Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Леванович Я.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чащина Юрия Евгеньевича (ИНН 409494450 , ОГРН 550416700070 ) к Общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения и погашения записи о праве аренды в ЕГРП,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (паспорт) по доверенности от 06.06.2012,

от ответчика – ФИО3 (удостоверение), ФИО4 (паспорт),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – ФИО5 (удостоверение) по доверенности от 31.03.2014 № 122,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО6 (удостоверение) по доверенности от 22.01.2014 № 716,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска с указанием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, об истребовании у Общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска следующих подвальных помещений, являющихся общим имуществом в многоквартирном жилом доме № 10 по проспекту Карла Маркса в г. Омске:

- нежилое помещение № 6П, площадь: 160,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 20-25, 28-31, подвал, литера Б, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, просп. Карла Маркса, дом 10;

- нежилое помещение № 8П, площадь: 192,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 23, 27-32, подвал, литера А, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ <...>,

путем возложения обязанности на Общественную организацию местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска освободить указанные подвальные помещения от имущества, принадлежащего общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска.

Кроме того, истец просит погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска, зарегистрированном 07.03.2012, номер регистрации: 55-55-01/330/2011-512 на основании договора аренды нежилого помещения № 40142/3 от 08.12.2011 на нежилое помещение № 6П, площадь: 160,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 20-25, 28-31, подвал, литера Б, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, проспект Карла Маркса, дом 10; а также погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска, зарегистрированном 07.03.2012, номер регистрации: 55-55-01/330/2011-577 на основании договора аренды нежилого помещения № 40143/3 от 08.12.2011 на нежилое помещение № 8П, площадь: 192,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 23, 27-32, подвал, литера А, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, проспект Карла Маркса, дом 10.

Определением от 27.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что общественная организация местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска неправомерно использует нежилые подвальные помещения № 6П, №7П, №8П к общему имуществу жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в отсутствие законных оснований. Ответчик исковые требования не признал, в материалы дела представил письменный отзыв, в котором в том числе указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21 января 2013 года по делу №А46-26905/2012 суд признал за предпринимателем ФИО1 право общей долевой собственности на следующие подвальные помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном жилом доме № 10 по пр. Карла Маркса в г. Омске:

- нежилое помещение № 6П, площадь: 160,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 20-25, 28-31, подвал, литера Б, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, Центральный административный округ, просп. К.Маркса, Д. 10;

- нежилое помещение №7П, площадь: 72,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 11-16, подвал, литера Б, расположенное по адресу: обл. Омская, г. Омск, Центральный административный округ, просп. К.Маркса, д. 10;

- нежилое помещение №8П, площадь: 192,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 23, 27-32, подвал, литера А, расположенное по адресу: обл. Омская, г. Омск, Центральный административный округ, просп. К.Маркса, д. 10 (далее по тексту - нежилые помещения № 6П, 7П,8П или помещения технического подвала).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2013 года по делу №А46-26905/2012 указанное решение было оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – без удовлетворения.

Названным решением от 21 января 2013 года по делу №А46-26905/2012 судом установлено, что указанные помещения № 6П,7П, 8П принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме как общее имущество дома.

Судом установлено, что данные помещения ранее от иных помещений подвала не обособлялись, на дату приватизации первой квартиры в жилом доме они не предназначались для самостоятельного использования.

Являясь частью подвального помещения, в котором были расположены все коммуникации жилого дома, спорное подвальное помещение (№ 6П,7П, 8П) также являлось общим имуществом жилого дома и, будучи объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, не могло выступать объектом муниципальной собственности.

В каждом из указанных нежилых помещений № 6П, № 7П, № 8П проходят и находятся в эксплуатации следующие инженерные системы и запорная арматура (инженерные коммуникации, оборудование), обслуживающие все помещения жилого дома, то есть более одного помещения в данном доме:

- инженерные коммуникации холодного водоснабжения;

- инженерные коммуникации системы горячего водоснабжения;

- инженерные коммуникации системы отопления;

- инженерные коммуникации системы канализации.

Нежилые помещения № 6П, № 7П, № 8П не имеют самостоятельного назначения, являются техническим подвалом жилого дома, конструктивно и функционально представляют собой неотделимую его часть, неотъемлемо связаны друг с другом.

Техническое обслуживание инженерных коммуникаций жилого дома без использования помещений № 6П, № 7П, № 8П невозможно, без доступа к данным коммуникациям и оборудованию невозможны ликвидация неисправностей и устранение аварийных ситуаций в помещениях вышерасположенных этажей, а также выполнение ремонтных, промывных и иных работ.

Отсутствует техническая возможность вынести инженерные коммуникации, оборудование за пределы помещений № 6П, № 7П, № 8П и разместить их в доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах с тем условием, что санитарно-техническое, механическое и иное обеспечение иных помещений жилого дома нарушено не будет. Эксплуатация помещений № 6П, № 7П, № 8П как самостоятельных объектов недвижимости без создания препятствий для собственников всех помещений жилого дома по обслуживанию инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, невозможна.

Согласно выводам суда, фактом, который позволяет отнести указанные помещения к общему имуществу, является нахождение на инженерном оборудовании стояков с запорной и регулирующей арматурой в качестве системы управления всеми коммуникациями, посредством которых обслуживающая организация осуществляет безаварийную эксплуатацию, ремонт и регулирование тепло-водоснабжения многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства требуют свободного доступа управляющей компании к инженерным коммуникациями.

Следовательно, размещение в помещениях инженерного оборудования систем отопления, водоснабжения и канализации, стояков с запорной и регулирующей арматурой однозначно свидетельствует о том, что такое оборудование обслуживает не только само помещение подвала, но и предназначено для регулирования систем жизнеобеспечения сего многоквартирного жилого дома.

Указанное обстоятельство позволило суду при рассмотрении материалов дела А46-26905/2012 отнести нежилые помещения № 6П, № 7П, № 8П к общему имуществу жилого дома, расположенного по адресу: <...>, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном здании.

Вместе с тем, в настоящее время, как указывает истец, указанные помещения находятся в незаконном владении ответчика - Местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся записи о праве аренды ответчика на помещения № 6П и 8П на основании договоров аренды от 08.12.2011 года.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО1 в Арбитражный суд Омской области с настоящими требованиями.

Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Учитывая, что указанные помещения подвала являются общим имуществом дома, то мне, как собственнику помещения в этом доме, принадлежит доля в праве общей собственности на все общее имущество, в том числе, помещения №6П и 8П, в силу закона, независимо от государственной регистрации этого права.

Согласно п.1. ст. 246, п.1. ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у приобретателя прав на это имущество.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из содержания указанных норм права, а также выводов, изложенных в решении Арбитражного суда Омской области от 21 января 2013 года по делу №А46-26905/2012 следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение всего многоквартирного дома, принадлежат исключительно его собственникам на праве общей долевой собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.

Из указанного также следует то, что помещения № 6П и 8П, являясь вспомогательными, предназначенными исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме, по своей сути, не могут находиться в пользовании одного лица, тем более лица, не являющегося собственником помещений дома, передача третьим лицам помещений технического подвала в пользование возможна лишь при наличии согласия всех собственников помещений в жилом доме, оформленного решением на общем собрании таких собственников, и то при условии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку ответчику такого согласия собственниками не давалось, договоры аренды помещений технического подвала в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой как не соответствующей требованиям вышеуказанных норм права.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у приобретателя прав на это имущество; договоры аренды подвала ничтожны, как заключенные лицом, не уполномоченным передавать общее имущество жилого дома в аренду, ответчик не вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в ущерб интересам собственников.

Данные помещения, являясь вспомогательными, призваны в первую очередь обеспечить защиту публичного интереса в виде допуска к помещениям их собственников и такой допуск не может быть поставлен в зависимость от усмотрения ответчика, завладевшего такими помещениями.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с ничтожностью договоров аренды запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды ответчика на помещения № 6П и 8П подлежит погашению.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 26.03.2013 N 14828/12 положения пункта 4 Постановления N 10/22 не распространяются на вопросы факта (отнесение имущества к общему имуществу многоквартирного дома), а касаются выводов о принадлежности имущества определенному лицу.

Следовательно, установление в судебном решении по ранее рассмотренному делу факта отнесения спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома имеет преюдициальное значение для суда, рассматривающего спор об истребовании таких помещений из чужого незаконного владения.

Таким образом, факт отнесения нежилых помещений №6П и 8П к общему имуществу дома № 10 по пр. К. Маркса в г. Омске, установленный Решением Арбитражного суда Омской области от 21 января 2013 года по делу №А46-26905/2012, имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с пунктом 1 статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Пунктом 34 Постановления N 10/22 предусмотрено, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 35 Постановления N 10/22 если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Согласно пункту 39 Постановления N 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалами дела подтверждается, что ответчику такого согласия не давалось, в связи с чем спорные помещения подлежат истребованию из незаконного владения Местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска.

Из материалов дела следует, что находящееся у истца в собственности нежилое помещение используется им в предпринимательской деятельности; бистро-пекарня «Провиант»: 664010, <...> является местом осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по изготовлению кулинарной продукции и кондитерских изделий, реализации кулинарной продукции, а также их доставке потребителям.

В результате неправомерного пользования ответчиком данными помещениями, являющимися техническими подвалами жилого дома, по утверждению истца последний был лишен возможности предотвращения и устранения возникающих технических неполадок (аварий), что нарушает его право на безопасные и благоприятные условия оказания услуг по изготовлению кулинарной продукции и кондитерских изделий, реализации кулинарной продукции, создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности - для нормальной эксплуатации находящегося в собственности нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности по оказанию услуг по изготовлению кулинарной продукции и кондитерских изделий, реализации кулинарной продукции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить полностью.

Истребовать у Общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска следующие подвальные помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном жилом доме № 10 по проспекту Карла Маркса в г. Омске:

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды Общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска, зарегистрированном 07.03.2012, номер регистрации: 55-55-01/330/2011-512 на основании договора аренды нежилого помещения № 40142/3 от 08.12.2011 на нежилое помещение № 6П, площадь: 160,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 20-25, 28-31, подвал, литера Б, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, проспект Карла Маркса, дом 10.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска, зарегистрированном 07.03.2012, номер регистрации: 55-55-01/330/2011-577 на основании договора аренды нежилого помещения № 40143/3 от 08.12.2011 на нежилое помещение № 8П, площадь: 192,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 23, 27-32, подвал, литера А, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, проспект Карла Маркса, дом 10.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной на основании чека-ордера № 12291 от 04.03.2014.

Взыскать с Общественной организации местной национально-культурной азербайджанской автономии города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 8 000 руб. государственной пошлины, уплаченной на основании чека-ордера № 12291 от 04.03.2014.

Решение суда может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой