Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Девелопмент» г.Омска (далее по тексту ООО «Строй-Девелопмент») обратилось в суд с иском о понуждении общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест № 2» г.Омска (далее по тексту ООО «СМТ № 2) исполнить обязательства по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 24.07.2006 № 66/70 и передать истцу необходимые для оформления права собственности на квартиру № 156 в доме № 15 по ул. 70 лет Октября в городе Омске документы, в том числе: справку о выполнении обязательств по договору долевого участия, акт приема-передачи в установленной форме, дополнительное соглашение о присвоении почтового адреса, письмо в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области об изменении реестра собственников, согласование ответчиком договора уступки права требования между истцом и ООО «Теплый свет».

До рассмотрения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит обязать ответчика: передать акт приема-передачи на квартиру, заключить с истцом дополнительное соглашение к договору о присвоении почтового адреса, подать заявление в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области на переход права на квартиру.

Уточнения исковых требований судом приняты.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие с его стороны согласия на уступку права требования по договору долевого участия от ООО «Теплый свет» к ООО «Строй-Девелопмент», кроме того, указал на отсутствие оплаты за квартиру № 156 со стороны ООО «Теплый свет» в связи с чем полагает, что договор уступки противоречит статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожным.

До рассмотрения спора по существу ответчик заявил ходатайство о привлечении ООО «Теплый свет» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.

В удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Теплый свет» судом отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 09.04.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Представитель третьего лица в судебном заседании требования истца поддержал, указав, что в настоящее время регистрация права собственности на квартиру № 156 по заявлению истца приостановлена в связи с необходимостью представления заявления на переход права собственности от ООО «СМТ № 2» к ООО «Строй-Девелопмент», соглашения о присвоении почтового адреса, а также акта приема-передачи с указанием технического описания объекта, о чем указано в сообщении от 13.02.2009 исх. № 04/4246.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

24.07.2006 между ООО «Строительно-монтажный трест № 2» (Застройщик) и ООО «Теплый свет» (Инвестор) заключен договор № 66/70 на долевое участие в строительстве жилого дома, согласно которому Застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой девятиэтажный кирпичный дом в <...> Октября (строительный адрес), а Инвестор обязался принять долевое участие в строительстве жилого дома путем внесения инвестиционного взноса в размере 4 953 274 рублей в виде денежных средств, ценных бумаг, строительных материалов.

Кроме того, Инвестор обязан за свой счет приобрести санфаянс, электро- (газовую) плиту, УЗО, оборудование по учету расходования горячей и холодной воды, газа и электроэнергии, оплатить остекление балконов и лоджий (пункт 2.5. договора).

Согласно пункту 2.2. договора после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома Застройщик передает Инвестору в собственность трехкомнатную квартиру № 156, расположенную на восьмом этаже жилого дома, общей площадью 106,77 кв.м. и трехкомнатную квартиру № 159, расположенную на девятом этаже жилого дома, общей площадью 106,77 кв.м., общей стоимостью 4 953 274 рубля.

Обязательство Инвестора по внесению инвестиционного взноса в размере 4 953 274 руб. по договору на долевое участие в строительстве жилого дома прекращено зачетом встречного однородного требования Инвестора к Застройщику по оплате изготовления и монтажа окон ПВХ в размере 4 953 274 руб., о чем между сторонами подписано соглашение от 02.04.2007 о зачете взаимной задолженности.

В последующем права и обязанности по договору № 66/70 на долевое участие в строительстве жилого дома от 24.07.2006 в части трехкомнатной квартиры № 156, расположенной на восьмом этаже жилого дома, общей площадью 106,77 кв.м., ООО «Теплый свет» в соответствии с договором уступки права требования от 09.04.2007 уступило ООО «Строй-Девелопмент».

На основании счета от 16.10.2008 № 119, предъявленного ООО «СМТ № 2» ООО «Строй-Девелопмент», истец за переуступку права требования оплатил ООО «СМТ № 2» по платежному поручению от 17.10.2008 № 117 сумму в размере 3 000 руб.

Кроме того, ООО «Строй-Девелопмент» на основании счетов ООО «СМТ № 2» произведена оплата работ по остеклению лоджии, стоимости счетчиков воды и электроэнергии в квартире № 156, что подтверждается платежными поручениями от 17.10.2008 № 116, № 118.

На основании акта от 06.10.2008, подписанного со стороны ответчика представителем ФИО6, истцу переданы ключи от квартиры № 156.

Указанный акт, как пояснил ответчик в судебном заседании, составлен со стороны ответчика прорабом для возможности осуществления ремонтных работ в квартире.

02.06.2008 Департаментом строительства Администрации города Омска выдано ООО «СМТ № 2» разрешение на ввод объекта - девятиэтажного 177-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября, дом 15 Кировский административный округ города Омска (строительный адрес: жилой дом по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе) в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 2.3. договора на долевое участие в строительстве жилого дома Застройщик обязан в течение 30 дней послы выхода постановления о вводе объекта в эксплуатацию подготовить необходимые правовые документы для оформления Инвестором права собственности.

Ссылаясь на то, что право собственности на квартиру до настоящего времени не зарегистрировано по причине непредставления ответчиком необходимых документов, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ носит обязательный характер.

Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. К заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В обоснование исковых требований истец со ссылкой на письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области от 13.02.2008 № 04/4246 указывает на то, что государственная регистрация права собственности на квартиру не может быть произведена из-за отсутствия заявления ответчика, являющегося стороной договора; отсутствия надлежащим образом оформленного акта приема-передачи квартиры; отсутствия информации об описании объекта недвижимого имущества в части присвоения построенному дому почтового адреса.

Суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, исходя из нижеследующего.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, пунктом 10 которой предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документы о передаче объекта долевого строительства.

Абзацем вторым пункта 10 указанной Инструкции установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в территориальный орган Росрегистрации передает застройщик.

Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства подает участник долевого строительства (абзац 3 пункта 10 Инструкции).

В судебном заседании ответчик и третье лицо подтвердили факт того, что разрешение на ввод объекта - девятиэтажного 177-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября, дом 15 Кировский административный округ города Омска (строительный адрес: жилой дом по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе) в эксплуатацию находится в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Однако, несмотря на то, что квартира фактически передана ответчиком истцу, документ, подтверждающий факт передачи с описанием объекта недвижимого имущества, сторонами не составлен в связи с чем требования истца в части обязания ответчика передать истцу акт приема-передачи квартиры № 156 суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении оставшейся части требований следует отказать, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Поскольку основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, как указано выше, являются лишь документы, подтверждающие факт постройки объекта и передачи его участнику, а также заявление непосредственно самого участника долевого строительства, оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения о присвоении почтового адреса и обязания подать заявление для регистрации перехода права, суд не усматривает.

Кроме того, в данном случае регистрации подлежит возникновение права собственности истца на объект недвижимого имущества, а не переход права собственности от одной стороны сделки к другой, когда в силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ необходимо заявление от всех сторон сделки.

Возражения ответчика об отсутствии с его стороны согласия на уступку права требования по договору долевого участия от ООО «Теплый свет» к ООО «Строй-Девелопмент» и ничтожности договора уступки судом не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Пунктом 2.12. договора на долевое участие в строительстве жилого дома предусмотрено, что уступка Инвестором своих прав третьим лицам возможна с согласия Застройщика при условии полного исполнения Инвестором своих обязательств, определенных договором.

Указанным пунктом не предусмотрено, что согласие Застройщика должно быть выражено в письменной форме.

Таким образом, согласие на уступку прав третьим лицам со стороны Застройщика могло быть выражено не только письменно, но и устно, а также путем совершения конклюдентных действий.

В связи с указанным суд приходит к выводу, что выставление ответчику истцу счета на сумму 3 000 руб. за переуступку права требования квартиры 156 по ул. 70 лет Октября и счетов на оплату работ по остеклению лоджии, счетчиков воды и электроэнергии, а также передача ключей от квартиры по акту от 06.10.2008, свидетельствуют о выражении ответчиком своего согласия на переход прав и обязанностей по договору от ООО «Теплый свет» к ООО «Строй-Девелопмент».

В связи с указанным доводы ответчика о ничтожности договора уступки суд находит несостоятельными, кроме того, предметом договора от 09.04.2007, заключенного между ООО «Теплый свет» и ООО «Строй-Девелопмент», являлась уступка прав и обязанностей по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, а не перевод долга в связи с чем ссылка ответчика на статью 391 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежит применению к отношениям сторон по договору от 09.04.2007.

Кроме того, возражения ответчика об отсутствии со стороны ООО «Теплый свет» оплаты за квартиру № 156, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами. Заявление в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о фальсификации соглашения о зачете взаимной задолженности от 02.04.2007 ответчиком не заявлено.

Ссылка ответчика на акт сверки, составленный с участием ООО «Теплый свет» по состоянию на 31.03.2007, судом не может быть принята во внимание, поскольку из указанного акта не представляется возможным определить в силу какого обязательства у ООО «Теплый свет» возникла задолженность перед ООО «СМТ № 2» в размере 1 859 680руб. 80 коп., кроме того, акт сверки составлен до проведения зачета между сторонами.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест № 2» передать обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Девелопмент» акт приема-передачи квартиры № 156 (инвентарный номер 6665861/156-А, литера А) общей площадью 105,9 кв.м., расположенной на восьмом этаже жилого дома по адресу: <...> Октября, дом 15.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест № 2» г.Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Девелопмент» г.Омска расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд (г. Омск).

Судья Е.Б. Биер

Арбитражные заседатели ФИО1

Е.А. Мунш