Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области
о вынесении решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество

при участии в судебном заседании
от заявителя – ФИО1, доверенность от 02.07.07г.

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 02.07.07г. №21

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Синтеко-строй», г. Новосибирск (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы Новосибирской области (далее - УФРС НСО), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ООО Фирма «Синтеко-строй» на основании договора купли-продажи от 25 апреля 2001г. на подъездной путь с кадастровым № 54:35:082605:05:50:401:001:007415610:0029, расположенный по адресу: <...>.

Требование заявителя мотивировано тем, что:
- продавец по договору купли-продажи поименованного подъездного пути от 25.04.01г. ОАО «Запсибтрансстрой» ликвидирован по решению суда;

- регистрация перехода права собственности в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи возможна по аналогии закона в соответствии со ст.ст. 165, 551 ГК РФ;
- указанные УФРС по НСО основания отказа в государственной регистрации в уведомлении от 06.02.07г. носят неустранимый характер;

Представитель УФРС по Новосибирской области пояснил суду, что не вправе самостоятельно осуществить регистрацию объекта, так как в соответствии с п.2 ст. 6 ФЗ №122-ФЗ при регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не представлено заявления продавца, который согласно п.3 ст. 49 и п.8 ст. 63 ГК РФ прекратил свое существование, указав также, что он не является ответчиком по иску.

Исследовав обстоятельства и материалы дела, проверив законность и обоснованность позиций участвующих в деле лиц, судом

УСТАНОВЛЕНО:

Объект недвижимости, о регистрации перехода права собственности на который судом рассматриваются требования по настоящему делу, приобретены ООО Фирма «Синтеко-строй», у ОАО «Запсибтрансстрой» по договору купли-продажи от 25.04.2001 г. и передан по акту передачи 25.04.01г.

Факт ликвидации и исключения из единого государственного реестра юридических лиц ОАО «Запсибтрансстрой» на основании определения суда от 14.04.2004 г. по делу №А45-9221/01-СБ/965 подтверждается ответом ИФНС РФ по Железнодорожному р-ну г. Новосибирска от 24.07.07г., согласно которому оно снято с учета 19.05.04г. в связи с ликвидацией по решению суда.

По Плану приватизации ГП «Западно-Сибирский специализированный трест транспортного строительства»,утв. Распоряжением Госкомимущества №330 от 30.12.992г. подъездной железнодорожный путь Управления производственно-технической комплектации ОАО «Запсибтрансстрой» по станции Сибирская ЗСЖД находящийся по адресу: 630025, <...> был передан в собственность ОАО «Запсибтрансстрой».

Согласно ответу от 02.10.07г. №352-Т ОГУ» Государственный архив Новосибирской области» в фонде Западно-Сибирского треста транспортного строительства «Запсибтрансстрой Министерства транспортного строительства СССР содержится «План приватизации треста «Запсибтрансстрой» от 23.02.1993г. №2020.» В приложении №1 к данному документу «Акте оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1 июля 1992г. значится объект «УПТК», расположенный по адресу: <...> в состав которого входят подъездный пути(1970г.), подъездной путь(1966г.).

Согласно сообщения УФРС по Новосибирской области от 15.08.07г. на объект -железнодорожный путь протяженностью 315м., кадастровый № 54:35:082605:05:50:401:001:007415610:0029, расположенный по адресу: <...> записи о регистрации прав, ограничений (обременений)отсутствуют.

В материалы дела заявителем также представлен техпаспорт от 21.09.06г. ФГУП «Росинвентаризация» на подъездной путь, расположенный по адресу <...>, Выписка из ЕГРОКС, в которой указан кадастровый и инвентаризационный номера подъездного пути протяженностью 315м, расположенного по ул. ул.2-я Складская,6,кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 54:35:08226150017 по адресу ул. ул.2-я Складская, 6, данный план совпадает с планом участка, приложенного к техпаспорту объекта; договор аренды указанного земельного участка от 07.07.01г.

Согласно ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Право на основании плана приватизации у ОАО «Запсибтрансстрой» возникло в 1992 году, по этому, не было зарегистрировано.

При разрешении данного спора с учетом установленных обстоятельств суд исходит из того, что действия органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ №122-ФЗ) носят правоудостоверяющий характер.
Указанный вывод согласуется с положениями ст.6 названного закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, то есть, до 31.01.1998 г., признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.
Внесенные в указанный федеральный закон изменения федеральным законом от 09.06.2003 г. №69-ФЗ о бесплатной регистрации ранее возникшего права при регистрации перехода права собственности привело к практике одновременного обращения с заявлениями о регистрации ранее возникшего права и перехода права собственности, и при этом внесенными федеральным законом №69-ФЗ изменениями было установлено, что при регистрации перехода права собственности необходима подача заявления от каждой стороны, а в случае уклонения одной из сторон осуществление регистрации осуществляется по требованию другой стороны на основании решения суда.
В данном случае заявитель, доказав, что он приобрел объект недвижимости, принадлежащий продавцу на праве собственности, возникшем до введения в действие ФЗ №122-ФЗ, который предусматривает возможность регистрации перехода права собственности одновременно с регистрацией ранее возникшего у продавца права, оказался в ситуации невозможности регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией продавца, исключенного из государственного реестра юридических лиц.
При разрешении данного спора суд исходит из того, что утрата правоспособности одним из участников договора не может влечь утрату силы договора, совершенного по обоюдному волеизъявлению сторон в надлежащей форме с соблюдением действующего законодательства, а государственная регистрация права собственности на недвижимые объекты, имея своей целью упрочение и стабильность гражданского оборота при реализации положений ФЗ №122-ФЗ не может противоречить этой цели.
Федеральным законом №122-ФЗ и ГК РФ не урегулированы отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон.
Поэтому судом признается, что в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ, когда предусмотренные в п.п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до момента государственной регистрации, состоят в невозможности участия этой стороны в осуществлении государственной регистрации, поэтому указанные отношения следует квалифицировать как сходные с отношениями, возникающими при уклонении сторон от участия в государственной регистрации права.
Поэтому судом признается обоснованной позиция ООО Фирма «Синтеко-строй» о том, что ст.ст. 165, 551 ГК РФ, абз. 3 п.1 ст. 16 ФЗ №122-ФЗ к случаям прекращения правоспособности одной из сторон до момента государственной регистрации права должны применяться по аналогии в той части, что государственная регистрация должна осуществляться на основании решения суда.
Данная позиция вытекает из смысла указанных норм, направлена на стабильность, предсказуемость, надежность гражданского оборота, правовую определенность в отношении сторон, так как надлежаще заключенный договор и возникшие в результате его заключения правоотношения, а также права сторон не могут утрачивать своей силы и цели, в том числе, по той причине, что такого основания, как утрата правоспособности одного из участников правоотношений к моменту государственной регистрации в качестве основания прекращения гражданских правоотношений законом не предусмотрено.
Кроме того, указанная позиция соответствует целям и задачам судопроизводства, закрепленных в ст. 2 АПК РФ.
Заявление в суд о защите прав правообладателя объекта собственности путем признания необходимости производства государственной регистрации без участия одной из сторон и неопределенность его прав как участника договора о приобретении объекта недвижимости до его государственной регистрации позволяет признать обращение в суд по правилам ст. 12 ГК РФ как иск о признании права, в данном случае - права на удостоверение и подтверждение государством возникновения у лица, обратившегося за государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости.
Однако, учитывая положения ст. 2 ГК РФ о том, что организации осуществляют свою деятельность самостоятельно, на свой риск и отсутствие законодательно предусмотренной обязанности регистрирующего органа осуществить регистрацию без заявления одной из сторон по договору купли-продажи, правоспособность которой к моменту обращения за регистрацией прекращена, указанный спор следует квалифицировать как гражданско-правовой применительно к положениям ст.ст. 165, 551 ГК РФ, рассматривая законодательно не установленную обязанность осуществления госрегистрации применительно к уклонению стороны по сделке от регистрации.
Поскольку обращение в суд за принятием решения о госрегистрации является единственным способом легализации, то есть, публичного признании права собственности на объект для третьих лиц как любых участников гражданского оборота, которое суд принимает по результатам проверки правоустанавливающих документов, исходя из смысла ст. 110 АПК РФ, суд признает расходы по госпошлине подлежащими отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Синтеко-строй» (<...>) на основании договора купли-продажи от 25 апреля 2001г. на подъездной путь с кадастровым № 54:35:082605:05:50:401:001:007415610:0029, расположенный по адресу: <...>.

Расходы по госпошлине отнести на ООО Фирма «Синтеко-строй» (<...>).

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.
Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья И.А.Рубекина