Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области, Банка ВТБ (Публичное акционерное общество),

о признании незаконным решения о 24.08.2015 об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 09.01.2017,

отзаинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 30.12.2016,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явились, извещены,

от Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области - не явились, извещены,

от Банка ВТБ (ПАО) – ФИО3 по доверенности от 16.09.2015,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» (далее по тексту – ООО «ХК «АКЦИЯ», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 24.08.2015 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества – фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв.м., а также об обязании Министерства имущественных отношений Омской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв.м.

В обоснование заявленного требования Общество отметило необоснованность позиции Министерства, выразившейся в том, что превышение площади земельного участка над площадью арендуемого Обществом объекта недвижимого имущества препятствует реализации преимущественного права на приобретение фасадной стены руинированного здания в собственность.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.12.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016, требования общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» удовлетворены. Суд признал незаконным решение Министерства имущественных отношений Омской области от 24.08.2015 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества - фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв.м.; обязал Министерство имущественных отношений Омской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв.м.; взыскал с Министерства имущественных отношений Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2017 решение от 17.12.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 22.03.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-10604/2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В своем постановлении кассационная инстанция указала, что при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанции не проверяли и не исследовали вопросы, обладает ли спорный объект – руинированная стена здания, расположенный на спорном земельном участке, признаками самостоятельного недвижимого имущества, имеет ли самостоятельное назначение. Однако названное обстоятельство имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела. Удовлетворяя заявление, суды пришли к выводу о соответствии площади, занятой руинированной стеной здания площади испрашиваемого земельного участка необходимой для эксплуатации стены. Необходимость в использовании земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации фасадной стены руинированного здания документально не подтверждена. Для разрешения вопроса о площади земельного участка первостепенным является вопрос о возможности отнесения спорного объекта к объектам недвижимости.

Кроме того, суд кассационной инстанции указывает, что как видно из охранно-арендного договора его целью было использование предмета аренды под офисные помещения после проведения работ по реставрации, и восстановлению объекта. Вместе с тем, суды не выяснили, осуществлялась ли фактически аренда имущества в соответствии с указанными условиями, каким образом арендатор использовал помещение, возникло ли у него преимущественное право выкупа имущества, с какой целью заключен рассматриваемый договор. Также, при рассмотрении дела судами особенности отчуждения объекта культурного наследия областного значения, с учетом ограничений, указанных в статье 29 Закона № 178-ФЗ, не проверялась.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении арбитражному суду следует определить круг обстоятельств, имеющих значение для дела, дать оценку представленным в дело доказательствам с соблюдением требований статей 67, 68, 71 АПК РФ, на основании доказательств определить характер спорного объекта – является ли фасадная стена руинированного здания самостоятельным объектом недвижимости; в случае необходимости рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы по определению площади, необходимой для эксплуатации спорного объекта, в совокупности с которой оценить представленные сторонами доказательства; учесть правоприменительную практику и нормы законодательства, регулирующие порядок отнесения объекта к самостоятельному недвижимому имуществу и установление площади, необходимой для эксплуатации объекта, а также особенность отчуждения объекта культурного наследия областного значения.

Определением от 01.07.2016 дело принято к новому рассмотрению судьей Пермяковым В.В.

Определением от 16.09.2016 суд приостановил производство по делу, в связи с назначением строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Для определения, является ли Сооружение, описываемое согласно данным единого государственного реестра прав как фасадная стена руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...> (далее - «Сооружение»), самостоятельным объектом недвижимости, на разрешение эксперта поставлены вопросы следующего содержания:

1. Из каких конструктивных элементов состоит Сооружение?

2. Каковы границы Сооружения?

3. Каково техническое состояние конструктивных элементов Сооружения?

4. Возможно ли использование конструктивных элементов Сооружения по назначению?

5. Имеет ли Сооружение самостоятельное назначение по отношению к земельному участку (территории), на котором оно расположено и по отношению к другим объектам, находящимся на общей с Сооружением территории?

6. Обладает ли Сооружение полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка (территории), на котором оно находится, и независимо от других зданий, сооружений, иных объектов, находящихся на общем земельном участке (общей территории)?

7. Возможно ли перемещение Сооружения - всех или части его конструктивных элементов - без ущерба их назначению?

8. Обладает ли Сооружение исходя из его технических и иных характеристик признаками капитальности?

22.11.2016, через канцелярию Арбитражного суда Омской области, от Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в материалы дела поступило заключение эксперта № 2295/3-3 от 28.10.2016.

В данном заключении были сформированы следующие выводы по поставленным вопросам в отношении объекта - «Фасадные стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...>» (далее - «Сооружение»):

1. Сооружение состоит из следующих конструктивных элементов:

- Фундамента кирпичного ленточного замкнутого контура площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м. (с учетом внутреннего пространства),

- наружных стен кирпичных – 3 шт.:

1) Стена главного фасада (не разрушена),

2) Стена правого бокового фасада (частично разрушенная по длине),

3) Стена левого бокового фасада (частично разрушенная по длине).

Исходя из формулировки вопроса и определения термина «фасад», внутренние стены и лестница не рассматриваются.

2. Границами Сооружения является наружный замкнутый контур фундамента (см. приложение 2, рисунок 1):

- Граница проходит от правого угла цоколя стены главного фасада (т. 1) вдоль ул. Тарская длиной 5,40 м с поворотом на восток на угол 90° на расстояние 0,20 м, с поворотом на север на угол 90° на расстояние 12,70 м, с поворотом на запад на угол 90° на расстояние 0,20 м с поворотом на север на угол 90° на расстояние 5,40 м (т. 2).

- Затем, от угловой точки т.2 с поворотом на восток на угол 90° на расстояние 62,0 м в т. 3.

- Затем, от угловой точки т.3 с поворотом на юг на угол 90° на расстояние 23,5 м в т. 4.

- Затем, от угловой точки т.4 с поворотом на запад на угол 90° на расстояние 62,0 м в т. 1.

3. Фундамент и стены Сооружения находятся в удовлетворительном (работоспособном) состоянии, физический износ составляет 30%.

4. Строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов Сооружения возможно.

Перед тем как начать строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов Сооружения, необходимо:

- выполнить ремонт фундаментов, включающий следующие работы: укрепление кладки, ремонт горизонтальной изоляции;

- выполнить ремонт стен, включающий следующие работы: ремонт кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада, ремонт карниза.

5. Определение назначения, либо изменения назначения сооружений и земельных участков не входит в компетенцию экспертов по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки» и по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности». В связи с чем, определить, имеет ли Сооружение самостоятельное назначение по отношению к земельному участку (территории), на котором оно расположено и по отношению к другим объектам, находящимся на общей с сооружением территории – не представляется возможным.

6. Сооружение обладает полезными свойствами: технически возможно использовать Сооружение для восстановления (возведения нового) самостоятельного строения. При этом необходимо выполнить мероприятия по снижению физического износа строения (см. вывод по четвертому вопросу).

Привлекательность местоположения на использование Сооружения в качестве конструктивных элементов вновь возводимого (восстанавливаемого) здания не влияет.

Использовать Сооружение для восстановления (возведения нового) самостоятельного строения независимо от других зданий, сооружений, иных объектов, находящихся в непосредственной близости от Сооружения - возможно. Сооружение является частью самостоятельного некогда строения и не является вспомогательным (пристроенным) по отношению к расположенным в непосредственной близости зданиям.

7. Учитывая глубину заложения фундамента, обеспечивающую прочную связь с землей, целостность кладки стен и фундамента, прочное сцепление кирпичей с раствором кладки, перемещение Сооружения без его повреждения или части его конструктивных элементов без их повреждения невозможно.

8. Учитывая срок фактической жизни объекта исследования (более 100 лет) и наличие следов пожара (закопчение продуктами горения), при этом находясь в работоспособном состоянии, Сооружение обладает признаками капитальности: огнестойкость и долговечность.

Протокольным определением от 22.12.2016 производство по делу возобновлено.

Определением от 22.02.2017 суд приостановил производство по делу, в связи с назначением экспертизы по делу, проведением которой поручено Государственному предприятию Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства».

Для определения соответствия размера выкупаемого земельного участка (кадастровый номер 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв.м.) площади находящегося на участке нежилого сооружения, расположенного по адресу: <...>, площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв.м., литера Е (далее - Сооружение), на разрешение эксперта поставлены вопросы следующего содержания:

1. Определить площадь земельного участка, необходимого для размещения, использования и реконструкции (восстановления) нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенного по адресу: <...>, с последующим использованием воссозданного здания под офисные помещения с учетом требований земельного и градостроительного законодательства.

2. Каково, с учетом фактического местоположения Сооружения, местоположения границ смежных земельных участков и красных линий, местоположение границ земельного участка, необходимого для использования Сооружения в целях его реконструкции (восстановления) и приспособления для современного использования под административное здание.

3. Соответствует ли площадь сформированного земельного участка с кадастровым номером: 55:36:040116:61 (2646 кв. м) площади находящегося на нем нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенного по адресу: <...>, при условии использования последнего в целях реконструкции и приспособления для современного использования под административное здание.

17.04.2017, через канцелярию Арбитражного суда Омской области, от Государственного предприятия Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» в материалы дела поступило заключение эксперта.

В данном заключении были сформированы следующие выводы по поставленным вопросам.

По первому вопросу:

- площадь земельного участка, необходимого для размещения, использования нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м., литера Е, расположенного по адресу: <...>, с последующим использованием воссозданного здания под офисные помещения исходя из градостроительных норм застроенности квартала составляет 2918 кв.м.;

- площадь земельного участка, необходимого для размещения, использования нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м., литера Е, расположенного по адресу: <...>, с последующим использованием воссозданного здания под офисные помещения исходя из норм пожарной безопасности составляет 2276 кв.м.;

- площадь земельного участка, необходимого для реконструкции (восстановления) нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м., литера Е, расположенного по адресу: <...>, определить не представляется возможным, поскольку такая площадь определяется проектно-технической документацией на строительство (реконструкцию). Проектно-техническая документация для проведения экспертизы не представлялась.

Обращаем внимание на имеющееся пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, ранее учтенного в ЕГРН с границами руинированного здания.

По второму вопросу:

Так как границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв. м. и смежные с ним по всему периметру границы смежных участков установлены в соответствии с действующим законодательством, то местоположение границ земельного участка, необходимого для использования Сооружения под административное здание можно считать границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв. м., ранее установленные в ЕГРН.

В то же время необходимо учесть, что после обработки геодезических данных и получения данных из ЕГРН было выявлено пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, ранее учтенного в ЕГРН с границами руинированного здания. Площадь пересечения составляет 30 кв.м. То есть, часть руинированного здания фактически расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56. Границы пересечения отображены на Рис. 2 (стр. 34 землеустроительной экспертизы).

С учетом фактического местоположения Сооружения, местоположения границ смежных земельных участков и красных линий, местоположение границ земельного участка, необходимого для использования Сооружения под административное здание определяется из расчета местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв. м. и границ части земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, площадью 30кв.м., занятую руинированным зданием. Таким образом, площадь земельного участка должна составлять 2676кв.м.

Местоположение границ земельного участка площадью 2676 кв.м., необходимого для использования Сооружения под административное здание отображены на Рис. 4 (стр. 37 землеустроительной экспертизы). Каталог координат представлен в Приложение к Рис. 4 (стр. 38 землеустроительной экспертизы)

Дополнительно сообщаем, что для установления границ земельного участка площадью 2676кв.м., необходимого для использования Сооружения, требуется исправление реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Определить местоположение границ земельного участка, необходимого для проведения работ по реконструкции (восстановлению) Сооружения, не представляется возможным, поскольку местоположение границ в этом случае определяется исходя из проектно-технической документации на строительство (реконструкцию) и зависит от используемых строительных материалов, используемой строительной техники и т.д. Проектно-техническая документация для проведения экспертизы не представлялась.

