Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2,

о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Виком Омск»,

об обязании ответчиков освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании:

от истца - ИП ФИО1 лично, (паспорт), ФИО3 по доверенности от 21.11.2019, (паспорт),

от ответчиков – ФИО2 лично, (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Виком Омск» (далее – ИП ФИО2, ООО «ТрансСнаб», ответчики) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Виком Омск», об обязании ответчиков освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.01.2020 заявление принято и назначено судебное заседание.

В судебном заседании ИП ФИО1 поддержала заявление.

ИП ФИО2 относительно удовлетворения заявления возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что 18.04.2018 между ИП ФИО1 «Арендодатель» и ИП ФИО2 «Арендатор» был заключен договор аренды нежилого помещения №1.

Предметом договора является передача Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование за плату: Магазин - нежилые помещения, общей площадью 275,5 кв.м., находящиеся в одноэтажной крупнопанельной пристройке, литера А, А1, кадастровый номер: 55:36:070101:13785, расположенные по адресу: <...>, именуемые в дальнейшем «Объект» (пункт 1.1. Договора).

Согласно п. 3.1 Договора по взаимному соглашению сторон срок аренды Объекта по договору устанавливается с момента подписания Акта приема-передачи арендуемого Объекта и по «18» апреля 2028.

Согласно п. 4.1 Стороны определили, что арендная плата за каждый календарный месяц аренды формируется из следующих частей:

4.1.1Постоянной части арендной платы в размере 85 500 рублей (восемьдесят пять тысяч пятсот) рублей в месяц (НДС не облагается), за весь арендуемый Объект.

4.1.2Переменной части арендной платы в месяц, размер которой определяется Сторонами расчетным путем исходя из следующих показателей:

- фактической стоимости услуг сторонних организаций, связанных с эксплуатацией арендуемого Объекта, в течение календарного месяца, таких как: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление, водоотведение, городская, междугородняя, международная телефонная связь. Сумма переменной части за каждый календарный месяц определяется расчетным путем исходя из показаний приборов учета, установленных в арендуемом Объекте и установленных обслуживающими организациями тарифов (в т.ч. НДС), а при отсутствии таких приборов - на основании выставленных Арендодателю счетов обслуживающих организаций, пропорционально площади Объекта в составе здания, в котором расположен Объект. Сумма переменной части арендной платы по показателям: городская, междугородняя, международная телефонная связь, определяется как сумма (в т.ч. НДС), выставленная Оператором связи по телефонным номерам, находящимся в арендованном Объекте. Сумма переменной части арендной платы указывается Арендодателем в выставленных Арендатору счетах актах оказанных услуг с приложением Расчета переменной части арендной платы.

В соответствии с п. 4.3 Договора исчисление и оплата постоянной части арендной платы производится с «18» июня 2018 года и до момента возврата Объекта Арендодателю по Акту приема-передачи, а переменной части арендной платы - с момента подписания Акта приема-передачи арендуемого Объекта и до момента возврата Объекта Арендодателю по Акту приема-передачи. В случае если Объект находился в пользовании у Арендатора не полный месяц, то арендная плата рассчитывается из фактического времени пользования Объектом аренды.

18.04.2018 между ИП ФИО2 «Арендатор» и ООО «Виком Омск» «Субарендатор» заключили договор субаренды №2, согласно условиям которого, Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование
(субаренду) часть нежилого помещения (кадастровый номер 55:36:070101:13785), площадью 68,2 м.кв., расположенного по адресу: <...> А. Общая площадь помещения 275,5 м.кв.

Согласно п. 3.1 Арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц.

11.10.2019 ИП ФИО1, ссылаясь на неоднократное нарушение Арендатором обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей, направила в адрес ИП ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды с требованием об освобождении арендованного имущества до 11.11.2019.

В связи с отсутствием со стороны арендатора действий по освобождению арендованного имущества, истец обратилась в суд с настоящим требованием о расторжении договора аренды.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судебное расторжение договора является исключительной мерой и допускается при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), существенном изменении обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование поданного заявления истец указала, что ИП ФИО2 неоднократно нарушались сроки уплаты арендных платежей, а именно: 11.07.2018 оплата арендной платы за июль 2018 составила 40 000 рублей (просрочка на 6 дней); 07.08.2018 оплата арендной платы за август 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 2 дня); 24.08.2018 оплата арендной платы за июль 2018 составила 45 500 рублей (просрочка на 1 месяц 19 дней); 10.09.2018 оплата арендной платы за сентябрь 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 5 дней); 12.10.2018 оплата арендной платы за октябрь 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 7 дней); 06.11.2018 оплата арендной платы за ноябрь 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 1 день); 10.12.2018 оплата арендной платы за декабрь 2018 в составила 85 500 рублей (просрочка на 5 дней); 11.01.2019 оплата арендной платы за январь 2019 составила 85 500 в сумме 85 500 рублей (просрочка на 6 дней); 11.03.2019 оплата арендной платы за март 2019 составила 85 500 рублей ( просрочка на 6 дней); 07.05.2019 оплата арендной платы за май 2019 составила 85 500 рублей (просрочка 1 день); 11.09.2019 оплата арендной платы за сентябрь 2019 составила 75 500 рублей (просрочка 6 дней).

Также, истец сослалась на неоднократное нарушение ответчиком сроков оплаты коммунальных платежей, указала, что 18.01.2019 Интер РАО Омск РТС вынесено предупреждение в связи с задолженностью на 18.01.2019 за тепловую энергию в сумме 33 109, 12 рублей; 15.02.2019 Петербургской сбытовой компанией вынесено уведомление о введении ограничения режима потребления электрической энергии в связи с нарушением сроков оплаты электрической энергии в связи с нарушением сроков оплаты электрической энергии и задолженностью за периоды с 01.2019 г. по 02.2019 г. в сумме 35 033, 43 рублей и пеней 2755, 88 рублей, срок оплаты до 26.02.2019; 19.06.2019 Интер РАО Омск РТС вынесено предупреждение в связи с задолженностью на 19.06.2019 за тепловую энергию в сумме 4340, 42 рублей; 19.07.2019 Интер РАО Омск РТС вынесено предупреждение в связи с задолженностью на 19.07.2019 за тепловую энергию в сумме 4570,58 рублей; 19.08.2019 Интер РАО Омск РТС вынесено предупреждение в связи с задолженностью на 19.08.2019 за тепловую энергию в сумме 5002,13 рубля; 18.01.2019 г. Интер РАО Омск РТС вынесено предупреждение в связи с задолженностью на 18.09.2019 за тепловую энергию в сумме 5 446,11 рублей.

Относительно положенных в основу поданного заявления ИП ФИО1 доводов о допущенных ответчиком нарушениях договора, являющихся основанием для его расторжения, суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, в том числе, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В силу части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В пункте 6.6 договора аренды нежилого помещения № 1 от 18.04.2018 в качестве одного из таких оснований стороны согласовали невнесение арендатором арендной платы, предусмотренной договором, в течение двух месяцев.

Пунктом 2.4.4 договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно уплачивать Арендодателю арендную плату, а также коммунальные платежи.

Согласно п. 4.4. договора постоянная часть арендной платы за Объект подлежит оплате Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя и должна быть уплачена авансовым платежом не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца.

Переменная часть арендной платы за Объект подлежит оплате Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет сторонних организаций, связанных с эксплуатацией арендуемого Объекта, в течение календарного месяца, таких как: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление, водоотведение, городская, междугородняя, международная телефонная связь.

В рамках Договора обязанность по оплате арендной платы считается исполненной Арендатором с момента поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п. 4.5 Договора).

В ходе судебного разбирательства, ИП ФИО2 пояснил, что часть допущенных просрочек была связана с тем, что последний день срока оплаты арендного платежа - пятое число расчетного месяца, приходился на выходные дни (суббота, воскресенье), или на выходные праздничные дни и фактическая оплата арендных платежей ответчиком производилась в первый или последующий рабочий день после выходных или праздничных выходных дней.

Судом проанализированы обстоятельства оплаты арендных платежей ответчиком, даты, в которые вносились платежи, с учетом выходных и праздничных дней. Установлено, что просрочки платежей действительно имели место быть, а именно:

- оплата арендной платы за июль 2018 в сумме 40 000 рублей произведена с нарушением срока на 6 дней, в сумме 45 500 – с нарушением срока на 1 месяц 19 дней,

- оплата арендной платы за август 2018 произведена с нарушением срока на 2 дня,

- оплата арендной платы за сентябрь 2018 произведена с нарушением срока на 5 дней,

- оплата арендной платы за октябрь 2018 произведена с нарушением срока на 7 дней,

- оплата арендной платы за декабрь 2018 произведена с нарушением срока на 5 дней,

- оплата арендной платы за январь 2019 произведена с нарушением срока на 2 дня,

- оплата арендной платы за март 2019 произведена с нарушением срока на 6 дней,

- оплата арендной платы за май 2019 произведена с нарушением срока на 1 день,

- оплата арендной платы за сентябрь 2019 произведена с нарушением срока на 6 дней.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В рассматриваемом случае, регулярное нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки позволяет суду сделать вывод о том, что нарушения ответчиком условий договор аренды являются по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными.

Объективных доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении истцом своим правом на расторжение договора аренды, в материалах дела не имеется.

Причины, по которым ИП ФИО2 систематически допускает нарушения сроков оплаты арендных платежей, суду не раскрыты. Доказательства наличия каких-либо обстоятельств, являющихся основанием для освобождения ответчика от обязанности исполнять условия договора в части своевременного внесения арендной платы, не представлены.

Довод ИП ФИО2 о том, что в данном случае расторжение договора аренды нежилого помещения № 1 от 18.04.2018 не соответствует балансу интересов сторон, а имущественные интересы арендодателя в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций, не принимаются судом, поскольку материалами дела подтверждается факт систематических нарушений ответчиком условий договора аренды, выразившихся в нарушении сроков внесения арендной платы в течение 2018 и 2019 годов практически по каждому сроку платежа, вследствие чего, суд приходит к выводу о том, что данное нарушение является существенным и достаточным для расторжения спорного договора аренды.

Суд отмечает, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения ответчиком соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 г. по делу № А76-4474/2015).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае, вследствие систематического нарушения ответчиком сроков оплаты арендных платежей, сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для ИП ФИО1, а, следовательно, суд признает расторжение договора соразмерным степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Помимо указанного, ИП ФИО1 отметила, что большая часть арендуемого помещения по назначению ответчиком не используется и заставлена торговым оборудованием. В подтверждение означенного довода представила фотоматериалы, а также акт осмотра помещения № 1 от 11.11.2019, в котором комиссией в составе ИП ФИО1, главного инженера ООО «ЖКХ Сфера» ФИО4, участкового уполномоченного ОУУП ОП № 7 УМВД России по г. Омску ФИО5, жительницы дома - ФИО6, зафиксировано следующее: «совместно с администратором ФИО7 был осуществлен вход во вторую часть торгового зала площадью 148,8 кв.м., где установлено, что на указанной площади торговая деятельность не осуществляется, а используется в качестве складского помещения, на указанной площади расположены 4 холодильника, внутри которых каких-либо товаров не имеется, холодильники пусты, отключены от электроснабжения. Также в указанном торговом зале расположены: большое количество более 50 штук - полок от стеллажей, в разобранном виде, 5 компрессоров - частей от холодильного оборудования не рабочем состоянии, тумба, столы, различные металлические конструкции. Расположенное в указанном торговом зале площадью 148,8 кв.м. имущество в осуществлении торговой деятельности магазина «СТОП.ка» не используется. Также за торговым залом расположены складские помещения, на общей площади 58,5 кв.м., в которых расположены продовольственные товары, алкогольные напитки, столы».

В п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В рассматриваемом случае факт направления арендатору и получения им предупреждения о расторжении договора материалами дела подтвержден.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от № 1, подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Виком Омск».

Возражая относительно удовлетворения заявления в указанной части, ООО «Виком Омск» указало, что со стороны Субарендатора, не имеется никаких нарушений условий Договора аренды №1 нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между ИП ФИО1 и ИП ФИО2, в связи с чем, в удовлетворении заявления просил отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды, заключенного между ИП ФИО2 и ИП ФИО1, прекращению подлежат субарендные отношения между ООО «Виком Омск» и ИП ФИО2

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Между тем, учитывая, что прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, суд полает возможным не взыскивать с ООО «Виком Омск» расходы по уплате государственной пошлины, а возвратить ИП ФИО1 из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.04.2018 г., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Расторгнуть договор субаренды нежилого помещения от 18.04.2018 заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Виком Омск» в лице директора ФИО2.

Обязать ответчиков освободить занимаемой нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> А.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Емельянова Олега Борисовича в пользу индивидуального предпринимателя Михальской Татьяны Николаевны 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.Ю. Распутина