Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Калачинского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, 646900, <...>)

к Фонду развития жилищного строительства Омской области «Жилище» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644007, <...>)

при участии в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Монолит» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 646905, <...>), общества с ограниченной ответственностью «Тепловодоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 646900, <...>) , ФИО1

об устранении недостатков

УСТАНОВИЛ:

Администрация Калачинского муниципального района Омской области обратилась в Арбитражный суд Омской области (далее – Администрация, истец) с заявлением к Фонду развития жилищного строительства Омской области «Жилище» (далее - Фонд «Жилище», ответчик) о безвозмездном устранении выявленных недостатков в многоквартирном доме, по адресу: <...>.

Определением суда от 23.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Производственно - строительная фирма «Монолит» (далее - ООО «ПСФ» Монолит»).

Определением суда от 11.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Тепловодоканал» (далее - ООО «Тепловодоканал»), ФИО1 (далее – ФИО1).

В судебном заседании представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования уточнил, просил обязать Фонд «Жилище» в течение четырех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить следующие выявленные недостатки в многоквартирном доме по адресу: <...>:

- в продухи, находящиеся в цокольном этаже здания, установить металлические сетки с величиной ячеек 0,5 х 0,5 см для проветривания в техническом подполье;

- установить мусоросборники на бетонированных либо асфальтированных площадках с ограждением в соответствии с Техническим заданием на приобретение 15 жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме на территории Калачинского городского поселения для переселения граждан из аварийных многоквартирных домов (приложение № 2 к муниципальному контракту № 264 от 20.11.2014);

- устранить заметание снега в чердачное помещение в стыки между элементами кровельного покрытия путем герметизирования мастикой или уплотнения эластичным материалом;

- очистить чердачное помещение и подвал от строительного мусора;

- смонтировать водосливы на крыше и над входными дверями подъездов;

- установить снегозадержатели на крыше дома в соответствии с проектной документацией;

- установить вторые двери в тамбурах подъездов согласно проектной документации.

Уточнения судом приняты.

Представитель ответчика в судебном заседании возражений относительно уточненных требований не заявил.

ООО «ПСФ» Монолит», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя общества, в котором также указало на подачу иска ненадлежащим лицом.

ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, в письменном отзыве исковые требования Администрации поддержала в полном объеме.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО «ПСФ» Монолит» и ФИО1 по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

20 ноября 2014 года между Администрацией (покупатель) и Фондом «Жилище» (продавец) заключен муниципальный контракт купли-продажи жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирномдоме № 264, по условиям которого продавец, обязуется передать в собственность Калачинского городского поселения жилые помещения (квартиры), которые будут расположены на территории г. Калачинска в строящемся многоквартирном доме по адресу: <...> (далее - квартиры) для переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, а покупатель обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с контрактом. Качественные, технические и функциональные характеристики потребительские свойства) квартиры изложены в техническом задании (Приложение № 2 к настоящему контракту). При передаче квартир покупателю качество квартир должно соответствовать требованиям, изложенным в техническом задании. Приобретение квартиры осуществляется за счет средств бюджета Калачинского городского поселения. Квартиры приобретаются для расселения граждан из аварийного жилья согласно Приложению №3. Покупатель обязан принять квартиры по передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим контрактом. В случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям настоящего контракта, покупатель, которому переданы квартиры ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков квартир в срок не более 10 дней с момента получения соответствующего требования покупателя, если иной срок не будет установлен покупателем. Гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой покупателю квартиры, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта на квартиру. Покупатель вправе предъявить продавцу требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Продавец не несет ответственности за недостатки (дефекты) квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, в случае, если они произошли вследствие нормального износа такой квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу ее эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ее ремонта, проведенного самим покупателем или привлеченными им третьими лицами (пункты 1.1, 1.1.1, 1.1.3, 1.6, 1.7, 1.8, 3.2, 3.2.1, 3.2.4, 4.1, 4.2, 4.3 контракта).

Обществом с ограниченной ответственностью Проектная фирма «Капитель» разработана проектная документация 3-х этажного 4-х секционного жилого дома в г. Калачинске по адресу: ул. Заводская, 34 «Архитектурные решения 02-14-АР».

По актам приема-передачи от 28.07.2015 объект строительства, жилые помещения – квартиры и общее имущество многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, переданы покупателю.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 20.08.2015 за Калачинским городским поселением Калачинского района Омской области зарегистрировано право собственности на квартиры, расположенные в указанном многоквартирном доме, которые в последующем переданы физическим лицам по договорам мены от 25.08.2015 №№ 1, 3, 4, 7 от 26.08.2015; №№ 2, 6, 8, 9, 10; от 24.08.2015 №№ 11, 12, 13; от 04.03.2016 № 26; договору безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 12.09.2016, и передаточным актам к ним.

30 ноября 2015 года комиссией по приемке в эксплуатацию многоквартирных домов, построенных в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда муниципальной программы Калачинского городского поселения Калачинского района Омской области «Развитие экономического потенциала и реализации вопросов местного значения Калачинского городского поселения на 2014-2019 годы», назначенной распоряжением главы Калачинского муниципального района Омской области от 23.03.2015 № 115-р и Фондом «Жилище» составлен акт № 1 приемки законченного строительства объекта.

Согласно приложению к указанному акту в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, были выявлены следующие недостатки: продухи герметично закрыты с остеклением, отсутствуют металлические сетки с величиной ячеек (0,5 х 0,5 см); отсутствуютмусоросборникина бетонированных (асфальтированных) площадках с ограждением; имеется заметание снега в чердачное помещение в стыки между элементами кровельного покрытия; чердачное помещение и подвал захламлены строительным мусором.

Кроме того, как указывает Администрация в исковом заявлении в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> необходимо выполнить следующие работы: смонтировать водосливы над входными дверями подъездов; установить снегозадержатели на крыше дома; установить двери в тамбурах подъездов согласно проектной документации, что подтверждается актом обследования строительных недостатков, выявленных во время эксплуатации многоквартирного дома по ул. Заводская, № 34 в г. Калачинске Омской области от 07.02.2017.

Письмами № исх-15/клч-2610 от 02.12.2015, № исх-15/клч-2826 от 25.12.2015 истец просил ответчика устранить в рамках исполнения муниципального контракта купли - продажи жилых помещений (квартир) в сорящемся многоквартирном доме от 20.11.2014 № 264 замечания, выявленные в ходе эксплуатации многоквартирного дома.

Направленная в адрес Фонда «Жилище» претензия № исх-16/клч-1737 от 08.08.2016, оставлена ответчиком без ответа.

Отсутствие действий ответчика по добровольному устранению указанных при приемке многоквартирного дома строительных недостатков и выявленных дефектов явилось основанием для предъявления настоящего иска.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Оценив сложившиеся между сторонами отношения, условия муниципального контракта № 264 от 20.11.2014, суд полагает, что между сторонами сложились отношения по договору купли-продажи, регулируемые главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В обоснование заявленных требований истец ссылается, в том числе, на положения Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила).

Так, в силу пунктов 3.4.3, 3.4.7 Правил, подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Продухи в цоколях зданий должны быть открыты. Проветривание подполья следует проводить в сухие и неморозные дни. На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки - 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.

Согласно пункту 3.7.4 указанных Правил мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений. Площадки для контейнеров на колесиках должны оборудоваться пандусом от проезжей части и ограждением (бордюром) высотой 7 - 10 см, исключающим возможность скатывания контейнеров в сторону.

В соответствии с пунктом 6 Технического задания на приобретение 15 жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме на территории Калачинского городского поселения для переселения граждан из аварийных многоквартирных домов (приложение № 2 к муниципальному контракту № 264 от 20.11.2014) требования к благоустройству придомовой территории включают в себя, в том числе, наличие площадки для сбора твердых бытовых отходов с контейнерами.

Пунктом 4.6.1.12 Правил предусмотрено, что в кровлях из штучных материалов при значительном задувании снега в чердачное помещение стыки между элементами кровельного покрытия необходимо герметизировать мастикой или уплотнить эластичным материалом.

Чердачные помещения не должны быть захламленными строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием. Не допускается подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования; захламлять и загрязнять подвальные помещения (пункты 3.3.4, 4.1.15 Правил).

В зданиях высотой до пяти этажей включительно, расположенных с отступом от красной линии не менее чем на 1,5 м и от проекции свеса кровли, допускается устройство наружного неорганизованного водоотвода. При этом обязательно предусматривать козырьки над входом в лестничную клетку и над балконами верхних этажей, вынос карниза - не менее 60 см, а ширина отмостки - не менее 1,2 м (пункт 4.6.4.7 Правил).

Согласно пункту 9.12 Свода правил СП 17.13330.2011 «Кровли», утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 784 «Об утверждении свода правил» на кровлях зданий с уклоном 5% (~ 3°) и более и наружным неорганизованным и организованным водостоком следует предусматривать снегозадерживающие устройства, которые должны быть закреплены к фальцам кровли (не нарушая их целостности), обрешетке, прогонам или к несущим конструкциям покрытия. Снегозадерживающие устройства устанавливают на карнизном участке над несущей стеной (0,6 - 1,0 м от карнизного свеса), выше мансардных окон, а также, при необходимости, на других участках крыши.

Кроме того, как указывает истец отсутствие мусоросборников, снегозадержателей на крыше дома и вторых дверей в тамбурах подъездов не соответствует проектной документации, подготовленной ООО Проектная фирма «Капитель».

Указанные выше недостатки переданной покупателю недвижимости ответчиком не опровергнуты.

С учетом изложенного, оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что спорный объект (квартиры и общее имущество многоквартирного дома) передан покупателю – Администрации не соответствующим условиям договора продажи недвижимости о его качестве.

В связи с этим исковые требования об обязании устранить выявленные недостатки в многоквартирном доме по адресу: <...> как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела подлежат удовлетворению.

Доводы третьего лица ООО «ПСФ» Монолит» о предъявлении иска ненадлежащим истцом отклоняются, поскольку сама по себе передача спорных квартир физическим лицам не лишает Администрацию как покупателя по муниципальному контракту купли-продажи жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирномдоме № 264 прав, предусмотренных статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать Фонд развития жилищного строительства Омской области «Жилище» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644007, <...>) в течение четырех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу безвозмездно устранить следующие выявленные недостатки в многоквартирном доме по адресу: <...>:

- очистить чердачное помещение и подвал от строительного мусора;

- смонтировать водосливы на крыше и над входными дверями подъездов;

- установить снегозадержатели на крыше дома в соответствии с проектной документацией;

- установить вторые двери в тамбурах подъездов согласно проектной документации. Взыскать с Фонда развития жилищного строительства Омской области «Жилище» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644007, <...>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов