Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ФИНАНСОВАЯ ГРУППА КВАДРО ПЛЮС", г. Новосибирск

к 1) Товариществу собственников жилья "КИРОВА, 108", г. Новосибирск;

2) Обществу с ограниченной ответственностью "ТОПСЕРВИС", г. Новосибирск

о признании договора № 3 от 25.10.2015 ничтожным, применении последствий недействительности сделки

в присутствии представителей сторон:

от истца: ФИО1, по доверенности от 20.04.2016, паспорт

ФИО2, по доверенности от 28.06.2016, паспорт

от ответчиков: 1) ФИО3, по доверенности от 25.05.2016, паспорт

2)ФИО3, по доверенности от 20.07.2016, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИНАНСОВАЯ ГРУППА КВАДРО ПЛЮС" (по тексту-истец, ООО «ФГ Квадро плюс») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «КИРОВА, 108» (арендодатель) и Обществу с ограниченной ответственностью «ТОПСЕРВИС» (арендатор) (по тексту- ответчики, Товарищество и ООО «ТОПСЕРВИС») о признании ничтожным договора аренды части земельного участка №3 от 25.10.2015 и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что решение собственниками помещений в многоквартирном доме в части предоставления права Товариществу на распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности, не принималось, представленные решения приняты с нарушением установленного порядка извещения собственников, в отсутствии кворума для принятия такого решения, в связи с чем, договор аренды в отношении земельного участка заключен не надлежащим лицом в отсутствии полномочий на распоряжение общим имуществом. По вопросу применения последствий недействительности сделки, считает, что земельный участок должен быть освобожден ООО «ТОПСЕРВИС».

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения требований, полагает, что решения собственниками в соответствии с их компетенцией были приняты еще в 2014 году, в связи с чем, заключенный договор соответствует требованиям действующего законодательства. Истцом не конкретизированы заявленные последствия недействительности сделок, а также ответчики полагают, что принятие участия истца в голосовании не изменило бы решения и не повлияло бы на заключение договора аренды. Ответчики полагают, что иск порожден вопросами конкуренции, при этом сам истец неправомерно в отсутствии решения собственников пользуется значительной долей земельного участка, обустроив на нем парковку для автотранспорта клиентов магазина «Горожанка», принадлежащего истцу.

Представитель истца заявил ходатайство о фальсификации доказательств: протокола № 1-2 от 25.04.2014 и сообщения от 13.02.2014 . На основании статьи 161 АПК РФ последствия подачи заявления о фальсификации сторонам судом разъяснены и понятны. Представителем ответчика заявлено ходатайство об исключении из состава доказательств сообщения от 13.02.2014 года, протокол №1-2 от 25.04.2014 года просит оценить в совокупности с иными доказательствами. Суд исключил из состава доказательств сообщение от 13.02.2014.

В совокупности иных доказательств суд считает возможным рассмотреть вопрос о фальсификации указанного истцом доказательства- протокола №1-2 от 25.04.2014 года без назначения почерковедческой экспертизы.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, опросив свидетелей, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, Товариществом собственников жилья «Кирова, 108» и ООО «ТОПСЕРВИС» 25.10.2015 года заключен договор аренды земельного участка № 3, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 12 кв.м. из земель населенных пунктов по адресу <...>, кадастровый номер 54:35:074515:25, именуемый в дальнейшем земельный участок. Земельный участок предоставляется для размещения торгового киоска (реализации фруктов и овощей), на срок с 25.10.2015 по 25.09.2016. размер арендной платы устанавливается в 5000 рублей в месяц.

ООО «Финансовая группа Квадро плюс» считает указанный договор ничтожным как заключенный с нарушением требований по распоряжению земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...>. В указанном доме истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 2660,3 кв.м. номера на поэтажном плане подвал (1-49) 1 эт. 1-45 с кадастровым номером 54:35:074515:05:01:36, также зарегистрировано право долевой собственности в размере 26603/204103 на земельный участок площадью 17443 кв.м. земли поселений, по адресу <...>, кадастровый номер 54:35:074515:0005, что подтверждено соответствующими копиями свидетельств о регистрации права.

При этом следует отметить, что сторонами не был представлен кадастровый паспорт земельного участка, ходатайств об истребовании данного документа у компетентного органа также не заявлялось. Ответчиками не оспаривалось, что на земельный участок, сформированный для эксплуатации многоквартирного дома со встроенными и пристроенными жилыми помещениями, у истца имеется право долевой собственности, не оспаривался и факт тождественности земельного участка с кадастровым номером 54:35:074515:0005 площадью 17443 кв.м (по состоянию на 15.07.2005 года) с земельным участком с кадастровым номером 54:35:074515:25 (согласно сведениям публичной кадастровой карты уточненной площадью 16459 кв.м., по состоянию на 27.02.2007 года (дата постановки на кадастровый учет) сайт http://pkk5.rosreestr.ru, а также данным из анкеты дома по <...> на сайте https://www.reformagkh.ru, указанная информация имеется в общем доступе на общих информационных ресурсах). Согласно данным сайта http://pkk5.rosreestr.ruземельного участка с кадастровым номером 54:35:074515:0005 не установлено. В связи с изложенным, суд считает установленным факт наличия спора между сторонами в отношении одного и того же земельного участка, в настоящее время с кадастровым номером 54:35:074515:25 уточненной площадью 16459 кв.м.

Суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу об отсутствии нарушения прав и интересов истца оспариваемым договором аренды, оспариваемая сделка является оспоримой в силу правил ст. 168 ГК РФ, а также суд полагает, что исковые требования вытекают из вопроса конкуренции двух хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговлю на спорном земельном участке, поскольку в предварительном судебном заседании представитель истца указывал на возможность урегулирования спора во внесудебном порядке в случае переноса торгового киоска ООО «ТОПСЕРВИСА» на иную часть земельного участка, вне зоны прилегающей территории к магазину «Горожанка» (аудиопротокол предварительного судебного заседания от 14.06.2016).

В силу требований статьи 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу правил ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рассматриваемой ситуации формальные условия, свидетельствующие о заключении договора аренды земельного участка, соблюдены, поскольку предмет договора согласован и четко определен, срок договора также согласован, с учетом срока действия договор не подлежит регистрации в установленном порядке.

Торговый киоск ООО «ТОПСЕРВИСА» находится на земельном участке площадью 16459 кв.м., сформированном под многоквартирным жилым домом по ул. Кирова, 108, в котором также располагаются встроенные и пристроенные нежилые помещения. Общая площадь согласно данным технического паспорта, обозреваемого судом, и данные которого соответствуют данным в анкете дома на сайте https://www.reformagkh.ru, составляет 35679,70 кв.м., нежилые помещения 8698,80 кв.м., жилые помещения 19582,50 кв.м. (итого общая площадь помещений, находящихся в индивидуальной собственности составляет 28281,3 кв.м) и площадь общего имущества 6457,50 кв.м.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 часть 2 статья 44 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 данного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно частям 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данном случае истец оспаривает договор аренды в связи с отсутствием принятого в установленном порядке решения собственниками помещений в многоквартирном доме по наделению полномочиями Товарищество собственников жилья «Кирова, 108» на распоряжение земельным участком.

В то же время в материалы дела представлены протоколы собраний № 1 от 14.03.2014 членов ТСЖ (которые, в том числе, являются и собственниками помещений, поскольку в иной случае они не могли бы быть членами товарищества) и протокол №1-2 от 25.04.2014 общего собрания собственников нежилых помещений. Согласно данным протоколам собственниками принято решение о наделении полномочием правления ТСЖ по распоряжению имуществом общедомовой собственности и сдачи общедомовой собственности в аренду, при этом отдельного голосования по земельному участку не проводилось, и законодательством в контексте определения общедомового имущества (статья 36 ЖК РФ) и в соответствии со статьей 44 ЖК РФ не установлено обязательного голосования по вопросу распоряжения отдельно по имуществу и отдельно по земельному участку.

Свидетели ФИО4 и ФИО5, являющиеся также собственниками нежилых помещений в указанном доме, подтвердили факт проведения заочного собрания и их участие в голосовании, в том числе по вопросу распоряжения общим имуществом и наделения полномочиями Товарищество и в отношении земельного участка, возражений по заключенному договору не имеют.

В материалы дела представлены бюллетени голосования, списки по выдаче бюллетеней для голосования.

Доводы истца о фальсификации подписи председателя правления ФИО6 в протоколе № 1-2 от 25.04.2016, суд считает несостоятельными, подпись ФИО6, полномочия которой как председателя правления подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ в отношении Товарищества, соответствует подписям, проставленным в протоколе № 1 от 14.03.2014 года, а также в бюллетене голосования (лист 53 электронной папки бюллетеней) и в списке выдачи бюллетеней ((подъезд 2, кв. 65). В связи с чем, указанные протоколы, в том числе протокол собрания № 1-2 от 25.04.2016, суд признает допустимым доказательством.

Названные решения с 2014 года истцом не оспаривались в установленном законом порядке, недействительными не признаны.

В рамках настоящего спора суд не может оценивать вопрос о законности или незаконности указанных решений, поскольку, такое требование затрагивает права и интересы третьих лиц, не привлеченных к участию в настоящем деле, и оценка указанных обстоятельств не входит в компетенцию арбитражного суда с учетом разъяснений, изложенных в пункте 113 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25.

В связи с чем, по существу истец при наличии несогласия с принятыми решениями выбрал неверный способ защиты права.

Кроме того, суд не усматривает нарушений заключенным договором аренды прав и интересов истца.

Так, истцу принадлежат нежилые помещения площадью 2660,30 кв.м., в которых размещен универсам «Горожанка», (доля в составе помещений за минусом помещений общего назначения составляет 9,406569 % (2660,30х100/(19582,5+8698,8)), в составе земельного участка доля должна составлять 1548,2 кв.м. С учетом зарегистрированной доли в праве общей собственности истца 26603/204103 (которая при этом не пересчитывалась и не уточнялась в связи с уточнением площади земельного участка и формирования его не для целей строительства, а для целей эксплуатации, то есть, соответствие указанной доли фактическим обстоятельствам с учетом всех зарегистрированных прав не подтверждено в настоящее время) на его долю приходится 2145,28 кв.м. в площади земельного участка. Доля в земельном участке не выделена, на прилегающей к магазину территории размещена парковка для автотранспорта. При этом согласно анкете дома на сайте https://www.reformagkh.ru площадь парковки составляет 11500 кв.м. из общей площади земельного участка 16459 кв.м., тогда как площадь, переданная в аренду ООО «ТОПСЕРВИС» составляет всего 12 кв.м. Доказательств того, что спорный торговый киоск размещен на территории непосредственно приходящейся на долю истца не представлено, препятствий в эксплуатации помещений истца и препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности истца не выявлено, о наличии таких препятствий не заявлено. При наличии таких препятствий истец имеет право обратиться с иском об обязании устранить препятствия в пользовании собственным имуществом либо при изъятии имущества об истребовании из чужого незаконного владения (301, 304 ГК РФ). Кроме того, оспариваемый договор заключен 25.10.2015, однако, требование заявлено истцом только в мае 2016 года и при этом указывает на то, что узнал о договоре только в апреле 2016 года, но доказательства суду не представлены, доказательств того, что киоск размещен только в апреле 2016 года в материалах дела не имеется.

Оснований для признания спорного договора аренды ничтожным и для применения последствий недействительности сделки в данном случае с учетом заявленных оснований и предмета иска судом не установлено.

В связи с чем, требования не подлежат удовлетворению.

Уплаченная государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь ст. 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Наумова Т.А.