Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Микрорайона - Энергия» (далее – ООО «Микрорайона-Энергия», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием об обязании общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЦентрЖилСервис» (далее - ООО «УК «ЦентрЖилСервис», ответчик) передать техническую документацию, правоустанавливающие документы и иные документы на паспортное и техническое обслуживание дома.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать по многоквартирному дому № 2 в <...> следующие документы:

1. Технический паспорт на дом.

2. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома (в т.ч. перечень и технические характеристики оборудования дома).

3. Документы (акты) о приемке работ.

4. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

5. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка.

6. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом.

7. Заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирного дома, капитальный ремонт которого осуществлялся на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка).

8. Проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома.

9. Копии актов приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов здания.

10. Акт ввода в эксплуатацию теплового узла.

11. Проект на тепловой узел и узел учета.

12. Паспорта на установленное оборудование (в частности, на тепловом узле), паспорта на приборы учета.

13. Справка о потребленной тепловой энергии по приборам учета за отопление и ГВС за последний месяц.

14. Акты границ эксплуатационной ответственности по сетям электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения.

15. Акты технической приемки приборов учета к коммерческим расчетам.

16. Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом.

17. Акты приемки жилых домов от строительных организаций.

18. Акты технического состояния жилого дома на передачу дома от предыдущей жилищно-эксплуатационной организации.

19. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (в т.ч. однолинейная схема электроснабжения дома и однолинейная схема электроосвещения дома).

20. Паспорт лифтового хозяйства (Акты полного технического освидетельствования лифтов. Акты приемки в эксплуатацию лифтов. Акты периодического технического освидетельствования лифтов. Протоколы испытаний и измерений оборудования лифтов).

21. Паспорта на жилой дом, квартиры и земельный участок.

22. Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт.

23. Акты технических осмотров за 2006-весна 2010г.

24 Журналы заявок жителей.

25. Протоколы измерения сопротивления электросетей.

26. Протоколы измерения вентиляции.

27. Паспорта-протоколы измерительных комплексов учета электроэнергии (3 комплекса).

28. Протоколы измерения сопротивления изоляции общедомовых электрических сетей и оборудования. Протоколы измерений сопротивлений петель «фаза-ноль» электрических сетей. Протокол измерения сопротивления металлосвязи, контура заземления. Протоколы испытаний общедомовых электроустановок (автоматических выключателей, пакетных выключателей).

29. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

30. Финансово-лицевые счета по всем квартирам дома.

31. Балансовая справка на строение.

32. Копии правоустанавливающих документов на квартиры.

33. Список льготников (паспортные данные, СНИЛС, документы на льготу).

34. Документацию паспортного учета (в т.ч. карточки регистрации Форма № 9, поквар-тирные карточки).

35. Иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.

В обоснование своих требований к ответчику истец ссылается на то, что решением собственников жилых помещений вышеназванного дома, оформленным протоколом от 16.09.2010, принято решение о расторжении договора управления с ООО «УК «ЦентрЖилСервис» и выборе в качестве управляющей организации ООО «Микрорайон-Энергия».

Кроме того, истец полагает, что до заключения с ним договора управления многоквартирным домом, форма управления домом собственниками была изменена с управления управляющей организацией, которой являлась ООО «УК «ЦентрЖилСервис», на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в подтверждение чего в материалы дела представлен протокол от 27.06.2010 и письмо за подписью членов инициативной группы, адресованное ответчику.

Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о волеизъявлении жителей отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жителями спорного дома и ответчиком ООО «УК «ЦентрЖилСервис» в связи с чем данный договор истец считает расторгнутым на основании статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответчик с иском не согласен, ссылается на то, что срок действия заключенного с жителями договора на управление многоквартирным домом не истек. Кроме того, договор на управление многоквартирным домом не предусматривает односторонний отказ от его исполнения в связи с чем отказаться от договора в одностороннем порядке собственники могут лишь в случае, если будет доказано, что управляющая компания бездействует либо действует с нарушением договора или нормативно-правовых актов.

В судебном заседании 10.02.2011 объявлялся перерыв до 14 час. 40 мин. 17.02.2011.

После возобновления судебного заседания истец требования поддержал, ответчик высказался согласно представленному в материалы дела отзыву.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил.

Между собственниками жилых помещений по адресу <...> и ответчиком ООО «УК «ЦентрЖилСервис» 01.01.2006 г. подписан договор на управление этим многоквартирным домом, срок действия которого истекает 01.01.2009.

Дополнительным соглашением от 22.07.2010 № 3 срок действия договора управления был продлен до 01.01.2012. Волеизъявление собственников о пролонгации договора также подтверждается соглашением от 15.10.2010.

Протоколом от 27.06.2010 оформлено решение собственников, принятое большинством голосов, об избрании способа управления домом как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, этим же протоколом собственники приняли решение наделить старшую по дому ФИО4 правом действовать от их имени в отношениях с третьими лицами, в том числе с ООО «УК «ЦентрЖилСервис». О принятом решении члены инициативной группы ФИО5, ФИО6 и ФИО4 письменно уведомили ООО «УК «ЦентрЖилСервис» (письмо получено ответчиком 08.07.2010).

На общем собрании собственников помещений вышеназванного жилого дома, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 16.09.2010, вновь избран способ управления домом как управление управляющей организацией и в качестве управляющей организации избрано ООО «Микрорайон-Энергия» с которым принято решение заключить договор управления.

17 сентября 2010 года между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО «Микрорайон-Энергия» подписан договор управления многоквартирным домом сроком действия с 01.10.2010 на 1 год.

30 сентября 2010 года истец направил в адрес ответчика письмо с требованием передать техническую документацию на спорный дом.

Уклонение ответчика от передачи технической документации на жилой дом послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд признает иск неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Как следует из материалов дела, на общем собрании от 23.12.2005 собственниками многоквартирного дома принято решение о выборе способа управление – управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «УК «ЦентрЖилСервис», с которым в последующем заключен договор управления от 01.01.2006.

Доказательства того, что при принятии решения об изменении способа управления многоквартирным домом, оформленного протоколом от 27.06.2010, проводилось общее собрание жильцов как предусмотрено статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены, а сам протокол не содержит подписи других собственников, кроме четырех членов инициативной группы.

В связи с указанным суд ставит под сомнение факт проведения общего собрания собственников 27.06.2010 и наличие волеизъявления собственников об изменении способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление.

Кроме того, даже если допустить проведение собрания собственников 27.06.2010, суд приходит к выводу, что фактически способ управления многоквартирным домом после проведения собрания не изменялся, поскольку исходя из представленных ответчиком квитанций, оплата за содержание и ремонт помещений продолжала поступать от населения на счет ООО «УК «ЦентрЖилСервис».

Следует также отметить, что непосредственное управление многоквартирным домом в силу статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает наличие прямых расчетов населения за коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что способ управления многоквартирным домом в период действия договора управления с ответчиком не изменялся.

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как указано выше, с 01.01.2006 управление многоквартирным домом № 2 по ул.Дианова в городе Омске осуществляется ООО «УК «ЦентрЖилСервис», действие договора продлено до 01.10.2012.

17.09.2010 договор управления домом заключен с ООО «Микрорайон-Энергия».

Поскольку управление домом несколькими управляющими организациями противоречит закону, то суд при решении вопроса о передачи технической документации исходит из того, имеются ли основания считать, что отношения собственников многоквартирного дома с прежней управляющей компанией прекратились, в том числе вследствие истечения срока действия договора управления либо вследствие досрочного расторжения договора управления.

Как установлено судом, срок действия договора управления с ООО «УК «ЦентрЖилСервис» не истек, поэтому в данном случае истец, требуя передачи технической документации, должен доказать, что имело место быть расторжение договора управления с ответчиком.

Частью 8 данной статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Между тем, в соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Таким образом, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих факты нарушения ответчиком условий договора, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.

Возможность отказа от исполнения договора без указания причин самим этим договором также не предусмотрена.

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу, что порядок расторжения заключенного с ООО «УК «ЦентрЖилСервис» договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, не соблюден.

Более того, уведомления в адрес ООО «УК «ЦентрЖилСервис» об отказе (прекращении) договора от собственников помещений не поступали. Таких доказательств истец также не представил.

В этой связи суд считает, что заключенный ранее ООО «УК «ЦентрЖилСервис» от 01.01.2006 с собственниками помещений в многоквартирном доме договор в установленном законом порядке не прекращен, а соответственно, оснований передавать техническую и иную документацию, связанную с управлением указанного многоквартирного дома, у ООО «УК «ЦентрЖилСервис» не имеется.

Кроме того, из представленных ответчиком в судебном заседании арбитражного суда документов следует, что ответчик продолжает исполнять функции управляющей организации в отношении спорного многоквартирного дома.

Суд также обращает внимание на допущенные нарушения в проведении собственниками помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Дианова общего собрания, результаты которых отражены в представленном истцом протоколе от 16.09.2010.

Согласно части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В протоколе общего собрания число голосов определялось исходя из иного правила: один голос равен 1 кв.м. общей площади квартиры, что могло привести к неправильному подсчету голосов и определению кворума голосов, необходимого для проведения собрания.

Кроме того, протокол подписан лицом, по инициативе которого проводилось собрание и пятью собственниками помещений.

Указанное обстоятельство (отсутствие подписей иных собственников помещений либо председателя и секретаря собрания, либо доверенностей на наделение инициатора собрания правом действовать от иных собственников) не позволяет суду признать указанный протокол достоверным доказательством.

Более того, согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор на управление заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В представленном истцом протоколе решений общего собрания от 16.09.2010 условия будущего договора не отражены, содержащаяся отсылка на утверждение таких условий доказательственного значения ни имеет.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о допущенных нарушениях закона и недопустимости признания представленного истцом протокола в качестве надлежащего доказательств по делу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении иска судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела размещена на сайте суда по адресу http://omsk.arbitr.ru.

Судья Е.Б. Биер