Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644046, <...> Военный городок, д. 338, офис 12),

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 22.07.2016 № Исх-ДИО/10563,

от ИП ФИО1 - не явились, извещены,

от ООО «Универсал Сервис» - ФИО3 по доверенности от 25.07.2014,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (далее – ООО «Универсал Сервис») о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008, а именно:

1. Пункт 1.1 раздела «Общие условия» изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресам:

<...>

- нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв.м.;

- нежилое помещение 8П, общей площадью 35,6 кв.м.,

- нежилое помещение 12П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 16, 17, 26, общей площадью 53,5 кв.м;

- нежилое помещение 16П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 14, 17, 18-21, 27, 32, 34, 37, 60, общей площадью 301,6 кв.м., номера на поэтажном плане 2-го этажа: 9-12, 15, 17, 18, общей площадью 134,2 кв.м.;

- нежилое помещение 21П, общей площадью 32,3 кв.м.;

- нежилое помещение 22П, общей площадью 35,0 кв.м.;

-нежилое помещение 23П, общей площадью 46,4 кв.м.

<...>/Маяковского, д. 81/64

- нежилое одноэтажное строение, литер Ж, общей площадью 123,7 кв.м., индивидуализированное согласно Приложению к изменениям (зарегистрированным 15.09.2014), целевое назначение: химчистка, пошив, ремонт и обновление одежды: непродовольственная и продовольственная торговля.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 766,5 кв.м.

Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 20 965 308,00 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.09.2014 № МК-ОМ-26.

2. В разделе 2 «Обязанности сторон»:

1) Пункт 2.2.12 изложить в следующей редакции: «обеспечить в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» содержание и уборку прилегающей и (или) закрепленной территории».

2) Дополнить пунктом 2.2.15 в следующей редакции: «Обеспечивать праздничное оформление фасада здания, входной группы и прилегающей к арендованному объекту территории (День Победы, День города, Новый год и Рождество), в соответствии с индивидуальной или утвержденной Администрацией города Омска концепцией праздничного оформления (посадка цветов, размещение флагов и баннеров, новогоднее световое оформление)».

3. В разделе 3 «Платежи и расчеты по договору»:

1) Пункт 3.1. исключить, пункты 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 читать соответственно пунктами 3.1, 3.2, 3.3., 3.4;

2) Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 26.09.2014 № МК-ОМ-26 величина арендной платы в месяц составляет 141 803 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также, за какой период осуществляется платеж».

4. В разделе 10 «Прочие приложения»:

1) Пункты 10.1, 10.2, 10.3 читать соответственно пунктами 10.2, 10.3, 10.4.

2) Дополнить пунктом 10.1 в следующей редакции; «Арендатор заведомо согласен на обработку следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Росреестра по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения. В Управление Федеральной налоговой службы».

5. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008 и действуют с 26.09.2014».

В обоснование заявленных требований Департамент указывает, что согласно пункту 3.5 договора аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008, заключенного между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ИП ФИО1, ООО «Универсал Сервис» (арендатор), арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. В адрес арендаторов Департаментом направлен проект изменений к договору аренды. В настоящее время проект соглашения сторонами договора аренды не подписан.

В судебном заседании представитель Департамента исковые требования поддержал.

ООО «Универсал Сервис» в письменном отзыве на заявление и в заседании суда исковые требования не признал, заявил ходатайство о вызове свидетеля.

В удовлетворении указанного ходатайства судом отказано, поскольку не указаны обстоятельства, имеющие значение для дела, которые могут быть подтверждены показаниями свидетеля.

ИП ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, отзыв на иск не представил.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ИП ФИО1

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 55АА № 991917 от 16.01.2014, серии 55АА № 991918 от 16.01.2014, , серии 55 АВ № 359473 от 13.04.2007, серии 55 АВ № 359474 от 13.04.2007, серии 55-АА № 991919 от 16.01.2014, серии 55-АА № 991916 от 16.01.2014, серии 55-АА № 991934 от 16.01.2014 муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: <...> нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв.м.; нежилое помещение 8П, общей площадью 35,6 кв.м., нежилое помещение 12П, общей площадью 53,5 кв.м; нежилое помещение 16П, общей площадью 481,6 кв.м., этаж 1, 2; нежилое помещение 21П, общей площадью 32,3 кв.м.; нежилое помещение 22П, общей площадью 35,0 кв.м.; нежилое помещение 23П, общей площадью 46,4 кв.м. и расположенное по адресу: <...>/Маяковского, д. 81/64 нежилое одноэтажное строение, литер Ж, общей площадью 123,7 кв.м.

24 января 2008 между ООО «Дом» (арендодатель, в последующем заменен Департаментом), ИП Футиным А.С. и ООО «Универсал Сервис» (арендаторы) был заключен договор аренды нежилых помещений № 41511/6, по условиям которого, с учетом последующих изменений, Департамент, выступающий от имени муниципального образования город Омск (арендодатель) сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресам: <...>

- нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв.м.;

- нежилое помещение 8П, номер на поэтажном плане: 51, находящееся в одноэтажной пристройке к зданию, литер А11, общей площадью 35,6 кв.м.,

- нежилое помещение 12П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 16, 17, 26, общей площадью 53,5 кв.м;

- нежилое помещение 21П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 42, 42^`, 42`` общей площадью 32,3 кв.м.;

- нежилое помещение 22П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 35, общей площадью 35,0 кв.м.;

-нежилое помещение 23П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 22, общей площадью 46,4 кв.м.;

<...>/Маяковского, д. 81/64

- нежилое одноэтажное строение, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 1, 2, 3, литер Ж, общей площадью 123,7 кв.м., индивидуализированное согласно Приложению к настоящим изменениям, целевое назначение: химчистка, пошив, ремонт и обновление одежды: непродовольственная и продовольственная торговля.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 766,5 кв.м.

Арендатор обязуется осуществлять благоустройство, содержание в надлежащем санитарном состоянии и озеленение прилегающей к арендованному объекту территории. Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из пункта 3.1 договора величина арендной платы в месяц составляет 33 324 руб. 75 коп. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж (пункты 1.1, 2.2.12, 3.3 договора в редакции изменений от 06.12.2012 и от 16.06.2014).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду вышеуказанные нежилые помещения переданы ИП ФИО1 и ООО «Универсал Сервис».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2014 по делу № А46-15717/2013 внесены изменения в договор аренды нежилого помещения от 24.01.2008 № 41511/6, а именно: изменен раздел 3 договора «Платежи и расчеты по договору», дополнен пунктом 3.5 в следующей редакции: «Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008 и действует с даты вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-15717/2013».

26 сентября 2014 закрытым акционерным обществом «Компания «СТАТУС» по заказу Департамента подготовлен отчет № МК-ОМ-26 об оценке рыночной стоимости аренды нежилых помещений 8П лит. А11, 12П, 21П, 22П, 23П, 16П номера на поэтажном плане 1 этажа 14, 17^`, 18-21, 27, 32, 34, 37, 60, номера на поэтажном плане 2-го этажа 9-12, 15, 17, 18, 6П номер на поэтажном плане 1-го этажа 15^` лит. А, 5А-А10, лит. Ж, назначение: нежилое, общей площадью 766,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>/Маяковского, д. 81/64.

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС (18%) составляет (округленно до рублей) 20 965 308 руб.; рыночная стоимость аренды объекта оценки в месяц без учета НДС (18%) составляет 141 803 руб.

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды нежилого помещения от 24.01.2008 № 41511/6 в редакции изменений от 06.12.2012 в случае изменения действующего законодательства, определяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Решением Омского городского Совета от 28.10.2015 № 387 внесены изменения в Решение Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска», согласно которым часть 3 статьи 10 изложена в следующей редакции: договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года:

1) в связи с изменением уровня инфляции - путем умножения размера арендной платы на уровень прогнозируемой инфляции в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

2) на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом.

При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

Департамент направил в адрес ИП ФИО1 и ООО «Универсал Сервис» для подписания проект изменений к договору аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008 по адресу: <...> Маяковского, д. 81/64.

Как следует из указанного проекта, в договор аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008 вносятся следующие изменения:

«1. Пункт 1.1 раздела «Общие условия» изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресам:

<...>

- нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв.м.;

- нежилое помещение 8П, общей площадью 35,6 кв.м.,

- нежилое помещение 12П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 16, 17, 26, общей площадью 53,5 кв.м;

- нежилое помещение 21П, общей площадью 32,3 кв.м.;

- нежилое помещение 22П, общей площадью 35,0 кв.м.;

-нежилое помещение 23П, общей площадью 46,4 кв.м.

<...>/Маяковского, д. 81/64

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 766,5 кв.м.

2. В разделе 2 «Обязанности сторон»:

3. В разделе 3 «Платежи и расчеты по договору»:

1) Пункт 3.1. исключить, пункты 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 читать соответственно пунктами 3.1, 3.2, 3.3., 3.4;

4. В разделе 10 «Прочие приложения»:

1) Пункты 10.1, 10.2, 10.3 читать соответственно пунктами 10.2, 10.3, 10.4.

29 декабря 2014 года в адрес Департамента от ИП ФИО1 и ООО «Универсал Сервис» поступил отзыв к вышеуказанным изменениям, в котором арендаторы просили учесть фактическую площадь помещений, исключить из расчета оплаты помещения общего назначения, а также привести в соответствие содержание кадастровых паспортов в целях определения объективной стоимости объекта и расчета арендной платы.

Письмом № Исх-ДИО/908 от 23.01.2015 Департаментом в адрес ответчиков направлен протокол согласования разногласий к изменениям к договору аренды № 41511/6 от 24.01.2008.

Указывая, что данный проект изменений к договору аренды № 41511/6 от 24.01.2008 сторонами договора в настоящее время не подписан, Департамент обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, пункт 2.2.12 в действующей редакции договора аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008 предусматривает обязанность арендатора осуществлять благоустройство, содержание в надлежащем санитарном состоянии и озеленение прилегающей к арендованному объекту территории.

Предлагаемая истцом редакция указанного пункта предусматривает внесение в него ссылки на Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска».

По мнению суда, у сторон отсутствует обязанность по включению в условия договора ссылки на указанный нормативный акт, поскольку его исполнение является обязательным для юридических и физических лиц и без указания на него в договоре. Кроме того, предлагаемая истцом редакция пункта 2.2.12 договора аренды, предусмотренную этим пунктом обязанность осуществлять благоустройство и надлежащее содержание территории не изменяет.

Также не имеет правового обоснования и требование истца о дополнении договора пунктом 2.2.15 об обеспечении праздничного оформления фасада здания, входной группы и прилегающей к арендованному объекту территории (День Победы, День города, Новый год и Рождество), в соответствии с индивидуальной или утвержденной Администрацией города Омска концепцией праздничного оформления (посадка цветов, размещение флагов и баннеров, новогоднее световое оформление).

Истцом в указанной части не приведены нормы закона, иного нормативного правового акта, предусматривающего соответствующую обязанность арендатора.

Дополнение договора аренды пунктом 10.1 в редакции истца, также, по мнению суда, является необоснованным применительно к ответчику – юридическому лицу, поскольку, в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 27.06.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», персональные данные - любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

В силу части 1 статьи 9 Федерального закона от 27.06.2006 №152-ФЗ «О персональных данных» субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, информированным и сознательным. Согласие на обработку персональных данных может быть дано субъектом персональных данных или его представителем в любой позволяющей подтвердить факт его получения форме, если иное не установлено федеральным законом. В случае получения согласия на обработку персональных данных от представителя субъекта персональных данных полномочия данного представителя на дачу согласия от имени субъекта персональных данных проверяются оператором.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, обработка персональных данных осуществляется только с согласия в письменной форме субъекта персональных данных (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 27.06.2006 №152-ФЗ «О персональных данных»).

Следовательно, предложенный Департаментом пункт 10.1 договора в части ИП ФИО1 также не соответствует вышеуказанным нормам права.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 3.5 договора аренды нежилого помещения № 41511/6 от 24.01.2008, на который ссылается истец в обоснование своих требований, предусмотрено, что арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.

Исходя из содержания части 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» (в редакции Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 № 387), договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года: в связи с изменением уровня инфляции - путем умножения размера арендной платы на уровень прогнозируемой инфляции в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

В связи с этим суд полагает, что стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при данных обстоятельствах не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Суд полагает, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.7 договора аренды нежилого помещения от 24.01.2008 № 41511/6, предусматривающий право арендодателя требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды в случае изменения действующего законодательства, определяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, не является, по мнению суда, основанием для удовлетворения требований истца, поскольку условия предоставления муниципального имущества в аренду в соответствующей части (на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом) в связи с принятием Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 № 387 не изменились.

При названных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов