Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к открытому акционерному обществу «Омское лекарство» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 854 838 рублей 00 копеек

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.02.2012;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.08.2012, ФИО4 по доверенности от 25.10.2012, ФИО5 по доверенности от 25.10.2012

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Омское лекарство» (далее – ОАО «Омское лекарство», ответчик) о взыскании задолженности в сумме 854 838 рублей 00 копеек.

Согласно распоряжению от 04.04.2012 №СП-07/2012-26 дело №А46-21291/2012 передано судье Воронову Т.А.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представители ответчика возражали против заявленных требования по основаниям, изложены в отзыве и дополнении к нему.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

29.03.2011 между ОАО «Омское лекарство» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды №О-14, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения, имеющие следующую индивидуализацию:

адрес места нахождения: <...>, корпус 1;

расположение: в пристроенном здании на 1 этаже: литера А, А1, помещения №№2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23;

общая площадь: 340 кв.м.;

условный (кадастровый) номер: 55-55-01/004/2007-587.

Индивидуализация нежилого помещения, передаваемого в аренду по договору, также указана в приложении №1 в графической форме.

Согласно пункту 1.3 договора нежилое помещение предоставляется арендатору под продовольственный магазин.

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договор заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с момента его подписания сторонами, его действие согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.04.2011.

По акту от 29.03.2011 поименованные нежилые помещения были переданы арендатору. При этом согласно пункту 4 данного акта приема-передачи претензий по передаваемому нежилому помещению у арендатора не имелось, нежилые помещения оценены как находящиеся в удовлетворительном состоянии.

22.07.2011 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды №О-14 от 29.03.2011, в соответствии с условиями которого за период с 01.07.2011 по 30.09.2011 включительно размер базовой арендной платы был уменьшен до 47 600 рублей 00 копеек в месяц; за период с 01.10.2011 до окончания срока действия договора размер базовой арендной платы устанавливается равным оговоренному в пункте 4.2 договора, то есть 112 200 рублей 00 копеек в месяц.

31.10.2011 сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, в соответствии с условиями которого стороны договорились последним днем аренды считать 31.10.2011 (пункт 1 соглашения), при этом арендатор обязался освободить нежилые помещения от принадлежащего ему имущества, привести помещения к первоначальному виду, с учетом нормального износа и передать их по акту приема-передачи арендодателю 31.10.2011.

Также 31.10.2011 сторонами был подписан акт приема-передачи к соглашению о расторжении договора аренды, согласно которому арендатор передал арендодателю поименованные выше нежилые помещения; арендодатель претензий по передаваемым помещениям не заявил; состояние помещений оценено сторонами как удовлетворительное.

18.07.2012 ИП ФИО1 направила в адрес ОАО «Омское лекарство» претензионное письмо с требованием возместить расходы на капитальный ремонт в размере 854 838 рублей 00 копеек.

В обоснование данного требование ИП ФИО1 указала на то, что согласно пункту 1.3 договора нежилые помещения предоставлялись арендатору под продовольственный магазин.

В нарушение требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленные нежилые помещения фактически находились в неудовлетворительном состоянии, не соответствовали назначению, указанному в договоре, а именно: отсутствовали вход, лестница для покупателей, отдельный вход и лестница для обслуживающего персонала, эвакуационный выход; внутренняя отделка и пол помещений пришли в негодность, стены покрыты трещинами, покрытие пола отсутствует; электрооборудование, электроосвещение помещений, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха помещений пришли в негодность; внутренняя планировка помещений не соответствовала существующим нормам.

В этой связи, ввиду невозможности эксплуатации помещений по назначению без осуществления ремонтных работ ИП ФИО1 были произведены ремонтно-строительные работы на сумму 1 153 438 рублей 00 копеек.

Квалифицируя объявленные ремонтно-строительные работы как капитальный ремонт и со ссылкой на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП ФИО1 предъявила ОАО «Омское лекарство» указанные требования о возмещении расходов на капитальный ремонт в размере 854 838 рублей 00 копеек.

19.07.2012 ОАО «Омское лекарство» направило ИП ФИО1 письменный ответ на претензионное письмо, в котором не согласилось с предъявленными требованиями, указало на необоснованность последних.

В этой связи истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец привел те же доводы, что были указаны им в претензионном письме от 18.07.2012.

Оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 615 Кодекса).

Таким образом, по общему правилу арендодатель производит капитальный ремонт объекта аренды, а арендатор несет расходы по содержанию и текущему ремонту объекта аренды. Однако законом или договором могут быть установлены иные правила.

Как следует из условий договора аренды №О-14 от 29.03.2011 арендатор при использовании нежилого помещения осуществляет помимо текущего ремонта, указанного в пункте 3.3.4 договора, капитальный ремонт, если необходимость такого ремонта вызвана: а) выполнением работ в нежилом помещении, проводимых арендатором по своей инициативе; б) повреждением арендатором либо третьими лицами нежилого помещения, либо результатом иного ненадлежащего использования арендатором нежилого помещения (пункт 2.10 договора).

При этом арендатор производит текущий ремонт в объеме и сроки, предусмотренные приложением №2 к договору, являющимся его неотъемлемой частью (пункт 2.11 договора).

Данные положения договора детализированы в части их содержания в пункте 3.3.4 договора, а также в приложении №2 к договору.

Так, согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт, в объеме и сроки, предусмотренные «Перечнем работ, относящихся к текущему ремонту» (приложение №2), а также капитальный ремонт нежилого помещения, предусмотренный пунктом 2.10 договора.

В соответствии с приложением №2 (не было приложено к исковому заявлению и представлено в дело ответчиком) стороны договорились, что к текущему ремонту относятся следующие виды работ: внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками; центральное отопление - установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления; водопровод и канализация, горячее водоснабжение - установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в помещениях; электроснабжение и электротехнические устройства - установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения помещения; вентиляция - замена и восстановление работоспособности системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы; специальные технические устройства - замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом), по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами; стены и фасады - окраска фасадов и по необходимости обеспечение освещения фасада; оконные и дверные заполнения - смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений; полы – замена, восстановление отдельных участков; лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы – восстановление или замена отдельных участков и элементов.

При этом пункт 3.3.5 договора содержит согласованное сторонами условие об обязанности арендатора не производить перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемого нежилого помещения, в том числе проведение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в нежилое помещение без предварительного письменного согласия арендодателя и последующего за таким согласием согласования в установленном порядке проекта такой перепланировки, реконструкции или переоборудования.

Таким образом, стороны договорились, что арендатор, во-первых, при определенных условиях производит за свой счет капитальный ремонт объекта аренды; во-вторых, осуществляет текущий ремонт объекта аренды (при этом сторонами специально был оговорен перечень работ, который стороны условились считать относящимися к текущему ремонту); в-третьих, производит перепланировку, реконструкцию и переоборудование объекта аренды с предварительного письменного согласия арендодателя и с последующим за таким согласием согласованием проекта такой перепланировки, реконструкции или переоборудования.

Из указанного также следует, что капитальный ремонт (в специально оговоренных случаях), текущий ремонт арендованных нежилых помещений осуществляются арендатором за свой счет.

При этом даже если перечисленные в приложении №2 к договору аренды работы и могли бы быть фактически отнесены к работам по капитальному ремонту, однако квалификация их сторонами договора в качестве работ по текущему ремонту (то есть ремонту, осуществляемому за счет арендатора) в любом случае свидетельствует о согласовании сторонами условия об отнесении расходов по выполнению таких работ именно на арендатора.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 обратилась к ОАО «Омское лекарство» с письмом б/н б/д, содержащим просьбу разрешить произвести перепланировку объекта аренды.

По результатам рассмотрения данного обращения сторонами был согласован и подписан план перепланировок нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, выполненный в виде графической схемы. При этом никакого перечня работ, необходимых для проведения такой перепланировки, их стоимости, порядка оплаты (отнесение стоимости подлежащих выполнению работ на арендатора либо арендодателя) сторонами согласовано не было.

Принимая во внимание буквальное содержание пунктов 2.10, 2.11, 3.3.4, 3.3.5 договора, приложения №2 к договору, а также плана перепланировок суд приходит к выводу о том, что указанные перепланировки могли быть произведены арендатором, но за свой счет. При этом никаких доказательств, дающих основания предполагать обратное (то есть, что арендодатель согласился на производство неких работ за свой счет, с последующим возмещением затрат арендатору) в материалы дела не представлено.

Напротив, приведенный истцом перечень работ, перечисленных в ведомости объемов работ №56, являющейся приложением к договору №56 от 04.04.2011, заключенному между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО «Центролес» (подрядчик), в полной мере соответствует перечню возможных работ, указанных в приложении №2 к договору аренды, отнесенных сторонами к текущему ремонту, производимому по необходимости (то есть по усмотрению арендатора) и не подлежащего оплате арендодателем.

Более того, как видно из материалов дела, перепланировка арендуемых помещений была произведена ИП ФИО1 с отступлениями от согласованного сторонами плана перепланировок нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Так, при сравнении данного плана перепланировок и поэтажного плана помещения 1П, содержащегося в техническом паспорте нежилого помещения №1П в доме №46 корпус 1 по ул. Маяковского, литера А А1, составленного по состоянию на 13.10.2011 и отражающего фактическое состояние объекта аренды после произведенных истцом работ, видно, что ИП ФИО1 в нарушение согласованного с арендодателем плана перепланировок осуществлено обустройство входной группы, указанной на поэтажном плане в качестве помещения №3 и числящейся в экспликации как тамбур.

Также отсутствуют в названном плане перепланировок помещения, указанные на поэтажном плане как помещения №№5, 11, 12.

Указанное свидетельствует о том, что, с одной стороны, арендодателем и арендатором был согласован план перепланировок, который при производстве работ не был исполнен арендатором, с другой стороны – арендаторов были выполнены работы (с привлечением подрядной организации) по перепланировке арендуемых нежилых помещений без согласования с арендодателем в том виде, в котором эта перепланировка фактически была выполнена.

Между тем, из буквального содержания пункта 3.3.5 договора аренды следует, что для осуществления арендатором перепланировки арендуемых нежилых помещений необходимо как получения согласия арендодателя на перепланировку, так и согласование с последним проекта перепланировки.

Однако фактически ИП ФИО1 при наличии согласия ОАО «Омское лекарство» на осуществление перепланировки при производстве работ осуществила перепланировку по собственному усмотрению.

Как уже было отмечено выше, произведенные в рамках договора №56 от 04.04.2011 работы, перечень которых содержится в ведомости объемов работ №56, включают в себя как работы по перепланировке арендованных помещений (осуществленной в нарушение положений пункта 3.3.5 договора аренды без согласования с арендодателем), так и работы, перечисленные в приложении №2 к договору аренды, расходы по оплате которых отнесены соглашением сторон на арендатора.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требования о взыскании с арендодателя стоимости данных работ отсутствуют.

Кроме того, в предъявленную ко взысканию сумму истцом были включены понесенные, по его утверждению, затраты на монтаж системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, выполненный по заказу ИП ФИО1 ООО «Производственно-коммерческая фирма «Объединенные Системы Безопасности».

Между тем, в соответствии с пунктами 1-3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом в силу пункта 2.5 договора аренды №О-14 от 29.03.2011 неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения производятся арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды, а сами неотделимые улучшения становятся составной частью нежилого помещения.

Таким образом, сторонами в договоре аренды предусмотрены иные правила, нежели общие, установленные пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи стоимость произведенных улучшений арендованного имущества не подлежит возмещению арендатору на основании положений пункта 2.5 договора аренды, а с учетом того, что доказательств получения согласия ОАО «Омское лекарство» на монтаж систем сигнализации истцом не представлено – не подлежат возмещению в любом случае на основании положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд находит необходимым указать, что первоначально стороны договорились (пункт 4.2.1 договора аренды), что базовая арендная плата в размере 112 200 рублей 00 копеек начисляется и подлежит уплате с 01.08.2011 (то есть по истечении четырех месяцев аренды). Однако впоследствии сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.07.2011, в соответствии с которым ИП ФИО1 с 01.07.2011 по 30.09.2011 был предоставлен льготный период по уплате базовой арендной платы, размер которой был снижен до 47 600 рублей 00 копеек в месяц. Иными словами, стороны договорились, что базовая арендная плата подлежит уплате арендатором на один месяц раньше (вместо с 01.08.2011 – с 01.07.2011), но в значительно меньшем (более чем в 2 раза) размере.

Таким образом, по обоюдному согласию сторон, истцу были компенсированы возможные затраты, необходимые для обеспечения возможности использования арендованных помещений в соответствии с обусловленным договором назначением.

Следует также отметить, что несмотря на производство работ, сметная стоимость которых по утверждению истца составила 1 153 438 рублей 00 копеек, при возврате объекта аренды арендодателю состояние нежилых помещений было определено сторонами как удовлетворительное, то есть таким же, как и при передаче помещений в аренду, без сколь-нибудь значительных улучшений.

С учетом изложенного заявленные истцом требования суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

Судебные расходы, понесенные истцом, подлежат отнесению на него по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Т.А. Воронов