Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Гранкиной Л.Н., при ведении протокола судебного заседания судьей Гранкиной Л.Н. рассмотрев материалы дела

по иску: ОАО «Востоктрансэнерго», г. Новосибирск,

ответчик: ОАО «Передвижная энергетика», г. Москва,

третьи лица:

1) Мэрия г. Новосибирска (в лице Департамента земельных и имущественных отношений), г. Новосибирск,

2) ГУ АТП СО РАСХН, п. Краснообск, Новосибирская область

о регистрации смены залогодержателя по ипотеке.

В присутствии полномочных представителей лиц, участвующих в деле (ст.ст. 59-63 АПК РФ):

от истца: ФИО1 дов. от 17.10.07 г. (на 3 года) – по договору,

от ответчика: ФИО2 дов. от 17.10.07 г. №06/073-07 (на 1 год) – по договору,

от третьих лиц:

1) не явился, извещен,

2) ФИО3 дов. от 26.02.08 г. (на 1 год) – по договору.

При рассмотрении дела в открытом судебном заседании в порядке ст.ст. 4, 41, 49, 27, 51, 133-137, 131, 121, 138, 123, 162, 89, 64-68, 71, 75, 155, 158, 159, АПК РФ арбитражным судом

УСТАНОВЛЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА:

Иск заявлен о регистрации смены залогодержателя по ипотеке в силу закона на объект незавершенного строительства – 9-ти этажный кирпичный жилой дом на 159 квартир по ул. Печатников в Советском районе г. Новосибирска (свидетельство о государственной регистрации права серии АА-54 № 0003501, запись регистрации № 54-01/00-32/1999-126) на ОАО «Востоктрансэнерго» (ст. 4 АПК РФ, ст.ст. 165, 334, 352, 384, 488 ГК РФ, ст.ст. 20, 47, 76 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.09.1998, ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997).

Право на иск обосновано договором от 11.03.1999 между ОАО «Передвижная энергетика» (продавец, залогодержатель) и ГУ АТП СО РАСХН (получатель, залогодатель) купли-продажи незавершенного строительством 9-ти этажного кирпичного жилого дома на 159 квартир по ул. Печатников в Советском районе г. Новосибирска, который, по мнению истца, является куплей-продажей товара в кредит, что в силу ст.ст. 334, 488 ГК РФ (п. 5) влечет, в силу закона, признание с момента передачи товара покупателю до его оплаты продавцу, этого товара в залоге у продавца. Иное в договоре не предусмотрено.

Право на иск обосновано фактом регистрации покупателем его права собственности на объект недвижимости, незавершенное строительство, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации серии АА-54 № 0003501, регистрационная запись № 54 – 01/00-32/1999-126 от 14.04.1999 г.

Согласно ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», Инструкции «О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста РФ № 213 от 15.06.2006, зарегистрированной в Минюсте РФ 28.06.2006 за № 7974, в момент госрегистрации права собственности за покупателем учреждение юстиции обязано осуществить госрегистрацию законной ипотеки в отношении указанного объекта недвижимости. В настоящее время первая очередь строительства указанного жилого дома введена в эксплуатацию, однако расчет по обеспеченному залогом обязательству, как утверждает истец, не произведен (см. постановление Мэрии г. Новосибирска № 1093 от 28.09.2005.). Изменение предмета ипотеки в период ее действия, отсутствие описания изменений предмета ипотеки не означает физической или юридической гибели предмета залога (ст. 352 ГК РФ).

Согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотекой могут быть обеспечены обязательства купли-продажи в кредит незавершенного строительством жилого здания, без регистрации изменений и дополнений в описание предмета ипотеки на построенное жилое здание.

Погашение записи об ипотеке, в случае завершения строительства, самим учреждением юстиции не предусмотрено законом.

Также право на иск основано на договоре уступки права требования от 05.09.2001 между истцом и ответчиком по делу, по договору купли-продажи от 11.03.1999, в том числе в части ипотеки, обеспечивающей погашение обязательств покупателя по оплате квадратными метрами общей площади квартир после сдачи дома в эксплуатацию ( ст.ст. 382, 389, 384 ГК РФ).

Поскольку ответчик, как утверждает истец, уклоняется с момента заключения договора уступки (цессии) от госрегистрации смены залогодержателя, то истец вынужден обратиться за защитой своих интересов в арбитражный суд, выбрав для себя такой реальный способ защиты (ст. 165 ГК РФ, ст. 16 ФЗ-122 от 21.07.1997).

Способы защиты нарушенных прав, в том числе данный, который избрал истец, соответствуют ст.ст. 2, 8-12, 130, 131, 165, 219, 223, 224, 334-336, 338, 340, 355, 382, 384, 385, 388, 389 ГК РФ. Ипотека – особенный вид залога, в том числе в части госрегистрации смены залогодержателя, с учетом предмета залога, в данном случае – это объект, незавершенный строительством, проданный с отсрочкой платежа, с учетом согласованного сторонами порядка расчетов, средства платежа (п. 1, п. 3 договора от 11.03.1999).

Для регистрации смены залогодержателя необходимо в силу закона о госрегистрации от 21.07.1993 № 122-ФЗ и Инструкции, указанной выше, зарегистрированной Минюстом РФ 28.06.2006 г., волеизъявление истца и ответчика, отношения которых основаны на договоре цессии от 05.09.2001 (должно быть подано в учреждение юстиции два заявления, так как ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности (ст.ст. 5, 69 Закона об ипотеке от 16.07.1998, разделы IV. «Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона», VI. «Порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой» Инструкции, зарегистрированной Минюстом РФ 28.06.2006 г.). Дата госрегистрации права собственности – является датой госрегистрации ипотеки.

Датой внесения записи о смене залогодержателя при уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству является дата внесения данной записи в Единый государственный реестр прав. В подтверждение внесения такой записи выдается учреждением юстиции выписка из Единого государственного реестра прав (ст.ст. 7,8 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Определением от 14.09.2007 арбитражный суд привлек к участию в деле заинтересованных лиц: Мэрию г. Новосибирска (в лице уполномоченного органа – Департамента земельных и имущественных отношений, с учетом права аренды на земельные участки, под строящимся жилым домом) и ГУ АТП СО РАСХН – покупателя по договору от 11.03.1999 (собственника строящегося объекта недвижимости – залогодателя, право собственности зарегистрировано 14.04.1999 на основании договора купли-продажи от 11.03.1999).

Ответчик в отзыве от 01.11.2007, ссылаясь на ст.ст. 422, 424 ГК РФ, считает, что договор от 05.09.2001 (цессии) не имеет условия возмездности, следовательно, не заключен. В отзыве от 11.06.2008 ответчик просит в иске отказать, ссылаясь на то, что истец выбрал незаконный способ защиты. При этом ответчик не представил доказательств признания незаключенными, недействительными оба договора: от 11.03.1999 г., от 05.09.2001, не оспорил права собственности ГУ АТП СО РАСХН на данный объект недвижимости, не представил доказательств реального своего волеизъявления, направленного на госрегистрацию смены залогодержателя.

Из представленных в дело судебных актов суда общей юрисдикции Советского района г. Новосибирска о признании за гражданами-инвесторами права собственности на конкретные квартиры в жилом доме по ул. Печатников, 6 в Советском районе, следует, что эти квартиры находятся в той части дома, которая принята в эксплуатацию и указано на то, что на 2006 год договор ипотеки не заключался, а договор купли-продажи от 11.03.1999 (с отметкой о регистрации права собственности ГУ АТП СО РАСХН) и право собственности ГУ АТП СО РАСХН на незавершенный строительством объект не оспаривались, то есть представленные судебные акты подтверждают, что права граждан-инвесторов на конкретные квартиры в жилом доме, сданном в эксплуатацию, не относятся к договору купли-продажи, следовательно, и к цессии от 05.09.2001 между истцом и ответчиком по данному делу. Допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих права собственности иных лиц на спорный объект недвижимого имущества, незавершенный строительством, и иных лиц на ипотеку – нет.

В связи с доводами ответчика истец представил письменные пояснения по иску, подтверждая, что даже на протяжении рассмотрения данного дела в арбитражном суде, не оспаривая по существу цессию, ипотеку, право собственности залогодателя как спорный объект незавершенный строительством, ответчик не заявил о намерении зарегистрировать в установленном порядке переход права залогодержателя к истцу (ст. 10 ГК РФ), что свидетельствует о недобросовестности ответчика и невозможности без суда защитить истцу свои интересы.

Мэрия отзыв по иску не представила, не пояснив свои интересы к предмету ипотеки.

ГУ АТП СО РАСХН отзыв не представило, в судебных заседаниях представитель данного третьего лица признавал обоснованность исковых требований истца, что отражено в протоколах судебных заседаний, подтверждая, что данному третьему лицу не известны обстоятельства признания незаконными, не заключенными указанные договоры, либо незаконное право данного третьего лица, залогодателя.

При указанных выше обстоятельствах, с учетом указанных выше правовых обоснований фактических обстоятельств, не оспоренных лицами, участвующими в деле, как в части ипотеки, предмета ипотеки, цессии, так и в части права собственности на спорный объект недвижимого имущества и существующих у истца неустранимых его силами препятствий в смене залогодержателя, что нарушает его законные права (ст. 4 АПК РФ), иск подлежит удовлетворению полностью.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика по правилам ст.ст. 101, 102, 103, 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 166-170, 177, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Зарегистрировать смену залогодержателя по ипотеке на объект незавершенного строительством – 9-ти этажный кирпичный жилой дом на 159 квартир по ул. Печатников в Советском районе города Новосибирска (свидетельство о государственной регистрации права серии АА-54 № 0003501, запись регистрации № 54-01/00-32/1999-126) – на ОАО «Востоктрансэнерго».

Расходы по госпошлине отнести на ответчика.

Взыскать с ОАО «Передвижная энергетика», г. Москва в пользу ОАО «Востоктрансэнерго», г. Новосибирск 2000 руб. госпошлины по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Датой принятия судебного акта считается дата изготовления решения в полном объеме.

Не вступившее в законную силу решение арбитражного суда обжалуется в месячный срок в апелляционном порядке.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда обжалуется в двухмесячный срок в кассационном порядке.

Судья Л.Н. Гранкина