По третьему вопросу:

Исходя из положений Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области № 22-п от 30.09.2008 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования по Омской области», Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, площадь сформированного земельного участка с кадастровым номером:55:36:040116:61 (2646 кв м.) соответствует площади находящегося на нем нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м., литера Е, расположенного по адресу: <...>, при условии использования последнего в целях реконструкции и приспособления для современного использования под административное здание и с учетом исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Протокольным определением от 10.05.2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал с учетом уточнений заявленных требований, касающихся исключения указания на площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, просил признать незаконным решение Министерства имущественных отношений Омской области от 24.08.2015 года об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества -фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61; обязать Министерство имущественных отношений Омской области устранить допущенное нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Представитель заинтересованного лица в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Представитель Банка ВТБ (ПАО), привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании охранно-арендного договора № 2226 от 24.05.1996 ООО «ХК «АКЦИЯ» является арендатором фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: <...>. Указанный объект недвижимого имущества находится в государственной собственности субъекта Российской Федерации – Омской области, полномочия которого осуществляет Министерство имущественных отношений Омской области.

24.06.2015 года ООО «ХК «АКЦИЯ» обратилось к Министерству имущественных отношений Омской области с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого сооружения.

Письмом № 05/8620 от 24.08.2015 года заинтересованное лицо в реализации преимущественного права на приобретение фасадной стены руинированного здания отказало. Ссылаясь на отсутствие градостроительного регламента, позволяющего определить предельные (максимальные или минимальные) размеры земельного участка, указало, что площадь земельного участка, являющегося предметом рассмотрения, значительно превышает площадь объекта недвижимости.

Полагая, что вышеуказанный отказ является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «ХК «АКЦИЯ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) определяет процедуру рассмотрения споров, связанных с оспариванием ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и организаций, наделённых федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, Общество оспаривает отказ Министерства имущественных отношений Омской области в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества. В качестве подтверждения правомерности принятия оспариваемого решения заинтересованное лицо должно доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Таким федеральным законом, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства является Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи Обществом заявления) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что заявление от 24.06.2015 года в Министерство имущественных отношений Омской области было направлено Обществом с целью реализации своего преимущественного права приобретения арендуемого сооружения.

То обстоятельство, что заявитель подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Заявитель владел недвижимым имуществом непрерывно, начиная с 1996 года на основании охранно-арендного договора № 2226 от 24.05.1996 года. Основной целью заключения указанного договора и передачи спорного сооружения во владение заявителю являлось обеспечение сохранности объекта аренды, являющегося объектом культурного наследия - памятником истории и культуры регионального значения. В целях обеспечения сохранности объекта аренды и в порядке реализации положений Федерального закона № 73-ФЗ4 на заявителя путем выдачи ему охранных обязательств № 1228 от 27.01.2009 года и № 2374 от 15.12.2014 года возлагались специальные обязанности по сохранению объекта культурного наследия, основными из которых являлось проведение консервационных работ, обследование технического состояния конструкций, разработка научно-проектной документации.

Из пояснений заявителя следует, что использование объекта аренды с учетом императивных условий охранного обязательства сводилось к проведению консервационно-реставрационных работ по облицовке парапета стены для отвода воды, закрытию оконных проемов для предотвращения попадания влаги в межоконное пространство, покрытию стены штукатурными смесями для сохранения структуры и качества кирпичной кладки, закрытию фасадной части стены баннером, воспроизводящим внешний облик объекта и предохраняющим внешнюю (оштукатуренную) часть стены от атмосферных явлений. Территория, на которой расположена фасадная стена руинированного здания, ограждена и охраняется арендатором. За счет арендатора проводились обследования технического состояния фундамента руинированного здания в 2007 и 2016 году. В рамках исполнения требований охранного обязательства и с учетом рекомендаций, полученных от Министерства культуры Омской области, заявителем заказаны, оплачены и получены предпроектные проработки приспособления арендуемого объекта для современного использования. Кроме того, от Министерства культуры Омской области получено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включающих обследование несущих конструкций и технического состояния объекта, разработку проекта приспособления объекта для современного использования, воссоздание фонового объекта, примыкающего к предмету охраны объекта культурного наследия (к фасадной стене).

