Гражданский кодекс часть 1

29 июня 2012 года общество с ограниченной ответственностью фирма «Благострой» (далее- заявитель, общество) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее- заинтересованное лицо, регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории муниципального образования Ярковский сельсовет Новосибирского района Новосибирской области №25 от 12.10.2004.

30 июля и 27 августа 2012 года регистрирующим органом государственная регистрация договора аренды была приостановлена по следующим основаниям: для предоставления дополнительных документов, свидетельствующих о регистрации права собственности на нежилое здание – столовая №2.

Заинтересованным лицом принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды №25 от 12.10.2004, выраженное в письме от 14.12.2012 №01/362/2012-66.

Вышеназванное решение заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации договора аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением о признании решения незаконным и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию договора аренды.

Решение регистрирующего органа незаконно, по мнению заявителя, в силу следующего: 1) договор аренды земельного участка подписан сторонами в 2004 году, общество уплачивает арендную плату, 2) единственным основанием для приостановления регистрации послужило, по мнению регистрирующего органа, необходимость регистрации права собственности на нежилое здание, зарегистрировав право собственности на столовую №2 до принятия решения об отказе в государственной регистрации, заявитель устранил основания для приостановления, 3) запрет на истребование дополнительных документов.

Заинтересованное лицо в отзыве полагает в удовлетворении заявленных требований отказать, так как на момент обращения общества за государственной регистрацией договора аренды надлежащим арендодателем является администрация Новосибирского района Новосибирской области, право собственности на здание столовой №2 у общества возникло позже предоставления земельного участка на праве аренды в нарушении статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) и положений Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон №122-ФЗ).

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд находит заявление, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления вышеназванной деятельности.

По части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли такое решение.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные для государственной регистрации прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона №122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

По постановлению администрации муниципального образования Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 12.10.2004 №185 предоставлен в аренду заявителю земельный участок из земель поселений, кадастровый номер 54:19:040307:0018, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Ярковский сельсовет, <...>, для обслуживания здания столовой №2, общей площадью 3 455 кв. м., на срок 10 лет, специалистам администрации подготовить и заключить договор аренды земельного участка, а обществу обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в соответствии с Законом №122-ФЗ.

Из кадастрового плана земельного участка от 07.10.2004 №19/04-7525 следует, разрешенное использование (назначение) земельного участка – для обслуживания здания столовой №2.

Как усматривается из подписанного 12.10.2004 договора аренды земельного участка на территории МО Ярковский сельсовет №25 между администрацией МО Ярковский сельсовет и обществом, арендатор принял в аренду земельный участок, кадастровый номер 54:19:040307:0018, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Ярковский сельсовет, <...>, для обслуживания здания столовой №2.

По пунктам 1.4 и 2.3 названного договора договор действует до 12 октября 2014 года, на срок 10 лет, арендная плата начинает исчисляться с 12 октября 2004 года.

В соответствии с пунктом 7.2 договора настоящий договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, по которому арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложениях к договору.

Право собственности на здание столовой №2, площадью 168, 8 кв. м., год постройки 1991, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Ярковский сельсовет, <...>, возникло у заявителя на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 02.08.199 по делу №А45-5605/99-КГ20, выписки из протокола общего собрания акционеров акционерного общества закрытого типа «Сенчанское» (далее- АОЗТ «Сенчанское») №4 от 22.01.2000, выписки из уставного фонда АОЗТ «Сенчанское» по состоянию на 03.03.2000, акта приема-передачи от 03.03.2000. 08 октября 2004 года АОЗТ «Сенчанское» было ликвидировано.

Таким образом, на день подписания договора аренды №25 АОЗТ «Сенчанское» было ликвидировано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.07.2012 по делу №А45-15210/2012 признан незаконным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое здание (столовая №2), заинтересованное лицо было обязано произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости.

Из материалов дела усматривается, заявителем в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости были представлены – заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 29.06.2012 в подлиннике, платежное поручение от 28.05.2012 №44 в подлиннике и копии, договор аренды №25 от 12.10.2004 в подлиннике, постановления администрации МО Ярковского сельсовета №31 от 16.03.2002, №37 от 22.03.2004 и №136 от 30.07.2004 в подлинниках и копиях, копии протокола общего собрания участников общества №1 от 06.04.2011, свидетельства №004099617 от 02.11.1999, устав общества от 24.03.2011.

24 октября 2012 года было зарегистрировано право собственности заявителя на здание столовой №2 и получено свидетельство серия 54 АД №841306, которое 30 октября 2012 года представлено в регистрирующий орган.

22 ноября 2012 года заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о возобновлении государственной регистрации договора аренды.

Названные обстоятельства признаются заинтересованным лицом.

Таким образом, на 30.10.2012 заявитель исполнил требование регистрирующего органа по предоставлению документа о регистрации права собственности на столовую №2 и, соответственно, отпали основания для приостановления государственной регистрации объекта недвижимости.

Представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям статьи 18 Закона №122-ФЗ, основания для истребования у заявителя дополнительных документов у регистрирующего органа отсутствовали.

Довод заинтересованного лица о том, что надлежащим арендодателем земельного участка является администрация Новосибирского района Новосибирской области не соответствует фактическим обстоятельствам дела и действующему на момент подписания договора аренды законодательству, поэтому арбитражным судом отклоняется.

Постановление администрации муниципального образования никем не оспорено, не отменено и не признано недействительным.

Кроме того, данный довод не указан в мотивах отказа в письме регистрирующего органа от 14.12.2012 №01/362/2012-66.

Довод заинтересованного лица - право собственности на здание столовой №2 у общества возникло позже предоставления земельного участка на праве аренды и необходимо представить новый договор аренды земельного участка, составленный датой позже даты государственной регистрации права собственности на столовую несостоятелен в силу следующего: договор аренды подписан сторонами 12.10.2004, срок его действия согласован до 12.10.2014, на срок 10 лет, т.е. срок действия договора составляет более одного года, вышеназванный договор представлен на регистрацию до истечения срока его действия, поэтому подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды отсчитывается с момента его подписания, если иной срок не установлен соглашением сторон. Условиями договора аренды №25 от 12.10.2004 иной срок не предусмотрен, для разрешения вопроса, подлежит договор регистрации или нет, в данном случае значимым является момент подписания договора, а не дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Указанная позиция арбитражного суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 04.02.2013 №ВАС-1069/13.

Арбитражный суд принимает во внимание, что по договору аренды свои обязанности заявитель исполняет в полном объеме, земельный участок необходим обществу для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем оспариваемым отказом нарушаются права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагается на него обязанность по подписанию нового договора аренды датой позднее 24 октября 2012 года.

Проанализировав имеющиеся доказательства по делу и оценив их в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у заинтересованного лица правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, а потому заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения должны содержаться указание на признание решения заинтересованного лица незаконным и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С учетом вышеизложенного, при отсутствии нарушений прав и законных интересов других лиц и спора о праве на недвижимость, восстановлением права заявителя в сложившихся правоотношениях является возложение на заинтересованное лицо обязанности по осуществлению государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

признать решение об отказе в государственной регистрации договора аренды №25 от 12.01.2004, выраженные в письме от 14.12.2012 №01/362/2012-66, незаконным,

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка №25 от 12.10.2004 в отношении земельного участка, кадастровый номер 54:19:040307:0018, площадью 3 455 кв. м., расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Ярковский сельсовет, с. Пайвино, ул. Рабочая, №2-«а», сроком на 10 лет,

взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «Благострой» расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Д.В. Векшенков