Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Градэ» (далее – ООО «Градэ», ответчик) о взыскании задолженности в сумме 3 960 руб., неустойки в размере 66 305 руб.

Определением суда от 18.05.2015 исковое заявление назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства на основании пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 14.07.2015 суд определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела исковые требования неоднократно изменялись и уточнялись и были окончательно изложены следующим образом: взыскать с ответчика неустойку в сумме 66 305 руб., пени за просрочку оплаты в размере 7 068 руб. 60 коп. Уточнения судом приняты

В судебном заседании, открытом 31.08.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 07.09.2015. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, представил письменный отзыв, в котором исковые требования не признал, полагая их необоснованными. Кроме того, просил снизить размер взыскиваемой неустойки.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

1 декабря 2013 года между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Градэ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 27, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в арендуемое пользование нежилое помещение (согласно прилагаемому поэтажному плану) на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 43 кв.м. (нежилые помещения № 1, 2, 3, 4) для использования под офис, вспомогательная площадь 7,5 кв.м. (помещения общего пользования, пропорционально площади общего объекта). Арендная плата в месяц составляет 19 957 руб. Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды, поддерживать арендуемое помещение в надлежащем техническом состоянии. Своевременно и за свой счет в период срока действия договора производить текущий ремонт арендованных помещений, а также помещений общего пользования и фасада, пропорционально занимаемым площадям по согласованию с арендодателем, нести расходы на содержание имущества. Арендатор при поломке либо при любом выходе из строя арендованного имущества, производит его замену либо ремонт за свой счет по рыночным ценам. За невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 6 % годовой арендной платы, за месяц до истечения срока действия договора, как при досрочном расторжении, так и при его окончании. Установленная в пункте 1 договора арендная плата вносится ежемесячно с оплатой 5 числа текущего месяца. В случае несвоевременной оплаты аренды, начисляются пени 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункты 1.1, 2.2.2, 2.2.3, 3.2, 4.1 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.12.2013 объект аренды передан арендатору.

Согласно акта приема-передачи имущества, расположенного по адресу ул. Почтовая, д. 33 ООО «Градэ» комната № 1, 2, 3, 4 к договору аренды нежилого помещения № 27 от 01.12.2013 в помещении сделан ремонт. При нанесении материального ущерба имуществу, перечисленному в акте, оценка будет производиться по рыночным ценам.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 12.05.2014 техническое состояние помещения удовлетворительное (необходима покраска стен, ремонт подоконника, подклейка плинтусов, реставрация стеновых панелей и др.).

Кроме того, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Градэ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 11 от 27.05.2013, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в арендуемое пользование нежилое помещение (согласно прилагаемому поэтажному плану) на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 25,5 кв.м. (нежилые помещения № 18) для использования под офис, вспомогательная площадь 5,1 кв.м. (помещения общего пользования, пропорционально площади общего объекта). Арендная плата в месяц составляет 13 200 руб. Срок действия договора аренды определяется с 27 мая 2013 г. по 30 апреля 2014 г. Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды, поддерживать арендуемое помещение в надлежащем техническом состоянии. Своевременно и за свой счет в период срока действия договора производить текущий ремонт арендованных помещений, а также помещений общего пользования и фасада, пропорционально занимаемым площадям по согласованию с арендодателем, нести расходы на содержание имущества. Арендатор при поломке либо при любом выходе из строя арендованного имущества, производит его замену либо ремонт за свой счет по рыночным ценам. За невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 6 % годовой арендной платы, за месяц до истечения срока действия договора, как при досрочном расторжении, так и при его окончании. Установленная в пункте 1 договора арендная плата вносится ежемесячно с оплатой 5 числа текущего месяца. В случае несвоевременной оплаты аренды, начисляются пени 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункты 1.1, 1.3, 2.2.2, 2.2.3, 3.2, 4.1 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 27.05.2013, согласно которому техническое состояние помещения нормальное, объект аренды передан арендатору.

Согласно акта приема-передачи имущества, расположенного по адресу ул. Почтовая, д. 33 ООО «Градэ» комната № 18 к договору аренды нежилого помещения № 11 от 27.05.2013 в помещении сделан ремонт. Произведено заземление. Проведена новая пожарная сигнализация. При нанесении материального ущерба имуществу, перечисленному в акте, оценка будет производиться по рыночным ценам.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.05.2014 к договору аренды № 11 от 25.05.2013 срок действия договора аренды ппродлен с 09 мая 2014 по 09 июня 2014.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 09.06.2014 техническое состояние помещения удовлетворительное, в связи с невыполнением пункта 2.2.3 договора аренды № 11 от 27.05.2013 на период сдачи помещения 09 июня 2014 необходимо произвести оплату по счету № 130 от 05.05.2014.

Согласно акта приема-передачи имущества, расположенного по адресу ул. Почтовая, д. 33 ООО «Градэ» комната № 18 к договору аренды нежилого помещения № 11 от 27.05.2013 в помещении не сделан ремонт. Проведено заземление. Проведена новая пожарная сигнализация. Нанесен материальный ущерб имуществу, оценка будет производиться по счету № 130 от 15.05.2014.

Также между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Градэ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 28 от 01.12.2013, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в арендуемое пользование нежилое помещение (согласно прилагаемому поэтажному плану) на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 110 кв.м. (нежилые помещения, отдельно стоящие) для использования под производство (изготовление металлоконструкций и др.) Арендная плата в месяц составляет 29 771 руб. Арендатор обязан сверх арендной платы произвести текущий ремонт арендуемого помещения площадью 110 кв.м.: внутренняя заделка отверстий и дыр, штукатурка, покраска стен и потолков водоэмульсионной краской; покраска батарей отопления краской по металлу, заделка отверстий и дыр, штукатурка и покраска стен по периметру масляной краской; внутренняя и внешняя покраска ворот эмалью; остеклить и утеплить окна и оконные откосы; заменить петли и верхний замок на воротах; замена ламп в потолочных светильниках; почистить и укрепить дверные шторы; убрать за батареями и освободить приборы отопления для свободного доступа по всему периметру; приобрести все средства пожаротушения и нести полную ответственность за пожарную безопасность; систематически вывозить мусор из арендуемого помещения. В случае не выполнения вышеперечисленных работ до 31 августа 2014 года арендатор оплачивает арендодателю неустойку в сумме 42 432 руб. Срок действия договора аренды определяется с 01 декабря 2013 г. по 31 октября 2014 г. Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан в течении всего срока действия договора аренды, поддерживать арендуемое помещение в надлежащем техническом состоянии. Своевременно и за свой счет в период срока действия договора производить текущий ремонт арендованных помещений и расположенных на ней инженерных сетей (электрических, тепловых сетей и иных коммуникаций) по письменному согласованию с арендодателем видов работ и материалов, а также помещений общего пользования и фасада, пропорционально занимаемым площадям и нести, расходы на содержание имущества. Арендатор при поломке либо при любом выходе из строя арендованного имущества, производит его замену либо ремонт за свой счет по рыночным ценам. За невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 6 % годовой арендной платы, за месяц до истечения срока действия договора, как при досрочном расторжении, так и при его окончании. Установленная в пункте 1 договора арендная плата вносится ежемесячно с оплатой 5 числа текущего месяца. В случае несвоевременной оплаты аренды, начисляются пени 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.2.2, 2.2.3, 3.2, 4.1 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.12.2013, согласно которому техническое состояние помещения нормальное, объект аренды передан арендатору.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 12.05.2014 техническое состояние помещения удовлетворительное, (необходима внутренняя заделка отверстий и дыр, покраска стен и потолков водоэмульсионной и масляной краской, покраска батарей отопления краской по металлу, внутренняя и внешняя покраска ворот эмалью, остеклить и утеплить окна и оконные откосы, заменить петли и верхний замок на воротах, замена ламп в потолочных светильниках, почистить и укрепить дверные шторы (полог), приобрести все средства пожаротушения и др.). В случае не выполнения вышеперечисленных работ оплатить арендодателю неустойку в размере 42 432 руб. В акте также имеется рукописная запись со стороны арендатора о несогласии с размером неустойки.

Согласно акта приема-передачи имущества, расположенного по адресу ул. Почтовая, д. 33, склад, ООО «Градэ» к договору аренды нежилого помещения № 28 от 01.12.2013 в помещении не сделан ремонт. Проведено заземление. Проведена новая пожарная сигнализация и новая электропроводка.

Письмом от 08.04.2014 ООО «Градэ» просило расторгнуть вышеуказанные договоры аренды с 01.05.2014, просило утвердить список по текущим ремонтным работам арендуемых помещений.

В ответ № 16 от 14.04.2014 на указанное письмо ИП ФИО1 уведомила о том, что необходимо выполнить текущий ремонт кабинета № 10, а также сдать арендуемые помещения 08.05.2014 по приемо-сдаточному акту.

Направленное в адрес ответчика письмо № 26 от 26.05.2014 о необходимости погасить задолженность оставлено ООО «Градэ» без ответа

Указывая, что ООО «Градэ» обязательства по выполнению текущих работ арендуемых помещений не исполнило, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В основание исковых требований ИП ФИО1 ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды нежилого помещения № 27 от 01.12.2013, № 11 от 27.05.2013, № 28 от 01.12.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по выполнению текущего ремонта арендуемых помещений по договорам аренды нежилого помещения № 27 от 01.12.2013, № 11 от 27.05.2013, № 28 от 01.12.2013 начислена неустойка как в виде штрафа в размере 6 % годовой арендной платы, так и в виде твердой денежной суммы в размере 42 432 руб. (по договору аренды № 28 от 01.12.2013 г.), которая в совокупности по расчету истца составляет 66 305 руб., а также неустойка по ставке 0,5 % в день с просроченной суммы оплаты арендной платы за каждый день просрочки, которая по расчету истца составила 7 068 руб. 60 коп.

Возражая против заявленных исковых требований в части взыскания неустойки в сумме 42 432 руб. по договору аренды № 28 от 01.12.2013 г., ответчик указывает, что уже оплатил неустойку по данному договору в размере 21 435 руб. 12 коп., что соответствует условиям пункта 2.2.3 данного договора. Неустойка в сумме 42 432 руб., указанная в пункте 1.2 договора аренды № 28 от 01.12.2013 г., выплачивается арендатором только в случае невыполнения указанного перечня работ в срок до 31.08.2014 г. Поскольку договор расторгнут досрочно, в связи с ненаступлением срока исполнения обязательства обязанности по уплате указанной истцом суммы неустойки не возникло.

Таким образом, разногласия сторон касаются вопроса возможности взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 1.2 договора аренды № 28 от 01.12.2013 г. в случае его досрочного прекращения.

Приведенные возражения ответчика суд полагает обоснованными.

В пункте 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды нежилого помещения № 28 от 01.12.2013 в случае невыполнения перечисленных в нем работ до 31 августа 2014 года арендатор оплачивает арендодателю неустойку в сумме 42 432 руб. Таким образом, для выполнения соответствующих работ сторонами согласован определенный срок.

С учетом письма ООО «Градэ» от 08.04.2014 г. о расторжении договоров, в том числе договора № 28, акта приема-передачи нежилого помещения от 12.05.2014 г., а также положений пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд полагает, что возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения, т.е. с 12.05.2014.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды № 28 от 01.12.2013 г. прекращен до истечения срока выполнения работ, предусмотренных в пункте 1.2, новый срок их выполнения при его расторжении сторонами не согласован.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок исполнения обязательства, предусмотренного в пункте 1.2 договора аренды № 28 от 01.12.2013 г. до его прекращения не наступил, оснований для взыскания предусмотренной на случай неисполнения данного обязательства неустойки в сумме 42 432 руб. суд не усматривает.

В остальной части исковые требования как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела подлежат удовлетворению.

Таким образом, исковые требования о взыскании неустойки в сумме 30 941 руб. 60 коп. подлежат удовлетворению, в остальной части в их удовлетворении следует отказать.

Оснований для снижения размера начисленной истцом неустойки, о чем заявлено ответчиком, суд, с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», не усматривает, поскольку доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлены.

Снижение размера начисленной истцом неустойки в отсутствие таких доказательств позволяло бы ответчику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на сторон настоящего спора пропорционально сумме удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Градэ» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644092, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 30 941 руб. 60 коп. неустойки, а также 1 396 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 158 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов