Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.Л. Амелешиной, при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Е.В. Цилковской, секретарем судебного заседания Е.В. Облогиной, рассмотрев в судебном заседании в здании арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, улица Нижегородская, 6, помещение №535, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «У дома», г. Новосибирск, о взыскании 9 429 180 руб. 00 коп., при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО2, доверенность от 18.04.2013; ответчика: ФИО3, адвоката, доверенность от 31.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «У дома» о взыскании 9 429 180 руб. 00 коп., в том числе:

-по договору аренды №106/2012 от 16.07.2012: -7 540 000 руб. 00 коп. долга по базовой арендной плате за период с октября 2012 г. по 31.03.2013; -155 193 руб. 61 коп. долга по переменной части арендной платы за период январь, март 2013 г.; -1 066 004 руб. 00 коп. договорной пени за период с 06.08.2012 по 18.04.2013 в связи с просрочкой оплаты аренды в соответствии с пунктом 6.2 договора, -23976 руб. 00 коп. пени за период с 01.04.2013 по 18.04.2013 в соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков освобождения помещения на основании пункта 6.3 указанного договора аренды;

-799 200 руб. 00 коп. задолженности за фактическое пользование нежилыми помещениями в период с 01.04.2013 по 18.04.2013.

В связи с уменьшением истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) размера искового требования о взыскании пени за просрочку оплаты аренды до 930284 руб. за период с 06.08.2012 по 31.03.2013, цена иска составила 9 448 653 руб. 61 коп.

Исковое заявление обосновано статьями 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано нарушением ответчиком обязательства по оплате аренды, фактического пользования помещением, возврату помещения после расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства истец поддержал заявленные требования.

Ответчик, не отрицая наличие задолженности по договору аренды, отклонил исковые требования как необоснованные.

Возражения ответчика по иску сводятся к тому, что в о исполнение условий Договора аренды №106/2012 от 16.07.2012 ООО «У дома» на расчетный счет Арендодателя перечислило 666 000 руб. обеспечительного платежа, что подтверждается платежным поручением №834876 от 08.10.2012. Однако, указанная сумма безосновательно не зачтена истцом в погашение долга при расчете взыскиваемой задолженности. В нарушение пункта 3.4 договора истцом не представлены первичные документы, подтверждающих потребление электро- тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения по стоимости (тарифам), установленной организациями, оказывающими услуги по предоставлению коммунальных услуг, следовательно, требование о взыскании долга по переменной части арендной платы документально не подтверждено. В связи с расторжением сторонами договора аренды №106/2012 с 01.04.2013 обязательства по уплате арендных платежей и неустойки прекратились с 01.04.2013, нежилые помещения ответчиком освобождены. Поэтому являются необоснованными требования истца о взыскании 799 200,00 руб. задолженности за фактическое пользование нежилыми помещениями за период с 01.04.2013 по 18.04.2013 и 23 976,00 руб. пени за период с 01.04.2013 по 18.04.2013 в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды за просрочку возврата нежилых помещений. В соответствии с частью 1 статьи 407 ГК РФ Арендатор надлежащим образом выполнил процедуру расторжения договора аренды, предоставил истцу возможность проверки возвращаемого помещения. Статьями 622, 655 ГК РФ, договором аренды не предусмотрено право арендодателя отказываться от принятия помещения. Иное в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 ГК РФ, означало бы принуждение ответчика к пользованию помещением вопреки его воле. В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств пользования ответчиком арендованным имуществом в период после расторжения договора аренды, а именно с 01.04.2013. При отсутствии факта пользования помещением со стороны арендатора и расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном договором аренды, арендная плата с 01.04.2013 и пени взысканию не подлежат.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 30.07.2013 до 05.08.2013.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 16.07.2012 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «У дома» (арендатор) заключен договор аренды № 106/2012 (далее – договор), в установленном порядке зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Срок аренды составляет 3 года с момента подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилые помещения общей площадью 1 110,00 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома №14/1 по ул. Громова в Кировском районе города Новосибирска.

Во исполнение договорных обязательств истец передал, а ответчик принял имущество, поименованное в пункте 1.1 договора, что подтверждено актом приема-передачи от 16.07.2012.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата состоит из базовой и переменной части. Арендная плата начисляется с 01.08.2012. Базовая часть арендной платы за период с 01.08.2012 по 01.11.2012 составляет 1 000 руб. за 1 кв.м. в месяц, НДС не предусмотрен. Начиная с 01.11.2012 года базовая часть арендной платы составляет 1 200 руб. за один кв.м. в месяц, НДС не предусмотрен (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды №106/2012 от 16.07.2012 арендатор не позднее 05.08.2012 обязуется перечислить обеспечительный платеж в размере 666 000 руб.

Платежным поручением №834876 от 08.10.2012 ответчик перечислил обеспечительный платеж 666000 руб.

Пунктом 3.4 договора аренды определено, что Базовая часть арендной платы уплачивается ежемесячно и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа текущего месяца. Оплата переменной части арендной платы производится в следующем порядке: арендатор обязан перечислять ежемесячно арендодателю авансовый платеж переменной части арендной платы в размере 100% текущего месячного потребления, не позднее 3-го числа текущего месяца. Окончательный расчет производится арендатором в течение 5ти банковских дней, путем выставления Арендодателем счетов, выставленных на основании показаний приборов с приложением копий первичных документов, подтверждающих потребление электро-тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения по стоимости (тарифам), установленными организациями, оказывающими услуги по предоставлению коммунальных услуг. Переменная часть арендной платы составляет стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг, согласно выставленным счетам от арендодателя.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Кредитор вправе требовать от должника исполнения своих обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Ответчик в нарушение принятого на себя обязательства не производил установленные договором платежи в установленном порядке и в сроки в заявленный период.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по внесению арендных платежей образовалась подтвержденная материалами дела задолженность по базовой арендной плате, составляющая 7540000 руб. 00 коп. за период с октября 2012 года по 31 марта 2013 года и 155 193 руб. 61 коп. по переменной части арендной платы за январь и март 2013 года.

Несостоятельны доводы ответчика о недоказанности размера взыскиваемой задолженности по переменной части арендной платы.

Истцом заявлено требование о взыскании переменной части арендной платы в размере стоимости фактически потребленных коммунальных услуг на основании счетов №15 от 22.03.2013, №16 от 18.04.2013.

В подтверждение объема оказанных услуг истцом представлены, в том числе счета-фактуры №В-006586-2046601 от 31.01.2013, №В-020688-2046603 от 31.03.2013, выставленные МУП г. Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ»; счета-фактура №8947-13-Н348690 от 31.01.2013, №58814-13-Н348690 от 31.03.2013, выставленные ОАО «Новосибирскэнергосбыт» на оплату электроэнергии, потребленной в январе, марте 2013 года; показания счетчика потребленной электроэнергии за январь, март 2013; акт №ЦЭС-12/3479 выполнения работ по средствам учета; акт №1 от 31.01.2013 и акт №13 от 31.03.2013 между ТСЖ «Громова» и ИП ФИО1 о выполнении и принятии услуг, оказанных в полном объеме, и отсутствии претензий по объему, качеству и срокам оказания; месячные отчеты о потреблении теплоносителя и тепловой энергии из водяной системы за январь, март 2013 г., сформированные 24.01.2013, 23.03.2013; справки о потреблении воды и сбросе сточных вод Субабонентом – ИП «ФИО1 за январь, март 2013г.; справки о начислении от 31.01.2013, 31.03.2013 за январь, март 2013г. МУП г. Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ» по получателю ТСЖ «Громова»; протокол технического состояния счетчика электрической энергии.

Давая оценку приведенным доказательствам, суд находит их достоверными, взаимно дополняющими друг друга и объективно подтверждающими заявленный истцом объем оказанных ответчику коммунальных услуг, документально не опровергнутых последним в ходе судебного разбирательства.

С учетом положений норм статей 307, 309, 310 ГК РФ, в отсутствие доказательств оплаты, отсутствуют основания для отказа во взыскании долга по коммунальным услугам в судебном порядке.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца 155193 руб. 61 коп. задолженности по переменной части арендной платы за январь, март 2013 года.

Отклоняя возражения ответчика по требованию о взыскании 155 193 руб. 61 коп. долга по переменной части арендной платы, суд не может не согласиться с обоснованным заявлением ООО «У дома» о необходимости определения размера взыскиваемого долга по базовой арендной плате, с учетом внесенного обеспечительного платежа в размере 666000 руб.

По смыслу договора, обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантию обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам, в том числе при расторжении договора.

Факт перечисления ответчиком обеспечительного платежа в размере 666000 руб. подтвержден материалами дела, истцом не оспорен.

Возражения истца против зачета обеспечительного платежа в счет долга по арендной плате сводятся к тому, что у ответчика имеется в числе неисполненных обязательств по договору аренды, в том числе по возврату помещения в том состоянии, в котором оно было передано, в связи с чем арендодатель вынужден нести расходы на приведение помещения в исходное состояние, следовательно, сумма 666000 руб. обеспечивает исполнение указанных обязательств до момента их исполнения.

Договором аренды не предусмотрено право арендодателя самостоятельно удерживать обеспечительный взнос, право компенсировать ущерб из обеспечительного взноса (зачесть в счет понесенных расходов). Порядок удержания обеспечительного платежа в спорном договоре не прописан, свое волеизъявление на удержание суммы обеспечительного платежа в счет предстоящих расходов на приведение помещения в исходное состояние, в отдельном заявлении о зачете истец не выразил до обращения в суд.

Как следует из материалов дела и объяснений представителя ответчика, о предстоящих расходах истца на ремонт помещения ответчику стало известно только в ходе судебного разбирательства. Надлежащих документально аргументированных обоснований, в счет компенсации каких именно ремонтных работ подлежат зачету спорные денежные суммы обеспечительного платежа, истцом не представлено.

Представленный истцом локальный сметный расчет на ремонт помещений после арендатора ООО «У дома», расположенных на первом этаже жилого дома №14/1 по ул. Громова в Кировском районе г. Новосибирске, не может быть признан надлежащим доказательством по настоящему делу. Расчет отражает сметную стоимость строительных работ 458,412 тыс. руб.; средства на оплату 140,980 руб., сметная трудоемкость 1301,49 чел.час. Из расчета видно, что он согласован Град СМЕТА и утвержден 25.04.2013. При этом из расчета не усматривается, кем именно он составлен, когда, в связи с какими обстоятельствами, кто является заказчиком расчета. Данный расчет не подписан. На расчете учинены подписи лиц, согласовавшего и утвердившего расчет, в отсутствие расшифровки подписей. Факт скрепления подписей печатями ООО «Перант-Строй» при согласовании Град СМЕТА и ИП ФИО4, не доказывает оформление расчета уполномоченными лицами.

С учетом заявленных возражений ответчика, исходя из характера недостатков оформления расчета и фактических обстоятельств спора, разрешаемого в рамках конкретного заявленного предмета - взыскание долга и неустойки, предстоящие расходы истца, их размер требуют исследования и правовой оценки вне рамок настоящего деда.

Мнение истца о возможности зачета обеспечительного платежа в счет предстоящих расходов на ремонт является ошибочным.

В данном случае, в отсутствие согласованных сторонами условий удержания обеспечительного платежа, для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.

Заявление истца о доказанности наличия у него статуса кредитора перед ответчиком в рамках обеспечительного платежа, не основано на материалах дела.

В соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ для возложения ответственности в виде возмещения за счет ответчика понесенных им расходов на восстановление помещений, требуется доказанность факта причинения убытков и их размера, наличия виновного и противоправного поведения ответчика, причинно-следственной связи между таким поведением и причинение убытков. Отсутствие одного из указанных элементов влечет за собой отказ в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд при разрешении настоящего спора не находит доказанным наличие обстоятельств, необходимых для удержания истцом суммы обеспечительного платежа в связи с причиненными убытками.

Назначением обеспечительного платежа является погашение неисполненных обязательств должника.

В отсутствие не предусмотренного договором порядка удержания, обеспечительный платеж подлежит возврату ответчику.

Однако, у ответчика имеется обязательство по погашению долга по арендной плате, заявленное к погашению в судебном порядке.

Обязательство ООО «У дома» погасить задолженность по арендной плате возникло ранее заявленного истцом обязательства ответчика возместить убытки, связанные с приведением помещения в первоначальное состояние, В этой связи, безосновательно удержание истцом обеспечительного платежа до исполнения ответчиком обязательства по возмещению убытков, возникшего позже обязательства по погашению долга. Кроме того, заявленный истцом факт возникновения у ответчика обязательства по возмещению убытков носит самостоятельный характер и может быть предметом иного судебного разбирательства.

По заявлению ответчика сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в погашение долга по смыслу договора аренды.

Неоднократные указания суда на урегулирование спора в рассматриваемой части оставлены истцом без исполнения.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать обоснованным заявление ответчика о зачете в счет погашения долга по базовой арендной плате суммы обеспечительного платежа 666000 руб. В противном случае в связи с прекращением договора на стороне арендодателя возникает неосновательное сбережение денежных средств, перечисленных в порядке обеспечения исполнения обязательства (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по базовой арендной плате за период с октября 2012 года по 31 марта 2013 года в размере 6 874 000 руб. 00 коп. = (7540000,00 руб. долга - 666000,00 руб. обеспечительного платежа).

В остальной части требование о взыскании долга по базовой арендной плате подлежит оставлению без удовлетворения.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в части взыскания пени за просрочку внесения арендных платежей, надлежит констатировать наличие оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания неустойки.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Стороны согласовали договорное условие о начислении неустойки при нарушении сроков оплаты арендной платы в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

Истцом с соблюдением пункта 6.2 договора начислена и предъявлена к взысканию пени в размере 930 284 руб. 00 коп. за период с 06.08.2013 по 31.03.2013.

Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства установлен в ходе судебного разбирательства, ответчиком не оспорен, в связи с чем постановка истцом вопроса о взыскании неустойки за период действия договора является правомерной.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что взыскиваемая судом неустойка является несоразмерной, о ее снижении ответчиком не заявлено.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца 930 284 руб. 00 коп. пени за период с 06.08.2013 по 31.03.2013 по расчету истца, проверенному судом, признанному правильным.

Исковые требования о взыскании 799 200 руб. задолженности за фактическое пользование нежилыми помещениями за период с 01.04.2013 по 18.04.2013 и пени в размере 23 976 руб. на основании пункта 6.3 договора в связи с просрочкой возврата помещений являются необоснованными и подлежат отклонению в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Дополнительным соглашением от 18.03.2013 к договору аренды №106/2012 от 16.07.2012 стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 01.04.2013.

Сторонами не оспаривается, что акт возврата помещений не оформлен.

Однако, отсутствие акта не свидетельствует о факте пользования ответчиком помещением в период после расторжения договора.

По делу установлено и не доказано иное, что сторонами договора не предпринимались действия, свидетельствующие о волеизъявлении арендатора и арендодателя продлить арендные отношения после расторжения договора. Договор аренды не был возобновлен на новый срок и прекратил действие с 01.04.2013.

В отсутствие акта возврата помещения, разногласия сторон по данному вопросу сводятся к тому, что по утверждению ответчика, помещения им были освобождены 01.04.2013, а, согласно доводам истца -18.04.2013.

Заявляя о фактическом пользовании ответчиком помещениями после расторжения договора по 18.04.2013, истец не представил надлежащие доказательства отсутствия у него доступа в спорные помещения, начиная с 01.04.2013, продолжения осуществления ответчиком своей деятельности в спорных помещениях в период с 01.04.2013 по 18.04.2013, нахождения конкретного имущества, оборудования ответчика в спорных помещениях.

Ссылка истца на акт 22.04.2013 не влечет юридических последствий.

Согласно акту от 22.04.2013, подписанному от ООО «У дома» ФИО5 и ФИО6, спорное «помещение не может быть передано арендодателю, поскольку в помещении поменялась планировка, имеются перегородки, повреждена плитка напольная, потолочная, на колоннах и пр.».

Оспоренный ответчиком акт лишен доказательственной силы, поскольку оформлен в отсутствие надлежащего уведомления ответчика о его составлении, подписан названными лицами, не уполномоченными ООО «У дома» на совершение указанных действий, не доведшими до сведения руководства общества обстоятельств, отраженных в акте. Доказательств обратного, истцом не представлено.

В ходе судебного разбирательства не опровергнуты неоднократные и последовательные утверждения ответчика о расторжении им до 01.04.2013 заключенных договоров субаренды с третьими лицами в целях возврата помещений; о передаче в день расторжения договора ключей от спорного помещения представителю собственника ФИО7; о не составлении акта возврата помещений по вине собственника, заявившего о неготовности помещений для передачи, что противоречит статьям 622, 655 ГК РФ; о не поступлении в адрес ответчика, начиная с 01.04.2013 до настоящего времени документов, содержащих конкретный перечень нарушений, повреждений (дефектная ведомость и т.д.), с указанием стоимости, что исключило возможность составления плана мероприятий по устранению недостатков возвращенного помещения, при наличии таковых.

В соответствии с частью 1 статьи 407 ГК РФ в связи с расторжением договора аренды №106/2012 с 01.04.2013г. обязательства по уплате арендных платежей и неустойки прекратились с 01.04.2013.

Таким образом, требуя взыскания 799 200 руб. за фактическое пользование нежилыми помещениями за период с 01.04.2013 по 18.04.2013 и 23976 руб. пени за просрочку возврата помещения, истец, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил надлежащие доказательства однозначно и бесспорно свидетельствующие о пользовании ответчиком спорными помещениями в заявленный период

При таких обстоятельствах не имеется правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 799200 руб. долга за фактическое пользование помещениями за период в 01.04.2013 по 18.04.2013 и 23 976 руб. пени за несвоевременный возврат помещений на основании пункта 6.3 договора за период с 01.04.2013 по 18.04.2013. Иск в указанной части подлежит оставлению без удовлетворения.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ), не уплаченная при предъявлении иска в связи с предоставленной отсрочкой государственная пошлина по иску относится на стороны и подлежит взысканию в доход федерального бюджета с цены иска, с учетом уменьшения размера исковых требований, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «У дома» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1:

-6 874 000 руб. 00 коп. долга по базовой арендной плате за период с октября 2012 года по 31 марта 2013 года; -155 193 руб. 61 коп. долга по переменной части арендной платы за январь и март 2013 года; 930 284 руб. 00 коп. пени за просрочку оплаты арендной платы на основании пункта 6.2 договора аренды №106/2012 от 16.07.2012, всего 7 959 477 руб. 61 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску:

-с индивидуального предпринимателя ФИО1: -11 070 руб. 85 коп.;

-с общества с ограниченной ответственностью «У дома»: -59 172 руб. 41 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия.

Судья Г.Л. Амелешина