Гражданский кодекс часть 1

Заявитель-ООО «Капитал Инвест» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области от 02.02.2007г. № 01/330/2006-340,341 в части приостановления государственной регистрации договора аренды № 59993 от 20.12.2006г. и государственной регистрации прекращения договора аренды № 44347 от 30.03.2005г. незаконным. Взыскать с Российской Федерации за счет средств главного распорядителя средств федерального бюджета Федеральной регистрационной службы Российской Федерации в пользу ООО «Капитал Инвест» убытки в сумме 7500 руб.

В обоснование своего заявления заявитель ссылается на то, что в пункте 2 Уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано:

- договор аренды № 59994, заключенный на срок 11 месяцев является незаконным, так как противоречит ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214. Заявитель считает, что положения части 1 ст. 13 ФЗ № 214 следует толковать в совокупности с нормами ст.609 ГК РФ, ч.2 ст.26, ст. 22, 30.1 Земельного кодекса РФ.

- договор аренды № 59994, не подлежит государственной регистрации, делает невозможным открытие нового раздела ЕГРП и перенесение записи об обременениях преобразуемого земельного участка с кадастровым № 54:34:052755:0006 (записи об аренде, о договорах участия в долевом строительстве, о залоге) на земельные участки с кадастровыми № 54:34:052755:0013 и 54:34:052755:0014, образованные в результате его преобразования.

Заявитель считает, что согласно ст. 12 ФЗ № 214 в случае разделения объекта недвижимости записи о вновь образуемых объектах вносятся в новые разделы ЕГРП, которые также идентифицируются кадастровыми номерами. Следовательно, если договор аренды № 59994 не подлежит государственной регистрации, то данный факт не препятствует открытию нового раздела ЕГРП и перенесению существующих обременений с преобразуемого земельного участка.

В обоснование своих требований о взыскании убытков, заявитель ссылается на уплаченную госпошлину в сумме 7500 руб., которую, по его мнению, он вынужден был заплатить за регистрацию, заключив дополнительное соглашение № 1 от 15.02.2007г. к договору аренды № 59994, которым был увеличен срок аренды, подлежащей государственной регистрации.

Заинтересованное лицо- Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области ( далее регистрационный орган) не согласно с заявленными требованиями заявителя, считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд

У С Т А Н О В И Л :

29.12.2006г.ООО «Капитал Инвест» обратилось в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации сделки аренды земельного участка площадью 5254,0 кв. м. с кадастровым номером 54:35:05755:0013 и прекращения аренды земельного участка площадью 13440,0 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052755:0006.

На государственную регистрацию были представлены следующие документы:

- договор аренды земельного участка на территории г.Новосибирска № 59993 от 20.12.2006г., согласно которому земельный участок площадью 5254, 0 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052755:0013 предоставлен ООО «Капитал Инвест» для эксплуатации жилого дома по ул.Аникина;

- договор аренды земельного участка на территории г.Новосибирска № 59994 от 20.12.2006г., согласно которому земельный участок площадью 8081, 0 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052755:0014 предоставлен ООО «Капитал Инвест» для эксплуатации жилого дома по ул.Аникина,31;

- договор аренды земельного участка на территории г.Новосибирска № 59995 от 20.12.2006г., согласно которому земельный участок площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052755:0015 предоставлен ООО «Капитал Инвест» для эксплуатации трансформаторной подстанции по ул.Аникина;

Согласно кадастровым планам № 35/06-16679 от 20.11.2006г., № 35/06-16680 от 20.11.2006г., и № 35/06-16681 от 20.11.2006г., земельные участки соответственно с кадастровыми номерами:

-54:35:052755:0013 разрешенное использование/ назначение: для строительства жилого дома;

-54:35:052755:0014 разрешенное использование/ назначение: для эксплуатации жилого дома;

-54:35:052755:0015 разрешенное использование/ назначение: для эксплуатации трансформаторной подстанции,

образовались в результате ликвидации земельного участка площадью 13440,0 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052755:0006 разрешенное использование/назначение: для строительства жилого комплекса.

29.01.2007г. представителем ООО «Капитал Инвест» ФИО1 в регистрационный орган представлены заявления о приостановлении государственной регистрации сделки аренды земельного участка площадью 5254,0 кв. м. с кадастровым номером 54:35:05755:0013 и прекращения аренды земельного участка площадью 13440,0 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052755:0006, в связи с необходимостью предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки и уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав и срок, необходимый для такого приостановления.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком с 29.01.2007г. по 02.02.2007г.

В направленном в адрес заявителя уведомлении от 02.02.2007г. № 01/330/2006-340,341 о приостановлении государственной регистрации государственным регистратором были указаны лишь причины, которые могут препятствовать проведению государственной регистрации заявленных ООО «Капитал Инвест» прав.

В пункте 2 обжалуемого решения регистрационного органа указано следующее.

В силу п.2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге представленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащей застройщику на праве собственности или, право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В Едином государственном реестре прав зарегистрированы сделки участия в долевом строительстве, предметом которых являются квартиры и нежилые помещения в строящихся жилых домах на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052755:0006, о государственной регистрации прекращения сделки аренды в отношении которого просил заявитель.

Согласно указанном норме Закона № 214-ФЗ право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:052755:0006, возникшее из договора аренды земельного участка на территории г.Новосибирска № 44347 от 30.03.2005г., а также незавершенные строительством объекты, в состав которых входят объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, исключается возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства ( и обязательная государственная регистрация сделок участия в долевом строительстве) при наличии у застройщика, не подлежащего государственной регистрации договора аренды.

Согласно пунктов 43,44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219 (далее-Правила ведения ЕГРП), источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

Согласно п. 36 Правил ведения ЕГРП с прекращением существования объекта недвижимого имущества, связанны с ним раздел ЕГРП закрывается.

На основании ст. 12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 44 Правил ведения ЕГРП при прекращении существования объекта недвижимого имущества, в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III ЕГРП переносятся в специальные части указанного подраздела, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Договор аренды земельного участка на территории г.Новосибирска № 59994 от 20.12.2006г. и договор аренды земельного участка на территории г.Новосибирска № 59995 от 20.12.2006г. заключены на 11 месяцев ( с 20.12.2006г. по 20.11.2007г.), следовательно, такие договоры аренды не подлежат государственной регистрации в силу п.2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.

Заявителем ошибочно сделан вывод о возможности открытия разделов ЕГРП на вновь образованные земельные участки в соответствии со ст. 12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку Законом № 214-ФЗ установлено, что право аренды земельного участка, возникшее из договора аренды земельного участка, находится в залоге у участников долевого строительства.

Таким образом, для перенесения записей ЕГРП должен быть открыт не только раздел ЕГРП на земельный участок, но и , соответственно, существовать запись о государственной регистрации самого договора аренды.

В Законе № 214-ФЗ существует императивная норма привлечения денежных средств участников долевого строительства, одним из условий является государственная регистрация договора аренды застройщика на земельный участок.

Указанное условие у застройщика отсутствовало, так как договор аренды был заключен на 11 месяцев и не подлежал государственной регистрации.

Следовательно, перенесение записей об ипотеке и о сделках долевого участия в строительстве было бы невозможно без наличия записи об аренде на образованный земельный участок.

Кроме того, при проведении государственной регистрации у ООО «Капила Инвест» имелись иные препятствия для государственной регистрации, которые были изложены в пунктах 3 и 4 Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 02.02.2007г., но их заявитель не оспаривает.

Государственным регистратором при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав по личному заявлению стороны сделки аренды были указаны лишь дополнительные причины, которые могли в дальнейшем послужить препятствием для проведения государственной регистрации прав, после устранения препятствий, служащих основанием для приостановления регистрации по личном заявлению заявителя.

В указанном уведомлении был установлен срок для устранения препятствий, изложенных в уведомлении от 02.02.2007г. до 02.03.2007г.

В соответствии с п. 2 ст. 19 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В силу п. 3 ст. 20 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, в арбитражный суд.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие ( бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц требуется наличие указанных в части 1 ст. 198 АПК РФ условий в их совокупности.

Оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что регистрационный орган своими действиями и решениями не нарушал права заявителя, так как не вправе был отказать в приостановлении регистрации по личному заявлению заявителя, согласно п.3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также в суде было подтверждено, что уведомление о приостановлении государственной регистрации по личному заявлению ООО «Капила Инвест» прекратило свое действие, все права о государственной регистрации которых просил заявитель, зарегистрированы регистрирующим органом в установленные законом сроки 22.03.2007г. на основании поданных юридическим лицом заявлений. Факт регистрации прав 22.03.2007г. представитель ООО «Капитал Инвест» в судебном заседании подтвердил.

Ссылка заявителя о том, что регистрирующий орган нарушил право заявителя на свободу заключения договора, в связи с чем, он был вынужден заключить дополнительное соглашение № 1 от 15.02.2007г. к договору аренды № 59994, которым срок аренды был увеличен до 2-х лет, не нашел своего подтверждения в суде. Регистрирующий орган не является стороной по договору аренды, а дополнительное соглашение заявитель заключил самостоятельно, что подтвердил в судебном заседании.

Также заявитель просит взыскать убытки в виде понесенной госпошлины в сумме 7500 руб., которую он заплатил за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Заявитель обосновывает свою позицию по возмещению убытков фактически понесенными расходами по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора аренды земельного участка в размере 7500 руб., которая является необходимой для обращения в регистрирующий орган в соответствии с п.4 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 1082 Гражданского кодекса РФ установлено, что удовлетворяя требования о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре или возместить причиненные убытки.

На основании п.2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, под убытками, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было бы нарушено (упущенная выгода).

Суд пришел к выводу о том, что для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинную связь между двумя первыми элементами; вину причинителя вреда.

Анализ правовой ситуации не позволяет суду сделать вывод о том, что заявителю причинен вред, доказана вина ответчика и стороны являются субъектами спорных отношений. В данном случае в действиях ответчика нет ни одного признака состава гражданского правонарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.п. 20 пункта 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимости организациями в сумме 7500 руб. За государственную регистрацию договора аренды № 59994 от 20.12.2006г. заявитель заплатил госпошлину. Регистрация прав была произведена 22.03.2007г.

В силу п.1 ст.333.16 Налогового кодекса РФ госпошлина-это сбор, уплачиваемый лицами при обращении в государственные органы за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных нормами главы 25.3 Налогового кодекса РФ.

Утверждение заявителя о том, что уплата госпошлины является убытками для Общества, ссылаясь на нормы гражданского законодательства суд считает неправомерным и несоответствующим положениям налогового законодательства, в котором установлены основания взимания госпошлины, порядок уплаты и возврата госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110,167-170,180.201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В заявленных требованиях ООО «Капитал Инвест» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья О.В.Чернова