Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному общество «Зенит» (далее – ОАО «Зенит»), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о переводе на истца прав покупателя по заключенному между ОАО «Зенит» и ИП ФИО2 договору купли-продажи от 07.05.2010 на нежилое помещение 7П, общей площадью 203,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> по цене 8 000 000 руб.

В обоснование исковых требований ИП ФИО1 ссылается на пункты 4.1.4, 7.7 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006, которые, по мнению истца, представляют собой соглашение о преимущественном праве выкупа спорных помещений. Также истец указывает, что государственная регистрация расторжения или прекращения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006 в настоящее время не произведена, в связи с чем данный договор является действующим.

Определением суда от 15.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области).

В судебном заседании, открытом 01.06.2011 в 12 час. 52 мин. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 13 час. 05 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

ИП ФИО1 и ее представитель в судебном заседании требования поддержали с учетом уточнений, представленных в судебное заседание.

ОАО «Зенит» в письменном отзыве на иск и в судебном заседании заявленные требования не признало, поскольку на дату заключения договора купли-продажи от 07.05.2010 арендные отношения между истцом и обществом отсутствовали в связи с прекращением договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006.

Представитель ИП ФИО2 в заседании суда и в письменном отзыве на иск указал на необоснованность исковых требований, поскольку факт прекращения арендных отношений по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2006 установлен судебными актами по делам №№ А46-2209/2010, А46-5011/2010, А46-8859/2010 и в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию. Договор купли-продажи спорных помещений заключен 07.05.2010, т.е. после прекращения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006, в котором также отсутствует положение о возможности перехода права собственности на имущество в порядке статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ОАО «Зенит» и ИП ФИО2 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявили ходатайство об отложении судебного заседания для представления отзывов на уточненное исковое заявление.

В удовлетворении указанного ходатайства судом отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отложения судебного разбирательства. Для ознакомления с представленными уточнениями требований и формирования позиции по делу в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

Управление Росреестра по Омской области в письменном отзыве на иск и в судебном заседании пояснило порядок государственной регистрации на основании судебного акта.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 14.04.1999 Администрацией Центрального административного округа г. Омска.

21 мая 2005 года зарегистрировано право собственности ОАО «Зенит» на нежилые помещения, номера на поэтажном плане 1П: 10’, 10-15, 15’, 16-22, 22’, 24-28, 31-33, 61, 62, 62’, общей площадью 504,50 кв.м., находящиеся на первом этаже пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 011796).

1 февраля 2006 года между ОАО «Зенит» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 206,70 кв.м., номер на поэтажном плане: 20, 21, 22, 22’, 24, 25, 27, 26, 28, 31, 32, 33, расположенного на первом этаже 5-ти этажного кирпичного здания по адресу: <...>. Оценочная стоимость помещения составляет 7 300 000 руб. Помещение сдается на 3 года, срок действия договора устанавливается с 01.02.2006 по 31.01.2009 (пункты 1.1, 1.2, 1.5, 2.1 договора).

В пункте 4.1.4 указанного договора предусмотрено преимущественное право арендатора выкупить арендуемое помещение в случае его отчуждения арендодателем.

В случае продажи данного помещения арендатор имеет первоочередное право на его приобретение на равных условиях (пункт 7.7 данного договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.02.2006 спорное помещение передано ФИО1

20 апреля 2006 года произведена государственная регистрация договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006.

7 мая 2010 года между ОАО «Зенит» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал (передал в собственность покупателя за плату), а покупатель купил (принял в собственность и обязался оплатить) недвижимое имущество: нежилые помещения, номера на поэтажном плане 7П: 20, 21, 24, 26, 28, 32, 33, общей площадью 203,9 кв.м., находящиеся на первом этаже пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенных по адресу: <...>. Стоимость объекта недвижимости согласована сторонами в размере 8 000 000 руб. (пункты 1.1, 2.1 договора).

По акту приема-передачи от 07.05.2010 нежилые помещения переданы ФИО2

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2209/2010 от 02.09.2010 в удовлетворении требований ОАО «Зенит» к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды от 01.02.2006 б/н в сумме 613 755 руб., а также о расторжении указанного договора, отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2010 по делу № А46-5011/2010 удовлетворены исковые требования ОАО «Зенит» о выселении ИП ФИО1 из нежилых помещений общей площадью 206,7 кв.м., расположенных на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания по адресу: <...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/338/2010-1973 от 22.12.2010 собственником нежилого помещения 7П, общей площадью 203,9 кв.м., адрес (местоположение): <...> является ФИО2; на указанный объект недвижимости зарегистрирована аренда в пользу ФИО1, номер регистрации 55-55-01/032/2006-998.

Ссылаясь на положения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, изучив материалы дела № А46-5011/2010, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В обоснование исковых требований ИП ФИО1 ссылается на пункты 4.1.4, 7.7 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006, согласно которым арендатор имеет преимущественное право выкупить арендуемое помещение в случае его отчуждения арендодателем и в случае продажи данного помещения арендатор имеет первоочередное право на его приобретение на равных условиях.

При этом в качестве правового обоснования истец, в частности, указывает статьи 624, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующая преимущественное право покупки доли в праве общей собственности, по мнению ИП ФИО1, подлежит применению по аналогии, поскольку статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает способа восстановления прав арендатора в случае нарушения преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Указанные доводы ИП ФИО1 подлежат отклонению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия договора аренды от 01.02.2006 г. б/н истек 31.01.2009 г. Поскольку арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом в отсутствие возражений арендодателя, договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что письмом от 22.12.2009 ОАО «Зенит» уведомило истца о том, что в связи с многократными нарушениями сроков оплаты занимаемого помещения и окончанием действия договора аренды 31.12.2009, ИП ФИО1 предложено в срок до 05.01.2010 освободить занимаемое помещение.

Кроме того, письмом от 22.01.2010 № 3 ОАО «Зенит» сообщило ИП ФИО1, что оно не намерено продолжать арендных отношений. Срок, в течение которого истец обязан освободить занимаемое помещение, установлен обществом до 22.03.2010.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку истец в период действия договора, заключенного на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации выразил свое намерение прекратить арендные отношения, постольку данный договор является прекращенным.

Указанное обстоятельство подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2209/2010 от 02.09.2010, которым установлено, что договор аренды нежилого помещения от 01.02.2006 является прекращенным в связи с направлением ОАО «Зенит» в адрес ИП ФИО1 писем от 22.12.2009 и от 22.01.2010 № 3 об окончании действия договора аренды и освобождении занимаемого предпринимателем помещения.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из разъяснений, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Участниками настоящего дела являются те же лица (ОАО «Зенит» и ИП ФИО1), что и по делу № А46-2209/2010, следовательно, обстоятельства, установленные Восьмым арбитражным апелляционного суда при рассмотрении дела № А46-2209/2010, подлежат учету при рассмотрении настоящего спора. Доказательства, опровергающие установленные постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2209/2010 от 02.09.2010 обстоятельства относительно прекращения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, как следует из материалов дела на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2010 договор аренды нежилого помещения от 01.02.2006, которым предусмотрено преимущественное (первоочередное) право арендатора (ИП ФИО1) на выкуп спорного помещения при его отчуждении, прекращен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, обязательства сторон по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2006, в том числе связанные с выкупом арендатором спорного помещения при его отчуждении, на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2010, были прекращены.

Довод истца относительно действия договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006 в связи с отсутствием государственной регистрации его прекращения или расторжения подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит правоподтверждающий характер и не заменяет материальные правоотношения участников гражданского оборота, а потому прекращение договора аренды от 01.02.2006 влечет и прекращение правоотношений сторон вне зависимости от внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи.

При таких обстоятельствах, исковые требования ИП ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Определением суда от 15.03.2011 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Омской области совершать регистрационные действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое помещение 7П, общей площадью 203, 9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

На основании части 5 статьи 96, части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований указанные меры по обеспечению иска следует отменить.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 96, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2011 по делу № А46-2403/2011, отменить.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов