Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Новосибирской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента земельных в приобретении предпринимателем арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 83,70 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 36, изложенный в письме от 28.01.2010г. № 95; обязании департамент совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в семидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заявленные требования мотивированы тем, что ИП ФИО1 является субъектом малого предпринимательства и в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) вправе претендовать на приобретение арендуемого имущества. По мнению заявителя, оспариваемый отказ не содержит ссылок на конкретные нормы действующего законодательства, предусматривающие возможность отказа предпринимателю в выкупе нежилого помещения.

В отзыве на заявление департамент не отрицает принадлежность заявителя к субъектам малого и среднего предпринимательства, имеющих преимущественное право выкупа муниципального имущества; ссылается на возможность определения по договору аренды площади, занимаемой арендатором, и выделения ее в натуре; просит принять решение на усмотрение суда. Кроме того, в настоящее время департаментом осуществляются мероприятия по формированию объекта и его оценки с целью реализации заявителя права на выкуп нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, 01.07.1999г. между комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (в настоящее время - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска), ИП ФИО1 и УЖХ администрации Железнодорожного района был заключен Договор №3268 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 79,0 кв.м, сроком по 25.06.2000г., для использования под склад продовольственного магазина.

Постановление № 1631 от 29.11.1999г. мэрия г. Новосибирска заявителю была разрешена реконструкция части подвального помещения за счет собственных средств под кафе, в результате которой увеличилась площадь объекта аренды.

Дополнительным соглашением от 01.08.1999г. Договор №3268 на аренду нежилого помещения продлен на срок до 10.07.2004г., при этом помещение представлено для использования под кафе.

01.07.2005г. между мэрией г. Новосибирска и заявителем было заключено Соглашение о распределении долей в праве общей долевой собственности и установлении порядка пользования совместным имуществом по ул. Урицкого, 36 в Железнодорожном районе, согласно которому помещения кафе в подвале и на первом этаже административного здания с жилой частью (кадастровый номер 54:35:021195:0004:01:17), общей площадью 91,2 кв.м., является долевой собственностью и распределяется следующим образом: доля мэрии – 837/912 – подвальное помещение полезной площадью 83, 7 кв.м., используемое под кафе; доля заявителя – 75/912, что составляет часть на 1-м этаже площадью 7, 5 кв.м.

Указанное соглашение послужило основанием для регистрации УФРС по Новосибирской области права общей долевой собственности.

01.07.2008г. между департамент и ИП ФИО1 был заключен Договор № 027985-015 аренды объекта недвижимости, в соответствии с которым заявителю в аренду передано нежилое помещение в подвале по адресу: <...>, общей площадью 83.70 кв.м., для использования под кафе.

29.12.2009г. ИП ФИО1 обратилась с департамент с заявлением о соответствии предпринимателя условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 83,70 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 36.

В ответ на заявление департамент письмом от 28.01.2010г. № 95 сообщил следующее.

Городу Новосибирску в помещении по указанному адресу принадлежит доля в размере 837/912 на праве общей долевой собственности. Муниципальное имущество в виде доли в праве общей долевой собственности не имущества может быть отчуждено только на аукционе в случае, если оно включено в Прогнозный план приватизации (в соответствии с действующим законодательством РФ). В настоящее время доля в размере 837/912 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу ул. Урицкого, 36, в Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2010 год не включена в связи с чем ее отчуждение не представляется возможным.

Полагая, что указанный отказ не соответствует требованиям действующего законодательства, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в дело доказательства, выслушав выступления представителей сторон, проанализировав действующее законодательство, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008г.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности следующих четырех условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данном случае департамент не отрицает, что все вышеуказанные условия соблюдены и предприниматель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона 159-ФЗ ИП ФИО1 было направлено в департамент соответствующее заявление о выкупе нежилого помещения.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В рассматриваемой ситуации департамент, рассмотрев заявление предпринимателя, направил отказ в приобретении арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, в указанной норме предусмотрены два основания для отказа в приобретении арендуемого имущества: не соответствие заявителя требованиям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ; невозможность отчуждения арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами.

В письме от 28.01.2010г. № 95 Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в качестве причины для отказа в приобретении арендуемого имущества указал - Городу Новосибирску в помещении по адресу Урицкого, 36 принадлежит доля в размере 837/912 на праве общей долевой собственности, которая может быть отчуждена только на аукционе в случае, если оно включено в Прогнозный план приватизации (в соответствии с действующим законодательством РФ). В настоящее время указанная доля в Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2010 год не включена в связи с чем ее отчуждение не представляется возможным.

Вместе с тем, из содержания указанного письма невозможно установить, каким именно Законом РФ, какой конкретно нормой права не допускается отчуждение арендуемого заявителем имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом заявление предпринимателя на приобретение арендуемого имущества соответствует всем требованиям, установленным Законом № 159-ФЗ, при этом названный Закон не содержит запрета на приобретение в установленном им порядке имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Письмо департамента от 28.01.2010г. № 95 не содержит обоснования невозможности приобретения заявителем имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Ссылка департамента на возможность реализации муниципального имущества, находящегося в общей долевой собственности, только на аукционе (порядок такой реализации установлен Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) является необоснованной, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно части 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, заявитель имеет преимущественное право покупки доли, в случае ее продажи, без проведения какого-либо аукциона.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства.

Учитывая, что одной из целей Закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, изложенный в письме от 28.01.2010г. № 95, повлек негативные последствия для заявителя, заключающиеся в невозможности реализовать предусмотренное Законом № 159-ФЗ право на выкуп арендуемого имущества, действующее до 01.07.2010г.

В соответствии со статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является его несоответствие закону или иному нормативно правовому акту, нарушением оспариваемым решение прав и законных интересов заявителя.

Принимая во внимание установленное судом несоответствие оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства, нарушение прав заявителя, предоставленных ему Законом № 159-ФЗ, отказ департамента, изложенный в письме от 28.01.2010г. № 95 подлежит признанию незаконным.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части, и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Следовательно, требование предпринимателя об обязании департамент совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, также подлежат удовлетворению.

По ходатайству заявителя судебные расходы относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в приобретении индивидуальным предпринимателем ФИО1 арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 83,70 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 36, изложенный в письме от 28.01.2010г. № 95.

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья Т.В. Абаимова