Гражданский кодекс часть 1

поступило заявление о признании недействительным отказа Мэрии г. Новосибирска в выдаче ООО «Эко-воздух» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район ул. Депутатская, 11 стр, Депутатская11/1 стр, Депутатская, 11/2 стр., оформленный уведомлением от 03.04.2013 № 772, об обязании Мэрии г. Новосибирска устранить допущенные нарушения прав заявителя путем выдачи разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства.

Заявленные требования мотивированы тем, что обществом представлены все необходимые документы для получения разрешения на строительство и у Мэрии г. Новосибирска не имелось оснований для отказа в его выдаче

Мэрия г. Новосибирска с требованиями не согласилась, ссылаясь на несоответствие представленных обществом документов, требованиям Градостроительного Кодекса РФ.

Как видно из материалов дела, ООО «Эко-воздух» обратилось в УАСИ Мэрии г. Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Депутатская.

Уведомлением Мэрии г. Новосибирска от 03.04.2013 № 772 обществу отказано в выдаче разрешения на строительство, несогласие с которым явилось основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы заявления и отзыва на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 6 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается, в частности, органом местного самоуправления.

В части 7 указанной статьи Кодекса установлен перечень необходимых документов, представляемых в уполномоченный орган застройщиком для получения разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации; а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса); 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Согласно части 8 статьи 51 ГрК РФ к заявлению, указанному в части 7 настоящей статьи, может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

В соответствии с частью 10 статьи 51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

Согласно части 11 указанной статьи Кодекса уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, в частности, орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к разрешению; 2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; 2) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, в том числе орган местного самоуправления, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Таким образом, перечень случаев отказа в выдаче разрешения носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.

Судом установлено, что строительство объекта должно осуществляться на земельных участках с кадастровыми номерами № 54:35:021205:19,54:35:021205:15,находящихся на праве собственности ООО «Эко-воздух», и 54:35:021205:148 - на праве аренды ООО «Эко-воздух». Вместе с тем, в проекте отражено, что ООО «Эко-воздух» будет использовать дополнительный земельный участок, площадью 485 кв. м, с кадастровым номером 54:35:021205:151 для организации строительства многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный вдоль улицы Депутатская в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Между тем, договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021205:151заключен между мэрией г. Новосибирска и ООО «Эко-воздух» 26 апреля 2013 года за номером 115706-р сроком на три года, т. е. после получения уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство. С учетом изложенного, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021205:151 как основание для отказа в выдаче соответствующего разрешения является законным и обоснованным.

Статья 48 Градостроительного кодекса РФ, определяет состав проектной документации объектов капитального строительства (разделы). Часть 12 указанной статьи предусматривает включение иных разделов проектной документации, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами № 54:35:021205:19, 54:35:021205:15, 54:35:021205:148 предусматривают, что указанные земельные участки находятся в границах охранной зоны № 20 и зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности № Р 19-1. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, включенных в реестр, и выявленных объектов культурного наследия землеустроительные, земляные, строительные,мелиоративные, хозяйственные и иные работына территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения экспертизы проектной документации.

Во исполнение ч. 7 ст. 51 Кодекса, застройщик должен представить в управление, в том числе, заключение экспертизы в отношении проектной документации.

В соответствии с ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям техническихрегламентов, втом числесанитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия,требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

В заключении ООО «Сибирский центр экспертизы и оценки соответствия», осуществивший негосударственную экспертизу проектной документации объекта капитального строительства, не дана оценка соответствия документации по соблюдению требований государственной охраны объектов культурногонаследия, включающей, в том числе, оценкусоответствия режимовиспользования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Новосибирской области, утвержденных постановлением № 46-па.

ООО «Эко-воздух» не обеспечило меры для сохранности объекта культурного наследия, в составе проектной документации объекта также отсутствует раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, регламентированный ст. 36 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Исходя из анализа указанных норм, застройщик обязан представить для получения разрешения на строительство экспертное заключение о соответствии проекта всем техническим регламентам. Поскольку, представленное заключение от 02.03.2012 № 254/42 таковым не является, потому что, не включает оценку проекта требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, суд считает, что Мэрия г. Новосибирска правомерно указала застройщику на необходимость представления такого заключения, как документа для выдачи соответствующего разрешения.

В судебном заседании заявителем представлено положительное заключение негосударственной экспертизы в котором имеется раздел 2.3.10 обеспечение сохранности объектов культурного наследия и ландшафтно-визуального анализа от 19.11.2013. Однако, указанное заключение было получено обществом после вынесения Мэрией г. Новосибирска оспариваемого уведомления, а потому, не может быть принято в качестве основания для обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ застройщик должен представить Раздел проектной документации «Пояснительная записка», отсутствие которой влечет отказ в выдаче разрешения на строительство. Вместе с тем, указанный раздел должен соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством, а именно:

В соответствии с ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Часть 12 указанной статьи определяет состав проектной документации объектов капитального строительства. Раздел «Пояснительная записка» должен быть представлен застройщиком с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

Согласно п. 10 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 22.04.2013, с изм. от 30.04.2013) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", Раздел 1 "Пояснительная записка" должен содержать в том числе, исходные данные и условия для подготовки проектной документации на объект капитального строительства (подпункт «б» пункта 10). В пояснительной записке указываются реквизитыследующих документов:

- технические условия, предусмотренные частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования. Часть 11 Постановления предусматривает, что документы (копии документов,оформленные в установленном порядке), указанные в подпункте "б" пункта 10 Настоящего Положения, должны быть приложены к пояснительной записке в полном объеме.

Согласно пояснений Мэрии г. Новосибирска на практике сетевая организация направляет заполненный и подписанный ею проект договора на технологическое присоединение в 2 экземплярах и технические условия как неотъемлемое приложение к этому проекту договора в течение 30 дней с даты получения заявки. Договор считается заключенным с даты поступления подписанного заявителем договора в сетевую организацию.

Отсутствие в технических условиях ссылки на дату заключения договора на технологическое присоединение дает основание полагать, что договор не заключен, а в Пояснительной записке приложен лишь проект технических условий, направленный в свое время, сетевой организацией в адрес ООО «Эко-воздух». Судом установлено, что в представленных ТУ ОАО «РЭС» от 26.10.2011 и от 06.11.2011 отсутствуют указания на дату договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Доказательств обратного, обществом не представлено.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что Раздел «Пояснительная записка» представленный застройщиком правомерно не принят во внимание УАСИ Мэрии г. Новосибирска, поскольку представленные ООО «Эко-воздух» технические условия по электроснабжению и теплоснабжению оформлены с нарушением требований Градостроительного кодекса РФ, Постановления № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", установленного порядка, а именно: в отсутствие их реквизитов.

В соответствии с ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса, одним из оснований для отказа в выдаче разрешения является несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, Градостроительные планы содержат, в том числе, требования о том, что архитектурно-строительное проектирование необходимо осуществлять путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся или реконструируемым, с размещением всех элементов благоустройства, необходимых для их эксплуатации (проезды, дорожки, площадки и другие элементы благоустройства), в границах принадлежащего застройщику земельного участка и в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от24.06.2009 №1288,Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Местными нормативами градостроительного проектирования г. Новосибирска, утвержденными постановлением мэра от 23.07.2007 № 563-а (стр. 5-6 Планов).

Приложенные в Разделе 1 проектной документации «Пояснительная записка»

а) свидетельство о праве собственности ООО «Эко-воздух» на земельный участок 54:35:021205:19 отражает категорию земель: земли населенных пунктов – занимаемый жилым домом.Площадь: 558 кв. м.

б) кадастровый паспорт указанного земельного участка от 29.06.2012 № 54/201/12-102809 (пункт 9) отражает разрешенное использование: занимаемый жилым домом.

Градостроительный план № Ru 543030002971, утвержденный постановлением Мэрии города Новосибирска от 09.10.2012 № 10116 среди множества видов разрешенного использования указанного земельного участка не содержит использование: занимаемый жилым домом.

Аналогичная ситуация и с земельным участком с кадастровым номером 54:35:021205:15, а именно: градостроительный план № Ru 543030002970, утвержденный постановлением Мэрии города Новосибирска от 09.10.2012 № 10117 среди множества видов разрешенного использования указанного земельного участка не содержит использование: для эксплуатации жилого дома.

Нарушены положения ст. 25 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, поскольку земельные участки, на которых планируется строительство объекта, расположены в зоне застройки делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1) и в части первой указанной статьи, определяющей виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для данной зоны, отсутствует разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что разрешенное использование земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021205:19 и 54:35:021205:15 не соответствует требованиям правил землепользования и застройки города Новосибирска, соответственно, и градостроительному плану.

Сучетом изложенного, формулировка Мэрии г. Новосибирска в уведомлении об отказе «не соответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка» является правомерной.

В соответствии с ч. 11 ст. 51 Кодекса одной из обязанностей УАСИ при выдаче разрешения на строительство, является проверка соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Согласнос постановлением мэрии города Новосибирска от 20.03.2013 № 2584 «О предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства», ООО «Эко-воздух» представлено разрешение в части увеличения максимального процента застройки с 40 % до 70% в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021205:19.

В соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка № Ru 543030002970 с кадастровым номером 54:35:021205:15,утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 09.10.2012 № 10117, минимальный процент застройки в границах указанного земельного участка - 25 %.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска и картой градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» земельные участки, на которых планируется строительство объекта, расположены в зоне застройки делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

В соответствии с п. 4 ст. 25 Правил, минимальный процент застройкидля указанной зоны в границах земельного участка, определяется какотношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, кроме земельных участков для индивидуальных жилых домов, объектов дошкольного образования - 25% (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов), максимальный процент застройкив границах земельного участка, определяется какотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - 70% (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов).

Расчет: земельный участок 54:35:021205:19.

Площадь застройки - 403,0 кв. м (в основных технико-экономических показателях по проекту, стр. 14 «Пояснительной записки») отражает суммарную площадь застройки сразу двух земельных участков 15 и 19, что недопустимо;

С учетом Проекта организации строительства (шифр 04-2012-1-ПОС), площадь застройки жилого дома с помещениями общественного назначения и поземной автостоянкой, расположенных на земельном участке 19- 388 кв. м, площадь застройки подземной автостоянки (выход), расположенной на земельном участке 15- 14,5 кв. м. 388+14,5=403 (округление)

Вместе с тем, площадь застройки рассчитывается применительно к конкретному земельному участку.

Кроме того, проектировщиком при подсчете площади застройки на земельном участке 19 не учтены площади крылец жилого дома с помещениями общественного назначения, соответственно площадь застройки - 388 сформирована неверно. Согласно приложения В.1.5. СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778), площадь застройки здания определяетсякак площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том
числе крыльцаи террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.

В соответствии с планом 1 этажа (04-2012-1-АР л.2): в осях -5: площадь пандуса составляет 1,5x1,1=1,65; площадь крыльца составляет 3x1,5=4,5; в осях 2-3: площадь крыльца составляет 1,5x1,8=2,7; в осях 1/1-3: площадь крыльца 1,5x8,5=12,75; Итого площадь крылец составляет: 1,65+4,5+2,7+12,75=21,6 кв.м.. Площадь здания - 388 + площадь крылец - 21,6 = 409,6- площадь застройки на земельном участке 54:35:021205:19.

Площадь земельного участка (54:35:021205:19) - 558кв. м (в градостроительном плане);

409,6 / 558 х100 % = 73,4 % > 70 %.

Таким образом, процент застройки земельного участка 54:35:021205:19 составляет 73,4 %, что превышает указанный в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (70%).

Расчет: земельный участок 54:35:021205:15.

Площадь застройки - 14,5 кв. м (Проект организации строительства (шифр 04-2012-1- ПОС). Площадь земельного участка - 219 кв. м (в градостроительном плане); 14,5 / 219 х100 % = 6,6 % < 25 %.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:021205:15 составляет 6,6 %, что меньше минимального (25%), установленного градостроительным планом земельного участка № Ru 543030002970.

Таким образом, процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:021205:19 составляет - 71 %, что превышает указанный в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (70 %);

-процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:021205:15 составляет - 3 %, что меньше минимального (25%), установленного градостроительным планом земельного участка.

При этом, образец уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство, утвержденный постановлением мэрии города Новосибирска от 15.09.2011 N 8484 (ред. от 22.10.2012) "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по подготовке и выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства" не предусматривает отражение в нем расчетов процентов застройки земельного участка.

Таким образом, при расчете максимального процента застройки по спорным земельным участкам УАСИ правомерно применила указанные выше положения норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения,

Вывод УАСИ Мэрии г. Новосибирска о том, что строительство указанного объекта не обеспечивает благоприятную среду обитания жителей близлежащего дома, расположенного по ул. Ленина, 15, документально не подтвержден, а потому не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Вместе с тем, остальные основания, изложенные в уведомлении об отказе в выдаче разрешения на строительство: отсутствие документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, не соответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка подтверждены материалами дела, документально не опровергнуты заявителем, в связи с чем, у Мэрии г. Новосибирска отсутствовали правовые основания для выдачи ООО «Эко-воздух» разрешения на строительство.

При указанных выше обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

Государственная пошлина относится на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167-170, 201 АПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение может быть подана жалоба в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия.

Судья Г.М. Емельянова