Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет»

к обществу с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью»

о признании договора аренды расторгнутым и выселении из нежилых помещений

В заседании приняли участие:

от истца – представитель ФИО1 доверенность от 22.10.2010;

от ответчика – не явились;

У С Т А Н О В И Л :

Иск заявлен о признании договора аренды нежилого помещения № 0-88 от 01.03.2005, заключенного между ФГОУ ВПО «Омский государственный аграрный университет» и ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью», расторгнутым и выселении ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» из помещений 22, 23, 24, расположенных на 1-м этаже студенческого общежития, находящегося по адресу: <...>.

До рассмотрения спора по существу истец отказался от иска в части признания договора аренды расторгнутым, по требованию о выселении ответчика из нежилых помещений уточнил основание иска, ссылаясь на ничтожность договора аренды.

Отказ от исковых требований в части признания договора аренды расторгнутым и изменение основания исковых требований в части выселения ответчика из нежилых помещений судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ приняты.

Ответчик в заседание суда не явился, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с поздним получением заявления истца об уточнении исковых требований и отсутствием в его распоряжении копии свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления, представленного истцом в материалы дела.

Оснований для удовлетворения ходатайства суд не усматривает, поскольку позиция истца по делу, изложенная в заявлении об уточнении, была высказана истцом в присутствии представителя ответчика в судебном заседании 17.02.2011, в этом же судебном заседании истцом была представлена в материалы дела копия свидетельства, содержание которого ответчик при необходимости мог изучить ознакомившись с материалами дела.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено судом по существу в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил, что между ФГОУ ВПО «Омский государственный аграрный университет» (Арендодатель) и ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» (Арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения от 01.03.2005 № 0-88, в соответствии с которым Арендодатель по акту приема-передачи передал, а Арендатор принял во временное пользование для использования под офис нежилые помещения № № 22, 23, 24 общей площадью 75,6 кв.м. (согласно прилагаемому поэтажному плану) на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...>, являющегося собственностью Российской Федерации.

Указанное здание представляет собой многоквартирный жилой дом (общежитие), что следует из представленного суду технического паспорта, принадлежит истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2005 серии 55 АВ № 158903.

Договор аренды заключен сторонами на срок с 01.03.2005 по 30.12.2005 и по истечении срока его действия ответчик при отсутствии возражений со стороны истца продолжал пользоваться арендованным имуществом в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, что допустимо в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ, истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений (с учетом уточнений иска).

Суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

По положениям статьи 92 Жилищного кодекса РФ жилые помещения в общежитиях относятся к помещениям специализированного жилищного фонда.

Статьей 94 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Действующим жилищным законодательством предусмотрена возможность перевода собственником жилого помещения в нежилое при соблюдении определенных в Законе условий (глава 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пункту 6 части 1 статьи 14 и части 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Доказательства того, что арендуемые ответчиком помещения по договору аренды в установленном законом порядке переведены в нежилые, суду не представлены, а ссылка в договоре аренды на то, что данные помещения являются нежилыми при отсутствии подтверждающих тому доказательств, судом не может быть принята во внимание, поскольку изначально указанные помещения являлись жилыми, что следует из технического паспорта, а также свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления истца на жилой дом по адресу: <...>.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что помещения № № 22, 23, 24 общей площадью 75,6 кв.м., расположенные в общежитии ФГОУ ВПО «Омский аграрный университет», переданы по договору аренды от 01.03.2005 № 0-88 ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» для использования под офис без перевода данных помещений в категорию нежилых в установленном жилищным законодательством порядке, данная сделка является недействительной (ничтожной), поскольку противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В данном случае применима только односторонняя реституция, так как несмотря на недействительность договора аренды, ответчик пользовался и до настоящего времени пользуется переданными ему помещениями, поэтому внесенная им арендная плата является платой за фактическое пользование помещениями и не подлежит возврату.

В связи с указанным требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде выселения ответчика из занимаемых им помещений подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание, что по требованию о признании договора аренды расторгнутым принять отказ от иска, производство по делу в указанной части подлежит прекращению по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В связи с удовлетворением иска о выселении расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей следует отнести на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в оставшейся части в сумме 4 000 рублей подлежат возврату истцу из бюджета согласно статье 333.40 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 150, 156, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Производству по иску в части признания договора аренды от 01.03.2005 № 0-88, заключенного между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» и обществом с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью», прекратить.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью» из помещений № № 22, 23, 24, расположенных на первом этаже студенческого общежития по адресу: <...>.

Возвратить Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» (ОГРН <***> ИНН <***>) из бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 рублей, перечисленную по платежному поручению от 17.12.2010 № 363748.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела размещена на сайте суда по адресу http://omsk.arbitr.ru.

Судья Е.Б. Биер