Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата” по Омской области,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.03.2011, ФИО2 на основании доверенности от 07.12.2010,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 18.01.2011 №06/236, ФИО4, представившая доверенность от 11.01.2011 №06/5

от третьего лица – ФИО5 по доверенности от 11.01.2011,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Омской области обратилось закрытое акционерное общество “Завод сборного железобетона №6” (далее по тексту – истец, ЗАО “ЗСЖБ №6”) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее по тексту – ответчик, Управление) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, путём изложения преамбулы и пунктов 1.1., 2.1., 6.2., 7. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010 в редакции ЗАО “ЗСЖБ №6”, содержащейся в протоколе разногласий от 07.12.2010 к договору купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010, направленном в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с сопроводительным письмом вход. от 08.12.2010.

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.01.2011, вынесенным в рамках дела №А46-15431/2010, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Федеральное государственное учреждение “Земельная кадастровая палата” Омской области.

Истец, реализуя право, предоставленное ему статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просит:

урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, путём изложения преамбулы и пунктов 1.1., 2.1., 6.2., 7. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010, направленного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области закрытому акционерному обществу “Завод сборного железобетона №6” с сопроводительным письмом от 30.11.2010 исх. №0401/10588, в редакции ЗАО “ЗСЖБ №6”, содержащейся в протоколе разногласий от 07.12.2010 к договору купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010, направленном в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с сопроводительным письмом вход. от 08.12.2010, а именно:

- изложить преамбулу договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010 в следующей редакции: «На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 №5306-р Главное управление по земельным ресурсам Омской области в лице заместителя начальника ФИО6, действующего на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 №95, Приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 №7-п “О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области”, доверенности от 12.04.2010, именуемое в дальнейшем “Продавец” и закрытое акционерное общество “Завод сборного железобетона №6” в лице Генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем “Покупатель”, и именуемые в дальнейшем “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем»;

- изложить пункт 1.1. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010 в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно - бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 1-я Железнодорожная, дом 3 (далее - Участок), с разрешённым использованием “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений”, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участника, площадью 200 150 кв.м.»;

- изложить пункт 2.1. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010 в следующей редакции: «Цена Участка составляет 6 699 170,61 (шесть миллионов шестьсот девяносто девять тысяч сто семьдесят) рублей 61 копейка.

РАСЧЁТ цены выкупа земельного участка

Площадь земельного участка кв.м.

200150

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

267 966 824,50

Цена выкупа земельного участка, руб.

6 699 170,61»;

- изложить пункт 6.2. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010 в следующей редакции: «Третий экземпляр остаётся после государственной регистрации в Управлении Росреестра по Омской области.»;

- изложить пункт 7. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010 в следующей редакции: «Покупатель: закрытое акционерное общество “ЗСЖБ №6”, 644041, <...>, ИНН <***>, КПП 554250001, ОГРН <***>.».

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объёме с учётом заявленных уточнений.

Представитель ответчика с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица поддержал доводы ответчика.

Суд, рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

ЗАО “ЗСЖБ №6” зарегистрировано в качестве юридического лица 30.12.1998 Городской регистрационной палатой Департамента недвижимости Администрации г.Омска за номером 37600956, о чём 24.09.2002 в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 №129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Октябрьскому административному округу г.Омска в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о присвоении обществу основного государственного регистрационного номера <***>, ИНН <***> (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.11.2010 №20229А/2010).

21.06.2006 Инспекцией Федеральной налоговой службы №1 по Центральному административному округу г.Омска в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись об образовании Главного управления по земельным ресурсам Омской области за основным государственным регистрационным номером <***>, ИНН <***>.

12.01.2005 между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ЗАО “ЗСЖБ №6” заключён договор №Д-О-14-5448 аренды земельного участка (зарегистрирован 08.06.2005 за номером 55-55-01/042/2005-313), согласно пункту 1.1. которого истец принимает в аренду сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора (ЗАО “ЗСЖБ №6”) с 187140/200150 долей в праве пользования земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 200 150 кв.м., в границах указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:12 03 07:0157, расположенный по адресу: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 1-я Железнодорожная, дом 3, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: <...>, для производственных целей под строения (пятиэтажное здание, главный производственный корпус, цех плит перекрытия, цех фундаментных блоков, арматурный цех, механический цех, цех стеновых панелей, БСЦ товарного бетона, сушильные камеры, ДОЦ с бытовкой, электроцех, склад ГСМ, бытовки ДОЦ, БСЦ, здание арматурного цеха, БСЦ бытовые помещения, центральный склад, часть гаража, склад готовой продукции, склад эмульсола, лесозавод, распределительное устройство, подстанция, компрессорные, котельная, столовая, административно-бытовой корпус, нежилые помещения в одноэтажном здании (цех ДВ и прогонов), железнодорожные пути).

На основании заявления об учёте изменений земельного участка (вход. от 23.08.2010 №5536/112/10-465), поданного представителем арендатора земельного участка (ЗАО “ЗСЖБ №6”), разрешённое использование спорного земельного участка было изменено на “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений” (решение Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата” по Омской области от 17.09.2010 №36/10-6563). Данный вид разрешённого использования является одним из основных видов использования, установленных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 №201 “Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области” для территориальной зоны (графа 16).

06.10.2010 ЗАО “ЗСЖБ №6” обратилось в Управление с Заявлением юридического лица – собственника здания, строения, сооружения (вход. №8762) о предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Омска площадью 200 150 кв.м., с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

К данному заявлению истцом в соответствии с перечнем, утверждённым Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 №370 “Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения”, были приложены документы, в том числе кадастровый паспорт земельного участка (приложение под номером 11).

Поскольку арендатор ЗАО “ЗСЖБ №6” в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” изменил вид разрешённого использования, специалистом Управления был осуществлён выезд на испрашиваемый земельный участок. Выявлено, что железнодорожные пути занимают только часть спорного земельного участка и предназначены для надлежащего функционирования основных производственных объектов.

На основании заявления об учёте изменений земельного участка от 22.10.2010 вход. №5536/112/10-869, поданного представителем Главного управления по земельным ресурсам Омской области, разрешённое использование спорного земельного участка было изменено на “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон” (решение Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата” по Омской области от 17.11.2010 №36/10-8939).

На основании заявления истца о предоставлении в собственность земельного участка 03.11.2010 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области было издано распоряжение №5306-р «О предоставлении в собственность за плату закрытому акционерному обществу “Завод сборного железобетона №6” земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске» - земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:12 07 03:157 площадью 200 150 кв.м., местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: <...>.

Распоряжением Управления от 26.11.2010 №5506-р “О внесении изменения и дополнения в распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 3 ноября 2010 года №5306-р «О предоставлении в собственность за плату закрытому акционерному обществу “Завод сборного железобетона №6” земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске»” цифры «55:36:12 07 03:157» заменены цифрами «55:36:12 03 07:157»; абзац 2 дополнен словами «для размещения железнодорожных путей, конструктивных элементов железнодорожных сооружений, промышленных объектов и производств, коммунально-складских объектов, не требующих создания санитарно-защитных зон».

Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 №7147/8762-2010, цена выкупа земельного участка была определена на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, пункта 12 кадастрового паспорта земельного участка, сведений о том, что объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, находился в государственной собственности, и составила 21 187 278 руб. 55 коп. При этом кадастровая стоимость земельного участка составила 847 491 142 руб.

С сопроводительным письмом от 30.11.2010 №0401/10588 Управление направило истцу проект договора купли – продажи земельного участка.

ЗАО “ЗСЖБ №6” с сопроводительным письмом от 07.12.2010 возвратило в Главное управление по земельным ресурсам Омской области подписанный со своей стороны договор купли-продажи земельного участка №147/8762-2010 от 29.11.2010 с протоколом разногласий от 07.12.2010, которым предлагалось внести следующие изменения:

- изложить пункт 2.1. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010 в следующей редакции: «Цена Участка составляет 6 699 170,61 (шесть миллионов шестьсот девяносто девять тысяч сто семьдесят) рублей 61 копейка.

РАСЧЁТ цены выкупа земельного участка

Площадь земельного участка кв.м.

200150

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

267 966 824,50

Цена выкупа земельного участка, руб.

6 699 170,61»;

Письмом от 10.12.2010 №0401/11006 Управление отклонило представленный протокол разногласий и предложило заключить договор купли – продажи земельного участка на прежних условиях и подписать протоколы согласования разногласий.

Протоколом согласования разногласий к договору купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010 оговорено:

преамбулу договора купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010 изложить в следующей редакции: «На основании распоряжений Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 №5306-р, от 26.11.2010 №5506-р Главное управление по земельным ресурсам Омской области, в лице заместителя начальника ФИО6, действующего на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 №95, Приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 №7-п «О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области», доверенности от 12.04.2010, именуемое в дальнейшем «Продавец», и ЗАО “Завод сборного железобетона №6” в лице ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей на основании доверенности от 28.09.2010, удостоверенной нотариусом нотариального округа г.Омска ФИО8 и зарегистрированной в реестре за №4192, именуемое в дальнейшем «Покупатель», и именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:»;

принять редакцию Покупателя в части изменения пункта 6.2 пункта 6, пункта 7 договора купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010;

подпункт 1.1. пункта 1, подпункт 2.1. пункта 2 оставить в первоначальной редакции.

В связи с тем, что ответчик отклонил предложенную истцом редакцию подпункта 1.1. пункта 1 и подпункта 2.1. пункта 2 договора купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010, последний со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 12 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (здесь и ниже пункты 5 и 6 статьи 36 приводимого кодекса).

В месячный срок со дня поступления такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в предусмотренных случаях, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом либо в силу добровольно принятого на себя обязательства. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Постановления Пленума от 24.03.2005 №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 означенного кодифицированного акта в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (Приложение к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14), при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, основанием для заключения договора купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010 являются распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 №5306-р «О предоставлении в собственность за плату закрытому акционерному обществу “Завод сборного железобетона №6” земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске» и распоряжение от 26.11.2010 №5506-р “О внесении изменения и дополнения в распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 3 ноября 2010 года № 5306-р «О предоставлении в собственность за плату закрытому акционерному обществу “Завод сборного железобетона №6” земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске»”.

В соответствии с пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Согласно абзацу 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области 08.02.2006 №731-ОЗ “О регулировании земельных отношений в Омской области” установлено, что решения о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске принимает специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 №95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01.07.2006 специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере предоставления земельных участков, расположенных в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, и действующее на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области.

В соответствии с подпунктами 8, 16, 17 пункта 8 названного Положения Главное управление по земельным ресурсам Омской области наделено функциями выступать стороной по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления платежей за предоставленные земельные участки, осуществлять претензионно-исковую работу по взысканию задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 3 статье 7 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ “Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации” муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат исполнению на всей территории муниципального образования.За неисполнение муниципальных правовых актов граждане, руководители организаций, должностные лица органов государственной власти и должностные лица органов местного самоуправления несут ответственность в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, издав указанные выше распоряжения от 03.11.2010 №5306-р и от 26.11.2010 №5506-р, Управление приняло на себя обязательство о предоставлении истцу в собственность названного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Во исполнение указанного распоряжения ответчик направил истцу оферту – проект договора купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010 в своей редакции.

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признаётся адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

На проекте договора купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010, направленного Управлением, подпись ЗАО “ЗСЖБ №6” отсутствует. В преамбуле проекта означенного договора указано, что полномочия на его подписание со стороны продавца предоставлены заместителю начальника ФИО6, действующему на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 №95, Приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 №7-п “О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области” и доверенности. Следовательно, лицом, уполномоченным в рассматриваемом случае представлять интересы Управления и выражать его волю на заключение договора купли – продажи земельного участка, являлся ФИО6

В ответ на направленный ответчиком проект договора последнему истцом был представлен подписанный со стороны истца проект договора вместе с протоколом разногласий, ответчик же в свою очередь направил истцу протокол согласования разногласий к договору купли – продажи земельного участка №7147/8762-2010 от 29.11.2010.

В связи с указанным, суд приходит к выводу, что воля сторон была направлена на заключение указанного договора.

Как следует из материалов дела, ответчик не отказывается предоставить земельный участок в собственность ЗАО “ЗСЖБ №6”, но при этом считает, что выкупная цена земли должна составлять 21 187 278 руб. 55 коп., что на 14 488 107 руб. 94 коп. больше цены выкупа земельного участка, на который согласен истец (6 699 170 руб. 61 коп.).

Ранее отмечалось, что цена выкупа земельного участка была определена на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости), приложенным ЗАО “ЗСЖБ №6” к Заявлению юридического лица – собственника здания, строения, сооружения о предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Омска (вход. №8762 от 06.10.2010), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157 составляла 267 966 824 руб. 50 коп. (графа 12). То есть цена выкупаемого земельного участка, по мнению истца, должна была составить 6 699 170 руб. 61 коп.

Управлением же при расчёте платы за выкупаемый земельный участок была принята во внимание не кадастровая стоимость земельного участка, существовавшая на момент обращения общества с означенным заявлением, а кадастровая стоимость, отражённая в государственном кадастре недвижимости на основании решения Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата” по Омской области от 17.11.2010 №36/10-8939, изменившего вид разрешённого использования спорного земельного участка на “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон”.

Однако суд считает позицию ответчика неправомерной в силу следующих причин.

Как указывалось выше, перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в случае представления заявителем всех необходимых документов, решение о предоставлении в собственность земельного участка должно быть принято в течение одного месяца со дня получения заявления юридического лица о выкупе земельного участка.

Решение Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата” по Омской области от 17.09.2010 №36/10-6563, которым был изменён вид разрешённого использования спорного земельного участка “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений” (соответственно величина кадастровой стоимости земельного участка составила 267 966 824 руб. 50 коп.), не признано недействительным в установленном законом порядке.

Суд разделяет мнение истца, согласно которому при разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нём строения, здания, сооружения, принимается во внимание необходимость обеспечить гарантии определённости прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи. В связи с чем выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления со всеми предусмотренными законодательством приложениями.

Учитывая, что изменения в кадастровой стоимости земельного участка значительно увеличили размер выкупной цены спорного земельного участка после обращения ЗАО “ЗСЖБ №6” с заявлением о его выкупе, ответчик необоснованно применил увеличенную кадастровую стоимость при определении выкупной цены спорного земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157 прошёл государственный кадастровый учёт.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” разрешённое использование, если объектом недвижимости является земельный участок, является дополнительной информацией об объекте недвижимости, вносимой в государственный кадастр недвижимости.

По смыслу пункта 1 статьи 16 названного закона кадастровый учёт осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учёт объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учёта объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что постановка на учёт и снятие с учёта объекта недвижимости, а также кадастровый учёт в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13-20 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (далее также - учёт изменений объекта недвижимости), кадастровый учёт в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учёт части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учёт адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учёта заявления о кадастровом учёте и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учёта документов (далее - необходимые для кадастрового учёта документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Таким образом, статьёй 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” предусмотрена возможность изменения вида разрешённого использования объекта недвижимости.

Пункт 3 статьи 20 означенного нормативного правового акта предусматривает, что с заявлениями об учёте изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учёте изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключён на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

В соответствии с представленным в материалы дела письмом Мэра города Омска от 03.12.2010 №02-07/7375, адресованным Председателю Омского городского Совета, согласно Карте градостроительного зонирования территорий города Омска, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённых решением Омского городского Совета от 10.12.2008 №201, земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157 относится к территориальным зонам: ПЗ-1157, предназначенной для размещения промышленных, производственно-коммунальных и коммунально-складских предприятий IV-V классов опасности, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой и розничной торговли; ИТ1-688,предназначенной для размещения объектов железнодорожного транспорта и установленных охранных зон, санитарно-защитных зон и санитарных разрывов для таких объектов, а также размещения иных объектов, связанных с эксплуатацией железнодорожного транспорта; ИТ2, предназначенной для размещения сооружений и коммуникаций городского наземного транспорта и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов для таких объектов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 №201 “Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области” изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования на территории города Омска осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение видов разрешённого использования земельных участков может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешённого использования.

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства принимаются в соответствии с таблицей № 1 статьи 42 указанных правил. К объектам железнодорожного транспорта относятся: железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений (опоры путепроводов, автотранспортные переезды, виадуки); являются основными видами разрешённого использования земельных участков в зоне полосы отвода железной дороги и в производственно-коммунальных зонах. При этом любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, ЗАО “ЗСЖБ №6” воспользовалось предоставленным ему правом на изменение вида разрешённого использования земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). На основании упомянутой статьи разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешённого использования, условно разрешённые виды использования, вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования осуществляемые совместно с ним.

Поскольку одним из видов использования, установленных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 №201 “Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области” для территориальной зоны ПЗ, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, является избранный ЗАО “ЗСЖБ №6” вид разрешённого использования “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений”, суд находит, что истец вправе самостоятельно, без дополнительного согласования изменить вид разрешённого использования земельного участка.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что заявления (декларации) об изменении вида разрешённого использования подавались 23.08.2010, 01.12.2010, 11.01.2011 ЗАО “ЗСЖБ №6” и 22.10.2010, 08.12.2010 – представителем Управления. Во всех случаях Федеральным государственным учреждением “Земельная кадастровая палата” по Омской области указанные заявления удовлетворялись, и принимались решения об учёте изменений объекта недвижимости.

Таким образом, органом государственной власти фактически подтверждается возможность изменения вида разрешённого использования земельного участка, как заявителем, так и заинтересованным лицом, выбрав на своё усмотрение одну из территориальных зон, в границах которых расположен земельный участок.

Вид разрешённого использования земельного участка влияет на кадастровую стоимость этого участка (Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждённые Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 №39). От кадастровой стоимости земельного участка, в свою очередь, зависит выкупная стоимость земельного участка (статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”), а также размер земельного налога (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации) и др., что в совокупности может повлиять на финансово-хозяйственную деятельность предприятия.

Неопределённость спорного земельного участка, связанная с возможностью изменения выбора его разрешённого использования на усмотрение правообладателей, не должна негативно отражаться на предпринимательской и иной экономической деятельности хозяйствующего субъекта, являющегося, по мнению суда, в данных гражданских правоотношениях более слабой стороной. Возникшие правоотношения в настоящем случае требуют не только формального признания юридического равенства сторон, но и предоставления определённых преимуществ экономически слабой и зависимой стороне.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним” договор купли - продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, следовательно, редакция пункта 6.2. договора правомерно вытекает из норм указанных выше законов.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При изложенных обстоятельствах разногласия, возникшие при заключении названного выше договора купли – продажи земельного участка, следует принять в редакции истца.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Статьёй 101 названного кодифицированного акта к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина. По смыслу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 4 000 руб. В материалах дела имеется платёжное поручение от 07.12.2010 № 6404, свидетельствующее том, что государственная пошлина была уплачена в полном объёме при подаче искового заявления.

В связи с удовлетворением требования истца в полном объёме ЗАО “ЗСЖБ № 6” подлежат возмещению судебные расходы общества в размере 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Омской области именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

требования закрытого акционерного общества “Завод сборного железобетона № 6” к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области удовлетворить в полном объёме.

Урегулировать разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом “Завод сборного железобетона № 6” и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области при заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, путём изложения преамбулы и пунктов 1.1., 2.1., 6.2., 7. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010, направленного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области закрытому акционерному обществу “Завод сборного железобетона № 6” с сопроводительным письмом от 30.11.2010 исх. № 0401/10588, в редакции закрытого акционерного общества “Завод сборного железобетона № 6”, содержащейся в протоколе разногласий от 07.12.2010 к договору купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010, направленном в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с сопроводительным письмом вход. от 08.12.2010, а именно:

- изложить преамбулу договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010 в следующей редакции: «На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 № 5306-р Главное управление по земельным ресурсам Омской области в лице заместителя начальника ФИО6, действующего на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95, Приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 № 7-п “О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области”, доверенности от 12.04.2010, именуемое в дальнейшем “Продавец” и закрытое акционерное общество “Завод сборного железобетона № 6” в лице Генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем “Покупатель”, и именуемые в дальнейшем “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем»;

- изложить пункт 1.1. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010 в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно - бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 1-я Железнодорожная, дом 3 (далее - Участок), с разрешённым использованием “железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений”, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участника, площадью 200 150 кв.м.»;

- изложить пункт 2.1. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010 в следующей редакции: «Цена Участка составляет 6 699 170,61 (шесть миллионов шестьсот девяносто девять тысяч сто семьдесят) рублей 61 копейка.

РАСЧЁТ цены выкупа земельного участка

Площадь земельного участка кв.м.

200150

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

267 966 824,50

Цена выкупа земельного участка, руб.

6 699 170,61»;

- изложить пункт 6.2. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010 в следующей редакции: «Третий экземпляр остаётся после государственной регистрации в Управлении Росреестра по Омской области.»;

- изложить пункт 7. договора купли – продажи земельного участка от 29.11.2010 № 7147/8762-2010 в следующей редакции: «Покупатель: закрытое акционерное общество “ЗСЖБ № 6”, 644041, <...>, ИНН <***>, КПП 554250001, ОГРН <***>.».

Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644043, <...>) в пользу закрытого акционерного общества “Завод сборного железобетона № 6” (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644041, <...>), 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В.Яркова