Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 (далее – истец), имеющий статус индивидуального предпринимателя, обратился в арбитражный суд с иском к Товариществу собственников жилья «Вымпел» (далее – ответчик, ТСЖ «Вымпел») о признании решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья «Вымпел» дома №17 по ул.Иванова от 04.07.2010 в части пунктов 3 и 4 – утверждение проекта сметы на 2010 год, разделение затрат на содержание общего имущества, капитальный и текущий ремонт дома, согласно сметы 2010 г. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование иска истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 307,5 кв.м. №65-81 Секция А цокольного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Из предъявленного 15.07.2010 счета на оплату содержания имущества многоквартирного дома истец узнал о значительном увеличении платежей по сравнению с предшествующим периодом.

По запросу истца председатель ТСЖ «Вымпел» представила ФИО1 протокол заочного голосования общего собрания членов ТСЖ «Вымпел», из которого следует, что проводилось заочное голосование членов ТСЖ «Вымпел» в период с 24.06.2010 по 02.07.2010 по ряду вопросов, в том числе - по вопросам утверждения проекта сметы доходов и расходов на 2010 год и разделению затрат на содержание общего имущества.

Не согласившись с разделением затрат на содержание и ремонт общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений по принципу «удовлетворения нужд» тех или иных групп собственников, полагая что, данные решения противоречат положениям ст.249 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец заявил исковые требования о признании недействительными решений общего собрания членов ТСЖ «Вымпел» дома №17 по ул.Иванова от 04.07.2010 в части пунктов 3 и 4 – утверждение проекта сметы на 2010 год, разделение затрат на содержание общего имущества, капитальный и текущий ремонт дома, согласно сметы 2010 года.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали.

Ответчик отзывом на иск и его представители в судебном заседании требования не признали, указывая на неподведомственность спора арбитражному суду, мотивируя свои возражения тем, что ТСЖ «Вымпел» не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 №307, истец обязан самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, обязан за свой счет содержать и обслуживать внутренние инженерные сети, по которым собственникам цоколя доставляются коммунальные услуги, на собственников нежилых помещений не распространяется действие постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, которым утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Ответчик полагает, что ТСЖ «Вымпел» обязано оказывать услуги только по обслуживанию общего имущества, используемого собственниками жилых помещений. Исходя из данного подхода и было принято решение на общем собрании членов ТСЖ «Вымпел» о разделении бремени расходов – затраты на содержание общего имущества, используемого только жильцами, отнесены полностью на счет жильцов, затраты на содержание мест общего пользования, принадлежащих собственникам нежилых помещений, отнесены на счет собственников нежилых помещений, размер обязательных расходов в отношении общего имущества, которым собственники жилых и нежилых помещений пользуются совместно, был рассчитан пропорционально доле принадлежащего собственникам помещений в общей площади дома, согласно ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле доказательства, заслушав объяснения их представителей в судебном заседании, арбитражный суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем членства собственников помещений в Товариществе собственников жилья в соответствии с разделомVI Жилищного кодекса Российской Федерации, путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с Товариществом собственников жилья - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (пункт 33 Правил №491).

В соответствии с частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, доля которых определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

ТСЖ «Вымпел» зарегистрировано при создании 18.10.2002, устав ТСЖ «Вымпел» в новой редакции утвержден решением заочного голосования собственников помещений жилого дома по адресу: <...>, протокол №1 от 26.02.2008 (л.д. 38, 79 – т.1). Предметом деятельности товарищества является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, расположенным по адресу: г.Новосибирск, Советский район, ул.Иванова, дом 17 (устав – л.д.80, т.1).

ФИО1 является собственником нежилых помещений общей площадью 307,5 кв.м, расположенных в многоквартирном доме по ул.Иванова, дом 17, и членом ТСЖ «Вымпел», имеет статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается его заявлением о принятии в члены ТСЖ, что соответствует ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, свидетельствами о регистрации права (л.д. 27-36, т.1). Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Решениями общего собрания членов ТСЖ «Вымпел» от 04.07.2010 (пункты 3,4), проведенного в форме заочного голосования, утвержден проект сметы 2010 г., разделены затраты на содержание общего имущества, капитальный и текущий ремонт дома согласно сметы 2010 г. следующим образом:

а) расходы на содержание общего имущества (подвал, техэтаж, фасад, кровля, наружные инженерные сети и т.д.), служащие для удовлетворения нужд собственников помещений цокольного этажа и собственников квартир, разделить между всеми собственниками дома пропорционально доле принадлежащей им площади в общей площади помещений дома;

б) расходы на содержание общего имущества, предназначенного по проекту и служащего для удовлетворения нужд собственников помещений цоколя (внутренние инженерные сети и оборудование цоколя, придомовая территория со стороны входов в цоколь: входные зоны, тротуар, лестницы, газоны, автостоянки, приямки, места общего пользования цоколя и т.д.) разделить между собственниками помещений цокольного этажа пропорционально доле принадлежащего собственнику помещения в суммарной площади помещений цоколя;

в) расходы на содержание общего имущества, предназначенного по проекту и служащего для удовлетворения нужд собственников квартир (внутренние инженерные сети и оборудование жилой части дома, подъезды, придомовая территория со стороны подъездов: газоны, парк, автостоянки, детская площадка и т.д.) разделить между собственниками квартир пропорционально доле принадлежащей собственнику квартиры в суммарной площади квартир.

Истец, являясь членом ТСЖ «Вымпел», не был извещен надлежащим образом о проведении общего собрания членов ТСЖ «Вымпел» в форме заочного голосования, не принимал участия в голосовании по вопросам повестки дня. Данное обстоятельство ответчик не оспорил – в материалы дела не представлены доказательства надлежащего извещения истца о проведении общего собрания и его участия в собрании.

Согласно ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). В уведомлении указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания (ч. 1, 2 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации). Аналогичные положения содержатся и в п. 8.8. устава ТСЖ «Вымпел».

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, в течение шести месяцев со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из оспариваемых истцом решений собрания членов ТСЖ «Вымпел» от 04.07.2010 (пункты 3,4), при доле собственников нежилых помещений в размере 12,11%, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, установлен без соблюдения принципа соразмерности долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (22%, 50% - пункты 1.10 2.18 проекта сметы, 42,5%, 49%, 17%, 100% - п. 2.10 сметы, 19%, 32%, 90%). При принятии решений собрания членов ТСЖ «Вымпел» от 04.07.2010 по пунктам 3 и 4, высший орган управления ТСЖ применил расчет, исходя из «удовлетворения нужд собственников помещений цокольного этажа и собственников квартир».

Данный подход противоречит ст.ст. 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В постановлении от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Ответчиком при определении размера взносов на содержание общего имущества учтены и расходы по содержанию придомовой территории (земельного участка, на котором расположено здание, и прилегающей к нему территории). Вместе с тем, из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 28.04.2011 следует, что в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на земельный участок, расположенный по адресу <...>, отсутствуют.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

Сторонами не оспаривается, уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 28.04.2011 подтверждается отсутствие в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом, проведения государственного кадастрового учета, соответственно у ответчика отсутствовали основания для его отнесения к общему имуществу собственников помещений жилого дома.

На момент принятия решений собранием членов ТСЖ «Вымпел» от 04.07.2010 не был определен и состав общего имущества дома, как того требуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (пункт 1).

Состав общего имущества с распределением по принципу принадлежности собственникам жилых и нежилых помещений, определен Положениями о составе общего имущества, утвержденными общим собранием собственников дома №17 по ул.Иванова, проводимого в форме заочного голосования, 11.02.2011, после принятия оспариваемых решений.

Иные доказательства, представленные ответчиком (техническая документация, договоры с энергоснабжающими организациями, с иными организациями, оказывающими услуги, договоры с подрядными организациями, сведения о фактических затратах на содержание общего имущества) представлены ТСЖ «Вымпел» в целях обоснования доводов о правомерности определения размеров обязательных платежей на содержание общего имущества исходя из принципа «удовлетворения нужд» тех или иных групп собственников, оцениваются судом в качестве дополнительных доказательств, свидетельствующих о несоответствии установленного размера обязательных платежей на содержание общего имущества положениям ст.ст. 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательствами, представленными в материалы дела подтверждено, что истец, являющийся членом ТСЖ «Вымпел», не был надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства и устава товарищества уведомлен о проведении общего собрания членов товарищества в форме заочного голосования, решения, принятые по результатам которого датированы 04.07.2010, участия в собрании не принимал, по вопросам повестки дня собрания не голосовал, следовательно, вправе в судебном порядке оспаривать принятые на собрании решения.

Поскольку общее собрание членов созвано и проведено с нарушениями требований, установленных к порядку его созыва и проведения, в результате чего нарушены права истца на участие в управлении делами товарищества, на общем собрании приняты решения по пунктам 3, 4, противоречащие ст.ст. 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, допущенные нарушения являются существенными, необоснованно увеличивают затраты истца на содержание общего имущества, влекут недействительность принятых на этом собрании и оспариваемых истцом решений, в связи с чем исковые требования признаются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

При рассмотрении вопроса подведомственности настоящего спора арбитражному суду суд исходит из следующего.

Спор возник между физическим лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, и юридическим лицом из гражданских правоотношений и носит экономический характер.

Поскольку определением Советского районного суда Новосибирска Новосибирской области от 17.11.2010 производство по иску ФИО1 к ТСЖ «Вымпел» о признании незаконным решения общего собрания прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции, в результате чего ФИО1 был лишен гарантированного ст. 47 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту в порядке гражданского судопроизводства, арбитражный суд признал необходимым и возможным рассмотрение данного спора.

Распределение судебных расходов производится по правилам статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья «Вымпел» дома №17 по ул.Иванова от 04.07.2010 в части пунктов 3 и 4 – утверждение проекта сметы на 2010 год, разделение затрат на содержание общего имущества, капитальный и текущий ремонт дома, согласно сметы 2010 года.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Вымпел» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Г. Хлопова