Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Т.Ю. рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), город Омск,

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН<***>), город Омск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), город Тюмень,

об урегулировании разногласий по условиям договора,

при участии в заседании:

от истца - представитель ФИО2 (доверенность от 10.11.2015);

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 22.01.2015);

от третьего лица – не явились;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, принятии договора купли-продажи в редакции покупателя - ИП ФИО1:

пункт 4.1 договора: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3463188 (Три миллиона четыреста шестьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) рублей без НДС».

пункт 5.1 договора: «В случае необоснованного отказа от принятия «Объекта» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст.12 ГК РФ».

пункт 5.3 договора исключить.

Определением суда от 14.01.2016 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр».

В судебное заседание третье лицо не явилось. О времени и месте судебного заседания было извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в деле уведомлением.

Руководствуясь ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Истец исковые требования поддержал в уточненном виде.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В соответствии с распоряжением Администрации города Омска № 384-р от 15 октября 2015 г. департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право арендатору - ИП ФИО1 на приобретение данного имущества в целях реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

ИП ФИО1 использовала Объект для административно-хозяйственной и торговой деятельности на основании договора аренды нежилого помещения № 38441/1А от 08.07.2010 г. нежилого помещения, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска

сопроводительным письмом № Исх-ДИО/19686 от 21 октября 2015г. направлен для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Не согласившись с ценой и другими условиями договора купли-продажи ИП ФИО1 для определения рыночной цены Объекта обратился к оценщику - ООО «Ново-Омск».

Согласно отчета № 81-11/15 выполненным независимым оценщиком ООО «Ново-Омск» об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 161,20 м2, находящегося по адресу: <...>, рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС составляет 3 938 680 руб.

ИП ФИО1 направил протокол разногласий к вышеуказанному договору с приложением заверенной копии отчета № 81-11/15 выполненного независимым оценщиком ООО «Ново-Омск».

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска письмом № Исх-ДИО/44620Г от 19 ноября 2015 г. направил протокол согласования разногласий в котором оставил условия договора купли-продажи в своей редакции.

Таким образом, в ходе заключения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, ИП ФИО1 и департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не смогли урегулировать условия вышеуказанного договора купли-продажи: содержание пунктов 4.1; 5.1 и 5.3.

Определением суда от 25.02.2016г. по ходатайству истца по делу назначалась экспертиза, для определения рыночной стоимости нежилых помещений №№2П, 6П, общей площадью 161,2 кв.м, расположенных в подвале жилого дома (литер А) по адресу: <...>, кадастровые номера 55-55-01/033/2008-925 и 55-55-01/083/2007-608 по состоянию на 08 июня 2015года Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (644052, <...>, тел.49-24-12) ФИО4.

Согласно экспертному заключению № 1090-03/16 стоимость указанных выше нежилых помещений составила 3463188руб. без учета НДС ( 4223401руб. с учетом НДС).

В отношении установления ответственности сторон в пункте 5.1 и 5.3 договора купли-продажи Объекта, суд отмечает следующее.

В предложенной Департаментом редакции пунктом 5.1 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта в случаях:

- необоснованного отказа от принятия Объекта (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);

- расторжения договора по вине Покупателя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

К тому же до момента выкупа имущество находится в аренде у покупателя, поэтому баланс имущественных интересов продавца существенным образом не нарушается.

Указанной нормой в полной мере обеспечивается защита прав продавца, в связи с чем, установление дополнительных санкций в виде штрафа в размере 20% от цены продажи объекта следует признать необоснованным. Таким образом, пункт 5.1 следует изложить в следующей редакции (в редакции истца):

В случае необоснованного отказа от принятия «Объекта» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст.12 ГК РФ.

Пункт 5.3 истец просит исключить из текста договора.

Так, в соответствии с пунктом 5.3 договора если покупатель просрочит более чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 и 4.3 договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Между тем, пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность покупателя в случае несвоевременного внесения платежа, в виде пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

Соответственно, пункт 5.3 договора устанавливает наряду с пунктом 5.2 договора дополнительную ответственность в виде штрафа за одно и то же нарушение, и на покупателя необоснованно возлагаются дополнительные обязанности.

Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон пункт 5.3 следует исключить из договора.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

По правилам статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением в арбитражном суде.

Факт судебных расходов истца на экспертное исследование в сумме 15000руб. подтвержден чеком-ордером от 28.01.2016.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Утвердить пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН<***>) в следующей редакции:

пункт 5.3 договора исключить.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН<***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000руб. 00коп., на экспертизу в сумме 15000руб. 00коп.

Произвести оплату с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 15000руб. 00коп. за проведение экспертизы по делу №А46-14739/2015 (денежные средства перечислены ИП ФИО1 по чеку-ордеру Сбербанка России от 28.01.2016).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.В. Савинов