Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Омский кинопрокат» г. Омска обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Мобиком – Новосибирск» г. Новосибирск, при участии третьего лица Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о признании договора аренды нежилого помещения № 35271/6 от 15.12.2007г. незаключенным и понуждении ответчика в совершении определенных действий - демонтаже и вывозе оборудования антенно-мачтового и базовой станции с территории ООО « Омский кинопрокат».

Определением суда от 18.12.2008 года Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска был привлечен к участию в дело в качестве второго ответчика по ходатайству истца.

Ответчики в отзыве на иск исковые требования не признали, сославшись на заключенность договора аренды нежилого помещения от 15.12.2007 № 35271/6 и на то, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав или законных интересов как оснований для обращения с иском в суд.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Омский кинопрокат», исходя из следующего.

В обоснование исковых тебований истец ссылается на следующие обстоятельства.

01 сентября 2003 года ОАО «Российский кинопрокат» заключило договор аренды нежилого помещения № 25095/6-т с Департаментом недвижимости администрации г.Омска .

Согласно п. 1.1 указанного договора аренды Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...> (литера А), стоимостью 1401093.00 руб., для использования по культурно-досуговый центр.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 1139.10 кв.м.

В силу п.1.2 договору аренды срок действия настоящего договора установлен с 01.09.2003г. по 31.08.2028г.

Фактически нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...>, передано Департаментом имущественных отношений администрации г.Омска по Iакту приема-передачи нежилого помещения 01.09.2003г.

02июля 2004 года в Учреждении юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация вышеуказанной сделки за номером 55-01/00-21/2004-959, свидетельство о государственной регистрации не выдавалось.

28 февраля 2006 года в договор аренды № 25095/6-т от 01.09.2003г. внесены изменения, в том числе в преамбулу договора, а именно, арендатор ОАО «Российский кинопрокат» заменен на арендатора - Общество с ограниченной ответственностью «Омский кинопрокат».

22 августа 2007 года представители истца и Департамент имущественных отношений администрации г.Омска произвели обследование технического состояния объекта нежилого фонда по адресу: <...>. В ходе проверки было выявлено, что данное здание со всеми его помещениями составляет 1414,20 кв.м. и занимает его в полном объеме ООО «Омский кинопрокат» по договору аренды № 25095/6Т. При этом по договору аренды истцу были переданы площади в указанном здании в объеме 1139,1 кв.м. (пустые позиции 12 и 13 в цокольном этаже здания, т.е. помещения, которые не были переданы) .

01.11.2007 года актом приема передачи нежилого помещения Департамент имущественных отношений администрации г.Омска передал, а ООО «Омский кинопрокат» принял дополнительные площади, не переданные ранее по договору вышеуказанному аренды в объеме 275,1 кв.м, а именно, помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, Лит А, цокольный этаж, номера 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13.

18 февраля 2008 года истец и Департамент имущественных отношений администрации г.Омска заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды № 25095/6-х.

В соответствии с п.1. изменений к договору № 25095/6-т^аренды нежилого помещения стороны договорились п. 1.1. изложить в следующей редакции: Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...> (литера А), индивидуализированное согласно Приложению к настоящим изменениям, для использования под кинотеатр 756,40 кв.м, кино-кафе (общественное питание с реализацией пива и алкоголя) -570,00 кв.м, размещение банкоматов - 8 кв.м., склад продовольственных и не продовольственных товаров - 79,80 кв.м.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 1414,20 кв.м.

В силу п.5 изменений к договору № 25095/6-т, настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды № 25095/6-т от 01.09.2003г. и действуют с 01 ноября 2007 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 55 АА № 615409, выданному учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кинотеатр «Космос» - четырехэтажное кирпичное здание с цокольным и антресольным этажами, общей площадью 1414,20 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г.Омск, пр-кт. Космический, д. 17 «А».

Таким образом, истец приобрел у Департамента имущественных отношений администрации г.Омска во временное владение и пользование (по договору аренды) всё здание со всеми площадями и помещениями кинотеатра «Космос».

Согласно п.1. и пп.2 п.2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Департамент имущественных отношений администрации г.Омска ,заключив с истцом договор аренды № 25095/6-т от 01.09.2003г., одновременно передал ему со зданием кинотеатра «Космос» право пользование на земельным участком, расположенный под кинотеатром и прилегающей к нему территорией, указанной в приложении № 1 к договору аренды № 25095/6-т от 01.09.2003г.

01 апреля 2007 года Общество с ограниченной ответственностью «Омский кинопрокат» заключило договор об оказании услуг № 3-07-АА-3208-ДХ-96/07 с Закрытым акционерным обществом «Мобиком-Новосибирск».

В соответствии с п. 1.1 указанного договора Предприятие оказывает Обществу услуги по размещению на своих площадях и обеспечению эксплуатации оборудования базовой станции (БС) и антенно-мачтовое сооружение (АМС).

Фактически указанное оборудование располагается сзади кинотеатра на крыльце, которое является неотъемлемой частью переданного в аренду нежилого объекта (кинотеатра «Космос») по договору аренды № 25095/6-т от 01.09.2003г.

Срок действия договора установлен до 25.03.2008г.

18 марта 2008 года ответчик направил в адрес истца письмо (исх. 3-07-ОО-мп-00087/08) с уведомлением о том, что продление договора об оказании услуг № 3-07-АА-3208-ДХ-96/07 нецелесообразно, так как он 15.12.2007 года заключил договор аренды № 35271/6 с Департаментом имущественных отношений администрации г.Омска

Таким образом, Департамент имущественных отношений администрации г.Омска повторно сдал в аренду помещение, которое ранее уже было сдано в аренду по договору аренды № 25095/6-Т от 01.09.2003г. ООО «Омский кинопрокат».

Согласно п.1.1. договора аренды нежилого помещения № 35271/6 от 15.12.2007г., заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации г.Омска и ЗАО «Мибиком-Новосибирск» ,Арендодатель сдает в аренду, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...>, индивидуализированное согласно Приложению № 2 к договору, для использования под: размещение оборудования сотовой связи.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 13 кв.м.

В соответствии с приложением № 2 к указанному договору аренды оборудование ответчика расположено на фундаменте и крыльце кинотеатра «Космос», т.е. сзади здания возле лестницы на второй этаж, следовательно, он не занимает индивидуально определенного помещения, как это указано в п. 1.1. договора аренды нежилого помещения № 35271/6 от 15.12.2007г, в связи с чем истец просит признать его незаключенным.

Суд считает ,что договор аренды № 35271/6 от 15.12.2007г. между ответчиком и Департаментом заключен, объект аренды определен.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К таковым относятся условия о предмете договора, а также те, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида и относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор аренды считается заключенным если указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК)

Согласно статье 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если подобное толкование не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В п. 1.1 договора аренды № 35271/6 от 15.12.2007, в приложении №2 к нему объект аренды индивидуализирован. Содержание акта приема-передачи от 15.12.2007 свидетельствует о предварительном осмотре помещения арендатором (ЗАО «Мобиком-Новосибирск»), об отсутствии взаимных претензий арендатора и арендодателя относительно месторасположения и площади переданного в аренду объекта, т.е. при подписании акта приема-передачи не возникло неопределенности относительно объекта.

Кроме того, исполнение договорных обязательств (оплата арендной платы, подписание акта приема-передачи) одной стороной и принятие его без возражений другой стороной устраняют состояние незаключенности договора. Т.е. воля и волеизъявление сторон направлены на передачу в пользование определенного объекта аренды. .

Указание истца на то, что заключение договора аренды № 35271/6 от 15.12.2007 между ответчиком и Департаментом является повторной сдачей помещений, которые уже сданы в аренду истцу, не является основанием для признания договора аренды № 35271/6 от 15.12.2007г. незаключенным

По мнению суда, истцу следовало выбрать иной способ защиты своего нарушенного права, предусмотренного ст.12 ГК РФ

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для обязания ответчика произвести демонтаж и вывоз антенно-мачтового оборудования и базовой станции, поскольку оно размещено на спорной территории на основании договора аренды № 35271/6 от 15.12.2007г..

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 15.01.09 по 20.01.09 г.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуально ого кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.А. Погосткина