АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

город Новосибирск, улица Нижегородская, дом 6

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                      Дело №А45-5611/2014 23 июня 2014 года

Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2014 года.

В полном объеме решение изготовлено 23 июня 2014 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарями  судебного заседания Сергушкиной В.Б., Шумаковой Л.М.,  рассмотрев  всудебном заседании в здании  арбитражного суда по  адресу: 630102, <...>, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ОГРН <***>), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (ОГРН <***>), г. Новосибирск о взыскании 151 125 рублей, и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды незаключенным и взыскании 130 000 руб. 00 коп.  неосновательного обогащения, при участии в судебном заседании представителей: индивидуального предпринимателя  ФИО1:  ФИО2, доверенность от 26.02.2014;  ООО «Домашний Риэлтор»:  ФИО3, доверенность от 17.04.2014,

                                               УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" 65 000 руб. задолженности по арендной плате и  86 125 руб. неустойки в связи с просрочкой платежа и заявил требование о возмещении  судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. 00 коп.

  В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменял размер исковых требований и в окончательном виде просил взыскать на основании договора аренды нежилого помещения №1/08 от 07.08.2012 долг по арендной плате за октябрь 2012 года в размере 65 000 руб. 00 коп., пени за период просрочки платежа с 06.12.2012 по 20.04.2014 в размере 180 700 руб. 00 коп. из расчета 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В качестве правового обоснования приведены статьи 12, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик (арендатор) письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 как необоснованные, ссылаясь на то, что арендованное помещение не передавалось ответчику ввиду согласованной в договоре необходимости проведения ремонта помещения силами ответчика, ремонт помещения вместо предусмотренных двух месяцев продлился три месяца с августа по октябрь 2012 года, вследствие чего задолженности по договору отсутствует. В отношении судебных расходов истца ответчик указал, что представленные истцом в подтверждение несения расходов документы не имеют отношения к данному делу, поскольку они уже  представлялись для взыскания судебных расходов в рамках другого дела №А45-5608/2014. Ответчик в отзыве  в соответствии со статьей 333 ГК РФ заявил о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств.

16.05.2014 ответчик  ООО "Домашний Риэлтор" (арендатор) предъявил встречный иск  к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (арендодатель) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения №1/08 от 07.08.2012  и взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 130 000 руб. 00 коп. неосновательного обогащения, со ссылкой на статьи 425, 309, 432, 607, 611, 616, 622 ГК РФ.

       Встречный иск ООО "Домашний Риэлтор" мотивирован  следующими обстоятельствами: в нарушение пункта 2.1 договора арендодатель не передал арендатору арендованное помещение по акту приема-передачи; стороны не подписали приложения №№ 1 и 2, предусмотренные в пунктах 1.1 и 1.2 договора аренды; арендованное помещение было непригодно для коммерческого использования и требовало капитального ремонта, который был произведен арендатором за свой счет в период с августа по октябрь 2012 года; ввиду отсутствия возможности пользования арендованным помещением в период ремонта с августа по октябрь 2012 года не имелось правовых оснований для внесения арендной платы за этот период времени, которая фактически была внесена арендатором в сумме 130000 руб. и является для арендодателя неосновательным обогащением.

В судебном  заседании ООО "Домашний Риэлтор" поддержало  встречный иск в полном объеме, а индивидуальный предприниматель ФИО1  встречный иск не признал за необоснованностью и заявил об отказе от взыскания судебных расходов в размере 15 000 руб. 00 коп., в связи с чем,  заявление о возмещении судебных расходов судом не рассматривается.

         Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению в части, а встречный – отклонению в полном объеме.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных  доказательств,  приводит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основанием возникновения правоотношений сторон и основанием по первоначальному иску и по встречному является договор аренды нежилого помещения №1/08(по тексту – договор аренды) от   07 августа 2012 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 - истцом по первоначальному иску (арендодатель) и ООО «Домашний Риэлтор» - ответчиком  по первоначальному иску (арендатор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатора расположенное по адресу: <...>, - нежилое помещение площадью 77,9 кв.м. с телефоном, решетками на окнах и охранной сигнализацией (приложение №1).

Срок аренды установлен на 11 месяцев с даты подписания договора (п. 12.1 договора).

За пользование помещением арендатор обязан ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца должен вносить арендную плату в размере 65000 руб. (п.п 6.1, 6.2 договора аренды). При этом за второй месяц арендатору предоставляется отсрочка оплаты на срок 30 дней для проведения ремонта в арендуемом помещении.

Передача арендованного помещения производится в течение одного дня после внесения арендной платы по акту приема-передачи (п.2.1 договора аренды).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Возражения арендатора о незаключенности договора аренды являются несостоятельными.

Из пунктов 1.1 и 1.2 договора аренды не следует, что приложения №№1 и 2 являются неотъемлемой частью договора. В  пункте 1.1 указаны адрес и основные характеристики арендуемого помещения. По собственному утверждению арендатора, он произвел ремонт в этом помещении и занимал его до окончания срока аренды, что указывает на отсутствие между сторонами разногласий относительно конкретного помещения, подлежащего предоставлению в аренду. По иску о взыскании долга по арендной плате арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на арендуемое помещение. При этом арендатор не лишен был возможности в самостоятельном порядке получить сведения о собственнике помещения. При таких условиях отсутствие приложений №№1 и 2 не влечет незаключенность спорного договора аренды.

Доводы арендатора о невозможности использования арендованного помещения по назначению без осуществления ремонта материалами дела не подтверждаются.

Согласно п.2.2 договора аренды,  передаваемое в аренду помещение находилось в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатации нежилых помещений. Как усматривается из представленной арендатором сметы на выполнение ремонтных работ предусматривалась замена полового и потолочного покрытий и внутрикомнатных перегородок с установкой межкомнатных дверей и с выполнением сопутствующих отделочных работ, т.е. арендатор приспосабливал помещение для собственных нужд и придавал ему более респектабельный вид. Документов, подтверждающих наличие, состав и описание дефектов арендуемого помещения, изначально исключающих возможность его эксплуатации по назначению,  арендатором не представлено.

Доводы арендатора об отсутствии акта приема-передачи арендованного помещения не имеют правового значения, поскольку материалами дела подтверждается фактическая передача арендованного помещения в соответствии с условиями договора аренды и его использование арендатором.

Так, платежным поручением №6 от 07.08.2013 арендатор перечислил арендодателю 65000 руб. арендной платы за первый месяц. С этого момента в течение одного дня, согласно п.2.1 договора аренды, арендодатель должен был передать помещение арендатору. При исполнении договора арендатор никогда не заявлял о задержке передачи помещения или о необходимости оформления акта приема-передачи помещения, а также о пересчете арендной платы. 16.08.2013 арендатор приступил к осуществлению ремонта помещения, что подтверждается договором строительного подряда от 16.08.2013 и также свидетельствует о вступлении арендатора во владение и пользование помещением. Также по собственному утверждению арендатора, после окончания ремонта он пользовался помещением до окончания срока договора. На протяжении всего срока действия договора арендатор регулярно вносил арендную плату, за исключением платежа за октябрь месяц 2013 года.

Доводы арендатора об отсутствии оснований для внесения арендной платы до момента завершения ремонтных работ являются несостоятельными.

Согласно условиям п.6.3 договора, арендатору для проведения ремонта предоставлялось не освобождение, а лишь отсрочка внесения арендной платы за второй месяц сроком на тридцать дней. Кроме этого, как установлено в решении выше, арендатор не доказал невозможность использования арендованного помещения по назначению.

Таким образом, доводы арендатора о незаключенности договора аренды и отсутствии оснований для внесения арендной платы за период август - октябрь 2013 года не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства, вследствие чего встречный иск не подлежит удовлетворению полностью в соответствии со статьями 432, 606. 1102 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, признавая несостоятельными доводы общества о незаключенности договора аренды, арбитражный суд исходит из следующего.

Вопрос о незаключенности договора в виду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен и имеются данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся его предметом, и у сторон в процессе исполнения договора не возникло спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться  несогласованным, а договор – незаключенным.

В случае по настоящему делу, ООО «Домашний Риэлтор»  приняло в пользование конкретное имущество, произвело  в нем ремонт, пользовалось и  оплачивало аренду  этого помещения, определенность  которого  не вызывала сомнение.         При таком положении не имеется правовых оснований для признания незаключенным исполненного договора аренды.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор в нарушение установленных сроков и размера арендных платежей не исполнил обязательство по внесению арендной платы за октябрь месяц 2013 года.

В связи с нарушением арендатором денежного обязательства образовалась подтвержденная материалами дела задолженность, предъявленная к взысканию истцом по первоначальному иску в размере 65 000 рублей.

С учетом положений норм статей 307, 309, 310, 614 ГК РФ, в отсутствие доказательств оплаты, не имеется оснований для отказа во взыскании долга в судебном порядке.

С ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию в пользу истца по первоначальному иску 65 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за октябрь месяц 2013 года.

Применительно к вопросу об обоснованности первоначального иска в остальной части, надлежит констатировать наличие оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания пени.

  В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

  Статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 7.2. договора, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный в п. 6.2 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 процента от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Истцом по первоначальному иску с соблюдением  пункта 7.2 договора начислена и предъявлена к взысканию пени в размере 180 700 руб. 00 коп. за период просрочки платежа с 06.12.2012 по 20.04.2014.

Определяя объем ответственности ООО «Домашний Риэлтор» в рамках настоящего дела, арбитражный суд исходит из следующего.

Факт просрочки исполнения ответчиком по первоначальному иску денежного обязательства установлен в ходе судебного разбирательства, в связи с чем постановка истцом по первоначальному иску вопроса о взыскании неустойки является правомерной.

Усматривая основания для снижения размера взыскиваемой пени в порядке статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению ООО «Домашний Риэлтор» суд учитывает активные возражения общества  против взыскания неустойки и долга в целом.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 14.07.1997 критериями для  установления  несоразмерности неустойки последствиям нарушения права в каждом случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств:  длительность неисполнения обязательств и др.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом,  в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций, с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Таким образом, уменьшение подлежащих взысканию пеней, уплачиваемых при нарушении исполнения денежного обязательства, вследствие их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации,  не является  обязанностью, но является  правом  суда, принимающего решение. 

Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В случае по настоящему делу судом установлено, что размер неустойки, предъявленной в  сумме 180 700 руб. 00 коп,   превышает  сумму взыскиваемого долга – 65 000 руб. 00 коп. Кроме того,  размер заявленной к взысканию пени значительно более чем в 21 раз превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ.

В постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 разъяснено, что суд, вынося решение об уменьшении неустойки, должен иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом суд может оценивать не только несоразмерность последствий нарушению, но и принимать во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работы, услуги, сумма договора).

Следуя разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, исходя из приведенных ответчиком обстоятельств в обоснование доводов о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств и ее компенсационную природу, учитывая, что  кроме долга по арендной плате  за октябрь 2013 года в виду   неправильного толкования  обществом условий договора, общество не имеет иной задолженности перед индивидуальным предпринимателем ФИО1, производило оплату аренды с соблюдением согласованных срока и порядка,  размер неустойки подлежит снижению.

 Суд полагает возможным  исчислить сумму пени, подлежащей взысканию в пользу истца по первоначальному иску,  исходя из 2-х кратной ставки ЦБ РФ.

С ответчика по первоначальному иску по собственному расчету суда  подлежит взысканию  в пользу истца по первоначальному иску неустойка в  размере 16 564 руб. 17 коп. за период просрочки с 06.12.2012 по 20.04.2014.  Исковое требование о взыскании пени в остальной части подлежит оставлению без удовлетворения.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) государственная пошлина по первоначальному и встречному искам относится на ООО «Домашний Риэлтор».

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью «Домашний Риэлтор» (ОГРН <***>), г. Новосибирск,    в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ОГРН <***>), г. Новосибирск: 65 000 руб. долга,  16 564 руб. 17 коп. пени, 7 914 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску, всего 89 478 руб. 17 коп.

В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" в доход федерального бюджета: 4 000 руб. государственной пошлины по встречному иску. 

         Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.                        

        Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск,  в течение месяца после его принятия.

Судья                                                                         Г.Л. Амелешина