Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Пилипенко П.Е., после перерыва помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тотем» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:472,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности лот 01.08.2017;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.06.2017;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Тотем» (далее – истец, ООО «Тотем») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:472.

Истец, обратившись в суд, отметил, что урегулирование разногласий при заключении договора аренды между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью «Тотем» заключается в изменении размера платы за аренду земельного участка из расчёта рыночной стоимости земельного участка:

- по мнению ответчика, рыночная стоимость земельного участка составляет 19 338 000, 00 рублей на основании отчёта оценки № 516-40-01 от 10.10.2017, подготовленного ООО «Айра ТорРес»;

- как полагает истец, рыночная стоимость земельного участка составляет 7 202 000,00 рублей на основании отчёта оценки № 30-10/17 от 30.10.2017, подготовленного ООО «Центр судебной экспертизы и оценки».

Ответчик не согласен с используемым истцом Отчётом о рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем им было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по рассматриваемому делу по следующим вопросам:

1. Какова по состоянию на октябрь 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадатровым номером 55:36:150701:472, площадью 22 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> Октябрьский администтративный округ?

2. Соответсвует ли отчет об оценке № 516-40-01 от 10.10.2017, подготовленный ООО «Айра Торрес», законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки?

С учётом анализа всех представленных документов, касающихся вопросов квалификации экспертов, стоимости исследований и времени, необходимого для подготовки заключения, суд посчитал необходимым проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Региональная экспертная служба» (<...>) экспертам ФИО4 и (или) ФИО5 и (или) ФИО6.

После поступления заключений экспертов в суд определением от 24.05.2018 производство по делу было возобновлено.

Истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, в окончательном виде сформулировав их 16.05.2017 следующим образом:

урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:472, площадью 22 000 кв.м.. расположенного по ул. Окружная дорога в ОАО г. Омска между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО «Тотем» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в части пункта 2.1. и приложения №2 обозначенного договора аренды (расчёт ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка) и определить условия договора аренды в следующей редакции:

- «пункт 2.1. Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет: 35 109,50 руб. (тридцать пять тысяч сто девять рублей 50 коп.) в месяц и определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы (приложение № 2 к настоящему договору)»;

- «расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка (приложение № 2 к договору аренды земельного участка):

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление).

А= С х К , где:

А - годовая арендная плата (руб. /год);

С - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:472, площадью 22000 кв. м. составляет 9 798 000,00 руб. (заключение № 19-04/18 от 19.04.2018 судебной экспертизы по делу А46-25017/2017);

К- коэффициент, установленный согласно п. 5 Постановления, равный 4.3 %

Годовой размер арендной платы составляет. 421 314,00 руб. /год

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 35 109, 50 руб. в месяц».

Данные уточнения приняты судом.

В судебном заседании представитель истца требования с учётом уточнения поддержала, представитель ответчика просила в удовлетворении требований отказать.

Выслушав представителей сторон и изучив представленные документы, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Тотем» является Арендатором земельного участка общей площадью 22 000 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером: 55:36:150701:472, расположенный по ул. Окружная дорога в ОАО г. Омска, что подтверждается договором аренды №Д-0-31-10122, зарегистрированным в Управлении Росреестра (запись регистрации: 55-55-01/243/2014-647 от 11.11.2014), соглашением о замене арендатора от 21.09.2015 к указанному договору аренды (запись регистрации в Управлении Росреестра 55-55/001-55/101/029/2015-5479/1 от 09.10.2015), а так же выпиской из Единого государственного реестра недвижимотси №55/001/009/2017-3490 от 24.10.2017.

По условиям договора аренды №Д-0-31-10122 земельный участок предоставлен Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска Арендатору для строительства автосалона с автомойкой и станцией технического обслуживания со сроком аренды - 3 года, т.е. до 11.11.2017.

После приемки прав по договору №Д-0-31-10122 ООО «Тотем» приступило к его освоению - провело необходимые инженерные изыскания, разработало проектную документацию, получило разрешение на строительство и приступило к его реализации.

13.09.2017 Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ООО «Тотем» на объект незавершённого строительства с кадастровым номером: 55:36:150701:717, общей площадью: 322 кв.м. (далее по тексту: Объект незавершённого строительства), возведённый на земельном участке с кадастровым номером: 55:36:150701:472.

В связи с тем, что срок аренды, предусмотренный договором №Д-0-31-10122 заканчивался, но строительство объекта было не завершено, ООО «Тотем» обратилось в Департамент с заявлением и пакетом необходимых документов для предоставления земельного участка ООО «Тотем» на новый срок для завершения строительства в порядке, предусмотренном статьями 39.6, 39.14, 39.17 Земельного кодекса РФ.

На основании полученных документов Департаментом был предоставлен договор аренды, согласно которому размер арендной платы за предоставленный земельный участок составил: 161 150,00 руб. в месяц, исходя из рыночной стоимости земельного участка - 19 338 000,00 руб. (отчет оценки №516-40-01 от 10.10.2017).

В период вступления ООО «Тотем» в права на Земельный участок в качестве арендатора арендная плата составила: 5 275,42 руб. в месяц с учетом кадастровой стоимости Земельного участка в размере 5 064 400,00 руб., что подтверждается соглашением от 16.09.2015 к договору аренды №Д-0-31-10122 (запись регистрации соглашения в органе Росреестра: 55-55/001-55/101/029/2015-3667/1).

На момент окончания срока аренды по договору №Д-0-31-10122 от 11.11.2014 арендная плата составляла: 9 340,10 руб. в месяц, поэтому увеличение размера арендной платы более чем в 17 раз является чрезмерным для ООО «Тотем».

ООО «Тотем» обратилось к ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» для определения рыночной стоимости Земельного участка (договор об оказании услуг №294 от 23.10.2017) с целью расчёта действительного на текущую дату размера арендной платы.

Независимым оценщиком ФИО7 (член МСНО-НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистр.№ 288.55 от 12.12.2007), стаж в оценочной деятельности с 12.05.1997, диплом №476156 от 17.06.1984, диплом №322574 (регистр.№230/2001) от 07.07.2001, свидетельство о повышении квалификации №772400406220 (регистр.№0095) от 10.04.2015) подготовлен отчет №30-10/17 от 30.10.2017, согласно которому рыночная стоимость Земельного участка составляет: 7 202 000,00 руб.

Выяснив, что действительная (фактическая) рыночная стоимость Земельного участка существенно меньше стоимости, отраженной в отчете оценки, подготовленном по заданию Департамента, ООО «Тотем» был подготовлен протокол разногласий к полученному договору аренды и направлен на рассмотрение Ответчику. Согласно данному протоколу было предложено изменить условия заключаемого договора аренды, а именно: расчет арендной платы выполнить исходя из фактической рыночной стоимости Земельного участка в размере: 7 202 000,00 руб.

23.11.2017 от Ответчика поступил протокол согласования разногласий, в котором Ответчик предложил условия договора аренды Земельного участка оставить в первоначальной редакции Арендодателя (то есть предложение ООО «Тотем» было отклонено Департаментом), что послужило основанием для обращения ООО «Тотем» с настоящим заявлением в суд.

Суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

По положениям статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Названный Порядок устанавливает правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно пункту 2 Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков в расчёте на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x К, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; К - коэффициент, установленный согласно п. 5 Постановления.

В этой связи суд приходит к выводу, что именно эта формула, предусмотренная законодательством, действовавшим в период спорных правоотношений, должна применяться при расчёте арендной платы за земельный участок.

ООО «Тотем» предоставило суду отчет № 30-10/17 от 30.10.2017, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 7 202 000,00 руб.

Учитывая существенную разницу стоимости участка, определённую в Отчетах, полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, применяемая Департаментом для расчёта арендной платы, существенно превышает его фактическую стоимость, Общество и заявило ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Согласнопроведённой экспертизе определения рыночной стоимости земельного участка на основании определения арбитражного суда Омской области от 05.03.2018 по делу №А46-25017/2017 (экспертное заключение № 19-04/18 от 19.04.2018 общества с ограниченной ответственностью «Региональная экспертная служба» (ИНН <***> ОГРН <***>, юридический адрес: <...>; фактический адрес: 644070, <...>) Отчёт №516-10-01 от 10.10.2017, выполненный подготовленный ООО «Айра Торрес» является недостоверным так как содержит многочисленные нарушения оценщиком методологии оценки и требований законодательства об оценочной деятельности; величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:472, расположенного по адресу: <...> Октябрьский администтративный округ составляет 9 798 000, 00 рублей.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таких обстоятельствах суд считает, что пункт 2.1. договора должен быть изложен следующим образом:

Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет: 35 109,50 руб. (тридцать пять тысяч сто девять рублей 50 коп.) в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему договору);

- расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка (приложение № 2 к договору аренды земельного участка):

А= С х К, где:

А - годовая арендная плата (руб. /год);

К- коэффициент, установленный согласно п. 5 Постановления, равный 4.3 %

Годовой размер арендной платы составляет. 421 314,00 руб. /год

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 35 109, 50 руб. в месяц.

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По положениям статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счёт неправой.

В связи с удовлетворением требований Обществабремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика судебные расходы по оплате истцом государственной пошлины, а также расходы, понесенные истцом в связи с проведением судебной экспертизы.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области от 05.03.2018 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Тотем» (ИНН <***>, ОГРН <***>) исковые требования с учетом утонения удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:472, площадью 22 000 кв.м.. расположенного по ул. Окружная дорога в ОАО г. Омска между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО «Тотем» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в части пункта 2.1. и приложения №2 обозначенного договора аренды (расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка) и определить условия договора аренды в следующей редакции:

- «пункт 2.1. Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет: 35 109,50 руб. (тридцать пять тысяч сто девять рублей 50 коп.) в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему договору)»;

А= С х К , где:

А - годовая арендная плата (руб. /год);

К- коэффициент, установленный согласно п. 5 Постановления, равный 4.3 %

Годовой размер арендной платы составляет. 421 314,00 руб. /год

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 35 109, 50 руб. в месяц».

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>. ОГРН <***>) в пользу ООО «Тотем» (ИНН<***>. ОГРН <***>) расходов по уплате государственной пошлины, в размере 6000 руб. произведённых последним при подаче заявления на основании платежного поручения № 45 от 18.12.2017, а так же 12 000 руб. расходов на производство судебной экспертизы, проведённой на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-25017/2017 от 05.03.2018, уплаченных согласно платежному поручению № 15 от 16.02.2018 .

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная экспертная служба» (ИНН <***> ОГРН <***>, юридический адрес: <...>; фактический адрес: 644070, <...>) 12 000 рублей за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области от 15.03.2018 по делу №А46-25017/2017.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев