Гражданский кодекс часть 1

дело по иску Ромас Елены Николаевны к Администрации Муромцевского городского поселения Муромцевского района Омской области о признании торгов недействительными,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Кулешова Евгения Александровича (644103, г. Омск, ул. Транссибирская, д. 4, кв. 141), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, 56),

при участии в заседании суда:

от истца – Курдин А.Л. по доверенности от 12.04.2019, паспорт, Ромас Е.Н. лично, паспорт,

от ответчика – Смоленцев Д.В. по доверенности от 03.09.2019, паспорт, глава Горбанин Ф.А., служебное удостоверение,

от Кулешова Евгения Александровича – не явились, извещены,

от Управления Росреестра – Терехова Е.В. по доверенности от 06.01.2019, служебное удостоверение, диплом, после перерыва не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Ромас Елена Николаевна (далее - Ромас Е.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Администрации Муромцевского городского поселения Муромцевского района Омской области (далее - Администрация, ответчик) о признании незаконными действия (бездействия) ответчика при организации и проведении торгов, признании торгов по продаже права на заключение договора купли - продажи земельного участка недействительными, внесении в выписку ЕГРН соответствующие изменения оправе собственности на земельный участок по адресу: Омская область Муромцевский район р.п. Муромцево ул.30 лет Победы д.48 «Л» с кадастровым номером 55:14:300203:2923.

Определением от 01.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кулешов Евгений Александрович (далее – Кулешов Е.А., третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, третье лицо).

До принятия итогового судебного акта по делу представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования уточнил, просил признать незаконными действия ответчика при организации, подготовке и проведению торгов; признании торгов по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка недействительными.

Уточнения судом приняты.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель Администрации требования истца не признал, указав на отсутствие нарушений при проведении аукциона.

Представитель Управления Росреестра по Омской области возражал против удовлетворения заявленных требований, после перерыва явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Кулешов Е.А., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Кроме того, представитель истца заявил ходатайство об истребовании доказательств, просил запросить в МФЦ «Омская область, Муромцевский район Росреестр по Омской области информацию о дате поступления запроса на изготовление выписки ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: Омская область Муромцевский район р.п. Муромцево ул. 30 лет Победы д.48 «Л» с кадастровым номером 55:14:300203:2923, способе направления запроса от имени Администрации.

Суд полагает необходимым отказать в удовлетворении данного ходатайства, поскольку не указано какие именно обстоятельства могут подтвердить указанные доказательства.

Кроме того, согласно пояснениям Администрации, последняя обратилась с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет спорного земельного участка посредством портала Росреестра (через личный кабинет). Как указывает Администрация, после постановки данного земельного участка на кадастровый учет выписка в отношении спорного земельного участка поступила в личный кабинет Администрации. Таким образом, отдельный запрос не направлялся.

Указанное также подтверждается справкой Росреестра, представленной в материалы дела Администрацией 05.11.2019.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как указывает истец, Ромас Е.Н. была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, находящегося в кадастровом квартале с кадастровым номером 55:14:300203, площадью 185 кв.м., адрес: Омская область, Муромцевский район, р.п. Муромцево, ул. 30 лет Победы, 48Л.

Распоряжением от 20.08.2018 № 293-р Администрация утвердила данную схему расположения земельного участка.

На основании договора от 22.03.2019 № 136, заключенного между администрацией и ООО «КОМБИ», была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Муромцево, ул. 30 лет Победы, д.48Л, по результатам которой составлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 136/03-19. Согласно отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 136/03-19 стоимость земельного участка оценщиком определена в размере 92 928 рублей.

01.04.2019 Администрацией издано Распоряжение № 101-р о проведении аукциона по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:2923, расположенный по адресу: Омская область, Муромцевский район, р.п. Муромцево, ул. 30 лет Победы, 48Л, начальный размер договора купли-продажи 92 928 руб. без НДС.

Согласно протокола № 9 от 16.05.2019 Ромас Е.Н. и Кулешов Е.А. были признаны участниками аукциона.

21.05.2019 был проведен открытый аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером55:14:300203:2923, по результатам которого победителем признан Кулешов Е.А.

30.04.2019 с заявлением в Администрацию обратилась Ромас Е.Н., которая в своем заявлении выразила несогласие с оценкой земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:2923, и просила внести изменения в информацию о продаже данного земельного участка, так как оценка проведена с нарушением действующего законодательства.

Полагая, что проведение указанных выше торгов нарушает права и законные интересы Ромас Е.Н. в сфере предпринимательской деятельности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд не находит требование Ромас Е.Н. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Под заинтересованным лицом в данном случае следует понимать участника торгов либо лицо, которому было отказано в участии в торгах, либо иного субъекта гражданских правоотношений, чьи права были нарушены в результате проведения данных торгов.

Федеральным законом от 26.06.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) устанавливаются организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения: монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации. Целями данного Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (статья 1 названного Закона).

Частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: 1) координация организаторами торгов или заказчиками деятельности его участников, 2) создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом, 3) нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, 4) участие организаторов торгов или заказчиков и (или) работников организаторов торгов или работников заказчиков в торгах.

Согласно положениям пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом, то есть, если не соблюден законный порядок их проведения (пункт 6 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Так, в пункте 1 статьи 449 ГК РФ установлены основания для признания торгов недействительными, а именно:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В обоснование поданного заявления истец ссылается на чрезмерно высокий размер начальной продажной цены земельного участка. При этом, истец указывает, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный по заказу Администрации, является недостоверным, поскольку эксперту не была предоставлена информация о наличии охранных зон, частично проходящих через земельный участок.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ от 29.07.1998, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как следует из материалов дела, на основании договора, заключенного между администрацией и ООО «КОМБИ», была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Муромцево, ул. 30 лет Победы, д.48Л, по результатам которой составлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 136/03-19.

Согласно отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 136/03-19 стоимость земельного участка оценщиком определена в размере 92 928 рублей.

Ромас Е.Н. выразила несогласие с указанным размером, представила отчет № 1604197528/2, подготовленный ООО «Центр судебной экспертизы», согласно которому размер рыночной стоимости земельного участка составил 51 000 руб.

При этом, истец указывает, что неверное определение размера рыночной стоимости земельного участка обществом «КОМБИ» явилось следствием того, что Администрацией не предоставлена информация о наличии охранных зон, частично проходящих через земельный участок.

Вместе с тем, указанный довод истца опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Так, согласно отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 136/03-19, подготовленного ООО «КОМБИ» по заказу Администрации, при проведении оценки эксперт Общества «КОМБИ» руководствовался, в том числе, выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:2923.

Указанное подтверждается ссылкой на данную выписку в тексте отчета. Так, в пункте 1 отчета (задание на оценку) указаны документы, предоставленные заказчиком для оценки – выписка из ЕГРН от 19 марта 2019 года. В пункте 11 отчета (список литературы) также имеется ссылка на выписку из ЕГРН. Кроме того, копия выписки из ЕГРН от 19.03.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:2923 является частью отчета об оценки (приложение).

Как следует из выписки из ЕГРН от 19.03.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:2923, данный документ содержит исчерпывающий перечень информации об ограничениях прав на объект недвижимости, в том числе сведения об охранных зонах.

При таких обстоятельствах, судом отклоняются доводы истца о неверном определении размера рыночной стоимости, поскольку материалами дела подтверждается, что Администрацией в целях проведения достоверной оценки объекта недвижимости были предоставлены полные и достаточные сведения об объекте оценке.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ст. 8 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии с ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность, как ранее отмечено, осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Ст. 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; ст. 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ и п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете, подготовленном ООО «КОМБИ», имеется ссылка на выписку из ЕГРН в отношении данного земельного участка, содержащую информацию об охранных зонах и иных ограничениях прав, в связи с чем доводы истца подлежат судом отклонению.

Иных возражений относительно проведенной Обществом «КОМБИ» оценки истцом не заявлено.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного отчета либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на участие в аукционе по указанному лоту было подано две заявки - от истца и от Кулешова Е.А. и оба участника были допущены к дальнейшему участию в объявленном аукционе, что было зафиксировано в протоколе рассмотрения заявок.

Истец принимал участие в аукционе, но не подал ни одного ценового предложения. При этом, второй участник аукциона по этому лоту подал одно ценовое предложение, с которым, в отсутствие других предложений, стал победителем аукциона.

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Пленум Верховного суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 44 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на определение результата торгов.

Оценив фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Предприниматель не представил доказательств нарушения процедуры проведения торгов, которые являются основанием для признания их недействительными.

В связи с этим, изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства и доводы сторон в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что в удовлетворении требования заявителя следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Ромас Елены Николаевны к Администрации Муромцевского городского поселения Муромцевского района Омской области отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, г. Тюмень, ул. Ленина, д. 74) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Судья В.В. Пермяков