Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Омской области в интересах Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области в лице Совета Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области к Администрации Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), к акционерному обществу «Омскгазстройэксплуатация» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными пунктов и подпунктов договора № 37/2019 от 09.12.2019,

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1 (служебное удостоверение),

от АО «Омскгазстройэксплуатация» – ФИО2, по доверенности от 17.11.2021 (паспорт, диплом),

от иных лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

заместитель прокурора Омской области, в интересах Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области, в лице Совета Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области, обратился с исковым заявлением к Администрации Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области, к акционерному обществу «Омскгазстройэксплуатация» (далее – ООО «Омскгазстройэксплуатация») о признании недействительными пунктов и подпунктов договора № 37/2019 от 09.12.2019.

В судебном заседании 27.01.2022 истец уточнил исковые требования, просил признать недействительными подпункт 2 пункта 4.1 в части, обязывающей арендатора получить согласие арендодателя для передачи прав земельного участка в субаренду третьим лицам; подпункт 1 пункта 3.1, пункта 6.1 в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором; подпункт 5 пункта 3.1, пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 09.12.2019 № 37/2019, заключенного между администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области и акционерным обществом «Омскгазстройэксплуатации» в период с 09.12.2019 по 23.11.2021. Уточнения судом приняты.

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, ответчик настаивал на позиции, ранее изложенной в отзыве, свой статус ответчика не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Тюкалинской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности администрации Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области при заключении договоров аренды земельных участков.

В ходе проверки установлено, что 09.12.2019 между администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области (арендодатель) и акционерным обществом «Омскгазстройэксплуатация» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.12.20219 № 37/2019 в отношении земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:38:012506:398 площадью 49 кв.м., местоположение: Омская область, <...>, сроком на 10 лет с 09.12.2019 по 08.12.2029, целевое назначение аренды: объекты гаражного назначения. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 14.01.2020.

Отдельные положения данного договора, по мнению истца, противоречат земельному законодательству по следующим основаниям.

Из подп. 2 п. 4.1 договора аренды следует, что арендатор имеет право передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя.

Подп. 2 п. 4.1 договора аренды земельного участка, обязывающий арендатора получить согласие арендодателя на передачу земельного участка в субаренду третьему лицу, противоречит приведенным выше нормам права.

В соответствии с подп. 1 п. 3.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения арендатором условий договора аренды.

Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в следующих случаях:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного Кодекса РФ;

2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижения плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4. неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование;

5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными главой VII. 1 Земельного кодекса РФ;

6. реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подп. 5 п. 3.1 договора арендодатель имеет право приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор может быть продлен в порядке, установленном федеральным и областным законодательством.

Указанный договор фактически является типовым на территории Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области. Тем самым могут быть нарушены права неопределенного круга лиц.

Прокурор, полагая, что означенные условия договора не соответствуют требованиям действующего законодательства, обратился в Арбитражный суд Омской области с требованием о признании их недействительными.

Суд, оценив представленные доказательства, находит уточненные исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, подп. 2 п. 4.1 договора аренды земельного участка, обязывающий арендатора получить согласие арендодателя на передачу земельного участка в субаренду третьему лицу, противоречит приведенным выше нормам права.

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного Кодекса РФ;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижения плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными главой VII. 1 Земельного кодекса РФ;

реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса РФ.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Таким образом, положения подп. 1 п. 3.1, п. 6.1 названного договора аренды противоречат положениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию Арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его Арендатором.

Между тем действующим федеральным законодательством не предусмотрена возможность приостановления осуществляемой хозяйствующим субъектом деятельности иначе как по решению суда, в связи с чем данный подпункт договора также противоречит действующему законодательству.

Вместе с тем, в соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как верно указал истец, спорный договор фактически является типовым на территории Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области. Тем самым могут быть нарушены права неопределенного круга лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Из содержания статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана действительной. В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из содержания статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск - Тюкалинское городское поселение Тюкалинского муниципального района Омской области в лице Совета Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области, в компетенции которого в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 27 Устава Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области, утвержденного решением Совета Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области от 30.11.2005 № 21, находится контроль за исполнением органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления полномочий по решению вопросов местного значения.

Общество в обоснование своей позиции ссылается на то, что 23.11.2021 сторонами сделки заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды: подпункты 1, 5 пункта 3.1, 6.3 договора исключены; в подпункте 2 пункта 4.1 договора слова «с письменного согласия арендодателя» заменены словами «без согласия арендодателя при условии его уведомления»; пункт 6.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством».

Вместе с тем, пунктом 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, оспариваемый договор, в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения.

Никакие последующие действия сторон по договору, в том числе заключение дополнительного соглашения о исключении, изменении оспариваемых пунктов договора не могут изменить правовую природу ничтожной сделки, поскольку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 02.11.2017 № 306-ЭС17-16240 по делу № А12-34183/2016, оценивая аналогичную ситуацию, указал, что заключение дополнительного соглашения сторонами сделки не может служить основанием для отказа прокурору в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Администрация в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины. Учитывая заключение ответчиками дополнительного соглашения, фактически удовлетворяющего требования истца, суд считает возможным снизить размер государственной пошлины. С учетом снижения государственная пошлина в сумме 200 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ООО «Поречье», не освобожденного от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования заместителя Прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными подпункт 2 пункта 4.1 в части, обязывающей арендатора получить согласие арендодателя для передачи прав земельного участка в субаренду третьим лицам; подпункт 1 пункта 3.1, пункта 6.1 в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором; подпункт 5 пункта 3.1, пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 09.12.2019 № 37/2019, заключенного между администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области и акционерным обществом «Омскгазстройэксплуатации» в период с 09.12.2019 по 23.11.2021. Взыскать с акционерного общества «Омскгазстройэксплуатация» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой