Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В. при ведении протокола судебного секретарем Рыжих С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Прокурора Омской области к Администрации Кормиловского муниципального района Омской области, обществу с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж», при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Русском – Агро», Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области, об оспаривании торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 55:09:010148:83, признания недействительным договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014, заключенного между Администрацией Кормиловского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж», а также применения последствий недействительности ничтожной сделки, при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, удостоверение ТО № 182439 по 04.03.2015,

от Администрации Кормиловского муниципального района Омской области – ФИО2, по доверенности от 13.01.2015, личность удостоверена паспортом,

от общества с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» - ФИО3, по доверенности от 02.12.2014, личность удостоверена паспортом,

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области – ФИО4, по доверенности от 21.01.2015, удостоверение,

от общества с ограниченной ответственностью «Русском – Агро» – ФИО5, по доверенности от 12.01.2015, личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л:

заместитель Прокурора Омской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Кормиловского муниципального района Омской обалсти в лице Совета Кормиловского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Администрации Кормиловского муниципального района Омской области (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» (далее – ООО «Регионстроймонтаж») об оспаривании торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 55:09:010148:83, признания недействительным договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014, заключенного между Администрацией и ООО «Регионстроймонтаж», а также применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленного требования истцом указано на нарушения при проведении оспариваемого аукциона, по результатам которого, заключен договор аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014. В качестве последствий недействительности ничтожной сделки, просит Суд обязать ООО «Регионстроймонтаж» передать администрации Кормиловского муниципального района Омской области земельный участок с кадастровым номером 55:09:010148:83, площадью 2 411 кв.м с видом разрешенного использования – для строительства торгового комплекса.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Русском – Агро» (далее – ООО «Русском – Агро»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 23.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Омской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ООО «Русском – Агро» просили суд удовлетворить заявленные требований, ссылаясь на факты допущенных нарушений при проведении аукциона, которые повлекли нарушения прав общества.

Представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на отсутствие нарушений при проведении оспариваемого аукциона.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Прокуратурой проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства на территории Кормиловского муниципального района Омской области, по результатам которой установлено, что администрацией Кормиловского муниципального района Омской области 22.11.2013 на сайте http://torgi.gov.ru было размещено извещение № 221113/3734907/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 55:09:010148:83, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир жилой дом, участок находится примерно в 34 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...>) для строительства торгового комплекса, площадью 2411 кв.м.

Основанием проведения указанного аукциона послужило постановление администрации Кормиловского муниципального района Омской области от 31.10.2013 № 840-п «О проведении на территории Кормиловского муниципального района аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности» (далее - Постановление № 840-п).

Постановлением № 840-п установлен начальный размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок - 18 980,58 рублей в год. Данная стоимость определена в соответствии с отчетом № 96 НЭОН «Сфера» от 18.09.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка.

В Постановлении № 840-п установлено, что сумма задатка устанавливается в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей от начального размера арендной платы; срок договора аренды - 3 (три) года; «шаг аукциона» - 800 (восемьсот) рублей от начального размера арендной платы.

24.12.2013 участниками аукциона в соответствии с протоколом №1 признано 6 претендентов: ФИО6, ФИО7, ООО «Сибирские колбасы», ООО «Регионстроймонтаж», ИП ФИО8, ФИО9

Аукцион был проведен 25.12.2013 в 15:00 час. и был признан несостоявшимся.

02.07.2014 администрацией Кормиловского муниципального района Омской области на сайте http://torgi.gov.ruбыло размещено извещение № 020714/3734907/01 о проведении 06.08.2014 открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 55:09:010148:83, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир жилой дом, участок находится примерно в 34 метрах от ориентира по, направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, Кормиловский район, р.п. Кормиловка ул» ФИО10, д. 57) для строительства торгового комплекса, площадью 2411 кв.м.

Основанием проведения аукциона послужило Постановление № 840-п с учетом изменений, внесенных в него постановлением администрации Кормиловского муниципального района Омской области от 01.07.2014 № 455-п. Данные изменения касались состава комиссии по проведению аукциона.

Сумма начального размера арендной платы за вышеуказанный земельный участок была определена в соответствии с данными Отчета № 96 НЭОН об определении рыночной стоимости земельного участка от 18.09.2013.

05.08.2014 участниками аукциона были признаны 2 претендента, а именно: ФИО7 и ООО «Регионстроймонтаж». ООО «Стройтехно» было отказано в допуске к участию в торгах.

06.08.2014 в 15:00 час. был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:09:010148:83. На 45 шаге аукциона желание приобрести указанное право изъявил только участник № 2 - ООО «Регионстроймонтаж». Цена за лот составила 54 950,58 рублей.

07.08.2014 между администрацией Кормиловского муниципального района и ООО «Регионстроймонтаж» был заключен договор аренды земельного участка, который 08.09.2014 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области.

Полагая, что аукцион по продаже земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства Прокурор обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящими требованиями.

Суд, оценив представленные доказательства, находит требования Прокурора не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В рассматриваемом споре Прокурор обратился в интересах Кормиловского муниципального района Омской области в лице Совета Кормиловского муниципального района Омской области.

Частью 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ 11.11.2002 № 808 приняты Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила № 808).

Подпунктом «а» пункта 2 Правил установлено, что до разграничения государственной собственности на землю, организация и проведение торгов по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются применительно к утвержденным Правилам.

В соответствии с подпунктами «б», «в» пункта 2 Правил организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставлениесоответствующих земельныхучастков,или специализированная организация, действующая на основании договора с ними, которые определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

Согласно подпункту «е» пункта 8 Правил № 808 извещение о проведении торгов должно содержать сведения о начальной цене предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления.

По мнению истца, в нарушение данной нормы права извещение о проведении торгов, размещенное на сайте http://torgi.gov.ru, не содержит сведений о размере задатка и реквизитах счета для его перечисления, что повлекло нарушение прав неограниченного круга хозяйствующих субъектов - потенциальных участников торгов.

Данный довод не соответствуют действительности, т.к. согласно информации извещения № 020714/3734907/01, размещенной на сайте http://torgi.gov.ru в разделе «документы» прикреплена полная редакция извещения, в которой, в том числе, содержится информация о размере задатка и реквизитах счета для его перечисления.

В соответствии со статьями 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 135-ФЗ) при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Однако при проведении 06.08.2014 аукциона, начальная цена определялась на основании Отчета № 96 об определении рыночной стоимости земельного участка, составленного НЭОН «Сфера» ИП ФИО11 18.09.2013, то есть спустя 10 месяцев с даты составления указанного отчета. Указанное обстоятельство, по мнению истца, является нарушением определения рыночной стоимости аукционного объекта.

Указанный довод не может служить основанием для признания торгов недействительными по следующим основаниям.

Согласно информационному письму Президиума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, если законом или инымнормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица,органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечениянезависимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Как указывает Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственногооргана, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотренаобязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки)без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки,то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишьрекомендательный характер и не является обязательной.

Окончательная величина арендной платы определяется по результатам аукциона.

Пунктом 23 Правил № 808 предусмотрен порядок проведения открытого аукциона, который представляет собой следующие действия:

а) аукцион ведет аукционист;

б) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, "шага аукциона" и порядка проведения аукциона.

"Шаг аукциона" устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;

в) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;

г) каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на "шаг аукциона". После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона";

д) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза.

Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;

е) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Согласно стенограмме аукциона на 45 «шаге аукциона», предложенная участником № 2 (ООО «Регионстроймонтаж»), цена составила 54 980,58 рублей, однако в Протоколе № 2 «О результатах открытого по составу участников и форме подачи предложений о размере арендной платы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности» цена за лот составила 54 950,58 рублей, что на 30 рублей меньше предусмотренной. Эта же цена отражена в договоре аренды земельного участка №АЗ-09-33/2014 (согласно пункту 2.1 договора арендная плата составляет 54 950, 58 рублей в год).

В данном случае, по мнению Прокурора, в нарушение подпункта «е» пункта 23 Правил № 808 по завершении аукциона аукционист объявил о продаже права на заключение договора аренды земельного участка, назвав размер арендной платы не в соответствии с предложенным ООО «Регионстроймонтаж» размером.

Из пояснений ответчиков следует, что при составлении стенограммы аукциона и при заключении договора была допущена техническая ошибка в части указания окончательной цены. ООО «Регионстроймонтаж» данная разница оплачена в полном объеме и в договор внесены соответствующие изменения. В связи с чем, указанное основание не может служить основанием для признания аукциона недействительным.

Также не может служить достаточным основанием для признания торгов недействительными довод истца о том, что органом местного самоуправления не было принято решение о проведении торгов.

Извещение о проведении аукциона было опубликовано надлежащим образом (на официальном сайте http://torgi.gov.ru) и доступно неопределенно большому кругу лиц, в том числе потенциальных участников торгов. Извещение содержало всю установленную законодательством информацию. В том числе о сроках и порядке подачи заявок, сроках и порядке внесения задатка, начальном размере арендной платы. На участие в аукционе было подано несколько заявок. Процедура аукционного торга также состоялась. Результаты торгов отражены в итоговом протоколе. Таким образом, при организации и проведении указанного аукциона Администрацией не были нарушены нормы законодательства, регламентирующего проведение аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

В силу части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд исследовав в совокупности представленные в материалы дела документы, в связи с отсутствием достаточных, относимых и допустимых доказательств в обоснование иска не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Прокурора Омской области к Администрации Кормиловского муниципального района Омской области, обществу с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» о признании недействительными: торгов в форме аукциона, проведенные 06.08.2014 администрацией Кормиловского муниципального района Омской области, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 55:09:010148:83, договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014, заключенного между администрацией Кормиловского муниципального района Омской области и ООО «Регионстроймонтаж»; применения последствий недействительности ничтожной сделки, отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой