Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Михиной Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Акватория» , г. Новосибирск о взыскании 2793835 рублей 57 копеек,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акватория» к мэрии города Новосибирска о внесении изменений в договор аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие <...> имени Ростислава Александровича Шило» (ИНН <***>), г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью «Афалина» (ИНН <***>), г. Новосибирск

при участии в судебном заседании представителей

истца (по первоначальному иску) – ФИО1 по доверенности от 29.10.2018, служебное удостоверение

ответчика (по первоначальному иску) – ФИО2 по доверенности от 14.01.2019, паспорт

третьих лиц – не явились, уведомлены

установил: мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Акватория» (далее – ответчик, общество) о взыскании 2793835 рублей 57 копеек, составляющих долг и пени договору аренды земельного участка от 24.07.2018 № 124756м.

Определением от 05.02.2019 суд принял к совместному рассмотрению в первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Акватория» к мэрии города Новосибирска, уточнённое в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит: изменить строку 2 таблицы приложения № 1 «Расчет размера арендной платы» к договору от 24.06.2018 № 124756м в части применения в расчете годовой арендной платы для ООО «Акватория» (арендатор 2) коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного пользования земельного участка (Кр), в размере 0,00015, вместо ранее незаконно примененного мэрией города Новосибирска в размере 0,015; изменить строку 2 примечания к приложению № 1 «Расчет размера арендной платы» к договору от 24.06.2018 № 124756м в части применения в расчете ежемесячного платежа арендной платы для ООО «Акватория» (арендатор 2) коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного пользования земельного участка (Кр), в размере 0,00015, вместо ранее незаконно примененного мэрией города Новосибирска в размере 0,015; изменить пункт 7.5. договора от 24.06.2018 № 124756м в части указания исходных величин и коэффициентов, использованных для расчета арендной платы для ООО «Акватория» (Арендатор 2) за период с 31.08.2017 по 31.05.2018, а также применения в указанном расчете коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного пользования земельного участка (Кр), в размере 0,00015 и полученной в результате этого итоговой суммы арендной платы; обязать мэрию города Новосибирска произвести соответствующие расчеты и внести изменения в договор от 24.06.2018 г. № 124756м и приложение № 1 к нему.

Определением от 20.03.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие <...> имени Ростислава Александровича Шило», общество с ограниченной ответственностью «Афалина».

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 24.07.2018 № 124756м.

Ответчик в отзыве просил отказать в иске, указывая на неправомерность начисления арендной платы, исходя из размера 194558 рублей 98 копеек в месяц, полагает, что к нему должен применяться пониженный коэффициент при расчете арендной платы, размер арендной платы должен составлять 1945 рублей 59 копеек и исходя из этой суммы должно производиться начисление арендной платы и соответствующих пеней.

Требования встречного иска мотивированы тем, что при расчете размера арендной платы мэрией необоснованно применен коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, установленный для категории «прочие», указывает, что должен быть применен коэффициент такой же, как и к другому арендатору - муниципальному унитарному предприятию <...> имени Ростислава Александровича Шило», так как общество осуществляет функции, подобные зоопарку. Ответчик полагает, что расчет размера арендной платы, установленный в договоре аренды, противоречит действующему законодательству, ставит хозяйствующие субъекты, осуществляющие на одном земельном участке аналогичные виды деятельности, заведомо в неравное положение.

Мэрия в отзыве на встречное исковое заявление просила отказать в удовлетворении встречных требований, ссылаясь на правомерность применения при расчете арендной платы коэффициента 0,015, установленного для категории «прочие». Указывает на неправомерность довода ответчика о необходимости применения коэффициента, установленного для категории зоологических парков, так как согласно условиям договора, земельный участок предоставлялся обществу, в том числе, для эксплуатации летнего кафе. Указал, что ответчик, подписав договор, добровольно принял на себя обязательства по исполнению его условий.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы в обоснование своих позиций.

Третьи лица пояснений не представили, представителей в судебное заседание не направили.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.07.2018 № 124756м (далее - договор аренды) сроком действия по 23.07.2067, прошедший в установленном законом порядке процедуру государственной регистрации 17.08.2018.

В соответствии с пунктами 1.1., 7.1. договора аренды, ответчику был передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:032480:329, площадью 29828 кв. м для эксплуатации дельфинария, зимнего павильона для мелких обезьян и пингвинов, павильона для жирафов, летнего кафе по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Жуковского, 100/3.

Согласно пункту 2.4.2. договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с июня 2018 по октябрь 2018 года в сумме 972794 рубля 90 копеек.

На основании пункта 2.4.3. договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендных платежей предусмотрено начисление неустойки за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с наличием задолженности, истец начислил ответчику неустойку за период с 02.08.2018 по 29.11.2018 в сумме 63733 рубля 75 копеек.

В соответствии с пунктом 7.5. договора аренды, арендатор принял на себя обязательство внести арендную плату за фактическое использование земельного участка за период с 31.08.2017 по 31.05.2018 в сумме 1757306 рублей 92 копейки в течение трех месяцев с даты договора.

Досудебным уведомлением от 26.10.2018 № 31/20-5744 ответчику было предложено оплатить задолженность. Задолженность ответчиком не оплачена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Общество после получения экземпляра договора направило в адрес мэрии письмо от 25.10.2018 № 2510/2 с просьбой пересмотреть коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка с дальнейшим его уменьшением, указывая на социальную значимость объекта, расположенного на земельном участке – центра океанографии и морской биологии «Дельфиния».

21.11.2018 был получен ответ мэрии, из которого следовало, что при расчете арендной платы земельного участка к обществу был применен коэффициент, исходя из вида разрешенного использования земельного участка «как предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и социального обслуживания».

Полагая, что повышающий коэффициент для расчета арендной платы применен ответчиком неправомерно, общество обратилось с встречным исковым заявлением о внесении изменений в условия договора аренды.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование оговоренный в договоре аренды земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленными доказательствами и по существу ответчиком не оспорено.

Вместе с тем, при проверке расчета исковых требований, суд пришел к выводу о правомерности довода ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы коэффициента в размере 0,00015 вместо установленного в договоре аренды коэффициента в размере 0,015.

При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что в здании, возведенном и эксплуатируемом обществом на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:329 размещается и осуществляет деятельность частный специализированный зоологический парк (зоопарк) для водных животных – океанариум.

В соответствии с пунктом 1.2 «Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новосибирска и предоставленные в аренду без торгов», утв. решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1402, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новосибирска и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается настоящим Положением (далее - Положение № 1402).

Согласно пункту 1.3. Положения № 1402 размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется мэрией города Новосибирска.

С учетом того, что земельный участок, на котором расположено здание океанариума, не входит в перечень случаев, перечисленных в пунктах 2.2 и 2.3 Положения № 1402, на него распространяется порядок расчета арендной платы, предусмотренный пунктом 2.4 Положения № 1402, по формуле:

Aп = Кс х Кр х Ка х Кдоп,

где:

Ап - годовой размер арендной платы, в рублях;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка;

Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора;

Кдоп - корректирующий коэффициент

Размеры коэффициентов Кр, Ка, Кдоп приведены в приложении к Положению.

В строке 2 таблицы 1 «Коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кр)» приложения к Положению № 1402 для зоологических парков установлен коэффициент 0,00015.

Коэффициент в размере 0,00015 установлен для зоологических парков и в таблице 1 «Коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка» приложения «Коэффициенты, применяемые для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах г. Новосибирска» к решению Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1404, на которое мэрией сделана ссылка в пункте 2.1.договора аренды в качестве основания взимания и установления арендной платы.

Приложении № 1 к договору аренды при расчете ежемесячной и годовой арендной платы для муниципального унитарного предприятия <...> им Р.А. Шило», также являющегося арендатором по спорному договору, мэрией применен коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, в размере 0,00015

В качестве основного вида деятельности муниципального унитарного предприятия <...> им Р.А. Шило» в ЕГРЮЛ зарегистрирована «деятельность ботанических садов, зоопарков, государственных природных заповедников и национальных парков», что соответствует разделу 91.04 «Общероссийского классификатора видов экономической деятельности» (ОКВЭД ОК 029-2014 КДЕС. Ред. 2).

Зарегистрированный в ЕГРЮЛ основной вид деятельности общества является полностью идентичным, в связи с чем, при расчете арендной платы, подлежащей оплате ответчиком, также должен быть применен коэффициент 0,00015.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что у ответчика ООО «Акватория» на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032480:329 расположено лишь здание дельфинария с кадастровым номером 54:35:032480:360, внутри которого расположен так называемый «фуд-корт», где продается мороженое, напитки и т.п. без посадочных мер, без кухни, соответствующих помещений, необходимых для эксплуатации кафе.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства наличия у ответчика летнего кафе, расположенного и эксплуатируемого ответчиком на части арендуемого земельного участка.

Истцом и ответчиком в материалы дела представлены технические расчеты долга и пени, исходя из применения коэффициента 0,00015.

Согласно техническому расчету истца долг по арендной плате за период с июля 2018 года по октябрь 2018 года составляет 27301 рубль 02 копейки. В расчёте ответчика указанная сумма такая же.

Факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, доказательств уплаты задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в спорный период ответчик не представил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату пени при просрочке внесения арендных платежей.

По техническому расчету истца размер неустойки за период с 02.08.2018 по 29.11.2018 составляет 637 рублей 34 копейки, с чем не согласился представитель ответчика, указав на редакцию п. 2.4.2., согласно которому арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчётным кварталом.

Представитель мэрии в судебном заседании пояснил, что в п. 2.4.2. допущена опечатка, представив в материалы дела копию распоряжения мэрии города Новосибирска от 29.07.2015 № 673-р, которым регулирующим правила перечисления арендной платы в бюджет города. Так, в частности, в случае, если размер арендной платы в год превышает 100000 рублей, то такая арендная плата вносится равными частями ежемесячно, а в случае, если размер арендной платы менее 100000 рублей в год, то ежеквартально.

Учитывая указанные положения, суд полагает, что при применении соответствующего коэффициента 0,00015 размер арендной платы ООО «Акватория» составляет менее 100000 рублей в год, арендная плата подлежит внесению ежеквартально. Указанное свидетельствует о неправомерности исчисления неустойки истцом помесячно, со дня, следующего за днём уплаты, установленного для перечисления арендной платы.

Следуя ежеквартальной обязанности арендатора по перечислению арендной платы, размер пеней на сумму задолженности за июль, август и сентябрь 2018 года, что соответствует обязанности арендатора по третьему кварталу 2018 года в общей сумме 5836,77 руб. за период с 02.10.2018 по 29.11.2018 (период исковых требований) составляет 172,18 руб. исходя из следующего расчёта: 5836,77 руб. х 0,05 % х 59 дней; на задолженность за фактическое использование за период с 31.08.2017 по 31.04.2018 в сумме 17573,07 руб., а также за июнь 2018 года в сумме 1945,59 руб. (при применении коэффициента 0,00015) по сроку уплаты 24.10.2018 (в течение трех месяцев с даты договора п.п. 7.5 и 7.6 договора) в общей сумме 19518.66 руб. за период с 25.10.2018 по 29.11.2018 (период исковых требований) пеня составляет 351,34 руб. исходя из следу ющего расчёта: 19518,66 руб. х 0,05 % х 36 дней; за период октябрь 2018 года срок уплаты в период исковых требований в части неустойки, где последний день неустойки, указанный истцом является 29.11.2018, ещё не наступил. По обязательствам за октябрь 2018 года срок уплаты наступает 09.01.2019, а пеня может быть исчислена соответственно только с 10.01.2019.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части неустойки в размере 523, 52 руб.

Относительно встречного требования ответчика о внесении изменений в договор аренды, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Заключив договор аренды с ответчиком, истец согласился с указанным в нем размером арендной платы. Каких-либо доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора истцом в материалы дела не представлено. В то же время обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основания для изменения договора, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лежит на обществе. На наличие препятствий к оспариванию применяемой при заключении договора цены аренды, в том числе посредством выдвижения разногласий при заключении договора, общество при рассмотрении спора не ссылалось и соответствующих тому доказательств не представило.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Акватория» (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) задолженность в сумме 27301 рубль 02 копейки, неустойку в сумме 523 рубля 52 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Акватория» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 368 рублей.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Акватория» (ИНН <***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 124756м от 24.06.2018 оставить без удовлетворения.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.ФИО3