Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём Положенцевым И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска, об установлении кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:153 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16675,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 (паспорт гражданина РФ, доверенность от 05.02.2014),

ответчика – ФИО2 (удостоверение № 186, доверенность от 02.07.2013),

третьих лиц:

Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска – ФИО3 (удостоверение, доверенность от 12.09.2012),

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибим» (далее – ООО «Сибим», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области (далее – заинтересованное лицо, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, Учреждение) об установлении кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:153, площадью 3400 кв.м, предоставленного для размещения площадок открытого типа для хранения строительных материалов, расположенного в 58 м восточнее относительно одноэтажного нежилого кирпичного здания (гараж), имеющего почтовый адрес: г.Омск, ФИО4, ул. 5 Кордная, дом 65 б, равной его рыночной стоимости, обязании Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Омской области в лице филиала по Омской области» внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:153 в размере 1 598 000 рублей, удельного показателя кадастровой стоимости означенного земельного участка в размере 470 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16675, площадью 301±6 кв.м., предоставленного для производственных, общественно-деловых целей под строительство производственной базы, расположенного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находится примерно в 150 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: г.Омск, ФИО4, ул. Кордная 5-я, д. 65 А, равной его рыночной стоимости, обязании Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Омской области в лице филиала по Омской области» внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16675 в размере 141 470 рублей, удельного показателя кадастровой стоимости означенного земельного участка в размере 470 рублей; взыскании с ответчика уплаченной при подаче настоящего заявления государственной пошлины.

Определением от 21.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска и Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала в полном объёме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска поддержал ранее изложенную позицию.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об отложении не направил, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:153 (расположен в 58 м по направлению на восток от ориентира - одноэтажного нежилого кирпичного здания (гаража), имеющего почтовый адрес: Омская область, г Омск, ФИО4, ул. 5 Кордная, д. 65 Б, площадь участка 3400 кв.м.) на основании договора № Д-О-II-9-426 от 22.02.1996 и соглашения к нему предоставлен на праве аренды ООО «Сибим». Границы участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством. Категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для размещения площадок открытого типа для хранения строительных материалов.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области № 36-П от 26.09.2011 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области», внесена в государственный кадастр недвижимости с 01.01.2012 и составляет 4 110 036, 62 руб., удельный показатель равен 1 208,83 руб./кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16675 (расположен в 150 м по направлению на юго-восток от ориентира - 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г Омск, ФИО4, ул. 5 Кордная, д. 65А, учтён 11.07.2012, площадь участка 301 кв.м.) находится в муниципальной собственности и предоставлен в аренду ООО «Сибим» в соответствии с условиями договора аренды № Д-О-25-9173 от 13.04.2012 и соглашения к нему. Границы участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством. Категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для производственных, общественно-деловых целей под строительство производственной базы. Земельный участок образован путём раздела из земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:1385.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:1385 была установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области № 36-П от 26.09.2011 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16675 рассчитана в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, и на сегодняшний день составляет 366 461,48 руб., удельный показатель равен 1 217,48 руб./кв.м.

Руководствуясь статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Общество обеспечило проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков.

Согласно отчёту № 53/13 от 18.12.2013 об определении рыночной стоимости имущества рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:153, определённая по состоянию на 01.01.2011, составляет 1 598 000 рублей (стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 470 рублей); земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16675, определённая по состоянию на 01.01.2011, составляет 141 470 (стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 470 рублей).

Полагая, что несоответствие содержащейся в настоящее время в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их действительной рыночной стоимости, нарушает права и законные интересы ООО «Сибим», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учёт земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как следует из статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (далее - кадастровый учёт) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В силу части 5 статьи 4 названного Закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований Обществом представлен отчёт № 53/13 от 18.12.2013 об определении рыночной стоимости имущества, а также экспертное заключение № 2715/2013 от 16.01.2014.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим суд считает необходимым отметить следующее.

Порядок проведения оценки и фиксации её результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1).

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Вместе с тем из представленного отчёта № 53/13 от 18.12.2013 следует, что оценщик отказался от доходного подхода, основанного на расчёте возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемых участков и (или) их аналогов (стр. 44 Отчёта).

В то же время в таблице 3 Экспертно-аналитического исследования рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, в том числе использованного в указанном Отчёте для обзора и изучения рынка земельных участков, приведены расчётные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчётов с регулярной актуализацией. Кроме того в таблице 5 Экспертно-аналитического исследования приведены значения величины доходности для земельных участков, компенсирующей риск инвестиций на рынке недвижимости.

Суд также отмечает, что оцениваемый земельный участок находится в аренде и приносит своему собственнику доход в виде установленной договором арендной платы. Соответствующий договор аренды земельного участка представлен самим оценщиком на страницах 60 - 64 Отчёта.

Таким образом, отказ оценщика от использования доходного подхода в отношении земельного участка, уже приносящего известный оценщику доход в виде арендной платы, не может считаться обоснованным.

В силу пункта 24 ФСО № 1 оценщик должен в обязательном порядке согласовывать стоимости объекта оценки, полученные при расчёте различными подходами к оценке, в связи с чем расчёты оценщика, произведённые в нарушение Федеральных стандартов оценки, делают результат оценки недостоверным.

Произведённый оценщиком расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом также не может быть признан судом корректным и достоверным по следующим основаниям.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

Анализ имеющегося в материалах дела отчёта позволяет суду прийти к выводу, что по всем выбранным оценщиком элементам сравнения отобранные им аналоги явно не соответствуют оцениваемым участкам и поэтому не могут считаться их реальными аналогами. Так, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, водопровод, канализация, электроосвещение, центральное отопление. Аналоги № 3 и № 4 находятся в других административных округах города Омска; их площадь значительно (до 9 раз) отличается даже от суммарной площади оцениваемых участков.

В то же время, судом установлено, что на рынке имелось достаточно предложений по земельным участкам, более соответствующих оцениваемым участкам. В приложенных к Отчёту газетных публикациях имеются объявления о продаже земельных участков в том же Октябрьском административном округе города Омска площадью 12 000 кв.м. в районе ПКиО ценой 10 млн. руб. (стр. 65 Отчёта) и площадью 2 500 кв.м. по улице Романенко ценой 2,5 млн. руб. (стр. 67 Отчёта).

Судом также приняты во внимание произведённые Департаментом финансов и контроля Администрации г. Омска расчёты стоимости земельного участка по применённой в Отчёте методике сравнения участков аналогов с оцениваемым участком: с учётом указанных выше двух дополнительных аналогов (по шести участкам), и расчёт только по аналогам из Октябрьского административного округа города Омска (два участка оценщика из Октябрьского административного округа города Омска и два дополнительных), из которых следует, что в результате учёта только этих двух дополнительных аналогов стоимость оцениваемого участка существенно возросла с 470 руб./кв.м. до 599 руб./кв.м. (расчёт № 1); если учитывать только аналоги Октябрьского административного округа города Омска стоимость увеличится еще больше - до 647 руб./ кв.м. (расчёт № 2).

Кроме того, спорные земельные участки рассматривались оценщиком как условно свободные от застройки (стр. 6 Отчёта).

Фактически же на земельных участках расположено двухэтажное административное здание площадью 728,4 кв.м., оборудованное всеми коммуникациями (электрическое освещение, центральное отопление, водопровод и канализация), ограждением и подъездными путями (стр. 11, 12, 13 Отчёта), то есть объект, представляющий собой улучшение земельного участка.

Таким образом, оценщик, указав, что земельный участок является условно свободным от застройки, посчитал наличие на земельном участке строений и коммуникаций не оказывающим существенного влияния на стоимость и востребованность объектов оценки.

Вместе с тем, как указывалось выше, при исследовании рынка земельных участков и составлении Отчёта оценщик сослался на экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, проведённое большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке, в число которых входил сам ФИО5

В экспертно-аналитическом исследовании были сделаны нижеследующие выводы:

«Проведя мониторинг рынка недвижимости, баз данных профессиональных участников рынка недвижимости, эксперты сопоставили цены сделок с незастроенными земельными участками с ценами застроенных земельных участков. При этом было отмечено, что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка.

Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков, можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причём, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли...

Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки, тем выше стоимость, причём данная зависимость не является линейной».

Доводы истца о том, что указанное допущение было сделано, чтобы избежать двойного налогообложения, а также ссылку на пункт 3 ФСО № 4, предусматривающий, что под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, суд считает подлежащими отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

По мнению суда, учёт при оценке земельного участка наличия расположенных на нём объектов недвижимости и коммуникаций, как характеристики земельного участка, не приведёт к двойному налогообложению и будет в соответствии с требованиями пункта 3 ФСО № 4 лишь индивидуализирующим признаком конкретного земельного участка, оказывающим существенное влияние на его рыночную стоимость.

Кроме того, оценщик отказался от методов распределения и выделения, используемых в сравнительном подходе к оценке и применяемым именно к застроенным земельным участкам, так как они предполагают определение цены единого объекта недвижимости и вычленения из неё непосредственно стоимости земельного участка. При этом оценщик сослался на отсутствие у него необходимой информации (стр. 34 Отчёта).

Вместе с тем, в указанном выше экспертно-аналитическом исследовании, которое проводилось также и ФИО5, не только рассматривался данный вопрос на примере имеющихся баз данных предложений о продаже такого рода объектов, но и была определена доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости.

В частности по данным таблицы 6 Исследования для производственно-складских объектов недвижимости она составляет 8,1 % процента (средневзвешенное значение). В Исследовании также отмечено, что значение среднего, моды и медианы по выборкам участков максимально близки, что свидетельствует о нормальном распределении. Таким образом, оценщику были известны как база предложений по единым объектам недвижимости, так и результаты исследований по доле стоимости участка в цене единого объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В связи с этим отчёт № 53/13 от 18.12.2013 об определении рыночной стоимости имущества нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нём рыночную стоимость спорных земельных участков - достоверной.

Выполнение Экспертного заключения от 18.12.2013 № 2715/2013 экспертом ФИО6, входящим в ту же СРО «Российской общество оценщиков», что и оценщик ФИО5, не может свидетельствовать о независимости проведённой им экспертизы для использования её результатов при оспаривании достоверности и обоснованности Отчёта.

Следует также учесть, что, проводя экспертизу на подтверждение стоимости объекта оценки, эксперт, постоянно находясь в городе Москве, руководствовался только электронной версией Отчёта и иных представлений об оцениваемом объекте и рынке недвижимости города Омска, чем изложенные в Отчёте, не имел. В заключении не приводятся какие-либо мотивы, расчёты или рассуждения, на основании которых эксперт пришёл к указанным в заключении выводам.

При таких обстоятельствах, учитывая выявленные нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, допущенные при составлении отчёта № 53/13 от 18.12.2013, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Сибим» требований в полном объёме.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Омской области именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Сибим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев