуриванию в соответствии с метражом и количеством шурупов.

Между тем, ООО «ХЕДЖ», подписав Дефектную ведомость от 11.02.2018 без замечаний и дополнений, признал, что у арендодателя имеются замечания к состоянию возвращаемого помещения, поскольку согласно пункту 4.5 договора аренды дефектная ведомость составляется исключительно в случае предъявления претензий со стороны арендодателя к состоянию возвращаемого помещения по сравнению с тем состоянием, которое было передано арендатору по акту приема - передачи № 1.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды при наличии замечаний к состоянию помещения, лицами, подписывающими акт приема - передачи № 2, составляется и подписывается Дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

Согласно пункту 4.3 договора аренды арендатор обязан полностью компенсировать затраты арендодателя по восстановлению помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое помещение, или арендуемому помещению в результате любых действий или бездействий арендатора (непринятие им необходимых и своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного помещения (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Сумма компенсаций может быть определена двумя способами:

1) На основании установленного экспертной организацией размера причиненного ущерба.

2) На основании суммы затрат на восстановление имущества.

Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется арендодателем.

Таким образом, арендатор обязан возместить вред, причиненный помещению в результате любых действий или бездействий независимо от вины.

ООО «ХЕДЖ» обязано поддерживать имущество в исправном состоянии. Целям поддержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры.

В первую очередь это проведение текущего ремонта, обязанность по которому возложена на арендатора.

Между тем текущий ремонт, согласно Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 №279, включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д. и предупреждает преждевременный износ объекта аренды, он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Кроме того, обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: профилактическая работа (смазка, проверка надежности крепежных деталей, замена деталей одноразового употребления и т.п.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и т.п.

Доказательств проведения указанных мероприятий в течение срока действия договора аренды ООО «ХЕДЖ» не представлено.

Достоверных доказательств возврата помещений арендодателю в состоянии, не превышающим обычный износ помещений, ООО ХЕДЖ» не представлено.

Более того, как следует из содержания Дефектной ведомости от 11.02.2019, подписанной обеими сторонами без замечаний, недостатки (дефекты) возникли в процессе использования помещения и не являются следствием естественного износа, в осмотренном помещении необходимо проведение восстановительных работ для устранения выявленных дефектов.

Единственным способом устранения всех указанных недостатков (в части стен) могут служить только работы по покраске стен краской, что и отражено в смете истца.

Аналогичные пояснения дала и ведущий инженер-сметчик ООО «НовосибЦентрСтрой» ФИО3, составлявшая локальный счетный расчет, и допрошенная судом в качестве специалиста по настоящему делу.

Указанное лицо было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы ответчик не изъявил желания заявлять.

Анализом и проверкой предъявленных к возмещению расходов, составляющих стоимость необходимых к проведению работ, подтверждается, что данные работы носят восстановительный характер и относятся к текущему ремонту, который заключается, согласно «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, и соответствует перечню работ, утвержденному в ведомственных строительных нормах ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, действующих в настоящее время.

Из положений части 2 статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что лицо, обязанное осуществить определенный вид ремонта, несет затраты, связанные с исполнением этой обязанности. Таким образом, поименованные в дефектной ведомости работы относятся к текущему ремонту, обязанность их проведения, согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации возложена на арендатора.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (пункты 2 и 3 статьи 401Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных обоснований по совокупной оценке представленных доказательств в их взаимосвязи суд признает состав правонарушения в виде причиненных ответчиков истцу убытков по правилам статьей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации доказанным, требования ООО «МЕТА-БИЛЗ» подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены договор подряда №112 от 15.11.2018, дополнительное соглашение №1 к договору, акт о приемке выполненных работ, в подтверждение проводимых истцом работ по восстановлению спорного помещения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ХЕДЖ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «МЕТА-БИЛЗ» 206 814 рублей задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта, 7 136 рублей 28 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья М.И. Храмышкина