Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка, истребовании из чужого незаконного владения доли в праве собственности на земельный участок

при участии в судебном заседании представителей

истца: генеральный директор ФИО2 решение от 11.07.2013, паспорт, адвокат Алексеенко Е.В. по доверенности от 09.09.2020, удостоверение

ответчиков: ФИО3 по доверенности от 21.12.2020, удостоверение адвоката (от общества с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО), ФИО4 по доверенности от 23.11.2020, паспорт, диплом, ФИО5 по доверенности от 11.01.2021, паспорт, диплом (от общества с ограниченной ответственностью БРУСНИКА. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК)

установил

Общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ обратилось с иском о признании недействительной прикрываемой (притворно срытой) сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76, истребовании из чужого незаконного владения доли в размере 4964/11243 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 11 243 кв. м, ранее учтённый в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 54:35:052490:00076, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ поддержали заявленные требования.

Представители общества с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО и общества с ограниченной ответственностью БРУСНИКА. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК против доводов иска возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

12.10.2005 между обществом с ограниченной ответственностью КОМПАНИЯ БРОКЕРКРЕДИТСЕРВИС (заимодавец) и закрытым акционерным обществом ВИРАЖ (заёмщик) был заключён договор займа № 12/В-10, предметом которого является предоставление суммы займы в размере 18 000 000 рублей под 18 % годовых.

Срок возврата денежных средств - 6 месяцев с момента получения денежных средства.

В результате последующего совершения ряда соглашений:

права заимодавца по договору от 12.10.2005 № 12/В-10 перешли к обществу с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО (договор уступки от 18.01.2013);

права заёмщика перешли к обществу с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ (соглашение о переводе долга от 19.04.2007);

срок возврата суммы займа определён - не позднее 36 месяцев с момента перечисления денежных средств (дополнительное соглашение № 5 к договору займа);

проценты за пользование суммой займа – 19 % годовых (дополнительное соглашение № 5 к договору займа).

В добровольном порядке, как пояснили в процессе судебного разбирательства участники процесса, сумма займа не возвращена, частично задолженность погашена в результате реализации заложенного имущества, частично долг был прощён.

Исполнение обязательств по договору займа от 12.10.2005 № 12/В-10 обеспечивалось договором о залоге недвижимого имущества от 01.10.2010, заключённым между обществом с ограниченной ответственностью МИТЭКС и обществом с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ.

По условиям договора в залог был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:052490:00076 площадью 5 762 кв. м, земли населённых пунктов, занимаемый незавершённым строительством универсальным спортивным комплексом. Местоположение примерно в 75 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

В связи с неисполнением обязательств по возврату заёмщиком суммы займа на земельный участок обращено взыскание.

24.06.2013 обществом с ограниченной ответственностью ЭДВАЙС (организатором торгов) проведены торги по продаже заложенного имущества.

Предмет торгов:

лот № 1 - нежилое помещение общей площадью 392, 1 кв. м, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: (1-5), первый этаж: (1-9) кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, расположенное по адресу: <...> дом 34;

лот № 2 - земельный участок: земли населённых пунктов, занимаемый незавершённым строительством универсальным спортивным комплексом, с кадастровым номером 54:35:052490:00076, местоположение: примерно в 75 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Победителем торгов стало общество с ограниченной ответственностью ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ ВАШ ПЕРВЫЙ КАПИТАЛ, цена проданного имущества составила 37 787 200 рублей.

В погашение задолженности истца было направлено более 37 000 000 рублей при неисполненном денежном обязательстве в размере 67 000 000 рублей.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.10.2020 по делу № А45-11429/2016 торги по продаже земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76 признаны ничтожными.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.07.2018 по делу № А45-24646/2017 признана притворной и недействительной ничтожная сделка по отчуждению недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76, принадлежавшего истцу, совершённая между обществом с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО с одной стороны и обществом с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью БРУСНИКА) с другой, путём совершения нескольких последовательно заключённых сделок купли-продажи спорного земельного участка.

Суды признали, что торги не были самостоятельной сделкой, а являлись частью притворной сделки (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), способом прикрытия воли сторон по реализации залогодержателем залогового имущества при формальном соблюдении закона по заниженной цене и без участия действительного бенефициара (реализованного в течение трёх месяцев заранее известному конечному покупателю по действительной рыночной цене в 60 000 000 рублей).

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делам № А45-24646/2017 и № А45-11429/2016 в силу положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено существо прикрываемой (притворно срытой) сделки, заключённой между залогодержателем обществом с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО и конечным покупателем обществом с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА, по которой залогодержатель продал заложенный истцом земельный участок обществу с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА за 60 000 000 рублей.

По смыслу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна.

В силу пункта 1 статьи 351.1 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества должна осуществляется посредством его продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Залогодатель (истец) наделён правом получения положительной разницы от продажи заложенного имущества в случае, если вырученная сумма превышает размер неисполненного обязательства (пункт 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 58 Закона об ипотеке, статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного недвижимого имущества должна быть осуществлена только на аукционе - где устанавливаются два существенных условия сделки, а именно надлежащий покупатель и цена реализации заложенного имущества.

Таким образом, при реализации заложенного имущества аукцион является обязательной (статьи 350-350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и неотъемлемой (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации) частью сделки по реализации предмета залога, что является установленным законом правилом, направленным на получение наибольшей выручки от продажи предмета залога.

С учётом решений по делам № А45-24646/2017, № А45-11429/2016 в нарушение и в обход вышеприведенных положений закона, между залогодержателем обществом с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО и конечным покупателем обществом с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА была заключена сделка без торгов, проведение которых обязательно при продаже заложенного имущества.

Решением суда по делу № А45-24646/2017 действия общества с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО по заключению оспариваемой сделки признаны недобросовестными.

Тем же решением общество с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА признано недобросовестным покупателем, не обосновавшим своё неучастие на конкурентах торгах.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки

Истец утверждает, что не смотря на то, что общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ не является стороной оспариваемой сделки купли-продажи, оно является лицом, чьи обязательства были обеспечены залогом принадлежащего ему земельного участка, следовательно, имеет законный интерес в том, чтобы это имущество было продано по наиболее справедливой (рыночной) цене в целях погашения обязательства максимально.

Основной целью истца в рассматриваемом споре является истребование земельного участка 54:35:052490:00076.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Принимая во внимание цель иска, а также разъяснения, изложенные в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 № 25, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ.

Судом установлено, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 54:35:052490:00076 объединён с иными земельными участками, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:052490:338, на котором расположены многоквартирные жилые дома, на квартиры в этих домах зарегистрированы права собственности граждан.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Таким образом, реализация требования общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ об истребовании из чужого незаконного владения доли в размере 4964/11243 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 11 243 кв. м, ранее учтённый в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 54:35:052490:00076, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338, в настоящее время фактически невозможна, посредством удовлетворения такого требования будут нарушены права граждан, зарегистрировавших право собственности на квартиры в расположенных на этом земельном участке домах.

Требование общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ о признании недействительной прикрываемой (притворно срытой) сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76, совершённой между обществом с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО с одной стороны и обществом с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью БРУСНИКА) с другой, удовлетворению также не подлежит, поскольку решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.07.2018 по делу № А45-24646/2017 уже удовлетворены исковые требования общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ к закрытому акционерному обществу ИНВСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ ВАШ ПЕРВЫЙ КАПИТАЛ, обществу с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО, обществу с ограниченной ответственностью СП СИБАКАДЕМСТРОЙ, ФРЕШ СТАРТ ТРЕЙДИНГ ЛТД о признании недействительной сделки по отчуждению недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76, совершённой между обществом с ограниченной ответственностью МИДОРИ ТОРЕДО и обществом с ограниченной ответственностью КВАРТАЛ ПАНОРАМА (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью БРУСНИКА).

Кроме того, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.10.2020 по делу № А45-11429/2016 обществу с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ отказано в истребовании из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью БРУСНИКА. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК в пользу общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ВИРАЖ доли в размере 5762/11243 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 11 243 кв. метров.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова