Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Венера» г. Омска обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибтранс» г. Омска и индивидуальному предпринимателю ФИО5 в лице конкурсного управляющего ФИО9, Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о

- признании за ООО «Венера» права собственности на объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.,

- признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Сибтранс» на объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.,

- регистрации за ООО «Венера» право собственности на объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что спорный объект недвижимости был продан ему на торгах конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО5 ФИО9 в процессе реализации конкурсной массы должника в соответствии с порядком, установленным законодательством о банкротстве. При обращении за регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество было установлено, что право собственности на данное имущество зарегистрировано за ООО «Сибтранс». Регистрация права собственности за ответчиком была осуществлена на основании договора купли-продажи с ФИО7, которая, в свою очередь, приобрела объект недвижимости у ФИО5 Поскольку договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО7 был заключен в период осуществления конкурсного производства, он не соответствует нормам законодательства о банкротстве и носит ничтожный характер; соответственно, ничтожным является и последующая сделка по отчуждению этого имущества.

Определением арбитражного суда от 25 сентября 2008 г. исковое заявление принято к производству.

Ответчик – ООО «Сибтранс» в представленном отзыве указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права; спорный объект недвижимости определением арбитражного суда освобожден от ареста, вследствие чего, конкурсный управляющий не вправе был им распоряжаться; ООО «Сибтранс» является добросовестным приобретателем; в результате реконструкции здания объект недвижимости приобрел качественно иные характеристики; в удовлетворении иска просил отказать.

Конкурсный управляющий ИП ФИО5 ФИО9 в представленном отзыве исковые требования полностью признал.

ФИО5 в представленном отзыве указала, что имела право на распоряжение спорным объектом недвижимости, а также, что у арбитражного управляющего ФИО9 отсутствовали полномочия действовать от ее имени вне рамок дела о банкротстве, в удовлетворении иска просила отказать.

УФРС по Омской области в представленном отзыве указало, что по своему процессуальному положению не может являться ответчиком по делу; регистрация перехода права собственности осуществлялась в соответствии с действующим законодательством.

Определением арбитражного суда от 23 октября 2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО7

ФИО7 в представленном отзыве в удовлетворении иска просила отказать.

Лицами, участвующими в деле, представлены на обозрение суда документы, свидетельствующие о фактических обстоятельствах сделок, совершенных со спорным объектом недвижимости.

Определением арбитражного суда от 30 ноября 2008 г. дело назначено к судебному разбирательству.

Определением арбитражного суда от 11 декабря 2008 г. произведена замена ненадлежащего ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО5 в лице конкурсного управляющего ФИО9 на надлежащего ответчика – конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя ФИО5 ФИО3

ФИО5 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 47, пункта 4 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после замены ненадлежащего ответчика и вступления третьего лица в дело после начала судебного разбирательства рассмотрение дела производится с самого начала, дело было вновь назначено к судебному разбирательству.

После назначения дела к судебному разбирательству ООО «Сибтранс» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи от 05.06.2008 г. объекта недвижимости : незавершенного строительством жилого дома общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенного по адресу : <...>., заключенного между конкурсным управляющим ФИО9 и ООО «Венера» по итогам торгов 26.05.2008 г. имущества ФИО5

В обоснование встречного иска ответчик по первоначальному иску указал на мнимый характер сделки, отсутствие у конкурсного управляющего ФИО9 полномочий на распоряжение имуществом, исключенным из конкурсной массы, нарушение законодательства об оценочной деятельности при совершении сделки.

Определением арбитражного суда от 6 февраля 2009 г. встречное исковое заявление принято к производству.

В связи с принятием к производству встречного иска и необходимостью обеспечения лицам, участвующим в деле, возможности представления своих возражений рассмотрение дела было отложено.

Дело в соответствии с положением части 3 статьи 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие представителя УФРС по Омской области, о времени и месте судебного заседания извещенного надлежащим образом.

В судебное заседание ООО «Сибтранс» представлено заявление о дополнении оснований встречного иска. В качестве дополнительного основания заявителем указано на заинтересованность ФИО9 в совершении оспариваемой сделки.

В судебном заседании до рассмотрения спора по существу судом были разрешены ходатайства :

- ФИО5 – о приостановлении производства по делу;

- ФИО5 и ФИО7 – о привлечении их к участию в деле в качестве ответчиков;

- ООО «Сибтранс» - о прекращении производства по делу.

В удовлетворении данных ходатайств судом отказано.

В связи с представлением лицами, участвующими в деле, дополнительных пояснений в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин. 5 марта 2009 г.

После перерыва судом вновь разрешен ряд ходатайств :

- ФИО5 и ООО «Сибтранс» - о приостановлении производства по делу;

- ООО «Сибтранс» - об истребовании дополнительных доказательств.

В удовлетворении данных ходатайств судом отказано.

В ходе судебного заседания представитель ООО «Венера» требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал, пояснил, что спорное недвижимое имущество приобретено истцом на основании договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов; оплата по договору произведена в полном объеме; регистрация права собственности ООО «Сибтранс» осуществлена на основании ничтожной сделки; надлежащих доказательств изменения качественных характеристик имущества лицами, участвующими в деле, не представлено.

В отношении встречного иска представитель ООО «Венера» пояснил, что заключенный по результатам торгов договор соответствует требованиям действующего законодательства, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ФИО9 заявленные исковые требования не оспорил, подтвердил факт реализации имущества на торгах и осуществления расчетов по договору, возразил относительно нарушений законодательства об оценочной деятельности и заинтересованности конкурсного управляющего ФИО9 в заключении договора купли-продажи с ООО «Венера», в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ООО «Сибтранс» пояснил, что считает договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ФИО9 и ООО «Венера» ничтожной сделкой; имущество, реализованное по сделке, фактически, проданным ФИО9 самому себе; в дополнение к ранее заявленным доводам пояснил, что считает оплату по сделке купли-продажи осуществленной ООО «Венера» не в полном объеме и ненадлежащим образом, позицию, изложенную в отзыве на первоначальный иск и встречном исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО5 поддержал встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Представитель ФИО7 поддержал встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Исковые требования ООО «Венера» подлежат разрешению по существу арбитражным судом с участием в деле лиц, чье процессуальное положение установлено судом на дату настоящего судебного заседания.

Согласно статье 28 АПК РФ, арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Настоящий спор возник из гражданских правоотношений, связан с осуществлением предпринимательской деятельности, истец и два ответчика (ООО «Сибтранс» и УФРС по Омской области) являются юридическими лицами, арбитражный управляющий ФИО9 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Тем самым, спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Граждане ФИО5 и ФИО7 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, что соответствует положению части 4 статьи 27 АПК РФ.

Доводы о необходимости привлечения указанных граждан к участию в деле в качестве ответчиков не могут быть приняты во внимание в силу нижеследующего.

Согласно норме части 3 статьи 44 АПК РФ, ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлен иск.

Из содержания искового заявления ООО «Венера» следует, что истцом предъявлены требования :

- о признании права собственности на недвижимое имущество – к продавцу, ненадлежащим образом исполнившему обязанность по передаче покупателю приобретенного на торгах имущества (т.е., конкурсному управляющему ФИО9) и нынешнему правообладателю (ООО «Сибтранс»);

- о признании недействительной регистрации перехода права собственности на ООО «Сибтранс» - к ООО «Сибтранс» и УФРС по Омской области;

- о регистрации за истцом права собственности на недвижимое имущество – к УФРС по Омской области.

Каких-либо материально-правовых требований к гражданам ФИО5 и ФИО7 истцом не предъявлено . То обстоятельство, что решение по делу (в частности, признание судом ничтожности совершенных ФИО5 и ФИО7 сделок по распоряжению имуществом) может повлиять на права и обязанности данных граждан по отношению к одной из сторон спора, является предусмотренным частью 1 статьи 51 Кодекса основанием для привлечения их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исковые требования ООО «Венера» подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14 августа 2007 г. по делу № А46-962/2007 индивидуальный предприниматель ФИО5 признана несостоятельным (банкротом). В отношении ФИО5 открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Решением собрания кредиторов от 25 сентября 2007 г. утверждены Предложения конкурсного управляющего о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ИП ФИО5

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 5 июня 2008 г., заключенного по итогам торгов по продаже имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО5, состоявшихся 26 мая 2008 г., Продавец (конкурсный управляющий ИП ФИО5) обязался передать в собственность Покупателя (ООО «Венера») незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.

Оплата по договору в размере стоимости имущества (4 464 200 руб. 00 коп.) осуществлена покупателем в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 5 от 19.05.2008, № 9 от 17.06.2008, № 11 от 18.06.2008, № 13 от 24.06.2008, № 14 от 25.06.2008 и № 16 от 16.07.2008.

Как следует из материалов дела, при включении спорного объекта недвижимости в конкурсную массу и выставлении его на торги конкурсный управляющий правомерно исходил из принадлежности недвижимого имущества должнику – ФИО5, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права серии 5АВ № 355773 от 14 ноября 2006 г. и Выпиской из ЕГРПН от 13 сентября 2007 г.

Регистрация права собственности покупателя на приобретенное имущество не была осуществлена в связи с тем, что право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за другим лицом – ООО «Сибтранс», что подтверждается Выпиской из ЕГРПН от 13 августа 2008 г.

Указанное обстоятельство явилось следствием сделок по отчуждению недвижимого имущества.

В соответствии с договором купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от 19 июля 2008 г. ФИО5 продала спорный объект недвижимого имущества ФИО7 Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в порядке, установленном действующим законодательством.

В соответствии с договором купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от 28 июля 2008 г. ФИО7 продала спорный объект недвижимого имущества ООО «Сибтранс». Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в порядке, установленном действующим законодательством.

Вышеназванные фактические обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются лицами, участвующими в деле, по существу.

Исковые требования ООО «Венера» основаны на квалификации сделок купли-продажи, совершенных ФИО5 и ФИО7 как ничтожных.

Суд соглашается с указанной квалификацией в силу нижеследующего.

В соответствии с положением пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника, допускается исключительно в порядке, установленном Главой YII Закона о банкротстве.

В силу нормы пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве право распоряжения имуществом должника принадлежит конкурсному управляющему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное им в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Продажа имущества должника осуществляется конкурсным управляющим в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 139 Закона о банкротстве.

Доводы лиц, участвующих в деле, о наличии у ФИО5 полномочий на распоряжение спорным имуществом в связи с освобождением его от ареста определением арбитражного суда не могут быть приняты во внимание.

Действительно, определением арбитражного суда от 11 июля 2007 г. снят арест с принадлежащего ФИО5 незавершенного строительством жилого дома общей площадью 246,40 кв.м., расположенного по адресу : <...>.

Данное определение вынесено на основании нормы пункта 2 статьи 207 Закона о банкротстве, предоставляющей суду право освобождения имущества (части имущества) из-под ареста, наложенного в связи с вынесением определения о введении наблюдения.

Тем самым, с даты снятия ареста ФИО5 была вправе распорядиться принадлежащим ей недвижимым имуществом. Однако, как следует из материалов дела, в период осуществления процедуры наблюдения освобожденное от ареста имущество отчуждено не было; на дату открытия конкурсного производства оно по прежнему находилось в собственности ФИО5 и, в силу нормы пункта 1 ст.131 Закона о банкротстве, вошло в конкурсную массу.

Возможность исключения имущества гражданина из конкурсной массы предусмотрена нормой пункта 2 статьи 205 Закона о банкротстве; судебных актов об исключении из конкурсной массы должника – ИП ФИО5 незавершенного строительством жилого дома общей площадью 246,40 кв.м., расположенного по адресу : <...>, арбитражным судом не принималось.

Таким образом, отчуждение ФИО5 спорного имущества в период конкурсного производства осуществлено ей в нарушение требований выше приведенных норм статей 126, 129 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Соответственно, все последующие сделки по распоряжению спорным имуществом также носят ничтожный характер.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к ООО «Сибтранс» осуществлена на основании ничтожной сделки (договора купли-продажи между ФИО7 и ООО «Сибтранс»), является последствием ничтожной сделки и, в силу нормы пункта 1 статьи 167 ГК РФ, подлежит признанию недействительной.

Материалами дела также подтверждается, что объект недвижимости был приобретен ООО «Венера» на основании договора, заключенного по результатам торгов. Данное обстоятельство подтверждается протоколом об итогах торгов по продаже имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО5 от 26 мая 2008 г., другими материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, по существу.

Доводы представителей ООО «Сибтранс» и ФИО5 о невозможности рассмотрения дела до рассмотрения судом общей юрисдикции дела по иску ФИО5 о признании торгов недействительными не могут быть приняты во внимание.

Правовые основания приобретения ООО «Венера» спорного недвижимого имущества являются предметом судебной оценки в рамках настоящего дела.

При рассмотрении дела суд исходит из того, что в настоящее время торги по продаже имущества ФИО5 не признаны недействительными в судебном порядке. В случае их признания таковыми в будущем арбитражным судом или судом общей юрисдикции судебный акт по настоящему делу может быть пересмотрен по основанию пункта 5 статьи 311 АПК РФ.

Следует также принимать во внимание, что с исковым заявлением о признании торгов недействительными ФИО5 обратилась в суд общей юрисдикции после того, как настоящий спор рассматривался арбитражным судом уже более пяти месяцев (заявление принято к производству Первомайского районного суда г. Омска определением от 2 марта 2009 г.). При таких обстоятельствах приостановление производства по делу на неопределенный срок повлекло бы за собой явное затягивание процесса и необоснованное ограничение права лиц, участвующих в деле, на судебную защиту.

Договор купли-продажи недвижимости от 5 июня 2008 г. соответствует требованиям действующего законодательства. Соответственно, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Сибтранс».

Доводы истца по встречному иску и третьих лиц о ничтожности данного договора не могут быть приняты во внимание в силу нижеследующего.

Как уже указывалось судом, именно конкурсный управляющий ФИО9 в силу норм статей 129,131 Закона о банкротстве являлся единственным лицом, уполномоченным распоряжаться имуществом, находившимся в собственности ФИО5 и включенным в конкурсную массу.

Указанное имущество было реализовано в соответствии с порядком, утвержденным конкурсными кредиторами и способом, предусмотренным гражданским законодательством.

Содержащееся во встречном иске утверждение о продаже имущества без оценки независимым оценщиком по значительно заниженной цене нельзя признать основанным на материалах дела.

Так, согласно отчету № 106/1007 (Н), составленному ООО «ИНГАР» 05.10.2007 г., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 4 420 000 руб. Указанный отчет в судебном порядке не оспорен; цена продажи объекта на торгах составила 4 464 200 руб., т.е., несколько больше определенной оценщиком.

Суд также не может согласиться и с доводами ООО «Сибтранс» о нарушении норм законодательства об оценочной деятельности, выразившихся в реализации имущества по истечении срока действия его оценки.

Действительно, в соответствии с пунктом 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Торги по реализации спорного объекта недвижимости состоялись 26 мая 2008 г., т.е., по прошествии указанного срока.

Вместе с тем, пункт 2 указанного Стандарта прямо предусматривает, что настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Ни конкурсный управляющий, ни лица, принявшие участие в торгах по реализации имущества должника, не являются субъектами оценочной деятельности и не обязаны руководствоваться вышеназванным Федеральным стандартом.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 110 Закона о банкротстве, начальная цена продажи имущества, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика; такая цена определена решением собрания кредиторов ИП ФИО5 от 25 октября 2007 г.; возможности проведения повторной оценки законодательство о банкротстве не предусматривает.

Доводы ООО «Сибтранс» о ничтожности договора купли-продажи в силу нарушения норм законодательства о конкуренции также не могут быть признаны состоятельными.

Обосновывая заинтересованность ФИО9 в совершении сделки купли-продажи, истец (по встречному иску) указал, что единственным учредителем ООО «Венера» является ФИО10 – отец супруги конкурсного управляющего.

В ходе судебного заседания представитель ООО «Венера» пояснил, что, действительно, единственным учредителем ООО «Венера» является ФИО10

Представитель конкурсного управляющего пояснил, что ФИО10 является отцом супруги ФИО9

Поскольку указанные фактические обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Сибтранс» об истребовании дополнительных доказательств, подтверждающих данные обстоятельства.

Между тем, наличие родственных связей между ФИО9 и учредителем ООО «Венера» не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного по итогам торгов, недействительной (ничтожной) сделкой.

Так, в силу положений пунктов 2 и 3 Закона о банкротстве, родители супруга являются заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему. Соответственно, применительно к настоящему делу, заинтересованным лицом по отношению к арбитражному управляющему ФИО9 является гражданин ФИО10, но не учрежденное им юридическое лицо.

Кроме того, статья 101 Закона о банкротстве, на положения которой ссылается ООО «Сибтранс», не подлежит применению в настоящем деле. Нормы указанной статьи регулируют порядок совершения сделок по распоряжению имуществом должника при осуществлении процедуры внешнего управления. Порядок продажи имущества должника во время конкурсного производства определен нормами статьи 139 Закона о банкротстве; в соответствии с пунктом 6 указанной статьи продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, установленных пунктами 3-8 статьи 110 и статьей 111 Закона; ссылок на статью 101 в данной норме не содержится .

Ссылки истца (по встречному иску) на положения статьи 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» также не могут быть приняты во внимание.

Согласно пункту 13 указанной статьи, группой лиц признаются физическое лицо, его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Родители супруга данным перечнем не предусмотрены .

Кроме того, во всяком случае , следует принимать во внимание, что оспариваемая ООО «Сибтранс» сделка была заключена по итогам открытых торгов. Действующее гражданское законодательство не содержит норм, препятствующих желающему лицу принять участие в торгах. Заключение договора с победителем торгов является императивным требованием нормы пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, законодательство о конкуренции предусматривает специальные требования применительно к торгам. Согласно положениям статьи 17 Закона о защите конкуренции, при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе:

1) координация организаторами торгов или заказчиками деятельности его участников;

2) создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом;

3) нарушение порядка определения победителя или победителей торгов;

4) участие организаторов торгов или заказчиков и (или) работников организаторов торгов или работников заказчиков в торгах.

Нарушение правил, установленных настоящей статьей, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными .

ООО «Сибтранс», указав в обоснование своих требований по встречному иску на статью 17 Закона о защите конкуренции, не привело каких-либо доказательств в подтверждение совершения конкурсным управляющим ФИО9 действий, в отношении которых данной статьей предусмотрен запрет.

Доводы ООО «Сибтранс» о мнимости договора купли-продажи также нельзя признать основанными на материалах дела.

Оплата по заключенному договору была произведена покупателем в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями :

- № 5 от 19.05.2008 - на 95 193 руб.;

- № 9 от 17.06.2008 - на 1 000 000 руб.;

- № 11 от 18.06.2008 – на 1 100 000 руб.;

- № 13 от 24.06.2008 – на 300 000 руб.;

- № 14 от 25.06.2008 – на 1 030 830 руб.;

- № 16 от 16.07.2008 – на 1 900 000 руб.

Совершение покупателем действий по перечислению продавцу денежных средств носит реальный характер, свидетельствует об исполнении лицом совершенной сделки и исключает, тем самым, конструкцию пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Общая сумма перечисленных денежных средств (5 426 023 руб.) включает в себя платежи по оспариваемому договору и по лоту № 2 (имуществу, приобретенному ООО «Венера» на этих же торгах).

Из протокола об итогах торгов от 26 мая 2008 г. усматривается, что организатором торгов являлось ООО «Консалтинговая группа «Авангард». Тем самым, перечисление указанному обществу задатка в размере 95 193 руб. полностью соответствует норме пункта 4 статьи 448 ГК РФ. В соответствии с указанным пунктом, при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Таким образом, оплата по договору осуществлена покупателем недвижимого имущества в полном объеме.

Доводы ООО «Сибтранс» о необходимости перечисления денежных средств на депозитный счет арбитражного суда в порядке пункта 3 статьи 209 Закона о банкротстве также не могут быть приняты во внимание.

Из содержания статьи 209 Закона о банкротстве, ее расположения в Главе Х указанного Закона, прямо следует, что положение о перечислении денежных средств, вырученных от реализации имущества гражданина, на депозит арбитражного суда, относится к процедуре банкротства граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. Соответственно, указанное положение в настоящее время еще не вступило в силу и не подлежит применению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан применяются правила Кодекса, регулирующие деятельность юридических лиц.

Расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО5 используется конкурсным управляющим в качестве основного счет должника; зачисление денежных средств, поступающих в ходе конкурсного производства, на основной счет должника полностью соответствует требованиям нормы пункта 2 статьи 133 Закона о банкротстве.

Суд также не может согласиться с утверждением ответчика (по первоначальному иску) и третьих лиц о том, что в результате проведенной реконструкции спорный объект недвижимости в настоящее время не существует.

Факт проведения ООО «Сибтранс» на спорном объекте строительно-монтажных работ подтвержден материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, по существу.

В то же время, согласно пункту 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, реконструкция или перепланировка объекта без изменения внешних границ, изменение процента выполненных строительно-монтажных работ не влекут за собой существенного изменения объекта .

Во всяком случае, такие изменения должны быть внесены в соответствующий «Лист записи» (приложение № 9 к Правилам).

В обоснование своих доводов о существенном изменении объекта ответчиком представлено Заключение № 4173/13-08, составленное ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» по состоянию на 15 декабря 2008 г.

Указанный документ не подпадает под признаки пункта 67 Правил и не может быть признан допустимым доказательством применительно к норме статьи 68 АПК РФ.

Кроме того, даже принятое во внимание, данное заключение не содержит сведений, с очевидностью свидетельствующих о существенном изменении спорного объекта недвижимости. Приведенная в заключении площадь «помещений здания» (545,7 кв.м.), отличная от общей площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (246,40 кв.м.), не является обстоятельством, доказывающим существенное изменение объекта.

Так, в соответствии с пунктом 31 вышеназванных Правил, в графе "Площадь" для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки.

Именно общая площадь застройки (246,40 кв.м.) указана в свидетельстве о государственной регистрации права. Данная площадь застройки полностью соответствует площади цокольного этажа (раздел Y технического паспорта домовладения, составленного ГП ОО Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 26.05.2006 г.).

При таких обстоятельствах площадь всех помещений двухэтажного здания действительно может составлять 545,7 кв.м.

Таким образом, достоверные доказательства того, что в настоящее время спорный объект недвижимости не существует, в материалах дела отсутствуют.

Суд также не усматривает оснований для признания ООО «Сибтранс» добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

В соответствии с положением пункта 1 статьи 302 ГК РФ, добросовестным признается приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Спорное имущество приобретено ООО «Сибтранс» у ФИО7, которая, в свою очередь, приобрела его у ФИО5 на основании ничтожной сделки. Соответственно, ФИО7 не имела права на отчуждение этого имущества.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома между ФИО5 и ФИО7 был заключен 19 июля 2008 г.; регистрация права собственности ФИО7 на недвижимое имущество осуществлена 26 июля 2008 г.; 28 июля 2008 г. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома между ФИО7 и ООО «Сибтранс».

Следует отметить, что государственная пошлина за регистрацию права на недвижимое имущество была уплачена ООО «Сибтранс» платежным поручением № 336 от 14 июля 2008 г. , т.е., до даты заключения договора между ФИО5 и ФИО7

Из приведенных обстоятельств очевидно следует, что договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО7 был заключен без намерения создать соответствующие такому договору правовые последствия и, в силу нормы пункта 1 статьи 170 ГК РФ, является мнимой сделкой.

В любом случае, ООО «Сибтранс» знало о принадлежности имущества ФИО5 и намеревалось приобрести это имущество.

Сообщение о признании ИП ФИО5 банкротом и открытии в отношении должника конкурсного производства было опубликовано в «Российской газете» № 199 от 08.09.2007 г. Такая публикация признается законодателем в качестве надлежащего способа доведения до сведения всех заинтересованных лиц информации об открытии в отношении лица процедуры банкротства.

Таким образом, ООО «Сибтранс» должно было, или, по крайней мере, могло знать об отчуждении имущества лицом, которое не имело права его отчуждать.

Кроме того, как уже указывалось, полномочия собственника по распоряжению имуществом должника в силу нормы пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве осуществляются конкурсным управляющим.

Спорное имущество выбыло из собственности ФИО5 на основании ничтожных сделок помимо воли лица, осуществляющего полномочия собственника. При таких обстоятельствах норма статьи 302 ГК РФ не предусматривает возможности защиты прав даже добросовестного приобретателя.

Таким образом, исковые требования ООО «Венера» подлежат удовлетворению в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска по вышеизложенным основаниям следует отказать.

При распределении судебных расходов суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 111 АПК РФ, арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, если это привело к затягиванию судебного процесса.

Из материалов дела усматривается, что встречное исковое заявление было подано ООО «Сибтранс» в арбитражный суд 5 февраля 2008 г., непосредственно в день назначенного судебного заседания. В связи с поступлением искового заявления, необходимостью решения вопроса о его принятии и предоставления лицам, участвующим в деле, возможности представления отзывов на иск, арбитражный суд был лишен возможности рассмотреть спор по существу в установленный им срок и был вынужден отложить судебное заседание.

Необходимо отметить, что у ООО «Сибтранс» отсутствовала процессуальная необходимость подачи иска, поскольку для оценки судом договора на предмет его соответствия закону не требуется специального предъявления иска по основаниям ничтожности этого договора. Тем самым, подача встречного иска носила явный характер злоупотребления процессуальными правами и была направлена на затягивание судебного процесса.

При таких обстоятельствах, судебные расходы по делу подлежат отнесению на ООО «Сибтранс» в полном объеме.

Учитывая изложенное, действуя на основании статей 167-170,111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, именем Российской Федерации,

р е ш и л :

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Венера» г. Омска на объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.

Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на общество с ограниченной ответственностью «Сибтранс» г. Омска на объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.

Зарегистрировать за обществом с ограниченной ответственностью «Венера» г. Омска право собственности на объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м., инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу : <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибтранс» г. Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Венера» г. Омска 7 000 руб. государственной пошлины по иску и по ходатайству об обеспечении иска.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Сибтранс» г. Омска – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Мельник