Проведение собственно работ по реконструкции руинированного объекта (воссоздание его в прежнем объеме на прежних фундаментах) не было возможно, несмотря на содержащееся в охранно-арендном договоре условие о такой реконструкции, поскольку градостроительное законодательство Российской Федерации в качестве условия реконструкции объекта капитального строительства предусматривает наличие разрешения на строительство (реконструкцию), выдача которого невозможна без соответствующих прав на земельный участок у застройщика. В то же время следует отметить наличие правовой неопределенности, препятствующей реализации заявителем как возможности реконструировать арендуемый объект, так и реализации им преимущественного права на выкуп: само сооружение до февраля 2015 года находилось в государственной собственности Российской Федерации, а земельный участок под ним - в государственной собственности Омской области. После длительной переписки и многочисленных совещаний, на основании отдельного поручения Росимущества Российской Федерации от 18.11.2014 года спорное сооружение и земельный участок под ним были переданы из собственности Российской Федерации в собственность субъекта федерации - Омской области.

За время аренды спорного сооружения арендодатель, а также орган, осуществляющий полномочия по государственному учету объектов культурного наследия и их государственной охране, ни разу не предъявляли претензий к порядку его использования и обеспечения его сохранности арендатором. Следует также отметить, что условие, сформулированное в пункте 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, не содержит каких-либо специальных требований не только к порядку (способам, целям) использования недвижимого имущества, в отношении которого у субъекта малого предпринимательства возникает преимущественное право на выкуп, но и не требует наличия обоих из двух возможных правомочий арендатора (правомочия пользования и правомочия владения), используя конструкцию «и (или)».

Заявитель исправно уплачивал арендую плату за спорное сооружение, не имея задолженности по ней ни на дату обращения к заинтересованному лицу с заявлением о реализации преимущественного права, ни на какую-либо иную дату.

Таким образом, судом установлено, что поскольку перечень условий статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ является исчерпывающим и условия соблюдены, заявитель вправе был воспользоваться преимущественным правом на выкуп арендуемого сооружения.

Кроме того, в пункте 8 информационного письма № 134 разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из изложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что реализация преимущественного права на приобретение части нежилого помещения, которое не является обособленным объектом недвижимости, не допускается.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Данный вывод содержится также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 ГК РФ, согласно которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Из анализа правовых норм усматривается, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.

В целях установления, является ли Сооружение, описываемое согласно данным единого государственного реестра прав как фасадная стена руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...> (далее - «Сооружение»), самостоятельным объектом недвижимости, определением суда от 16.09.2016 была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой было подготовлено экспертное заключение № 2295/3-3 от 28.10.2016.

В данном заключении были сформированы, в том числе выводы о том, что, учитывая глубину заложения фундамента, обеспечивающую прочную связь с землей, целостность кладки стен и фундамента, прочное сцепление кирпичей с раствором кладки, перемещение Сооружения без его повреждения или части его конструктивных элементов без их повреждения невозможно. Учитывая срок фактической жизни объекта исследования (более 100 лет) и наличие следов пожара (закопчение продуктами горения), при этом находясь в работоспособном состоянии, Сооружение обладает признаками капитальности: огнестойкость и долговечность. Фундамент и стены Сооружения находятся в удовлетворительном (работоспособном) состоянии, физический износ составляет 30%. Строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов Сооружения возможно.

Сооружение обладает полезными свойствами: технически возможно использовать Сооружение для восстановления (возведения нового) самостоятельного строения. При этом необходимо выполнить мероприятия по снижению физического износа строения (см. вывод по четвертому вопросу).

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении фасадной стены руинированного здания площадью 1459, 2 кв. м, с адресом улица Тарская, дом 8, Омск, Омская область 19.06.2012 года осуществлен государственный кадастровый учет (кадастровый номер объекта 55:36:000000:23101) и произведена государственная регистрация права собственности за субъектом федерации - Омской областью (регистрационный номер записи 55-55/001-55/101/008/2015-1623/1).

Таким образом, суд, исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение № 2295/3-3 от 28.10.2016, приходит к выводу о том, что Сооружение, описываемое согласно данным единого государственного реестра прав как фасадная стена руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...>, является самостоятельным объектом недвижимости, тесно связанным с землей, обладает признаками капитальности. Строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов Сооружения возможно.

Из материалов дела следует, что в основание отказа Министерством положено превышение площади земельного участка, являющегося предметом рассмотрения, площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 названного Кодекса).

Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, градостроительный регламент, позволяющий определить предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации фасадной стены руинированного здания не установлен.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:0401156:61 был сформирован в связи с обращением за его предоставлением в порядке статьи 36 ЗК РФ лица, владеющего на праве оперативного управления сооружением по адресу: <...> - ГУ «Омский областной центр учета и содержания государственной собственности». Согласно Распоряжению Мэра города Омска № 1393-р от 10.07.2003 года «Об утверждении проекта территориального землеустройства земельного участка земельного участка по ул. Тарская в Центральном административном округе» утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельного участка площадью 2646 кв. м, относящегося к категории земель поселений, для общественно-деловых целей под фасадную стену руинированного здания. Согласно заявке Департамента недвижимости Администрации города Омска от 22.07.2003 года основанием постановки Земельного участка на государственный кадастровый учет является указанное выше Распоряжение Мэра города Омска № 1393-р от 10.07.2003 года.

Земельный участок был сформирован по правилам указанной статьи Земельного кодекса РФ для эксплуатации расположенного на нем сооружения. Согласно данным кадастрового паспорта указанный объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учет 09.08.2003. Согласно Распоряжению Мэра города Омска № 350-р от 24.02.2004 года Областному Государственному учреждению «Омский областной центр учета и содержания государственной собственности» на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель поселений, с кадастровым номером: 55:36:040116:61 площадью 2646 кв. м для общественно-деловых целей под строение (фасадная стена руинированного здания с почтовым адресом: ул. Тарская, 8 в Центральном административном округе).

В абзаце четвертом пункта 13 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено следующее. Предельные размеры площади земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 ЗК РФ).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 изложены следующие правовые позиции. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 ЗК РФ. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.

Таким образом, вещные права возникают у собственника объекта недвижимости только на ту часть земельного участка, которая функционально необходима для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, а не всего земельного участка.

Правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по делам об оспаривании договоров купли-продажи земельных участков, заключенных в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, предусмотрено, что в связи с несоответствием площади предоставленного земельного участка требованиям положений статьи 33 ЗК РФ, следует учитывать, что собственник строений, расположенных на земельном участке, имеет право приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования. Соответствие размера выкупаемого земельного участка площади находящихся на них объектов недвижимого имущества подлежит проверке, в том числе посредством назначения судебной экспертизы.

В целях установления соответствия размера выкупаемого земельного участка (кадастровый номер 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв.м.) площади находящегося на участке нежилого сооружения, расположенного по адресу: <...>, площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв.м., литера Е (далее - Сооружение), определением от 22.02.2017 назначена экспертизы по делу, по результатам которой Государственным предприятием Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» было подготовлено экспертное заключение.

В данном заключении были сформированы, в том числе выводы о том, что с учетом фактического местоположения Сооружения, местоположения границ смежных земельных участков и красных линий, местоположение границ земельного участка, необходимого для использования Сооружения под административное здание определяется из расчета местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв. м. и границ части земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, площадью 30кв.м., занятую руинированным зданием. Таким образом, площадь земельного участка должна составлять 2676кв.м.

Кроме того, в указанном заключении эксперта содержится вывод о том, что после обработки геодезических данных и получения данных из ЕГРН было выявлено пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, ранее учтенного в ЕГРН с границами руинированного здания. Площадь пересечения составляет 30 кв.м. То есть, часть руинированного здания фактически расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Таким образом, площадь сформированного земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61 (2646 кв. м.) соответствует площади находящегося на нем нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м., литера Е, расположенного по адресу: <...>, при условии использования последнего в целях реконструкции и приспособления для современного использования под административное здание и с учетом исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

В связи с чем, вывод Министерства о том, что площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта, не соответствует установленным в данном деле обстоятельствами и не может служить основанием для отказа в предоставлении заявителю участка в собственность.

По мнению суда, выявление в ходе экспертизы реестровой ошибки, не имеет правового значения для настоящего спора, в ходе которого Заявитель оспаривает законность решения Заинтересованного лица об отказе в реализации, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Следовательно, так же исчерпывающе определен перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права, и допущенные при формировании земельных участков реестровые ошибки не относятся к таковым.

Согласно сведениям Единого государственного кадастра недвижимости Смежный участок по адресу: <...> сформирован площадью 637 кв. м и поставлен на кадастровый учет 22.11.1996 года. Право собственности за участок зарегистрировано за ОАО БАНК «ВТБ» 28.11.2003 года, участок предоставлен для эксплуатации административного здания банка.

Применительно к процедуре приватизации отдельно стоящего здания (сооружения), в том числе осуществляемой на основании Федерального закона № 159-ФЗ, провозглашенный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости нашел законодательное регулирование в пункте 7 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») и в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года «О приватизации государственного (муниципального) имущества».

При этом следует учитывать, что, по сути, установленный запрет на приватизацию отдельного стоящего сооружения без земельного участка, на котором оно находится распространяется на случаи, когда здание (сооружение) и земельный участок принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, в данной ситуации не нарушен запрет на приватизацию сооружения без земельного участка, на котором оно находится и принадлежащего тому же лицу, что и сооружение.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что наличие или отсутствие реестровой ошибки не является предметом рассматриваемого спора и не может оказать никакого влияния ни на реализацию Заявителем в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, его преимущественного права на выкуп арендуемого Сооружения с земельным участком, который необходим для его использования (и которым согласно заключению экспертизы является земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61), ни на действительность сделки, которая может быть заключена в процессе реализации Заявителем преимущественного права.

Согласно частям 1, 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу этого Закона, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества. Отношения, не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации");

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Данным положением законодатель ограничивает сферу действия закона № 159-ФЗ, перечисляя объекты, для отчуждения которых данный закон не применяется. В указанном перечне отсутствуют объекты культурного наследия, в связи с чем на отношения, возникшие между Обществом и Министерством распространяются положения закона № 159-ФЗ, в том числе и касающиеся выкупа в преимущественном порядке арендованного имущества.

Согласно Постановлению Конституционного суда Российской Федерации № 22-П от 20.12.2010 года, создание для субъектов малого и среднего предпринимательства льготного правового режима отвечает правовым целям и ценностям, находящимся под защитой статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации. Федеральный закон № 159-ФЗ направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрошенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

Тот же подход изложен в правоприменительной практике: согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 нормы Федерального закона № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Вместе с тем, определенные Законом № 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом № 178-ФЗ и применяемых при приватизации государственного и муниципального имущества.

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом № 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

В частности статьей 29 Закона № 178-ФЗ предусмотрены особенности приватизации объектов культурного наследия.

Так, частью 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ установлены следующие условия для приобретения объектов культурного наследия: обременение требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Согласно части 3 статьи 29 Закона № 178-ФЗ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Вместе с тем, указанные положения не являются препятствием для реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, а лишь устанавливают необходимые условия такого выкупа.

Как указывалось ранее, Заявитель владел недвижимым имуществом на основании охранно-арендного договора № 2226 от 24.05.1996 года, содержащего условие о проведение работ по реконструкции руинированного объекта (воссоздании его в прежнем объеме на прежних фундаментах). Основной целью заключения указанного договора и передачи спорного сооружения во владение Заявителю являлось обеспечение сохранности объекта аренды, являющегося объектом культурного наследия - памятником истории и культуры регионального значения. В целях обеспечения сохранности объекта аренды и в порядке реализации положений Федерального закона № 73-ФЗ4 на Заявителя путем выдачи ему охранных обязательств № 1228 от 27.01.2009 года и № 2374 от 15.12.2014 года возлагались специальные обязанности по сохранению объекта культурного наследия, основными из которых являлось проведение консервационных работ, обследование технического состояния конструкций, разработка научно-проектной документации.

В рамках исполнения требований охранного обязательства и с учетом рекомендаций, полученных от Министерства культуры Омской области, Заявителем (арендатором) заказаны, оплачены и получены предпроектные проработки приспособления арендуемого объекта для современного использования.

Кроме того, от Министерства культуры Омской области получено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включающих обследование несущих конструкций и технического состояния объекта, разработку проекта приспособления объекта для современного использования, воссоздание фонового объекта, примыкающего к предмету охраны объекта культурного наследия (к фасадной стене).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что положения статьи 29 Закона № 178-ФЗ не является препятствием для реализации Обществом своего преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом
№ 159-ФЗ, а лишь устанавливают определенные условия для выкупа объекта культурного наследия.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исследовав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества с необходимым для его использования земельным участком.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

При выборе способа защиты нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения. Суд вправе самостоятельно определять способ восстановления нарушенного права заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права Общество просило обязать Министерство имущественных отношений Омской области устранить допущенное нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Учитывая изложенное выше, а также тот факт, что предметом настоящего спора является отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества -фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, который признан незаконным, суд приходит к выводу, что заявителем избран надлежащий способ восстановления нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Определением от 11.04.2017 суд выплатил за проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644099, <...>) согласно счету от 15.11.2016 № 00001179 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 157 680 рублей, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» по платежным поручениям № 624 от 03.08.2016, № 763 от 14.09.2016.

В рамках данного дела также была проведена экспертиза Государственным предприятием Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» на основании определения от 22.02.2017.

17.04.2017 совместно с экспертным заключением от Государственного предприятия Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» поступили акт выполненных работ № ОМС-050426 от 14.04.2017, а также счет № ЦОБЛ000050 от 14.04.2017, согласно которым расходы по проведению экспертизы составили 60 000 рублей.

Сумма в размере 75 000 рублей была перечислена обществом с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» на депозитный счет Арбитражного суда Омской области (платежное поручение № 81 от 31.01.2017)

По правилам статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сумму в размере 60 000 рублей надлежит выплатить экспертам с депозитного счета Арбитражного суда Омской области.

Сумму в размере 15 000 рублей надлежит возвратить с депозитного счета арбитражного суда обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция».

В связи с удовлетворением требований заявителя в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей, а также 217 680 рублей судебных расходов, понесенных ООО «Холдинговая компания «АКЦИЯ» на проведение экспертиз по делу, следует отнести на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

Требование общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства имущественных отношений Омской области от 24.08.2015 года об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества -фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...>, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Обязать Министерство имущественных отношений Омской области устранить допущенное нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Выплатить за проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Государственной предприятию Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» (644024, <...>) согласно счету от 14.04.2017 № ЦОБЛ000050 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 60 000 рублей, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» по платежному поручению № 81 от 31.01.2017.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного по адресу: 644043, <...>, с депозитного счета суда 15 000 рублей, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» по платежному поручению № 81 от 31.01.2017.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного по адресу: 644043, <...>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «АКЦИЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного по адресу: 644043, <...> рублей расходов по уплате государственной пошлины, а также 217 680 рублей судебных расходов, понесенных ООО «Холдинговая компания «АКЦИЯ» на проведение экспертиз по делу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков