Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «ФИО4-80» (далее - ТСЖ «ФИО4-80», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «Апекс-98» (далее - ООО «Апекс-98») о признании недействительными: зарегистрированного 12.01.2007 г. за ИП ФИО1 права собственности на нежилое помещение 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33 кв.м, находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь); договора купли-продажи от 29.01.2007 г., заключенного между ФИО1 и ООО «Апекс-98»; зарегистрированного права собственности ООО «Апекс-98» на нежилое помещение 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33 кв.м, находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенное по адресу: <...> (2-я очередь); и об устранении препятствий в праве пользования общим имуществом и освобождении указанного помещения.

В обоснование исковых требований ТСЖ «ФИО4-80» ссылается на то, что постановление Мэра города Омска от 21.11.2006 № 317-п, явившееся основанием для государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на спорное имущество, решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 г. по делу № А46-853/2007, признано незаконным. Спорное нежилое помещение является частью технического подвала, в нем находятся инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилого дома, а потому согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, оно принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Кроме того, данное нежилое помещение создано с нарушением требований, предусмотренных пунктом 6.12 СНиП 21-01-97, пунктом 1.2. СанПиН 2.1.2.1002-00, пунктами 1.38, 1.45 СНиП 2.08.01-89, и его эксплуатация в качестве обособленного нежилого помещения является незаконной.

Определением суда от 29.09.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее – УФРС по Омской области).

В судебном заседании, открытом 24.12.2008 г., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 29.12.2008. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

В судебном заседании представитель истца требования с учетом письменных уточнений и возражений на отзывы ООО «Апекс-98» и УФРС по Омской области поддержал. Требование об устранении препятствий в праве пользования общим имуществом и освобождении вышеуказанного помещения уточнил, просил обязать общество с ограниченной ответственностью «Апекс-98» освободить нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь). Указанное уточнение исковых требовании принято судом к рассмотрению.

ООО «Апекс-98» в письменном отзыве на иск и в заседании суда с исковыми требованиями не согласилось, указало, что при рассмотрении дела № А46-853/2007 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от исковых требований к Главному Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании незаконной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ФИО1, и потому в силу части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по настоящему делу в указанной части следует прекратить. ООО «Апекс-98» является добросовестным приобретателем спорного имущества и истец не вправе истребовать указанное имущество у общества. Кроме того, согласно заключению ООО «БНОЭ «Эталон» № 1765 от 01.12.2008 прокладка инженерных сетей в спорном помещении соответствует требованиям действующих СНиП и не препятствует их нормальной эксплуатации.

УФРС по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, в письменном отзыве на иск указало, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности за ИП ФИО1 и ООО «Апекс-98» на момент регистрации не имелось. Также отметило, что истцом выбран способ защиты прав, не предусмотренный действующим законодательством.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, отзыв на исковое заявление не представила.

В порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ИП ФИО1 и представителей УФРС по Омской области.

Рассмотрев материалы дела, исследовав по ходатайству истца материалы дела № А46-853/2007, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела товарищество собственников жилья «ФИО4-80» зарегистрировано в качестве юридического лица 09.01.2003 г. за основным государственным регистрационным номером 1035511000326 (свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 55 № 001225941).

28.01.2004 г. постановлением Мэра города Омска № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе» утвержден акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29.12.2003 законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе, общей площадью 8182,7 кв.м., построенного закрытым акционерным обществом «Строительно-монтажный трест № 4» по собственному титулу.

21.11.2006 г. Мэром города Омска принято постановление № 317-П «О внесении изменений в постановление Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе», согласно которому, в связи с допущенной ошибкой, пункт 1 постановления от 28.01.2004 № 27-П изложен в следующей редакции: утвердить акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29 декабря 2003 года законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. ФИО4, дом 80 в Октябрьском административном округе, общей площадью здания 8013,5 кв.м., общей площадью квартир с учетом понижающих коэффициентов 6755,1 кв.м., общей площадью квартир без учета понижающих коэффициентов 6552,9 кв.м., общей площадью встроенного нежилого помещения 33,0 кв.м., построенного закрытым акционерным обществом «Строительно-монтажный трест № 4» по собственному титулу.

12.01.2007 г. УФРС по Омской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на нежилое помещение № 11П, номер на поэтажном плане – 1, общей площадью 33.00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь) (свидетельство о государственной регистрации права серии 55АВ № 359448 от 12.01.2007).

29.01.2007 г. между ФИО1 (продавец) и ООО «Апекс-98» (покупатель) заключен договор купли-продажи б/н, в соответствии с которым продавец обязался передать покупателю в собственность объект недвижимости - нежилое помещение № 11П, номер на поэтажном плане – 1, общей площадью 33.00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь). По акту приема-передачи б/н от 29.01.2007 г., указанное нежилое помещение передано покупателю.

19.02.2007 г. УФРС по Омской области зарегистрировано право собственности ООО «Апекс-98» на нежилое помещение № 11П, номер на поэтажном плане – 1, общей площадью 33.00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь) (свидетельство о государственной регистрации права серии 55АВ № 421058 от 19.02.2007).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 г. по делу № А46-853/2007 постановление Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006 г. «О внесении изменений в постановление Мэра города Омска от 28.01.2004 г. № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе», признано незаконным.

Полагая, что государственная регистрация за ИП ФИО1, договор купли-продажи б/н от 29.01.2007 г., а также последующая государственная регистрация за ООО «Апекс-98» права собственности на спорное нежилое помещение не соответствуют действующему законодательству, поскольку ИП ФИО1 зарегистрировала право собственности и распорядилась частью технического подвала, являющегося в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, которое в настоящее время незаконно занимает ООО «Апекс-98», ТСЖ «ФИО4-80» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив материалы дела, суд полагает, что требования ТСЖ «ФИО4-80» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Основанием представительских правоотношений являются юридические факты, состоящие либо в выдаче доверенности, либо в издании акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, либо в указании закона (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Пунктом 2.1 Устава ТСЖ «ФИО4-80» к целям деятельности товарищества отнесено представление общих интересов членов товарищества собственников жилья в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами; защита прав и интересов членов товарищества.

Таким образом, ТСЖ «ФИО4-80» как законный представитель собственников помещений в многоквартирном доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Способ защиты нарушенного права избирается лицом самостоятельно.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Как следует из текста искового заявления, истец оспаривает государственную регистрацию права собственности на спорное нежилое помещение за ИП ФИО1, просит признать недействительными договор купли-продажи спорного имущества б/н от 29.01.2007, на основании которого зарегистрировано право собственности ООО «Апекс-98» и государственную регистрацию права собственности на спорное имущество за ООО «Апекс-98», а также обязать ООО «Апекс-98» освободить спорное нежилое помещение.

Таким образом, совокупность заявленных по рассматриваемому делу требований, по существу является требованием о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество, то есть способом защиты, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, довод третьего лица о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, судом отклоняется по вышеуказанным основаниям.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 55АВ № 359448 от 12.01.2007 документом-основанием для государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на спорное нежилое помещение явилось, в том числе, постановление Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006 «О внесении изменений в постановление Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе», в котором и было обозначено спорное нежилое помещение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 по делу № А46-853/2007 указанное постановление признано незаконным.

На основании иных указанных в свидетельстве о государственной регистрации права серии 55АВ № 359448 от 12.01.2007 документов право собственности ИП ФИО1 на спорное нежилое помещение не могло быть зарегистрировано, поскольку в акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29 декабря 2003 года законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. ФИО4, дом 80, а также в постановлении Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе» отсутствуют сведения о каких-либо встроенных, пристроенных нежилых помещениях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы права в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, что предполагает необходимость оспаривания оснований государственной регистрации, в данном случае - постановление Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006.

Однако, ввиду того, что указанное постановление вступившим в законную силу решением арбитражного суда признано незаконным, у истца отсутствует иной способ защиты нарушенных прав как оспаривать само зарегистрированное право на спорное нежилое помещение.

В связи с тем, что постановление Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006 признанно незаконным, то и зарегистрированное 12.01.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности И.П. ФИО1 на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь), является недействительным.

Договор купли-продажи б/н от 29.01.2007, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Апекс-98» также является недействительным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29 декабря 2003 года законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. ФИО4, дом 80, а также в постановлении Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе» отсутствуют сведения о каких-либо встроенных, пристроенных нежилых помещениях.

Следовательно, спорное нежилое помещение не вводилось в эксплуатацию как отдельное нежилое помещение, а является помещением технического подвала.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Особенность правового положения общего имущества в многоквартирном доме обуславливает невозможность отчуждения доли общей долевой собственности и невозможность её выдела в силу прямого указания в законе.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, поскольку право собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь), не могло возникнуть по указанным выше обстоятельствам, то и заключенный с ООО «Апекс-98» договор купли-продажи указанного имущества б/н от 29.01.2007 является недействительной (ничтожной) сделкой как несоответствующий требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Недействительность договора купли-продажи б/н от 29.01.2007 г. влечет и недействительность зарегистрированного 19.02.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности общества с ограниченной ответственностью «Апекс-98» на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь).

Довод ответчика (ООО «Апекс-98») о том, что производство по делу надлежит прекратить на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при рассмотрении дела № А46-853/2007 ТСЖ «ФИО4-80» заявило отказ от исковых требований к Главному Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании незаконной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ФИО1, судом не принимается по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Как следует из материалов дела № А46-853/2007, ТСЖ «ФИО4-80» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Омска, Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании незаконным постановления от 21.11.2006 г. № 317-П «О внесении изменений в постановление Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе», регистрации права собственности на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь) за ФИО1

Указанные требования рассмотрены судом в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как дело об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. Главное управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (в настоящее время – УФРС по Омской области) являлось по делу ответчиком (заинтересованным лицом).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 г. по делу № А46-853/2007 принят отказ от требований к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь) за ФИО1 Производство по делу в указанной части прекращено.

По настоящему делу, рассматриваемому в порядке искового производства, УФРС по Омской области участвует в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Исковые требования заявлены к ИП ФИО1 о признании недействительным зарегистрированного 12.01.2007 г. за ИП ФИО1 права собственности на нежилое помещение 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33 кв.м, находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь) по иным основаниям.

Поскольку по настоящему делу состав спорящих сторон, предмет и основания заявленных требований не тождественны сторонам спора, предмету и основаниям требований по делу № А46-853/2007, оснований для прекращения производства по делу в указанной части не имеется.

Требования ТСЖ «ФИО4-80» об обязании общества с ограниченной ответственностью «Апекс-98» освободить нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь) также подлежат удовлетворению в виду следующего.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из материалов дела, избрав предусмотренный вышеуказанными нормами права способ защиты, истец, заявляя требование об освобождении спорного нежилого помещения и оспорив зарегистрированное право на него ООО «Апекс-98», представил доказательства в обоснование того, что указанное имущество в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, выбыло из их владения помимо их воли; спорное имущество находится в натуре и в незаконном владении у ответчика.

Довод ответчика о том, что ООО «Апекс-98» является добросовестным приобретателем спорного имущества и в силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество не может быть истребовано у него, подлежит отклонению в силу следующего.

По смыслу вышеприведенных норм закона добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 показал, что он предупреждал общество в лице директора ФИО6 о том, что подвал занимать нельзя, так как возникнуть сложности с обслуживанием находящихся там сетей, а также о наличии ранее рассмотренного спора по аналогичному нежилому помещению.

Из показаний свидетеля ФИО7 следует, что директор ООО «Апекс-98» ФИО6 еще весной-летом 2006 г. перед приобретением квартиры у ИП ФИО1 был уведомлен о имеющихся препятствиях к приобретению подвала, а также поставлен в известность о наличии разрешенного судом общей юрисдикции спора по аналогичному помещению, по которому подвал был возвращен в собственность членов ТСЖ.

Аналогичные пояснения дал свидетель ФИО8, который также предупреждал ООО «Апекс-98» о невозможности использования подвала, о возможном споре и истребовании подвала.

Таким образом, из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО5, ФИО7, А.С. Долженко следует, что директор ООО «Апекс-98» ФИО6 до заключения договора купли-продажи б/н от 29.01.2007 был предупрежден о наличии препятствий к приобретению права собственности на спорное нежилое помещение, о притязаниях на него со стороны ТСЖ «ФИО4-80», поскольку оно, являясь помещением технического подвала с инженерными коммуникациями для обслуживания жилого дома, не предназначено для использования в каких-либо иных целях.

Показания свидетелей ФИО6 и ФИО9, отрицающих осведомленность общества о наличии препятствий к приобретению собственности на спорное нежилое помещение, суд оценивает критически, принимая во внимание то обстоятельство, что указанные свидетели являются соответственно директором и бухгалтером ООО «Апекс-98» и их показания противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.

Кроме того, добросовестность ответчика - ООО «Апекс-98» опровергается и иными обстоятельствами дела.

Так, нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь), находится в техническом подвале жилого дома, отсутствует в проекте данного жилого дома и в акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29.12.2003 законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. ФИО4, 80 в Октябрьском административном округе, построенного закрытым акционерным обществом «Строительно-монтажный трест № 4» по собственному титулу.

На момент ввода жилого дома по ул. ФИО4, 80 в эксплуатацию сложился и действовал единый инженерно-коммуникационный комплекс системы отопления, обслуживающий дом. На участке технического подвала, который отгорожен от общих помещений путем возведения отсекающей перегородки, проходят магистральные трубопроводы (лежаки), которые служат для подачи теплоносителя к стоякам отопления вертикальной развертки, проходящим по этажам многоквартирного дома. На спорный участок, в связи с тем, что он огорожен, отсутствует свободный доступ работников ТСЖ «ФИО4-80», что делает невозможным проведение плановых осмотров, профилактического, текущего и капитального ремонтов магистральных трубопроводов.

Указанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 г. по делу № А46-853/2007, в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица, и являлись очевидными при приобретении ООО «Апекс-98» права собственности на спорное нежилое помещение.

Эти же обстоятельства подтвердил и допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля слесарь ТСЖ «ФИО4-80» ФИО10

Как следует из имеющегося в материалах дела отчета ООО Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон» № 1765 от 01.12.2008 об определении соответствия СНиП проведения коммуникаций в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <...> при существующих условиях возможно соблюдение строительных норм и правил при устройстве лотков с люками в местах расположения разборных соединений и арматуры для избежания механических воздействий на трубопроводы. Для поддержания рабочего микроклимата необходимо устройство вытяжной вентиляции. По мнению суда, данный отчет также свидетельствует, что спорное нежилое помещение не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02. 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Оценив в совокупности обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, взаимоотношения сторон до и после заключения ООО «Апекс-98» договора купли-продажи спорного нежилого помещения, их переписку (письма ТСЖ «ФИО4-80» от 28.02.2007., от 18.05.2007 г.), суд полагает, что ООО «Апекс-98» не может быть признано добросовестным приобретателем, поскольку знало, что имущество, являющееся предметом договора купли-продажи б/н от 29.01.2007, изначально было приобретено с нарушением действующего законодательства (на основании постановления Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006, признанного впоследствии судом незаконным).

Таким образом, исковые требования ТСЖ «ФИО4-80» как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела подлежат удовлетворению в полном объеме.

При подаче искового заявления истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока на предъявление настоящего иска. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Оспариваемые по настоящему делу права собственности зарегистрированы в 2007 г., в этом же году совершен договор купли-продажи б/н от 29.01.2007. О применении исковой давности сторонами спора в порядке пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось. При таких обстоятельствах, необходимость в восстановлении срока отсутствует.

В связи с рассмотрением дела в суде истец понес дополнительные расходы в размере 28 000 руб., связанные с оплатой услуг представителя, что подтверждается соглашением на оказание юридических услуг от 12.06.2008, квитанцией серии ЛХ № 000015 от 31.10.2008 на сумму 28 000 руб.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 г. № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Учитывая продолжительность рассмотрения и сложность дела, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд полагает возможным требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя удовлетворить, взыскать в пользу ТСЖ «ФИО4-80» соответственно удовлетворенным исковым требованиям с ИП ФИО1 10 500 руб., с ООО «Апекс-98» 17 500 руб. расходов на оплату услуг представителя.

При подаче искового заявления истцом платежными поручениями № 168, 169, 170, 171 от 25.08.2008 г., уплачена государственная пошлина в сумме 8000 руб., что соответствует заявленным требованиям.

Расходы по оплате государственной пошлины следует отнести на ответчиков по правилам пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответственно удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным зарегистрированное 12.01.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: г. Омск, зарегистрированной по адресу: <...>) на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь).

Признать недействительным договор купли-продажи б/н от 29.01.2007, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Апекс-98».

Признать недействительным зарегистрированное 19.02.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности общества с ограниченной ответственностью «Апекс-98» на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Апекс-98» освободить нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (2-я очередь).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: г. Омск, зарегистрированной по адресу: <...>) в пользу товарищества собственников жилья «ФИО4-80» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 10 500 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Апекс-98» в пользу товарищества собственников жилья «ФИО4-80» 5 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 17 500 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов