Решение № А46-15969/15 от 09.02.2017 АС Омской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения оглашена 9 февраля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2017 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемисовой Л.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВК» (ИНН <***>, ОГРН <***>)  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени, а также по встречному исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» о взыскании убытков с Администрации Омского муниципального района Омской области, 

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 (удостоверение, доверенность);

от ответчика - ФИО2 (паспорт, по доверенности от 15.07.2016), ФИО3 (паспорт, директор),

                                      У С Т А Н О В И Л:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВК» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 и пени в размере 6 693 547,12 руб.

В судебном заседании, открытом 26.02.2016, представитель Общества заявил ходатайство о приостановлении производства по делу А46-15969/2015 до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу А46-8852/2015.

Судом было установлено, что в производстве арбитражного суда находится дело № А46-8852/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройВК"  к Администрации Омского муниципального района Омской области об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка, изложенного в письме № Исх - 15/ОМС4579 от 30.06.2015, обязании ответчика заключить договор купли-продажи с обществом с ограниченной ответственностью "СтройВК".

Определением суда от 04.03.2016 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-8852/2015.

Определением от 13.09.2016 производство по делу № А46-15969/2015 возобновлено в связи с вступлением в законную силу судебного акта по делу №А46-8852/2015.

В судебном заседании 08.12.2016 представители ответчика ходатайствовали о принятии встречного искового заявления, в котором  общество с ограниченной ответственностью «СтройВК» просило:

- взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» убытки в виде разницы выкупной стоимости земельного участка в размере 2 408 610 (два миллиона четыреста восемь тысяч шестьсот десять) рублей;

- взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» убытки в виде разницы налоговых платежей и арендной платы в размере 1 212 217,5 руб. (один миллион двести двенадцать тысяч двести семнадцать) рублей 50 копеек.

Определением от 08.12.2016 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» по делу № А46-15969/2015 принято к производству.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Омским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройВК» (Арендатор) на основании постановления Администрации Омского муниципального района от 21.08.2009 № 1448-п «О предоставлении земельного участка, местоположение которого установлено относительно Дома Культуры, расположенного по адресу: с. Дружино, Омский MP, ул. Кленовая, д. 1 в 600 м на запад, ООО «СтройВК»» заключен договор № АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009, согласно которому Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, в границах Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого установлено относительно Дома Культуры, расположенного по адресу; с. Дружино. Омский MP, ул. Кленовая, д. 1 в 600 м на запад, именуемый в дальнейшем Участок, площадью 10 000 кв.м, в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером 55:20:040101:3191 для размещения производственной базы (для стоянки и ремонта автотранспорта).

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.10.2009. Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 08.09.2009.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора величина арендной платы в квартал на предоставленном участке рассчитывается по формуле:

Ап=Кс*Сап/4

где:

Ап- размер годовой арендной платы, руб.;

Кс- кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за которым производится расчёт арендной платы по видам функционального использования (руб./кв.м.)

Сап - ставка арендной платы в процентах от значения Кс.

4 - количество кварталов в году.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчёте указанного в данных актах момента (если такой Момент в актах не указан, с момента вступления этих актов в силу).

Согласно приложению к договору аренды расчёт арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области»

Ап= 1 089 400,0000* 1,5%/4=4 085.25 руб.

где:

Ап - размер арендной платы, руб.;

1 089 400,00 руб. - кадастровая стоимость земельного участка из земель населённых пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчёт арендной платы по видам функционального использования (руб./кв.м.) определена в соответствии с данными государственного земельного кадастра;

1.5% - ставка арендной платы за земельный участок;

4 - количество кварталов в году.

Соглашением от 04.03.2014 (зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области 05.05.2015) стороны изложили разделы 1-10 рассматриваемого договора аренды в новой редакции.

В частности, п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду по 23.10.2015 земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 04.12.2013 № 55/201/13-366748, площадью 10000 кв. м, в границах Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого: <...>, с кадастровым номером 55:20:040101:3191, из состава земель населённых пунктов для размещения производственной базы (для стоянки и ремонта автотранспорта).

Пунктами 2.1 - 2.2 договора (в ред. соглашения от 04.03.2014) установлено, что арендная плата определяется согласно расчету арендной платы за земельный участок, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору, в размере 563 410 (пятьсот шестьдесят три тысячи четыреста десять) рублей в год.

Арендатор перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в разделе 12 договора, ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый кварталы финансового года. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату государственной регистрации договора, а также период, за который осуществляется оплата.

При принятии правовых актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих; величин используются в расчёте с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан, с момента вступления этих актов в силу) (п. 2.5 договора в ред. соглашения от 04.03.2014).

Кроме того изложен в новой редакции текст приложения к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы за аренду земельного участка за квартал»:

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», Постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» и письмом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от 05.07.2013 № 9118 по формуле:

Ап=Кс*Сап,

где:

Ап - размер годовой арендной платы,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года в соответствии с письмом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» но Омской области от 05.07.2013    № 9118;

Сап - ставка арендной платы за земельный участок, установленная Постановлением Администрации от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области».

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет:

5634100 * 0,1 = 563 410 (пятьсот шестьдесят три тысячи четыреста десять) рублей».

Согласно подписанному сторонами протоколу разногласий стороны пришли к следующему:

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 17б-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», Постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» и письмом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от 05.07.2013 № 9118 по формуле:

Ап=Кс*Сап,

Где:

Ап - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года по Решению Арбитражного суда по Омской области от 13.02.2014 по делу № А46-15640/2013;

Сап - ставка арендной платы за земельный участок, установленная Постановлением Администрации от 10.11.2009 г . № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные: в Омском муниципальном районе Омской области

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет:

2 110 000*0,1=211 000 (Двести одиннадцать тысяч) рублей».

В разделе 10. «Дополнительные условия» п. 1.4 внести следующие изменения: «Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства в счет арендных платежей по договору земельного участка:

- период с 01.02.2011 года по 31.01.2014 года - в размере 633 000
(Шестьсот тридцать три тысячи) рублей............... »

Как утверждает истец, настоящий Протокол разногласий вступил в силу с даты его подписания (04.03.2014).

Согласно пункту 4.2 (как в первоначальной, так и в действующей редакции договора) арендатор принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором.

Согласно кадастровой справке от 27.10.2015, представленной истцом, кадастровая стоимость земельного участка, по мнению Администрации, следующая:

за период с 01.01.2012 по 24.10.2012 - 1 089 400 руб.,

за период с 25.10.2012 по 16.04.2014 - 5 634 100 руб.,

за период с 17.04.2014 по 20.01.2015 - 2 110 000 руб.,

за период с 21.01.2015 по настоящее время - 6 153 400 руб.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» была утверждена кадастровая стоимость. Указанный приказ вступил в силу с 01.01.2012 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» утверждена новая кадастровая стоимость. Указанный приказ вступил в силу с 10 января 2015 года.

Таким образом, как полагает истец, размер ежеквартальной арендной платы исчисляется в следующем порядке:

с 01.01.2012 по 24.10.2012 - 1 089 400 *0,1/4 - 27 235 руб. (в квартал);

с 25.10.2012 по 16.04.2014 - 5 634 100*0,1/4 - 140 852,5 руб. (в квартал);

с 17.04.2014 по 09.01.2015 - 2110 000*0,1/4 - 52 750 руб. (в квартал);

с 10.01.2015 по настоящее время - 6 153 400 *0,1/4 - 153 835 руб. (в квартал).

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объёме не выполнил. В этой связи у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2015, по мнению истца, в размере 1 658 370,46  руб.

Согласно пункту 11 постановление Правительства Омской области от 28.10.2008    №    176-п    «Об    арендной    плате    за    земельные    участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области» годовая арендная плата за земельные участки, за исключением случаев, указанных в пунктах 12, 13 настоящего Положения, вносится арендаторами ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября (соответственно за первый, второй, третий, четвертый квартал текущего финансового года).

Учитывая, что факт несвоевременной уплаты арендных платежей имел место с 01.01.2012, Администрация, руководствуясь вышеуказанными нормами, а также пунктом 7.2 Договора, начислила пени из расчета 0,5 % за каждый день просрочки на сумму подлежащих уплате платежей. Сумма неустойки составила 5 043347 рублей 16 копеек.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ). Таким образом, договор аренды № АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 является действующим.

Эти обстоятельства явились основанием для обращения Администрации с исковым заявлением в арбитражный суд Омской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» задолженности по Договору аренды земельного участка № АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 в сумме 6 693 547 (шесть миллионов шестьсот девяносто три тысячи пятьсот сорок семь) рублей 12 копеек, из них: размер основного долга в размере 1 650 199,96 руб. (с 01.01.2012 по 31.12.2015), пени в сумме 5 043 347,16 руб. (за период с 01.01.2012 по 15.12.2015).

Суд полагает заявленные исковые требования Администрации подлежащими частичному удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. 

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что 13 февраля 2014 года решением Арбитражного суда Омской области, вступившим в силу 13.03.2014, по делу № А46-15640/2013 удовлетворены требования Общества с ограниченной ответственностью «СтойВК» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области» (в лице филиала по Омской области) в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191 площадью 10000 кв.м., местоположение которого установлено <...> в 600 метрах на запад, в размере равном его рыночной стоимости, которая составляет 2 110 000 (два миллиона сто десять тысяч) рублей. Внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установлен размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191 – вместо 5 634 100 руб., при удельном показателе 563,41 руб. за кв.м, стал 2 110 000 руб. с удельным показателем 211 рублей за кв.м, с 01 января 2011 года.

Согласно статье  16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Несмотря на это, 04.03.2014 Администрация направила Обществу проект дополнительного соглашения к договору аренды, в котором, игнорируя вступившее в силу решение Арбитражного суда Омской области, арендная плата исчислялась органом местного самоуправления из расчета кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 634 100 руб., а не 2 110 000 руб. Данное Соглашение было подписано Обществом с протоколом разногласий, в котором величина арендной платы приводилась в соответствие с кадастровой стоимостью земельного участка, а именно 2 110 000 руб. и было направлено в Администрацию 19.03.2014.

В соответствии со статьёй 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Однако названные положения статьи24.20 подлежат применению лишь к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости,поданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 8 статьи 3 Закона N225-ФЗ).

Таким образом, применение кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 110 000 руб. для целей расчёта арендной платы необходимо, по мнению суда, с 01.01.2011.

Указанный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.12.2014 № Ф01-5284/2014 по делу № All- 2013/2014)

Таким образом, размер годовой арендной платы за земельный участок за периоды 2013,2014 составляет: 2110000 * 0,1= 211 000 рублей в год.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области» с 21.01.2015 (применение приказа) по 25.12.2015 (подача иска) размер арендной платы за земельный участок исчисляется из расчета 6 153 400 руб. кадастровой стоимости.

30.04.2015 опубликовано (вступает в силу через 10 дней после публикации) Постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-П «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в соответствии с Постановлением (пункт 3, подпункт 4) определено, что размер арендной платы установлен 2% от кадастровой стоимости. Таким образом, с 11.05.2015 (применение Постановления) по 25.12.2015 (подача иска) расчёт аренды из ставки 2% в год.

Требование истцом предъявлено по основному долгу в размере 1 650 199,96 руб. за период с 01.01.2012 по 31.12.2015, по пени в сумме 5 043 347,16 руб. (за период с 01.01.2012 по 15.12.2015).

Ответчиком по первоначальному иску сделано заявление о применении судом срока исковой давности. 

Суд считает, что применительно к периоду начисления арендных платежей необходимо учитывать срок исковой давности, определённый статьёй 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ. Статья 200 ГК РФ устанавливает, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в Арбитражный суд Омской области 25.12.2015 с исковым заявлением о взыскании арендных платежей. Таким образом, с учетом применения срока исковой давности начисленные истцом платежи до 25.12.2012 не могут быть признаны обоснованными и удовлетворены.

Расчёт основной задолженности ООО «СтройВК» за пользования земельным участком с кадастровым номером 55:20:040101:3191 составляет, как считает суд, 695 616, 71 руб.

Расчет судом произведен следующим образом:

На сумму задолженности, которая, по мнению Администрации, составляет 1 650 199,96 руб.,  истцом начислена пеня из расчёта 0,5% в день от суммы долга. Размер пени составил 5 043 347,16 руб. (за период с 01.01.2012 по 15.12.2015).

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Суд, принимая во внимание применение срока исковой давности, рассчитанную сумму долга в размере 695 616, 71 руб. приходит к выводу, что установленная договорам неустойка за период с 25.12.2012 по 15.12.2015 должна составлять 2 010 243, 64 руб., исходя из следующего расчета:

С учетом применения статьи 333 ГК РФ и ходатайства Общества суд снижает размер неустойки до 1 005 121, 82 руб.

Таким образом, заявленные Администрацией Омского муниципального района Омской области исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВК» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 за период с 01.01.2012 по 31.12.2015 в сумме 1 650 199,96 руб. и пени за период с 01.01.2012 по 15.12.2015 в размере 5 043 347, 16 руб.  подлежат частичному удовлетворению.

Суд полагает необходимым взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области  1 700 738 руб. 53 коп., в том числе 695 616 рублей 71 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 за период с 25.12.2012 по 31.12.2015 и пени за период с 25.12.2012 по 15.12.2015 в размере 1 005 121, 82 руб.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Администрации Омского муниципального района Омской области суд считает необходимым отказать.

Суд находит также подлежащими удовлетворению и встречные исковые требования ответчика по первоначальному иску о взыскании убытков.

По положениям  статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 16 ГК РФ убытки, причинённые гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причинённый гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению.

Лицо, требующее возмещения убытков, обязано доказать наличие состава правонарушения, включающего факт причинения убытков, в том числе их размер (реальных и/или составляющих упущенную выгоду), противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением лица и причинением убытков.

При этом юридическое значение имеет причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора.

Недоказанность одного из названных юридических фактов исключает возможность удовлетворения требования о взыскании убытков.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

         Встречное требование ООО «СтройВК» направлено на взыскание с Администрации Омского муниципального района, убытков возникших неправомерным отказом в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191.

Изначально общество с ограниченной ответственностью «СтройВК» просило:

- взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» убытки в виде разницы выкупной стоимости земельного участка в размере 2 408 610 (два миллиона четыреста восемь тысяч шестьсот десять) рублей;

- взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» убытки в виде разницы налоговых платежей и арендной платы в размере 1 212 217,5 руб. (один миллион двести двенадцать тысяч двести семнадцать) рублей 50 копеек.

Позже в порядке статьи 49 АПК РФ Общество уточнило требования по встречному иску и просило:

взыскать убытки с Администрации Омского муниципального района Омской области в сумме 2 135 467 руб. 50 коп. (убытки в виде разницы выкупной стоимости земельного участка в размере 923 250 руб.  и убытки в виде разницы суммы налоговых платежей и арендной платы в размере 1 212 217,5 руб.). Данные уточнения приняты судом. 

В обоснование встречного иска Общество указало, что 07.08.2014 представителем ООО «СтройВК» подано в Администрацию заявление о выкупе земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, под объектом недвижимости арендатором земельного участка - собственником созданного им объекта недвижимости с приложением всех документов. Письмом от 19.09.2014 Администрация не нашла правовых оснований заключить

договор.

Повторно 06.10.2014 директором ООО«СтройВК» подано заявление в Администрацию ОМРзаявление о выкупе земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, под объектом недвижимости арендатором земельного участка собственником созданного им объекта недвижимости с приложением всех документов

Только после обращения в прокуратуру Омского района Омской области Администрацией подготовлен и направлен ответ ООО «СтройВК» на заявление от 06.10.2014.

Письмом от 30.06.2015 в предоставлении земельного участка отказано. Указанный отказ стал предметом судебного обжалования действий Администрации ОМР.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 года по делу № А46-8852/2015 требования ООО «СтройВК» удовлетворены полностью.

Признан недействительным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СтройВК» земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191, изложенный в письме № ИСХ-15/ОМС4579 от 30.06.2015. Суд бязал Администрацию Омского муниципального района Омской области принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СтройВК» в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191 и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191.

В результате необоснованно длительного рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в период с 06.10.2014 по 30.06.2015 и неправомерного отказа Администрации Омского муниципального района Омской области в передаче земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191 в установленном порядке, изменилась кадастровая стоимость спорного земельного участка.

В соответствии постановлением Правительства Омской области от 18.07.2012 № 142-П «О порядке определения цены земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и порядке оплаты таких земельных участков», определяется как: 2 110 000 х 2,5% - 52 750 рублей.

В соответствии кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2012 по 24.10.2012 составила 1 089 400 руб., с 25.10.2012 по 16.04.2014 составила 5 634 100 руб., с 17.04.2014 по 01.11.2016 составила 6 153 400 руб. по решению комиссии с 01.01.2016 кадастровая стоимость 2 440 000 руб.

Таким образом, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:20:040101:3191 в настоящее время определяется как: 2 440 000 х 40% - 976 000 рублей.

В возражениях на встречное исковое заявление от 27.12.2016 Администрацией указывается на то, что срок с которого должен быть заключен договор купли - продажи земельного участка необходимо исчислять с даты окончания приостановки.

Суд считает данный вывод ошибочным, так как в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ (действовавшей на момент обращения) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункты 5, 6 статьи 36 ЗК РФ).

В месячный срок со дня поступления такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в предусмотренных случаях, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В соответствии с Федеральным законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» определен порядок работы с обращениями граждан. Статья 12 указанного закона определяет, что письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.

По мнению суда, выкупная цена земельного участка должна быть определена в соответствии с законодательством, действующим на момент подачи указанного заявления либо в месячный срок после его принятия. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2016 №Ф04-1482/2016 по делу № А46-6877/2015).

На момент возникновения спорных правоотношений согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в соответствии статьями 9, 10, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (аренду) земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По общему правилу, установленному пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей в тот период времени редакции), применяется месячный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.

Поскольку решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в указанный месячный срок, то и вопрос о цене земельного участка подлежит разрешению в этот же срок и в соответствии с действующим в этот период законодательством. Данное правило защищает заявителя от возможного ухудшения его положения в реализации предоставленного права в случае несвоевременного принятия решения о предоставлении земельного участка (например, увеличения выкупной цены земельного участка за счет увеличения коэффициентов (кратности) к ставке земельного налога).

В материалах дела имеются доказательства изменения кадастровой стоимости подлежащего выкупу земельного участка. Кадастровая стоимость в силу законодательства влияет на выкупную цену земельного участка.

Таким образом, договор купли - продажи земельного участка должен был быть заключен не позднее 07 ноября 2014 года.

Вследствие этого, земельный участок Обществом в настоящий момент с учетом предложения Администрации может быть выкуплен по цене 976 000 рублей. Тогда как, в 2014 году кадастровая стоимость земельного участка позволяла выкупить участок за 52 750 рублей.

Расчёт убытков ООО «СтройВК» из-за незаконного отказа в предоставлении земельного участка, в виде разницы между ценой выкупа 2014 и 2017 составляет:

976 000 - 52 750 = 923 250 рублей.

В связи с этим, по мнению суда, незаконными действиями Администрации по воспрепятствованию выкупа земельного участка в 2014 году, ответчику причинены убытки.

Суд  принял во внимание, что при разрешении аналогичного спора в Определении от 20 ноября 2014 года № 303-ЭС14-4615 Верховный Суда Российской Федерации пришел к следующему выводу: «...в результате незаконного действия ответчика, выразившегося в отказе в предоставлении истцу спорного земельного участка в установленный Земельным кодексом Российской Федерации срок, были нарушены права заявителя на выкуп земельного участка по цене, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка, суды обоснованно удовлетворили исковые требования в сумме, составляющей разницу между старой и новой стоимостью выкупленного истцом земельного участка».

Аналогичный вывод содержится в Постановлении Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 мая 2012 года № Ф03-1435/2012.

Также суд полагает, что из-за незаконного отказа Администрации Омского муниципального района Омской области в предоставлении земельного участка в собственность за плату, Общество понесло убытки в виде разницы между суммой земельного налога, подлежащей уплате при своевременном выкупе земельного участка, и арендной платой, взыскиваемой Администрацией Омского муниципального района Омской области за пользование земельным участком.

Так, в случае соблюдения Администрацией Омского муниципального района Омской области норм законодательства при рассмотрении заявления ответчика о предоставлении в собственность земельного участка, последнее было обязано после оформления права на земельный участок платить не сумму арендной платы, а уплачивать земельный налог, размер которого существенно меньше, чем требуемая Администрацией сумма арендной платы.

Данная правовая позиция подтверждена судами кассационных инстанций. Так, в  Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10 февраля 2015 года № Ф06-19942/2013 по делу № А65-11206/2014 отражено: «В обоснование иска о взыскании с ответчиков убытков истец положил обстоятельства, связанные с нарушением ответчиками установленных законом сроков рассмотрения и принятия решения по его заявлению о приобретении по предусмотренным статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации основаниям в собственность земельного участка, что повлекло убытки в размере разницы между фактически уплаченными им денежными средствами за пользование земельным участком и суммой земельного налога, подлежащей уплате в случае, если бы заявление было рассмотрено своевременно и истец приобрел статус налогоплательщика земельного налога.

Если бы право истца на рассмотрение его заявления в установленные законом сроки не было нарушено, истец мог вступить в права титульного собственника земельного участка, и в соответствии со статусом налогоплательщика земельного налога, заплатил бы земельный налог за тот же период».

Такие же выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2015 г. по делу № А67-8582/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2014 года  по делу № А66-9298/2013.

Разница  между  суммой земельного  налога,  подлежащего уплате  при своевременном выкупе земельного участка, и арендной платой составляет: 1 283 430 - 71 212,5 = 1 212217,5 руб.

Таким образом, общая сумма убытков, причинённых Администрацией Омского муниципального района Омской области составляет 2 135 467 руб. 50 коп. (убытки в виде разницы выкупной стоимости земельного участка в размере 923 250 руб.  и убытки в виде разницы суммы налоговых платежей и арендной платы в размере 1 212 217,5 руб.).

По положениям статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счёт неправой.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные Администрацией Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>; <***>) первоначальные исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВК» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 за период с 01.01.2012 по 31.12.2015 в сумме 1 650 199,96 руб. и пени за период с 01.01.2012 по 15.12.2015 в размере 5 043 347, 16 руб.  удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 644020, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 19.04.2007 МИФНС №12 по Омской области) в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644527, <...>; дата регистрации: 20.12.2002) 1 700 738 руб. 53 коп., в том числе 695 616 рублей 71 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №АЗ-20-602/2009 от 08.09.2009 за период с 25.12.2012 по 31.12.2015 и пени за период с 25.12.2012 по 15.12.2015 в размере 1 005 121, 82 руб.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Администрации Омского муниципального района Омской области отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» о взыскании убытков с Администрации Омского муниципального района Омской области в сумме 2 135 467 руб. 50 коп. (убытки в виде разницы выкупной стоимости земельного участка в размере 923 250 руб.  и убытки в виде разницы суммы налоговых платежей и арендной платы в размере 1 212 217,5 руб.) удовлетворить полностью.

Взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644527, <...>; дата регистрации: 20.12.2002) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 644020, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 19.04.2007 МИФНС №12 по Омской области)  2 135 467 руб. 50 коп. убытков.

Путём зачёта встречных и первоначальных требований взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644527, <...>; дата регистрации: 20.12.2002) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 644020, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 19.04.2007 МИФНС №12 по Омской области)  434 728, 97 рублей убытков, а также 33 677, 33 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройВК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 644020, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 19.04.2007 МИФНС №12 по Омской области) государственную  пошлину в доход федерального бюджета в сумме 6 921 руб. 01 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                         В.И. Чернышев